С полисом все же надежнее…
Число судебных споров о правах на недвижимость из года в год растет в арифметической прогрессии. Квартиры у покупателей отнимают, но люди до сих пор не научились защищаться, как это делают покупатели в развитых странах, заблаговременно оформляя страховые полисы на случай утраты права собственности. Статистика показывает, что в России предпринимают это сегодня только 3–5 % покупателей квартир. На что надеются остальные? На русский авось? На то, что это может случиться с соседом, а не с ним? Но если все же случится с тобой, думать будет поздно.
«Для большинства граждан России словосочетание “титульное страхование” ровным счетом ничего не говорит, поэтому для начала поясню, что это такое, – говорит директор департамента по работе с агентами страховой компании “Согласие” Олеся Бухтоярова. – Титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Страхование права собственности осуществляется с целью защиты прав покупателя от правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до его приобретения и сохранившихся после приобретения (регистрации) объекта недвижимости. А разного рода притязаний может быть масса. К примеру, больше всего арестов накладывается на жилье из-за тяжб о разделе имущества и определении долей. Далее, по убывающей – арбитражные споры между юридическими лицами (долевое участие в строительстве, споры о правах на группы квартир), мировые соглашения и споры по иным основаниям.
Если кто-то из бывших хозяев квартиры когда-то состоял в браке, если у жильцов есть дети (не обязательно прописанные в квартире), если бывший хозяин уже умер или тяжело болел и, не приведи Бог, состоял на учете в психоневрологическом (или наркологическом) диспансере, – такая квартира опасна. Может оказаться, что документы отказа от права преимущественной покупки не были оформлены, или имеются обиженные наследники, или продавец находился в состоянии заблуждения… Словом, никто не даст гарантии, что через несколько лет бывшие хозяева не попробуют отсудить проданную квартиру обратно. Практика показывает, что это весьма вероятно. Добросовестный покупатель, который в принципе не может знать всех обстоятельств, приобретает не жилье, а пороховую бочку».
Судебные решения по спорам о правах обычно предписывают вернуть всех участников сделок с недвижимостью в исходное состояние, «прокрутив» цепочку в обратном порядке (двусторонняя реституция). Например, при расселении коммуналки одному жильцу досталась «двушка», с которой уже были совершены три сделки. Через 3 года дочь покойной жены одного из прежних хозяев подает иск в суд. Квартира была продана без ее ведома, а истица имеет право на половину жилья (прямое наследование). Как правило, такая сделка расторгается автоматически. И «крайним» оказывается последний покупатель.
И не стоит думать, что, покупая квартиру через крупную компанию, вы избавляетесь от проблем. Приведу два случая. Квартира была приобретена в 2000 г. Хозяин в 2009 г. оказался замешан в какой-то афере, и его арестовали. Находясь в следственном изоляторе, он дал доверенность жене на продажу этой квартиры. Доверенность была оформлена абсолютно корректно. Однако по доверенности приобретать квартиру никто не хотел. Тогда она перепродала ее матери. А та уже от себя выставила на продажу. И квартиру купили. А через некоторое время бывший хозяин подает иск в суд на раздел имущества, в числе которого находится и эта квартира.
Или другой случай. Квартира покупалась с помощью ипотечного кредита. То ли банк понадеялся на риелторов, то ли риелторы на то, что раз банк дает кредит, то все тщательно проверит, только спустя 10 месяцев брат хозяйки квартиры подал в суд. Ситуация в семье при этом следующая: мужчина жил с младшей сестрой в трехкомнатной квартире родителей. С 22 лет он страдал психическим заболеванием и состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Квартиру продавала его сестра, которая была единственной собственницей, так как брат от приватизации отказался (она его в этом убедила). Однажды, пока он находился на лечении в психиатрической клинике, сестра провела сделку. Он выписался, а домой попасть не смог, так как в квартире уже жили чужие люди. Мужчина подал заявление в суд в связи с тем, что, когда подписывал отказ от приватизации у нотариуса, был в рецессии и не отдавал отчета в своих действиях. Ошибка и банка, и риелторов в том, что никто из них (правда, и практики такой не было) не взял справку на отказника из психоневрологического диспансера.
Еще одна история: муж, жена и сын в 1995 г. приватизировали квартиру. Муж умер. Мать, когда еще была жива, продала квартиру. А в прошлом году появляется со своими исковыми требованиями бывшая жена того мужчины, который умер в 1995 г. А так как он успел до кончины приватизировать квартиру, то эта женщина требует кусочек наследства для своего сына. Весьма странно, что спустя почти 20 лет она сумела восстановить срок исковой давности. Почему столько лет молчала? Это для страховой компании пока загадка. Думаю, что в суде все выяснится.
Нередко клиенты полностью полагаются на риелтора, особенно тогда, когда компания крупная и известная. Безусловно, есть добросовестные риелторы, которые стараются произвести максимально возможную проверку в интересах клиента, но пока в ГК есть статьи, позволяющие признать сделку недействительной, эта проблема будет всегда.
На мой взгляд, недостаточная популярность титульного страхования сегодня в России вызвана в первую очередь тем, что, к сожалению, отсутствует информация о судебной практике с точным количеством прецедентов, которая бы позволила потребителям оценить масштаб своих рисков. Данные сведения практически можно получить только из неофициальных источников, которые не всегда способны объективно отражать происходящее. По своей сути страхование – это защита и гарантия, а многие граждане даже не знают, чего им следует опасаться и, соответственно, не в состоянии принять необходимые меры для предотвращения потери своего имущества.
