Книга: Инвестиции в недвижимость
Назад: 4. Росс Маккалистер Доходы с нуля
Дальше: 6. Гарретт Саттон. Десять правил защиты недвижимости
5. Крейг Коппола. Изучите мир, в котором вы живете
Коммерческая недвижимость сильно отличается от жилой. Крейг Коппола считается одним из лучших брокеров по коммерческой недвижимости в США. Именно поэтому он стал моим партнером в этом виде инвестиций, и вместе с ним мы добились отличных финансовых результатов.Когда мы с Ким впервые переключились с жилой недвижимости на коммерческую, нам пришлось поменять весь образ мыслей. Мы взглянули на инвестиции в недвижимость с совершенно иной точки зрения. Если бы не опыт Крейга, то наше обучение в этом новом для себя виде деятельности стоило бы кучи потерянных денег. Одно из главных достоинств Крейга состоит в том, что он превосходный учитель, который не жалеет времени, чтобы объяснить то, чего мы сами пока не в состоянии разглядеть и понять.Для примера можно рассказать о том, с чего началось наше с Ким обучение. Мы присмотрели для покупки красивое офисное здание, расположенное в очень выгодном месте. Это было весьма привлекательное внешне сооружение, построенное в 1980-е годы. Первое, что отметил Крейг, даже не взглянув на здание, – это явно недостаточная площадь для стоянки автомобилей. Впоследствии в законодательном порядке были изменены нормы количества мест для парковки автомобилей на территориях, прилегающих к зданиям и сооружениям. Если бы нам пришлось принимать меры, чтобы все соответствовало новым нормам, то проще было бы снести все здание и построить его заново. Второй урок, который преподал нам Крейг на этом же здании, был озвучен им так: «Крутые офисы привлекают крутых бизнесменов. Но ориентироваться надо не на них, а на тех, кто ведет дела умело и осмотрительно. В этом случае у вас будет меньше головной боли и больше денег».Крейг – самый организованный человек из всех, кого я знаю. Его дни расписаны буквально по минутам. Он непрерывно чему-то учится и вкладывает большие деньги в свое персональное развитие и развитие своего бизнеса. В то же время высшим приоритетом для него является время, проведенное в кругу семьи. Крейг отличный семьянин и прирожденный преподаватель, а в качестве партнера в сфере недвижимости он просто бесценен.Роберт Кийосаки
Хорошо знакомые со мной люди знают, что если уж я за что-то взялся, то окунаюсь в работу с головой. Все это так, но хотелось бы уточнить, что я не бросаюсь на работу очертя голову, а подхожу к ней методично и обдуманно. Я не принимаю скоропалительных решений и никогда не сдаюсь. Именно такой подход я исповедую, добиваясь своих целей в бизнесе, личной и семейной жизни. Люди утверждают, что я очень настойчив.
Одним из моих увлечений в жизни был бейсбол. Я выигрывал национальные первенства среди студенческих команд, и меня даже приглашали играть за профессиональную команду «Minnesota Twins». Но я знал, что помимо бейсбола мне нужно еще какое-то дело, которому смогу полностью посвятить себя с такой же увлеченностью и которое поможет мне достичь своих жизненных целей.
Как и многие другие люди, я пришел к недвижимости по классическому сценарию – по знакомству. Не буду утомлять вас подробностями этой истории, скажу только, что мне пришлось заплатить за это дорогую цену, но я не возражал. Мой менталитет в ту пору ничем не отличался от сегодняшнего. Я придерживался того же подхода, что и при игре в бейсбол: все, что со мной происходит, делает меня сильнее, умнее и быстрее и дает мне то, к чему я постоянно стремлюсь в жизни – к преимуществу над другими людьми.
Да, я хочу иметь над ними преимущество, и делаю все для этого – в рамках морали. Обычно это означает отказ от следования по пути наименьшего сопротивления, тяжелый труд, дисциплину и готовность идти на жертвы. Во всяком случае, так было у меня. Когда все это начинает окупаться, то длинные дни и еще более длинные ночи, проведенные за составлением анализов недвижимости, сопоставлений рыночных показателей и подготовкой финансовых данных становятся отдаленными воспоминаниями, а их место занимают деньги, ежемесячно стекающиеся на мой счет. Это приятное чувство.
Моя карьера в сфере недвижимости требовала тратить время на дела, которые не доставляют мне удовольствия. Это было составной частью моего плана, который должен был позволить мне в будущем проводить больше времени с семьей, участвовать в жизни детей и заниматься такими вещами, как бег, тэнквондо и, конечно, бейсбол.
Сегодня мое увлечение бейсболом приняло другую форму: я тренирую детскую бейсбольную команду «Arcadia Rat Pack» и подхожу к этому занятию точно так же, как и ко всем остальным своим делам – провожу большое количество исследований и анализов, составляю планы и стараюсь учесть все мелочи в процессе подготовки. Конечно, я тренирую не профессионалов, но, тем не менее, разрабатываю тактические схемы построения команды (в зависимости от того, против кого мы играем), готовлю подробное расписание тренировок и игровой практики, веду статистику результатов, намечаю стратегию, планы замены игроков и даже порядок расстановки игроков на базах. Я уверен, некоторые родители считают, что я перебарщиваю.
Но для меня переборщить означает попросту подготовить команду к любой неожиданности, которая может случиться на практике. Когда подобная ситуация возникнет в игре, она не станет для ребят чем-то абсолютно новым. Я хочу, чтобы у моих подопечных было явное преимущество над противником. Моя роль заключается в том, чтобы создать для детей выигрышную позицию.
Для этого надо, чтобы они досконально изучили мир, в котором живут, и знали все кочки и ямы на местности. Против какой команды мы играем? В чем ее сильные и слабые стороны? Как можно воспользоваться слабыми сторонами и нейтрализовать сильные? Что мы будем делать в каждой из ситуаций, которая может возникнуть на поле? Как должна действовать защита? Кто и куда должен бежать, чтобы поймать мяч? Мы дотошно разбираемся во всем этом, намечаем стратегию и отрабатываем ее на практике. В результате мы дошли до финала чемпионата штата, и о нас заговорили как о восходящих звездах. Мы одержали шестнадцать побед при трех поражениях. Команда играет отлично, а в ребятах просыпается все большая уверенность в себе. Я хочу, чтобы то же самое происходило и с вами, когда вы начнете инвестировать в коммерческую недвижимость. Мне хочется, чтобы вы победили! Я хочу, чтобы вы досконально изучили мир инвестиций в недвижимость, прежде чем начнете вкладывать в нее деньги.
Возьмите на заметкуВ сфере недвижимости изучение окружающего мира заключается в том, чтобы досконально знать определенный район города, полностью разбираться в выбранном типе недвижимости и ясно осознавать, в какой фазе рыночного цикла вы находитесь.
В сфере недвижимости изучение окружающего мира заключается в том, чтобы досконально знать определенный район города, полностью разбираться в выбранном типе недвижимости и ясно осознавать, в какой фазе рыночного цикла вы находитесь. Добившись этого, вы будете обладать преимуществом над остальными. А теперь давайте приступим к первому шагу.
Совершите поездку по городу
Даже если всю жизнь вы живете в своем родном городе и знаете в нем каждую улицу и каждый дом, сядьте в машину и проедьтесь по нему, чтобы не просто полюбоваться на здания, а посмотреть на них глазами инвестора. В первую очередь вас должны интересовать не строения как таковые, а их окружение. Вы должны посмотреть на них с разных точек зрения и определить, насколько выгодно они расположены.
Во время поездки постарайтесь оценить город с позиций инвестора в недвижимость. Будьте наблюдательны. Что, по-вашему, определяет ценность недвижимости в одном районе по сравнению с другим? Даже если вы полагаете, что район, в который собираетесь вкладывать деньги, вам хорошо известен, то все же полезно будет понять, в чем заключается особенность других районов города. Это даст вам дополнительные аргументы «за» или «против» той местности, на которой вы остановили выбор.
Вы уже поняли, что моя жизнь четко расписана. При необходимости я готов изменить распорядок своего дня, недели, месяца или года, однако они уже весьма подробно распланированы. Независимо от того, придерживаетесь ли вы таких же строгих схем, проанализировав свою жизнь, скорее всего, вы поймете, что всеми нами управляют привычки. День за днем мы ездим на работу и обратно одним и тем же маршрутом. Мало того что при этом мы ничего не замечаем, так еще и упускаем возможность узнать, какие изменения происходят в других 90 процентах города. Поэтому для ознакомления с миром, в котором вы живете, я порекомендовал бы вам ездить на работу разными маршрутами. Если вы обычно пользуетесь автострадой, сверните на обычную дорогу. Если вы все время останавливаетесь около одного и того же кафе, чтобы выпить чашку кофе, выберите себе другое. Воспользуйтесь сменой обстановки.
Возьмите на заметкуРекомендация № 1: осваивайте окружающий мир, совершая поездки на работу по разным маршрутам и в разное время и оценивая действительность с точки зрения инвестора в недвижимость. Вы сами будете удивлены разнообразию своих наблюдений.
Когда вы почувствуете, что уже освоились с районом, проедьте по нему в разное время суток (например, вечером, ночью) или в выходные дни. Не спешите и понаблюдайте, как здесь живут люди, какова интенсивность дорожного движения. Возможно, кое-что вызовет у вас удивление. Бывают районы, которые меняются не только с годами, но и в зависимости от времени суток. Мне приходилось видеть городские кварталы, в которых бурлит жизнь в обеденное время в рабочие дни, но которые буквально вымирают по вечерам. Если вы ищете офисное здание для фирмы, которая работает днем, это может оказаться подходящим местом. Но если фирма работает преимущественно в вечерние часы, то вам придется поискать для нее место где-нибудь в другом районе. Ваша задача состоит в том, чтобы не только увидеть район, но и проникнуться его духом. Только после этого вы будете в состоянии разглядеть его будущее. Не поленитесь записать свои интуитивные ощущения по этому поводу. Позднее, в ходе бесед с экспертами из своей команды – оценщиками, инспекторами, юристами, брокерами и строителями, – у вас будет возможность выяснить, насколько вы были правы в своих оценках.
Ищите точки роста
Чтобы лучше понять окружающий мир недвижимости, я ищу в нем то, что профессионалы называют «точками роста». Даже в городах, которые в целом уже прекратили свой рост, всегда найдутся районы, где он продолжается. Как отыскать эти точки роста применительно к коммерческой недвижимости? Ищите места, где застройщики скупают землю под жилищное строительство, где сооружаются новые здания, где планируется появление новых средних школ. Хорошим источником информации являются городские власти, которые охотно расскажут вам, где они собираются разворачивать строительство и развивать инфраструктуру. Вы можете также обратиться в департамент экономического развития в городской администрации. Всегда интересно посмотреть, по отношению к каким проектам его сотрудники проявляют наибольший энтузиазм и в каком направлении пойдет развитие города.
Возьмите на заметкуРекомендация № 2: установите контакт с городской администрацией и выясните, какие проекты находятся в стадии разработки и имеют наибольшую перспективу. Чем теснее будут ваши контакты, тем скорее вы выявите точки роста.
Чиновники зачастую с большим восторгом рассказывают о планах социального возрождения городов и даже помогают найти финансирование для таких проектов. Конечно, здорово осознавать, что своей работой ты помогаешь ликвидировать в городе насилие, преступность и распространение болезней. Но лично я в таких случаях предпочитаю соблюдать осторожность. Подобные проекты требуют обычно очень больших затрат времени. И дело не только в процессах планирования, отвода земельных участков, проектирования и множестве других бюрократических процедур. Иногда еще приходится учитывать и мнение избирателей. Могут пройти годы, прежде чем они оценят и примут ваш проект. В моем родном Финиксе было построено объектов социального возрождения на 800 миллионов долларов, прежде чем я тоже решился вложить деньги в это дело, да и то отдача от них наступила только через двенадцать лет. Поэтому настройтесь на очень длительный срок реализации своего проекта, так как даже районы, в которых, по планам, должна начаться модернизация, могут еще долгие годы оставаться в состоянии упадка.
Необходимо заметить, что некоторые инвесторы в недвижимость для вложения денег специально выбирают районы, переживающие застой и упадок. Это не моя сфера деятельности, и поэтому я не проявляю интереса к инвестициям в офисные здания, если вижу, что они пустуют и расписаны граффити. Такой подход кажется вполне очевидным, но приходится просто поражаться, когда старинные исторические здания привлекают эмоционально настроенных инвесторов. Такие покупатели сами себя уговаривают на принятие плохих решений, считая, что приобретение подобного строения положительно скажется на развитии всего района, а его историческая ценность компенсирует неудачное расположение. Одних только этих аргументов недостаточно. Помните, что главным фактором является расположение недвижимости, а все ностальгические и эмоциональные моменты вторичны.
Трудно подниматься в условиях спада
Я особо заостряю ваше внимание на этом моменте, так как очень трудно взбираться вверх по осыпающемуся склону. Существует разница между районами, находящимися в упадке и переживающими начало возрождения. Если у вас возникло ощущение, что у района нет перспектив в развитии, откажитесь от своей затеи. Если же вы видите восходящую тенденцию, а в самом центре района расположено то самое историческое здание, то к такой возможности имеет смысл присмотреться. Но и в данном случае главную роль играет окружение, а здание само по себе вторично.
Для меня непременным условием инвестирования является четкое понимание, куда движется рынок, а не в каком состоянии он находится в данный момент. Все это необходимо прочувствовать, прежде чем поспешно вкладывать деньги. Недвижимость – это не тот вид бизнеса, где важнейшим фактором является скорость. Вам совсем не обязательно быть здесь первым. Уступите первенство крупным игрокам, которые могут позволить себе рисковать. У вас будет множество возможностей сделать деньги, даже если вы будете вторым, третьим или двадцать третьим. Если вы начинающий мелкий инвестор, никогда не стремитесь оказаться на рынке первым.
Возьмите на заметкуРекомендация № 3: проделайте всю необходимую домашнюю работу, чтобы понять, куда движется рынок, а не в каком состоянии он находится в данный момент. Вы инвестируете в будущее, поэтому постарайтесь рассмотреть его как можно лучше.
Время обычно летит быстро, но когда вы имеете дело с недвижимостью, то иной раз просто диву даешься, как долго приходится ждать наступления будущего. А если вы скользите вниз по склону холма, то поверьте мне, это будущее может вообще никогда не наступить. В этом случае вы можете обнаружить, что намеченных вами великих перспектив надо ждать не два года, а целых двадцать лет. Такое не раз происходило со многими инвесторами. Город Фаунтин-Хиллз в Аризоне был основан в 1970-е годы одним спекулянтом недвижимостью. Он построил там самый большой в мире фонтан, который с помощью ракетных двигателей выбрасывает струи воды на высоту 170 метров. Его цель состояла в том, чтобы с помощью этой достопримечательности заманить любопытных людей в город, возникший буквально на пустом месте. Люди приезжали и любовались фонтаном, но не торопились покупать дома. Потребовались десятилетия, чтобы рынок недвижимости в Фаунтин-Хиллз ожил. Сегодня этот город процветает, но чтобы добиться этого, понадобилось почти тридцать лет.
А насколько далеко простирается ваше видение будущего? Я установил для себя правило: никуда не торопиться и проявлять терпение. В этом деле нет никакой нужды в спешке. Если на рынке есть место для одного человека, то найдется и для второго. Я пришел к выводу, что существует очень мало таких объектов недвижимости, упустив которые вы упускаете сделку если не века, то, по крайней мере, десятилетия. Хотя такая недвижимость на самом деле существует, ее владельцы хорошо знают ей цену, которую обычно всегда завышают, сводя на нет любую возможность покупки. Хорошим примером могут служить здания Эспланада и Билтмор Фэшен, расположенные неподалеку друг от друга в Финиксе. Такие сооружения могут купить только крупные компании, для которых престиж имеет большее значение, чем истинная стоимость недвижимости или доход от нее. Так, например, «General Electric» приобрела здание Хейден-Ферри в престижном районе города Темпе в Аризоне, а «MetLife» купила Эспланаду в Финиксе. Таким путем они стараются повысить свой статус и привлечь к себе внимание.
Возьмите на заметкуРекомендация № 4: инвестиции в недвижимость требуют, прежде всего, терпения. В этой сфере бизнеса нет необходимости торопиться.
Смотрите на все глазами инвестора
Осматривая районы города, отмечайте для себя места, которые, на ваш взгляд, слишком дороги, дешевы или находятся в полном запустении. Все эти оценки могут меняться. Я знаком с одним инвестором, который зарабатывает большие деньги, улучшая внешний вид и внутреннюю отделку самых заурядных зданий и повышая таким образом их рыночную стоимость. Это нелегкая работа, но он с удовольствием занимается ею. Необходимо также знать, что неплохие деньги можно заработать даже на трущобах. Я не призываю вас к этому, так как считаю одной из задач инвесторов улучшение среды обитания людей. Однако у нас, в конце концов, свободная страна.
Мне постоянно задают один и тот же вопрос: «По каким признакам можно определить, что тот или иной район катится к упадку?» Это нетрудно сделать, и если вы будете доверять своим ощущениям, то почувствуете ситуацию интуитивно. Вот вам пример из жизни. Однажды утром я ехал на машине, осматривая городские районы, в которых уже давно не бывал, и увидел автомобиль без колес, стоявший у обочины на подставках. Это классический признак упадка во всей своей красе. Другими признаками могут служить машины, запаркованные в больших количествах ночью на улицах, или контингент жильцов, не внушающих доверия и занимающихся темными делами. Наконец, присмотритесь внимательнее к общей ухоженности зданий. Если они имеют обшарпанный вид, это тоже нехороший признак. Можно также обратиться к полицейским сводкам, чтобы выяснить, насколько распространена преступность в данном районе.
Я рассказываю все это, чтобы вы поняли, что можно реставрировать здание, но в одиночку вам не удастся благоустроить все его окружение. Что же касается исторических зданий в старой части города, то они могли бы стать, к примеру, прекрасным офисом для модной дизайнерской студии, но если работники чувствуют там себя неуютно и испытывают дискомфорт уже через несколько часов работы, то такое решение вряд ли можно назвать хорошо продуманным. Держите глаза широко открытыми и глубоко анализируйте все, что видите. Прислушивайтесь к своему внутреннему голосу. Записывайте свои впечатления (да, именно впечатления) о каждом районе. Ниже приводится форма, которая не только даст вам пищу для ума, но и позволит зафиксировать свои чувства и ощущения.
Возьмите на заметкуРекомендация № 5: ищите признаки упадка района и не игнорируйте их. Если только вы не специализируетесь на ремонте и реставрации зданий, они могут иметь далеко идущие последствия.
О чем говорят здания
Как я уже упоминал, здания сами по себе – это последняя вещь, на которую я обращаю внимание, знакомясь с городом или каким-то конкретным районом. Даже оценивая само здание, первым делом я обращаю внимание не на его вертикальную структуру, а на участок, на котором он расположен. Достаточно ли здесь мест для парковки? Удобно ли заезжать на стоянку и выезжать с нее? Другими словами, насколько обеспечен доступ к этому зданию? Какие общие впечатления вызывает этот дом? Смогут ли посетители разыскать его, не плутая по окрестностям?
Далее я обращаю внимание на тех, кто арендует здание. Кто они? Солидные и хорошо зарекомендовавшие себя компании или фирмы-однодневки? Конечно, совсем не обязательно, чтобы в числе арендаторов значились «Home Depot» или «Taco Bell». Для меня хорошим арендатором будет, к примеру, сантехническая фирма, которая снимает здесь помещения на протяжении десяти лет. Это намного лучше, чем только что основанная высокотехнологичная компания, о которой никто раньше не слышал, у которой еще нет доходов и за которой стоят только миллионы венчурного капитала и всего один клиент. Меня интересует также положение, которое фирма-арендатор занимает в своей отрасли, уровень конкуренции и направление ее деятельности.
Возьмите на заметкуРекомендация № 6: в первую очередь оценивайте участок, на котором расположена недвижимость, а само здание – в последнюю.
Однажды вечером мне позвонила знакомая, которая как раз проезжала по небольшому городку: «Послушай, Крейг, я сейчас смотрю на одно здание, которое идеально подходит для центра обработки заказов. Что ты думаешь по этому поводу?» Ответ не вызвал у меня никаких затруднений. Центры обработки заказов в США находятся в упадке, так как большинство фирм переводят их в страны с более дешевой оплатой рабочей силы. Я ответил: «Если ты в данный момент находишься не в Индии, то брось эту затею». Здесь нужен только здравый смысл и некоторые знания о господствующих тенденциях, причем не только в области недвижимости, но и в других сферах бизнеса и жизни, которые напрямую влияют на недвижимость.
Анкета, представленная ниже, послужит вам инструментом, позволяющим зафиксировать самые первые впечатления от здания. Неплохо также сделать снимки и прикрепить их к анкете. Не забудьте добавить свои комментарии.
Категории коммерческой недвижимости
Одно из самых важных решений, которое вам предстоит принять как инвестору в недвижимость, – это область бизнеса, в которой вы хотите специализироваться. Если вы внимательно читаете эту книгу, то, должно быть, уже поняли, что существует множество способов заработать и потерять деньги на рынке недвижимости. Довольно скоро вы обнаружите, что каждый из этих способов имеет свои нюансы и требования. Я считаю, что важно дать общий обзор сектора коммерческой недвижимости, чтобы вы могли составить себе полную картину всех возможностей. Ниже я привожу перечень всех категорий недвижимости с описанием присущих им рисков и преимуществ.
Возьмите на заметкуРекомендация № 7: ни один человек не в состоянии быть экспертом во всех категориях коммерческой недвижимости. Выберите то, что вам больше по душе, и специализируйтесь в этом направлении.
Многоквартирные жилые дома
В эту категорию входит самое разнообразное жилье – от небольшого особняка на две семьи до целого жилого комплекса, насчитывающего восемьсот и более квартир. Самый большой риск представляет собой переизбыток предложения, так как при большом выборе падает уровень квартплаты, негативно сказываясь на вашем денежном потоке. Еще один фактор риска возникает в момент, когда снижаются банковские кредитные ставки. В этом случае купить дом может позволить себе большее количество людей, и спрос на съемное жилье падает. В результате многие квартиры остаются незаселенными, а уровень конкуренции среди домовладельцев возрастает. С другой стороны, когда предоставление ипотечных кредитов затрудняется, наем жилья остается единственной альтернативой, и спрос на него растет. Инвесторы зарабатывают на этой категории недвижимости хорошие деньги, если вовремя покупают здания и эффективно управляют ими. Как и во всех остальных категориях недвижимости, ее стоимость зависит от умелого управления. Другими словами, если налажен хороший менеджмент и вы лучше используете жилую площадь, чем прежний владелец, то стоимость приобретенной вами недвижимости резко возрастает.
Торговые сооружения
Эта категория недвижимости вам, очевидно, достаточно хорошо знакома. К ней относятся торговые центры, пассажи, супермаркеты и отдельные магазины. Одно из ее преимуществ заключается в том, что стоимость строительства весьма высока и зачастую составляет сотни тысяч и даже миллионы долларов, что служит хорошей защитой от конкуренции. В результате спрос на такую недвижимость обычно опережает предложение. Для инвестора это выигрышная позиция. Но не все так радужно. Такие экономические факторы, как инфляция, рецессия, падение потребительского спроса, могут заставить продавцов уйти из бизнеса, и собственники недвижимости остаются без арендаторов. Кроме того, конкуренты могут превратить ваш еще недавно престижный торговый центр во второсортное заведение. Именно поэтому я всегда настаиваю, что необходимо заглядывать в будущее и предвидеть, какое развитие могут получить события.
Офисные здания
Это одна из самых крупных категорий коммерческой недвижимости. Вы только взгляните вокруг. Все мы где-то работаем, и многим из нас приходится ежедневно по восемь часов проводить в офисах. Офисы бывают самых разных типов и размеров, что облегчает приход на рынок новых инвесторов. Некоторые из них представляют собой переоборудованные жилые здания, другие построены специально для этой цели. Преимущество этой категории недвижимости заключается в том, что всегда есть офисные помещения подходящего размера и стоимости, которые соответствуют вашему бюджету независимо от того, являетесь ли вы начинающим или опытным инвестором. Впоследствии у вас всегда будет возможность расширить масштабы инвестирования.
Промышленные сооружения
Как и офисные здания, промышленные сооружения имеют большое разнообразие типов и размеров и пригодны для любых инвесторов. Это могут быть и гигантские склады площадью свыше 50 тысяч квадратных метров, и мелкие строения всего в 250 квадратных метров, и множество построек, занимающих промежуточное положение между ними. Из-за обилия возможностей промышленная недвижимость является классической сферой, где могут попробовать свои силы начинающие инвесторы. Одна из причин популярности инвестирования в промышленные сооружения среди новичков состоит в том, что многие из них занимаются собственным бизнесом и нуждаются в подобных постройках.
Учреждения здравоохранения
Эта категория недвижимости включает в себя не только больницы и поликлиники как таковые, но и подсобные здания и помещения, в том числе и жилые. Преимущество подобного типа недвижимости состоит в том, что рецессии и экономические спады оказывают на нее лишь незначительное влияние. Однако такая недвижимость зависит от финансового благополучия арендаторов. Частная медицинская практика – это мелкий бизнес, клиника – крупный. Как и в любом другом бизнесе, здесь бывают взлеты и падения. Мой опыт в этой сфере деятельности показывает, насколько важно подобрать надежных арендаторов для недвижимости медицинского назначения. С другой стороны, экономическая отдача от вспомогательных жилых помещений для медицинского персонала во многом зависит от хорошего управления ими. Для этого необходимо иметь опытную управляющую компанию, которая специализируется на таком типе недвижимости.
Складские помещения
Вы наверняка видели у себя в городе множество мелких складов и, возможно, даже сами хранили там какие-то вещи. Судя по всему, они устойчивы против экономических рецессий, и в этом состоит их большое преимущество для инвесторов. Управлять ими относительно просто. Хотите верьте, хотите нет, но самыми частыми клиентами таких складов являются крупные промышленные корпорации. Каждый год они тратят миллиарды на хранение излишков продукции или сырья, а также документации. Недостатком такой недвижимости является ее дешевизна. Это значит, что конкуренты могут легко вторгнуться на рынок, установить заниженные цены и тем самым существенно уменьшить ваши доходы.
Здания гостиничной и развлекательной направленности
В этот класс недвижимости входят отели, мотели, казино, пансионаты, курорты и дома отдыха. Как и в случае с жильем, здесь очень важно грамотное управление. Как правило, недвижимость такого типа сильно зависит от общего состояния экономики. В периоды экономических спадов деловые и развлекательные поездки из соображений экономии совершаются реже. Это сказывается на заселенности гостиничных номеров и на уменьшении стоимости ночлега, что снижает прибыльность и рентабельность. Однако в условиях, когда предложение и спрос сбалансированы, гостиничный бизнес дает большие доходы.
В каждой из перечисленных категорий недвижимости есть свои подгруппы. На первых порах их обилие может сбить с толку. Но на деле именно такое разнообразие делает инвестиции в коммерческую недвижимость крайне привлекательным делом, хотя и требует от инвесторов специализации.
Азбука коммерческой недвижимости
Точно так же, как необходимо знать различные категории недвижимости и их нюансы, следует познакомиться и с четырьмя классами коммерческой недвижимости, которые отражают ее качество. Часто приходится наблюдать, как неопытные инвесторы путаются в оценке качества зданий. Вот как выглядит официальная классификация:
Класс А+ – высотные здания, расположенные в деловом центре города и представляющие собой городскую достопримечательность. Это самые лучшие здания класса А.
Класс А – здания высотой не менее пяти этажей, построенные из бетона и стали не ранее 1980 года. В них должны быть вспомогательные помещения, занимаемые, например, кафе и банками, а также свободные и удобные подъездные пути.
Класс В – отреставрированные старые здания в престижных районах или новые здания, меньшие по размерам, чем класс А, и расположенные дальше от центра города. В них допускаются деревянные перекрытия. Большинство инвесторов-новичков вкладывают деньги именно в такую недвижимость.
Класс С – старые здания, в которых не проводились реставрация и ремонт. Они могут быть любого размера. Их качество оценивается как удовлетворительное или посредственное.
Занимаясь поисками недвижимости, держите в уме эту классификацию. Она поможет вам лучше понять, что вы ищете, и распознать лживую рекламу.
Циклы рынка коммерческой недвижимости
Экономический эффект от коммерческой недвижимости подвержен циклическим колебаниям. Я имею в виду, что все категории недвижимости проходят через определенные циклы, и каждый из них предшествует циклам других категорий, происходит одновременно или следует за ними.
Так, например, рост на рынке жилой недвижимости вызывает такой же подъем в сфере торговой недвижимости, который происходит с небольшой задержкой. Это явление становится понятным, если учесть, что новым жильцам требуются торговые центры, продовольственные и другие магазины недалеко от места жительства. Подъем в торговле, в свою очередь, влечет за собой рост в секторах производства и распределения. Начинается строительство недвижимости производственного назначения и складов. Подъем в сфере жилого строительства вызывает также определенный рост офисной недвижимости, но опять-таки с некоторой задержкой. Поэтому, когда на рынке жилья начинается спад, проходит еще несколько лет, прежде чем такие же явления начинают наблюдаться и в коммерческой недвижимости. Вероятно, вы это уже замечали. Когда средства массовой информации начинают сообщать о спаде в секторе жилой недвижимости, разработки проектов коммерческой недвижимости идут еще полным ходом. Теперь вы знаете, почему так происходит.
Для недвижимости свойственна цикличность, и эти циклы неизбежны. Когда вы осознаете это и станете уделять им внимание, то окажетесь в преимущественном положении по сравнению с другими инвесторами и сможете принимать наилучшие решения в каждой из ситуаций.
Возьмите на заметкуРекомендация № 8: научитесь распознавать циклы рынка недвижимости, следите за их признаками, и у вас будет меньше неприятных сюрпризов.
Циклы, конечно, очень важны, но если вы совершили правильную покупку, то ваша недвижимость будет приносить доход независимо от того, в какой фазе она была приобретена. Однако, если вы делаете только первые шаги, вам трудно интуитивно распознать выгодную возможность для покупки. Поэтому знание и понимание рыночных циклов приобретает особую значимость. Приведенная ниже схема демонстрирует типичные циклы коммерческой недвижимости и то, как они влияют на интенсивность нового строительства и степень использования построенных зданий.
Давайте подробно рассмотрим каждый этап. Первая фаза (левый нижний квадрант) характеризует восстановление и оживление рынка. Доля пустующей недвижимости снижается, но новое строительство пока не ведется. Распознать эту фазу можно по заметному увеличению количества сделок, связанных с приобретением и арендой недвижимости. Эта тенденция может продолжаться довольно долго, в некоторых случаях даже несколько лет. Именно поэтому я никогда не тороплюсь с инвестициями. Мне тоже не доставляют удовольствия сюрпризы, поэтому обычно я жду до тех пор, когда более крупные игроки сделают свои первые ходы. После этого и я вступаю в игру, твердо зная, что рынок находится в первой фазе – фазе совершения покупок.
Схема 5.1. Квадранты рыночного цикла
Печатается с разрешения доктора Гленна Мюллера
Возьмите на заметкуРекомендация № 9: первая фаза цикла недвижимости представляет собой время покупок, а вторая и третья – время продаж.
Когда мы будем рассматривать 3-ю и 4-ю фазы, вы заметите, что падающий рынок – не лучшее время для приобретения пустующих зданий. Выполнение домашней работы в этот период вооружит вас новыми знаниями и подготовит к 1-й фазе, когда начнется волна покупок. В тот момент, когда другие инвесторы, совершив неудачные приобретения, выбрасывают полотенце на ринг, я чувствую, что пришло мое время.
Во 2-й фазе вы видите, что количество пустующих помещений начинает превосходить уровень долгосрочной занятости (штриховая линия на схеме) для данного рынка. Долгосрочная занятость означает, что у арендаторов до окончания срока действующих договоров остается, как правило, не менее пяти лет. Все рынки отличаются друг от друга, но в большинстве случаев уровень занятости считается очень хорошим, если количество пустующих помещений не превышает 10 процентов. Необходимо учитывать, что новое строительство, как правило, начинается в период, когда данный показатель опускается ниже 10–15 процентов, поэтому в этой фазе отмечается проектирование и сооружение новых зданий. Вторая фаза цикла опять-таки продолжается не дни, недели или месяцы. Она может растянуться на несколько лет, поэтому необходимости в спешке нет. Если я и совершаю покупки в этой фазе, то предварительно хочу убедиться, что все финансовые показатели меня удовлетворяют, а сама недвижимость полностью отвечает моим требованиям. Невозможно в точности определить, когда рынок достигнет своего потолка и сколько этот период будет продолжаться, поэтому необходимо соблюдать осторожность. Если вы хотите продать недвижимость, то 2-я фаза подходит для этого лучше всего.
Возьмите на заметкуРекомендация № 10: 3-я и 4-я фазы – не время для покупок. В этот период необходимо вести исследования и поиск недвижимости и ожидать наступления 1-й фазы.
В 3-й фазе рынок явно движется на спад. Остается только гадать, до какого уровня он упадет и как долго продлится этот период. Если вы купили недвижимость в 1-й фазе, то у вас есть определенный запас прочности. Однако если вы видите, что новое строительство продолжается, а количество пустующих помещений начинает увеличиваться, то это верный признак, что вы находитесь в 3-й фазе. Для нее характерно превышение предложения над спросом. Совершенно понятно, что я никогда не совершаю покупок в этой фазе, как бы мне этого ни хотелось. Да и какой в этом смысл, если я знаю, что у меня еще будет масса времени для приобретения недвижимости. Остается подождать до начала 1-й фазы. Тогда я смогу за бесценок скупить здания, приобретенные по недомыслию другими инвесторами в 3-й фазе. Часто можно слышать, что хорошие возможности для покупки существуют в любой фазе. Это, конечно, верно, но все зависит от того, как велика ваша готовность к риску и насколько глубоки ваши карманы.
Наконец, 4-я фаза сигнализирует о том, что рынок достиг своего дна. Но в этом есть и свои положительные моменты. Чем мрачнее обстановка на рынке, тем более выгодными окажутся возможности для покупки, когда наступит 1-я фаза. Поэтому, если вы планируете приобретение недвижимости, используйте 4-ю фазу для поиска нужных зданий. Смотрите и оценивайте, но пока ничего не покупайте. Определить истинное ценовое дно можно только в тот момент, когда рынок проявит тенденцию к росту. Явным признаком 4-й фазы является низкий уровень занятости недвижимости и отсутствие строительства новых зданий. Вместо строительных кранов и бульдозеров в ландшафте недвижимости доминируют завершенные строения. В этот период я провожу многочисленные исследования, чтобы к моменту наступления 1-й фазы иметь готовые варианты для покупки. Я готовлю источники финансирования, беседую со множеством инвесторов и предупреждаю их, что при изменении обстановки к лучшему немедленно свяжусь с ними.
Конечно, полезно знать, что рынок недвижимости подвержен циклическим изменениям и тесно связан в этом отношении с другими категориями активов, но крайне необходимо осознавать, на каком этапе цикла в данный момент вы находитесь и в каком направлении идет развитие. Грамотные инвесторы могут сделать деньги в любой фазе цикла, но для этого нужны большие знания и опыт.
Кроме того, необходимо понимать, что любая категория недвижимости подвержена циклическим изменениям, однако в одних категориях эти изменения наступают раньше или позже, чем в других. Например, рынок индивидуальных жилых домов первым начинает ощущать как спад, так и подъем. Затем с небольшим отставанием следуют многоквартирные жилые дома, а вслед за ними торговые и офисные строения. Индустриальная недвижимость, как правило, последней выходит из стадии застоя, но зато и входит в нее тоже в последнюю очередь. Чем лучше вы знакомы с циклами рынка недвижимости, тем проще будет понять, на каком этапе вы находитесь. Коммерческая недвижимость, на мой взгляд, демонстрирует массу признаков, позволяющих определить лучшее время для покупки, продажи и владения недвижимостью.
Несколько слов в заключение
Теперь вы знаете, как важно для успеха хорошо разбираться в мире недвижимости, знать состояние рынка, различные категории активов и циклы, которым они подвержены. Но как и в бейсболе, существует большая разница между тем, чтобы знать, как ударить битой по мячу, и нанести удар в действительности. Чтобы преодолеть эту разницу, необходимы практика и опыт, неизбежными спутниками которых являются неудачи. То же самое в полной мере относится и к недвижимости. Я живу в Финиксе более двадцати лет и все еще езжу по городу, оценивая его глазами инвестора в недвижимость. Обстановка постоянно меняется, и я должен быть в курсе всех этих изменений. Я разрабатываю новые системы эффективного анализа зданий и сделок. И не стыжусь признаться, что в своей первой сделке потерял 15 тысяч долларов, так и не купив недвижимость в конечном итоге. Подобное может случиться с каждым. Именно такие события и отличают новичка от серьезного инвестора.
Аналогичные вещи происходят и в бейсболе. Каждый раз, выходя на поле, команда «Arcadia Rat Pack» надеется выиграть, но все игроки знают, что поражение тоже не исключено. Разумеется, мы делаем все, что в наших силах, чтобы повысить шансы на выигрыш, но когда удача от нас отворачивается, команда анализирует допущенные ошибки и думает о том, что надо сделать в следующий раз, чтобы не упустить победы. Мы никогда не повторяем одной и той же ошибки дважды. В этом и заключается польза поражений. Из них надо извлекать уроки.
Знание представляет собой только один из компонентов, но намного важнее ваши действия. Вся информация, содержащаяся в данной главе и книге в целом, имеет смысл лишь в том случае, если вы готовы действовать в соответствии с ней. Поэтому обещайте себе, что приложите все силы, чтобы полностью овладеть миром недвижимости. Выйдите на игровое поле. За вами первый удар.
* * *
Крейг Коппола – один из ведущих брокеров по коммерческой недвижимости в США. В последние тринадцать лет шесть раз признавался Национальной ассоциацией промышленной и офисной недвижимости лучшим брокером штата Аризона. За двадцать пять лет им было проведено свыше 2500 сделок по сдаче в аренду и продаже недвижимости на общую сумму в 2,5 миллиарда долларов. В качестве основателя и главы компании «Lee & Associates Arizona» Крейг был удостоен сертификатов CCIM, CRE и SIOR. Совокупностью всех трех сертификатов владеют лишь тридцать пять человек в мире.
Назад: 4. Росс Маккалистер Доходы с нуля
Дальше: 6. Гарретт Саттон. Десять правил защиты недвижимости
