Покупаем квартиру в новостройке

При покупке квартиры в новостройке важно правильно подойти к выбору не только самого объекта, но и застройщика. Для этого необходимо изучить всю документацию по проекту и компании. Перед вами краткий обзор документов, которые являются строго обязательными при возведении жилого дома в рамках долевого участия в строительстве. Эти документы должны быть предоставлены застройщиком любому заинтересованному лицу. Если вам по каким-то причинам в их показе отказывают, то не стоит связывать свою судьбу с таким застройщиком. Риск получить в дальнейшем проблемы очень большой.

Она размещается в СМИ и в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования не позднее чем за 14 дней до заключения застройщиком первого договора долевого строительства.

В проектной декларации указывается вся основная информация как о самом застройщике, так и об объекте строительства. Без этого документа застройщик не имеет права привлекать денежные средства для строительства жилого дома.

В открытом доступе разрешения на строительство нет. Но по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить его для ознакомления.

Помните, что без этого документа застройщик не имеет права вести строительство и привлекать денежные средства для строительства жилого дома.

В открытом доступе его тоже нет, но по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить его для ознакомления.

Договор аренды/субаренды или свидетельство о праве собственности подтверждает право застройщика на пользование земельным участком, а также вид его разрешенного использования. В этом документе обязательно должен быть указан вид разрешенного использования земельного участка – строительство многоквартирного жилого дома. Без этого документа застройщик не имеет права привлекать денежные средства для строительства жилого дома.

1) учредительные документы компании;

2) свидетельство о государственной регистрации компании;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

6) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

7) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы предусмотрено.

Эти документы нужно запросить у застройщика до заключения ДДУ. Это делается для того, чтобы удостовериться в финансовом благосостоянии девелоперской компании. Чтобы обезопасить себя, не лишним будет ознакомиться с портфелем уже реализованных проектов застройщика, были ли они построены в установленные сроки, и не было ли нареканий со стороны покупателей.

Одной из наиболее популярных схем стала вексельная: будущий собственник квартиры приобретает у застройщика вексель на определенную сумму и параллельно заключает с ним предварительный договор купли-продажи. Позже, после возведения дома и получения всей разрешительной документации, владелец векселя сможет обменять его на ту квартиру, данные о которой в нем указаны. Принимая решение о приобретении жилья по вексельной схеме, нужно четко понимать, что и на каких условиях вы покупаете.

Вексель – это ценная бумага. Проще говоря, он представляет собой своего рода долговую расписку строго установленной формы. Отношения сторон вексельного обязательства регламентирует Гражданский кодекс РФ.

Важно, что предметом такого обязательства согласно российскому законодательству являются только деньги. И если вдруг что-то случится с застройщиком, вместо квартиры вы получите ту сумму, за которую купили вексель. То есть держатель векселя, после того как дом будет построен, может получить вместо квартиры только деньги, обесцененные инфляцией. Доказать в суде свою правоту дольщику будет очень сложно.

Также распространены схемы реализации жилых и нежилых помещений по предварительным договорам долевого участия либо по предварительным договорам купли-продажи. Прежде чем подписывать такой договор, необходимо выяснить у представителя застройщика причину невозможности заключения основного договора, минуя предварительный. Отвечая на данный вопрос, застройщики обычно указывают, что им необходимо время для подготовки документов для регистрации основного договора – как правило, от 3 до 8 месяцев, или же ссылаются, что предлагаемая ими схема – это стандартная практика и все новостройки оформляются данным путем для того, чтобы застройщик мог убедиться, что покупатель способен оплатить основной договор.

В этом случае следует проверить, имеются ли полномочия у застройщика на строительство. Попросите продавца ознакомить вас с постановлениями органов власти о предоставлении инвестиционно-строительной компании права на осуществление строительства, инвестиционный контракт, дополнения к нему, договор на аренду или свидетельство о праве собственности на земельный участок, разрешение на строительство, в зависимости от ситуации – иные документы.

Помните, что самую большую опасность при заключении предварительного договора долевого участия представляют двойные продажи, так как, в отличие от договора долевого участия в строительстве, предварительный договор не проходит государственную регистрацию.

Все больше застройщиков выбирают схему возведения и реализации новостроек через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Если договоры долевого участия с застройщиками фиксируют окончательную стоимость приобретаемой дольщиком квартиры, и последний может быть спокоен, что ему не придется доплачивать в ходе строительства, то в отношениях с ЖСК такая фиксация окончательных сумм невозможна. Более того, даже если в договоре она прописана, кооператив в одностороннем порядке вправе ее изменить, что законом допускается.

Вступая в жилищно-строительный кооператив, дольщик не полномочен требовать фиксирования и внесения в договор точных сроков, определяющих окончательную дату завершения строительства дома. Соответственно, кооператив вправе устанавливать и переносить такие сроки по своему усмотрению, в своих собственных интересах.

На дольщиков в ЖСК не распространяются те нормы, что защищают покупателей, в том числе дольщиков, приобретающих квартиры в соответствии с договором и законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Дольщики ЖСК не вправе претендовать на возмещение убытков, не вправе требовать взыскания неустойки, а также не вправе просить об устранении дефектов по результатам строительства и передачи квартиры.

Дольщики, вступающие в ЖСК, не наделены законным правом претендовать на получение (возврат) внесенных денежных средств при выходе из ЖСК и расторжении договора. В случае неисполнения ЖСК своих обязательств только сам кооператив (и это следует не только из действующего законодательства, но и из судебной практики многих районных судов города Москвы и Московского городского суда) определяет, когда и на каких условиях он возвратит полученные от дольщика денежные средства.

Но самое неприятное – существует риск двойных продаж. Договоры, заключаемые между ЖСК и дольщиками, не подлежат обязательной государственной регистрации, что всегда являлось причиной возникновения двойных продаж, исключить которые можно лишь при регистрации договоров в государственных органах.