Любой дольщик может быть обманут

Сегодня можно слышать: покупайте квартиру по договору долевого участья в строительстве (ДДУ), это удобно, надежно и безопасно. Но хочу сказать, что и ФЗ-214 не является панацеей, и здесь могут быть проблемы с получением квартиры (чуть подробнее я расскажу об этом ниже). Поэтому, даже заключая с застройщиком ДДУ, не расслабляйтесь. О том, что может предпринять будущий участник долевого строительства до заключения договора, чтобы обезопасить себя от возможных проблем с застройщиком в будущем, я попросил рассказать управляющего партнера компании «Юридическое бюро» Елену Казанкову. Это своего рода «памятка» для граждан, желающих вложить деньги в долевое строительство.

«В соответствии с положениями ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с законом договор участия в долевом строительстве должен содержать:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

• гарантийный срок на объект долевого строительства;

• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В случае если какое-либо из перечисленных выше условий отсутствует в договоре, такой договор в соответствии с законом считается не заключенным. Если вам предлагают заключить договор участия в долевом строительстве при отсутствии вышеуказанных условий или не регистрировать его, то это может быть чревато печальными последствиями.

В соответствии со ст. 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков застройщик использует рекламу. В иных случаях застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Информация, в обязательном порядке предоставляемая застройщиком широкому кругу лиц. Проектная декларация должна включать в себя информацию о застройщике и информацию об объекте строительства.

Согласно положениям ст. 20 указанного Федерального закона информация о застройщике должна включать в себя следующее:

• информацию о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика;

• о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение 3 последних лет (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию – в соответствии с проектной документацией и фактических) – данная информация призвана помочь потребителю определить степень надежности застройщика;

• о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;

• о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Кроме того, согласно императивному указанию закона застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу:

• учредительные документы застройщика – ознакомившись с данными документами, потенциальный дольщик сможет определить, кто обладает полномочиями на заключение соответствующего договора со стороны застройщика (например, определение цены договора может быть отнесено уставом к полномочию совета директоров застройщика);

• свидетельство о государственной регистрации застройщика;

• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;

• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Также в соответствии с указанным Федеральным законом информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, должна отражать следующее:

• цели, этапы и сроки реализации проекта строительства, результаты экспертизы проектной документации, разрешение на строительство;

• информацию о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящегося многоквартирного дома и об его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией.

• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

• о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;

• о перечне подрядчиков, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы;

• о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (поручительство банка по обязательствам застройщика, либо договор страхования гражданской ответственности застройщика, либо доказательства участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков);

• об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве.

Также по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

• разрешение на строительство;

• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

• заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Таким образом, застройщик обязан предоставить всю вышеперечисленную информацию, включенную Федеральным законом в состав проектной декларации, всем заинтересованным лицам (посредством размещения в СМИ либо путем предоставления конкретному лицу).

Запросить у застройщика вышеперечисленные документы важно не только для того, чтобы установить соответствие законодательству деятельности застройщика и оценить риски на этапе заключения договора, но также и для того, чтобы обезопасить дольщика на случай возможных нарушений со стороны застройщика и связанных с этим судебных споров.

За невыполнение застройщиком данной обязанности предусмотрена административная ответственность. В ст. 14.28 КоАП РФ сказано, что за опубликование в СМИ проектной декларации, содержащей неполную либо недостоверную информацию, на застройщика может быть наложен штраф от 200 000 до 400 000 руб. (на должностное лицо – от 5000 до 15 000 руб.).

На практике представители застройщика нередко утверждают, что предлагаемые ими для заключения договоры участия в долевом строительстве являются типовыми, и никакие изменения в них вносить нельзя. Многие отказываются даже обсуждать какие-либо правки к договору. Но законно ли это?

В соответствии со ст. 428 ГК РФ существует особый тип договора – договор присоединения, условия которого определяются исключительно одной из сторон и могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Вопрос, является ли договор участия в долевом строительстве договором присоединения, спорный, однако совокупность всех факторов позволяет сделать вывод о том, что данный договор не является договором присоединения.

Итак, поскольку договор участия в долевом строительстве не отнесен законом к типу договоров присоединения, потребитель вправе вести переговоры с застройщиком по условиям заключаемого контракта. Потенциальный дольщик может заявить о своих предложениях путем составления протокола разногласий к предложенному проекту договора и направления такого протокола застройщику. В соответствии с практикой делового оборота на такой протокол застройщиком должен быть дан письменный ответ.

Безусловно, участие в таких переговорах по условиям договора участия в долевом строительстве требует знания особенностей ведения делового оборота, в связи с чем было бы разумно обратиться за помощью к специалистам (юристам).

Как вести себя потребителю в случае навязывания дополнительных услуг при заключении договора участия в долевом строительстве с застройщиком? Например, в виде необходимости предварительно заключить с агентом застройщика договор бронирования квартиры, либо навязывания услуг по государственной регистрации договора долевого участия и оформлению права собственности. Отказ от подобного рода услуг часто влечет устный отказ от заключения основного договора участия в долевом строительстве.

Между тем, подобные действия застройщика и уполномоченных им лиц прямо противоречат положениям п. 2 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», где устанавливается запрет обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Гражданин, который был вынужден заключить навязанный ему договор подобного рода (бронирования квартиры, оказания услуг по государственной регистрации основного договора), вправе обратиться в суд, чтобы вернуть оплату по навязанной услуге и взыскать проценты.

Для этого необходимо документально зафиксировать отказ застройщика (обычно устный) от заключения договора долевого участия при отказе потребителя от навязанных услуг, направив в адрес застройщика (напрямую, минуя его агента) соответствующую претензию.

Гражданам-вкладчикам нельзя забывать о том, что после заключения договора участия в долевом строительстве во многих случаях все только начинается, ведь дом в реальности еще не существует.

В соответствии с положениями ч. 4 ст. 20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, и о фактах внесения изменений – в проектную документацию. Компания также ежеквартально должна вносить в проектную декларацию актуальные изменения, касающиеся финансового результата текущего года, размеров кредиторской и дебиторской задолженностей застройщика.

Все вышеуказанные изменения подлежат опубликованию в порядке, аналогичном опубликованию проектной декларации. Невыполнение застройщиком данной обязанности влечет возникновение у дольщика права обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения (в порядке ч. 7 ст. 19 ФЗ).

На практике дольщику целесообразно следить за реализацией проекта строительства путем периодического запроса у застройщика проектной документации для ознакомления (аналогично запрашиванию документов перед заключением договора).

Кроме того, дольщику целесообразно осуществлять текущий контроль за реализацией проекта строительства и посредством осуществления других мероприятий. Например, проверять наличие судебных дел в отношении застройщика и его учредителей на сайте районного суда общей юрисдикции по месту расположения строящегося объекта и по месту регистрации застройщика. Можно, а может даже нужно периодически запрашивать у застройщика информацию, касающуюся его финансового состояния (финансовый результат текущего года, размеры кредиторской и дебиторской задолженности), а также информацию об изменениях, внесенных в проектную декларацию. И, понятно, отслеживать фактическое строительство объекта (реализация проекта в реальности по месту его нахождения).

Безусловно, для гражданина, не имеющего юридического образования, разобраться во всем массиве информации по вопросам заключения договора участия в долевом строительстве весьма непросто. А еще сложнее – сделать верные выводы и правильно определить риски при заключении договора с конкретным застройщиком на конкретный объект. Учитывая стоимость недвижимости, было бы целесообразно потратить определенную сумму денег на то, чтобы обратиться к специалистам. В сравнении с ценой квартиры оплата услуг высококвалифицированных юристов невысока, но при этом вы сможете быть уверены, что вкладываете свои деньги правильно.