На рынке недвижимости продается масса квартир, которые имеют ту или иную червоточину. Задача вашего помощника найти эти червоточины и определить степень опасности расторжения сделки. Ниже я привожу ряд историй о том, какие опасности таит та или иная квартира. Понятно, что обо всех видах афер рассказать невозможно, потому как мошенники всегда идут впереди, придумывая все новые способы обмана доверчивых покупателей. Но данные истории дадут вам некое представление о том, на что нужно обращать внимание, если вы собрались купить или продать свою квартиру.

Данная афера, которую применяют столичные мошенники, рассчитана на покупателей из других регионов. Они сейчас очень много квартир покупают в столице. И, не зная Москвы, могут запросто попасть в лапы мошенников.

Пожелал однажды бизнесмен из Тюмени купить в первопрестольной себе квартиру. Еще на вокзале он увидел парочку, которые стояли с табличкой «Сдаю-продаю квартиры». Он подошел к ним. Мол, так и так, вы мне подберите квартиру на недельку-две, я там поживу, поосмотрюсь и тогда займусь покупкой квартиры для себя.

Прошла неделя. Бизнесмен разузнал, что в числе престижных районов столицы значится Кутузовский проспект. И тогда он обращается к агентам, которые нашли ему квартиру для аренды: «А можете мне помочь купить квартиру на Кутузовском?» Те согласно кивнули в ответ. Обговорили комиссионное вознаграждение, затем ударили по рукам и… дело закипело.

Квартиру они нашли быстро. Не на самом Кутузовском проспекте, а рядом, в переулке. Но шум проспекта туда проникал и радовал душу потенциального жителя главной улицы столицы. Агенты арендовали ее и пригласили бизнесмена на просмотр. Но в ночь перед просмотром они сняли на доме старую табличку с названием улицы и повесили новую – Волжский бульвар.

Бизнесмен квартиру посмотрел, она ему понравилась. Шум Кутузовского был ему явно по душе. Договорились, что как только документы на продажу будут готовы, то они поедут в Росреестр, чтобы зарегистрировать сделку. Довольный бизнесмен, выходя из подъезда, посмотрел на табличку и, усмехнувшись, сказал, что эта улица на бульвар совсем не похожа. Агенты аж похолодели от ужаса. А что, если он сейчас задаст такой же вопрос прохожему – афера раскроется… Они пояснили, что это название сохранилось со старых времен, при царе, возможно, и был здесь бульвар, а сейчас то, что есть. Но, к счастью, тот был поглощен своими мыслями, поэтому к прохожим не приставал, а еще раз бросил удивленный взгляд на табличку, ухмыльнулся и, пожав на прощанье руку своим помощникам, сел в машину и уехал.

Сделка прошла без проблем. Вскоре бизнесмен получил документы, агенты – деньги, и они разбежались. Потыкавшись на следующий день в запертую дверь (ключи не подходили), он вышел во двор и не нашел на доме никакой таблички с названием улицы. Когда пришел в одну риелторскую компанию и рассказал им о проблеме, то те только ахнули. «А мы думали, что такие махинации аферисты уже не применяют», – искренне удивились они и… только посочувствовали обманутому бизнесмену. А тот поехал смотреть жилище, которое было указано в свидетельстве о собственности, на Волжский бульвар.

Квартира продавалась намного дешевле рыночной стоимости. Желающих посмотреть было много. Но продавец агентов сразу же отсеивал, к грамотным покупателям тоже относился настороженно. Он ждал своего покупателя, и тот пришел. Это был неряшливо одетый гражданин с папкой под мышкой, немного рассеянный и добродушный. При просмотре он сказал, что ему как раз нужна небольшая и недорогая квартира, так как много времени проводит на работе, поэтому быт его не так волнует. Продавец быстро смекнул, что это то, что нужно. Он был с ним очень любезен, старался всячески ублажать покупателя, сказал, что все расходы по оформлению сделки возьмет на себя, поможет ему даже перевезти вещи. Тому такое отношение очень понравилось, он проникся уважением к продавцу и… внес аванс.

И вот покупатель купил квартиру, сделал в ней косметический ремонт и наслаждался жизнью, а продавец тем временем занимался… возвращением квартиры себе. Он обратился в суд с требованием о расторжении договора в связи с якобы неоплатой его покупателем. В процессе судебного рассмотрения продавец (истец) «вовремя» изымал повестки из почтового ящика покупателя (ответчика), лишая его тем самым возможности узнать о том, что идет судебное следствие. Суд, руководствуясь ст. 56 ГПК РФ, из которой следует, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, вынес решение в пользу продавца. Как мы помним, покупатель повесток в суд не получал, поэтому ничего не знал и не смог доказать по банальной причине – отсутствия на судебных заседаниях.

Далее продавец по решению суда опятьзарегистрировал на свое имя квартиру и с большим бонусом снова продал ее новым покупателям, но без просмотра. Это он объяснил тем, что в квартире поселились арендаторы, которые не хотят платить и не хотят съезжать. Договора нет, суд – дело долгое, а ему срочно нужны деньги, поэтому он продает дешевле. Тем более, мол, объяснял он новым собственникам, вы по закону можете подать в суд, и судебные приставы выселят потом непрошеных гостей.

Кому здесь повезет больше, сказать однозначно нельзя.

Евгений Тихомиров попал в непростую жизненную ситуацию. От него ушла жена, он уже месяц сидел без работы, а в пятницу в квартире отключили электричество за неуплату. А сегодня уже было воскресенье. Позвонить и сходить в выходные, чтобы прояснить ситуацию, было некуда, никто не работал. Он никогда не думал, что электричество играет для него такую большую роль. Если вчера еще было ничего, то сегодня он чувствовал не только дискомфорт, но на него стала наваливаться и давить неведомая сила – начиналась депрессия.

Вывел Евгения из этого состояния одноклассник Дмитрий Паршин. Он пришел с приятелем, принес немало выпивки и гору закуски. Хозяин радушно их принял. Он давно уже хорошо не ужинал, так что приход приятеля был очень даже кстати.

Когда они уже как следует выпили, Дмитрий обратился к хозяину квартиры с предложением:

– Слушай, старина, а не приютишь Игоря на месяц-два, у него проблемы в семье? Сдай ему на некоторое время вторую комнату, все равно она у тебя пустует. И деньги опять же будут, и веселее будет жить. Кстати, обеспечение провизией Игорь берет на себя. И выпивку тоже, – при этих словах он хитро подмигнул Евгению. И тому ничего не оставалось, как утвердительно кивнуть в знак согласия.

– Нет проблем, но все это будет только в счет оплаты аренды, – прожевывая бутерброд, подытожил Игорь.

– Конечно-конечно, – хором промурлыкали довольные собеседники.

Утром выпили по бутылке пива, и квартирант сказал хозяину, что надо бы поехать в энергосбыт и уладить все дела с электричеством.

– Надо бы, но куда я небритый пойду, да и нехорошо мне как-то, – грустно бросил Евгений, – еще в полицию заберут по дороге.

– А ты дай мне доверенность, я все сделаю, – предложил квартирант.

– Это надо к нотариусу идти, в очереди сидеть. Не могу, голова кружится, – замахал руками Евгений.

– Не нужно никуда идти, нотариус приедет на дом, – заверил Игорь.

Хозяин удивленно посмотрел на него, помолчал немного, а потом махнул рукой, что означало, что он согласен. Тогда квартирант быстро куда-то позвонил и сказал Евгению, что через 3 часа нотариус к ним приедет сам.

– Фантастика, – удивленно воскликнул захмелевший от пива Евгений. – Вот это сервис!

– Это нам надо сделать сервис, то есть навести марафет в квартире, – делово бросил квартирант.

– А бриться чем? – вставил реплику хозяин квартиры.

– А бриться мы не будем, – проговорил Игорь. – Мы больны, поэтому щетина – дело естественное. К здоровому человеку нотариус на дом не поедет, а вот к больному, можно сказать, обязан. Поэтому мы сделаем так, – продолжал давать указания квартирант. – Ты иди в ванную, прими душ, почисти зубы – и в постель.

Сказано – сделано. Пока Евгений приводил себя в порядок, Игорь прибрал вещи в комнате «больного», сделал в ней влажную уборку, и они стали ждать нотариуса.

Тот приехал, как и обещал, через 3 часа, дал подписать Евгению бумаги и, оставив Игорю доверенность, быстро удалился. Хозяин весь длинный текст доверенности не читал. Он только посмотрел, чтоб доверенность была на 3 месяца, как они договаривались, и успокоился.

Тут же Игорь сходил в банк и оплатил все счета, а на следующий день утром поехал в энергосбыт, и уже к вечеру квартира Евгения Тихомирова озарилась ярким светом. Затем квартирант затарил холодильник разными продуктами, хозяин пригласил одноклассника, и… застолье продолжалось до глубокой ночи.

С того дня, как у Евгения Тихомирова поселился квартирант, жизнь его стала обретать смысл. Выпивали они каждый вечер. Но не просто пили, а вели задушевные разговоры. Квартирант так строил беседу, что хозяин только восторгался им. Он в нем души не чаял, всегда с нетерпением ждал вечера и философских бесед со своим постояльцем. После таких психотерапевтических разговоров Евгению хотелось жить, куда-то двигаться, что-то делать. Игорь предлагал ему разные работы, тот ездил на собеседования, которые продолжались по несколько часов, и расположены компании чаще всего были на другом конце города. Это показалось Евгению странным, и он однажды поделился сомнениями со своим сокурсником, которого встретил на одном собеседовании.

– М-да, что-то здесь не так, – сказал задумчиво сокурсник. – Может, я и ошибаюсь, но квартиру стоит подстраховать. Все же доверенность – это не шутка, вдруг ты подписал генеральную, так он по ней и квартиру твою может продать. Поэтому ты напиши заявление в регистрационную палату, чтоб не регистрировали сделку без твоего личного присутствия.

– А что, так можно? – произнес Евгений.

– Не знаю точно, но слышал, что принят закон, который позволяет это сделать. Сходи в регпалату и все разузнай, мало ли что, – напутствовал сокурсник своего товарища.

Евгений так и сделал. Не прошло и недели, как ему позвонили из регистрационной палаты и попросили к ним подъехать.

Взволнованный Евгений хотел позвонить Игорю, но вовремя взял себя в руки. Решил сначала поехать и узнать, в чем дело. Когда Евгений Тихомиров пришел к регистраторам, то там его просто огорошили. Ему сказали, что его квартиру по доверенности пытались продать. Тот только рот раскрыл и хотел сказать, что никому на продажу доверенности не давал, но вспомнил квартиранта, которому подписал доверенность, и заскрежетал зубами от обиды и злости. Затем он благодарно посмотрел на регистратора, сказал ему большое спасибо и поехал к нотариусу отзывать доверенность…

«Сокурсник Евгения оказался прав, – говорит главный юрист агентства недвижимости “Триумфальная арка” Эльвира Дейнека. – Действительно, с 1 октября 2013 г. вступили в силу изменения в Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. В него введена новая ст. 28.1 “Внесение в Единый государственный реестр прав записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя”.

Суть нововведений в том, что собственник объекта недвижимости может заявить в регистрирующий орган о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект без его личного участия, в результате чего в ЕГРП будет внесена соответствующая запись.

В случае внесения соответствующей записи в ЕГРП Росреестр будет возвращать без рассмотрения заявления о государственной регистрации прав, представленные иными лицами, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки, если закон допускает осуществление регистрации права по заявлению одной из сторон сделки».

Когда Евгений приехал от нотариуса, то вещей Игоря в комнате уже не было. Не пришел он и на следующий день. А его мобильный твердил все время одно и то же: «Абонент временно недоступен или находится вне зоны действия».