Книга: Инвестиции в недвижимость
Назад: 5. Крейг Коппола. Изучите мир, в котором вы живете
Дальше: 7. Уэйн Палмер. О стеклянных шариках и капитале
6. Гарретт Саттон. Десять правил защиты недвижимости
Нас с Гарреттом объединяет одно увлечение – любовь к регби. Много лет назад судьба свела нас в одном матче на фестивале регби в Монтеррее. Он играл за «Hastings Rugby Club» из Сан-Франциско, а я – за команду летной школы корпуса морской пехоты в Пенсаколе, штат Флорида. К сожалению, в тот раз мы потерпели поражение, но игра была отличная.В 2003 году мы с Гарреттом ездили в Австралию, чтобы посмотреть игры на кубок мира по регби в Сиднее. На мой взгляд, нам посчастливилось стать свидетелями самой лучшей игры, которую мне только доводилось видеть. Это был финальный матч, в котором встречались Англия и Австралия. Сколько буду жить, буду вспоминать ту игру и гордиться тем, что наблюдал с трибун, как Англия выиграла в дополнительное время со счетом 20:17.Но помимо того, что Гарретт хороший игрок в регби, он еще юрист, причем отличный. Он специализируется на защите активов, а это крайне важная область права, потому что в сегодняшнем мире существует намного больше юристов, стремящихся отобрать у вас собственность, чем тех, кто ее защищает. Мы с Ким спим спокойно по ночам, потому что Гарретт делает все возможное, чтобы уберечь наши активы от потерь. Это не значит, что мы защищены на сто процентов. Просто Гарретт возвел прочные правовые стены вокруг нашей собственности. Мы можем потерять какуюто ее часть, но не все.В сегодняшнем мире, пропитанном духом сутяжничества, очень полезно иметь на своей стороне такого человека, как Гарретт Саттон, который хочет, чтобы мы были богаче и при этом спокойно спали по ночам.Роберт Кийосаки
Будучи консультантом компании «Rich Dad», я постоянно слышу один и тот же вопрос: «Как защитить свою недвижимость?»
Отвечая на него и давая многочисленные сопутствующие разъяснения, я сумел выделить самые главные моменты и на их основе вывести «10 правил защиты недвижимости».
Зная эти правила, следуя им и применяя их на практике, вы не только защитите свою собственность, но и сможете избежать многих ловушек, которые в изобилии расставляют на вашем пути высокооплачиваемые эксперты и консультанты, заинтересованные больше в ваших деньгах, чем в спокойствии. Прочитав эту главу, вы сможете с уверенностью сказать этим людям «нет», потому что будете разбираться в ситуации лучше, чем они.
Эта наука чрезвычайно важна, но в то же время легко доступна для понимания. Итак, давайте начнем.
Правило № 1: Страхование не гарантирует полной защиты активов, или Никогда не позволяйте людям, работающим за комиссионные, указывать вам, как защищать свое имущество
На мероприятиях, организуемых компанией «Rich Dad», мне приходится сталкиваться с людьми, которые утверждают, что их страховой агент считает любые стратегии по защите имущества надувательством и что достаточно только иметь хороший страховой полис. Мне просто смешно это слушать, потому что существует столько ситуаций, в которых страховые компании отказываются покрывать убытки инвесторов в недвижимость, что впору основывать новую область юриспруденции под названием «недобросовестные заверения». Страховая компания заверяет, что сможет покрыть все ваши убытки, и исправно берет с вас страховые премии, но если, не дай бог, против вас выдвинут в судебном порядке какой-нибудь иск, она всегда находит причины, чтобы уклониться от уплаты.
Никогда не забывайте, что у страховщиков есть экономический стимул, который диктует им платить как можно меньше. Совершенно очевидно, что чем меньше денег они вам выплатят, тем больше останется у них. Не следует забывать, что страховые агенты получают комиссионные за каждый оформленный полис. Поэтому, если такой агент говорит, что кроме страховки вам не нужна никакая другая защита, вспомните, какие мотивы им движут. Очень важно также знать, что ни один страховой агент не имеет лицензии на юридическое консультирование. Если он делает это, то опять же стоит поинтересоваться, каковы его мотивы.
Реальная история: случай с Полом
Один из моих клиентов (назовем его Полом) послушался своего страхового агента и вместо того, чтобы осуществить комплекс мероприятий по защите своего четырехквартирного дома в гористой местности неподалеку от Аспена, штат Колорадо, довольствовался только страховым полисом. Дом был оформлен в собственность на его имя.Несмотря на стопроцентные гарантии надежности, данные страховым агентом, было совершенно очевидно, что компания не будет покрывать ущерб, причиненный сходом лавин.Как и следовало ожидать, одна из лавин серьезно повредила дом Пола. Страховая компания на вполне законных основаниях отклонила требование о возмещении ущерба. Ведь в полисе было совершенно четко указано, что сход лавин не является страховым случаем.Пол был в бешенстве из-за того, что агент не только заверил его, будто никакая другая защита недвижимости ему не нужна, но и не обратил его внимание на этот пункт страхового договора. Положившись на обещания страховой компании и не предприняв никаких других защитных мер, он вынужден был из своего кармана оплачивать все убытки.Но этой проблемы вполне можно было избежать. Если бы он обратился к знающим экспертам, включая юриста, специализирующегося на защите активов, то никогда не довольствовался бы советом высокооплачиваемого страхового агента, который, ко всему прочему, не имеет права на юридическое консультирование.
Видя мой скептический подход к страховой отрасли, вы можете подумать, будто я ратую только за меры юридической защиты собственности и полностью отрицаю пользу страхования.
Возьмите на заметкуСтрахование – это первая линия обороны активов. Вторую линию представляют собой стратегии по защите собственности.
Ничего подобного. Я придерживаюсь мнения, что страхование – это первая линия обороны активов. Многие страховые компании добросовестно подходят к своим договорам и выполняют взятые на себя обязательства. Другие, если надавить на них с помощью судебных мер, тоже в конце концов ведут себя должным образом. Поэтому я всегда выступаю за использование страхования в качестве одной из мер защитной стратегии. Однако поскольку определенная часть страховых компаний ссылается на всевозможные отговорки и ищет причины не платить, то возникает необходимость и в других оборонительных механизмах. Правильное использование таких стратегий не представляет особой сложности и обходится недорого, но они необходимы, если вы хотите преуспеть в сфере недвижимости.
Теперь, когда вы знаете, что одно только страхование не в силах полностью защитить вас, давайте рассмотрим и другие концепции, которые не способны дать вам полной защиты, а потом уже перейдем к выигрышным стратегиям.
Правило № 2: Две самые распространенные формы собственности на недвижимость не способны защитить ее, или Почему следует избегать совместного владения и нераздельного совладения
Как ни странно, две самые распространенные и популярные формы собственности на недвижимость дают наименьшую защиту. Одна из них – совместное владение – приобрела популярность из-за того, что обеспечивает совладельцу право наследования. Если один из совладельцев умирает, оставшийся в живых автоматически становится по закону единственным владельцем. Эта форма широко используется супружескими парами. Если муж, к примеру, умирает первым, то контроль над его имуществом полностью переходит к жене. При этом у нее нет необходимости обращаться в суд и вести процесс о наследовании, связанный с большими денежными издержками.
Для инвесторов в недвижимость в данном случае возникают проблемы двоякого рода. Во-первых, совместное владение не обеспечивает защиты имущества. Предположим, Питер, Пол и Коко являются совладельцами жилого дома на шесть семей. Против Пола подан судебный иск, и кредитор по решению суда забирает его долю в совладении. Теперь у Питера и Коко появляется новый партнер. Скорее всего, у них не сложатся с ним хорошие отношения, так как он вел судебный процесс против их друга и завладел его имуществом. Новый партнер, в свою очередь, может обратиться в суд с требованием продать недвижимость и выделить ему долю собственности в денежной форме. Такой процесс может оказаться весьма длительным и дорогостоящим.
Во-вторых, право наследования, которое делает совместное владение привлекательным для супружеских пар, является крайне неудобным для инвесторов. Давайте еще раз взглянем на совладение Питера, Пола и Коко. Предположим, Коко умирает от какой-то новомодной болезни. Ее право собственности на долю в недвижимости автоматически ликвидируется. Она уже не может передать ее своим детям, потому что Питер и Пол по закону делят ее долю собственности между собой.
Умные инвесторы не станут вкладывать деньги в проект, если в качестве формы собственности им предложить совместное владение. Они знают, что нельзя ставить себя в такое положение, при котором любая неприятность, случившаяся с вами, играет на руку кому-то другому. А именно это и происходит при совместном владении. Я воздержусь от комментариев, почему многие супружеские пары выбирают совместное владение в качестве предпочтительной формы собственности, но для инвесторов это явно неправильный выбор.
Возьмите на заметкуУмные инвесторы не станут вкладывать деньги в проект, если в качестве формы собственности предложить им совместное владение.
Точно таким же неудачным решением (хотя и с одним исключением) будет и так называемое нераздельное совладение (то есть совместное владение без индивидуального права совладельца на отдельную часть недвижимости). Опять-таки здесь отсутствует защита имущества. Вернемся к нашему примеру: против Питера подан судебный иск, и у Пола и Коко вдруг оказывается новый и совершенно нежелательный партнер. Он, опять же, может начать судебный процесс о продаже недвижимости и разделе вырученных денег. Кроме того, если ведется судебная тяжба, затрагивающая само имущество (например, кто-то из жильцов хочет, чтобы ему был возмещен ущерб, причиненный вследствие неисправности бойлера в ванной), то индивидуальные совладельцы могут быть привлечены к ответственности. На все их личные активы может быть обращено взыскание. Нераздельное совладение, в котором партнерами выступают физические лица, не имеет смысла в нашем мире, пропитанном духом судебных разбирательств. Они становятся в этом случае беззащитной мишенью.
Единственное исключение составляет ситуация, когда инвесторы вступают в нераздельное совладение не как физические, а как юридические лица, пользующиеся определенной защитой. Предположим, они объединяются для того, чтобы воспользоваться возможностями статьи 1031 налогового кодекса для обмена недвижимости или покупки более крупного объекта. В этом случае все они выступают как отдельные ТОО (товарищества с ограниченной ответственностью).
Помещенная ниже схема поможет пояснить эту мысль.
Схема 6.1. Разница между нераздельными совладениями, образованными физическими и юридическими лицами
Возможно, для кого-то станет откровением тот факт, что ТОО – очень удобная форма владения недвижимостью, но я убежден, что большинство из вас уже знают об этом. Тем не менее есть еще несколько правил, касающихся того, чего нельзя делать. Давайте рассмотрим их, а потом уже перейдем в область положительных примеров защиты недвижимости.
Правило № 3: Никогда не оформляйте недвижимость в собственность корпорации типа с, или Гоните прочь советчика, который предлагает вам подобные вещи
Одна из самых крупных ошибок в сфере защиты недвижимости состоит в том, что право собственности оформляется на имя корпорации типа С. Конечно, такая корпорация имеет ряд преимуществ в бизнесе (об этом подробнее говорится в моей книге «Как создать собственную корпорацию» («Own Your Own Corporation»). Но использование ее в сфере недвижимости сопряжено со сложностями, которые можно выразить одним словом – налоги.
Корпорация типа С облагается налогом дважды. Сначала платит налог с прибыли сама компания, а затем каждый акционер, получающий дивиденды. Что касается корпорации типа S, ТОО или коммандитного товарищества, то в них налог уплачивается только один раз. На схеме наглядно видны различия между двойным и простым налогообложением.
Схема 6.2
Итак, что же происходит, когда вы получаете доход в результате продажи недвижимости, находящейся в собственности корпорации типа С? Вы платите значительно больше налогов.
Представьте себе, что, продав недвижимость, находившуюся в собственности больше одного года, вы получили доход в размере 500 тысяч долларов.
Из расчетов на следующей странице видно, что, используя модель корпорации типа С вместо ТОО, вы уплачиваете в федеральную казну на 144 500 долларов больше. Хочет ли Дядя Сэм, чтобы вы сделали выбор в пользу корпорации типа С? Конечно. А хотят ли этого инвесторы, вкладывающие деньги в ваш проект с недвижимостью? Разумеется, нет. Они просто посчитают, что вы не разбираетесь в своем деле. Избегайте советов «профессионалов», которые рекомендуют вам оформлять недвижимость в собственность корпорации типа С. Они сами не знают, что делают, причем за ваш счет.
Возьмите на заметкуИзбегайте советов «профессионалов», которые рекомендуют вам оформлять недвижимость в собственность корпорации типа С.
У нас частенько бывают клиенты, которым всевозможные «специалисты» и действующие в своих интересах дельцы рекомендуют следующую структуру оформления права собственности:
Схема 6.3
Суть этой модели заключается в том, что каждая из двух единиц недвижимости находится во владении ТОО, а оба ТОО, в свою очередь, являются собственностью корпорации типа С. Консультанты утверждают, что на налоговые вычеты это никак не влияет. Проблема, однако, в том, что не облагаемые налогом доходы ТОО все равно подлежат двойному налогообложению в рамках корпорации. Вы по-прежнему остаетесь в проигрышной позиции с точки зрения налогов.
Если вы решили использовать корпорацию типа С в качестве собственника (правда, и в этом случае я бы с осторожностью прислушивался к советам специалистов, неумеренно расхваливающих ее преимущества), то можно предложить более выгодную модель:
Схема 6.4
В приведенной выше структуре товарищества с ограниченной ответственностью, владеющие титулом собственности на недвижимость, входят в ТОО, зарегистрированное в Вайоминге или Неваде (законодательства этих штатов обеспечивают наилучшую защиту имущества от судебных исков). Тем, кто хочет воспользоваться преимуществами корпорации типа С, можно предложить управляющую компанию, имеющую подобную форму собственности. Каждое из ТОО, владеющих титулом собственности, платит корпорации за оказание управленческих услуг и, таким образом, может использовать благоприятные возможности этой формы собственности. В то же время корпорация не владеет недвижимостью, что позволяет избежать двойного налогообложения прибыли, как было в первом примере.
Остерегайтесь также советчиков, которые рекомендуют учреждать больше фирм, чем вам в действительности необходимо. Управляющая корпорация спустя несколько лет, когда появятся большие денежные потоки, возможно, принесет определенную пользу. Но действительно ли она нужна вам в самом начале? Вероятно, нет. Поэтому не слишком доверяйте консультантам, которые действуют не в ваших, а в своих интересах.
Правило № 4: Офшорные стратегии не работают, когда речь идет о недвижимости в США, или В своем ли вы уме?
Как вы уже, вероятно, заметили, и в этой главе, и в других своих книгах я постоянно предостерегаю вас от скользких и продажных советчиков, которые не скупятся на любые заверения и увещевания, чтобы добиться чего-то своего. Самые невероятные предложения поступают от представителей офшорных зон, которые сулят уход от налогов и полную конфиденциальность. Разумеется, они никогда не упоминают о том, что их действия полностью противоречат существующим в США законам и правилам. В большинстве случаев эти люди живут на небольших островах в Карибском море или в крошечных европейских княжествах и поэтому находятся вне юрисдикции США. Они могут говорить все, что им вздумается.
Но можете ли вы позволить себе прислушиваться к словам людей, нарушающих законы вашей страны? Конечно же нет.
Чтобы вы не теряли бдительности, я расскажу, что может случиться, если вы решите воспользоваться офшорной стратегией защиты своей недвижимости, находящейся в США.
Реальная история: неудачный день Джона
Джон работал врачом в Калифорнии и исправно платил налоги. Он имел в собственности двадцатиквартирный жилой дом в Роусвилле, который давал ему солидный доход. И все было бы хорошо, если бы не охватившая страну мания судебных процессов по поводу недвижимости и врачебных ошибок, к которой добавилась еще и ненасытная алчность налоговой службы Калифорнии, славящейся своей беспощадностью. Именно это и подтолкнуло Джона к решению обратить внимание на офшоры.Один делец с карибского острова Невис проводил семинар для врачей в родном городе Джона. Этот человек выдавал себя за специалиста по защите недвижимости. Козыряя блестящими рекомендательными письмами и учеными степенями колледжей, о которых Джон раньше даже и не слышал, он предложил, казалось бы, безупречную стратегию защиты активов. По его словам выходило, что если Джон воспользуется услугами офшорной трастовой компании, то сможет сэкономить на налогах колоссальную сумму при соблюдении полной конфиденциальности. Стратегия выглядела следующим образом:
Схема 6.5
Консультант обещал, что Джону вообще не придется платить никаких налогов. В связи с тем, что ТОО Джона переходит во владение ТЗН «Невис», все деньги, получаемые в виде квартплаты от жильцов, будут уходить в офшор без уплаты налогов, а ТОО в США будет просто показывать нулевую прибыль. Консультант заверил также, что отпадает всякая необходимость в страховании недвижимости, так как подобная структура является абсолютно надежной и непробиваемой. Кроме того, поскольку банковский счет также выводится за пределы Америки в ведение второго ТЗН, прибыли не будут облагаться налогами по высоким ставкам США и Калифорнии. Более того, Джон сможет получать эти деньги у себя в США в виде денежных переводов от ТЗН «Невис» также без уплаты каких бы то ни было налогов. За эти услуги он должен будет всего лишь платить компании «Невис» 3 тысячи долларов в год.Джон последовал этому совету, заплатил 25 тысяч долларов за оформление сделки, и в первый же год его финансовая ситуация существенно улучшилась. Поскольку собственник недвижимости находился в офшорной зоне, теперь Джон мог не платить налогов в США. Его только удивляло, почему все не поступают точно так же, как он. Но затем на него свалились две проблемы: один из пациентов подал на Джона в суд за врачебную ошибку, а один жилец его дома вступил с ним в тяжбу по поводу ненадлежащего качества жилья.Узнав о поступлении жалобы от жильца, Джон проинформировал его, что он не имеет страховки. Адвокат жильца, тем не менее, заявил, что иск не будет отозван. Джон спокойно ответил, что здание находится в собственности офшорной компании и никакой суд ничего не сможет с этим поделать.В ответ представитель истца рассмеялся и посоветовал Джону обратиться за консультацией к какому-нибудь местному адвокату. Джон так и сделал, и тут перед ним открылась горькая правда. Никакой офшорный собственник не в состоянии обеспечить защиту недвижимости, находящейся на территории США. Поскольку здание расположено в Калифорнии, то на него распространяется юрисдикция штата. Таков закон, и он действует по всей стране. Жилец имеет право подать иск против ТОО даже при отсутствии страховки и в случае удовлетворения иска может обратить взыскание на недвижимость. Тот факт, что ТОО, в свою очередь, является собственностью ТЗН в офшорной зоне, не имеет правовых последствий и не обеспечивает никакой защиты недвижимости.Заодно Джон поговорил с адвокатом и о втором иске по поводу врачебной ошибки. В данном случае иск о возмещении ущерба был подан против Джона как физического лица, и он чувствовал себя в безопасности, так как все доходы от недвижимости были сосредоточены на счете в офшорной зоне, где ему гарантировалась тайна вкладов. И тут ему был нанесен второй удар.Адвокат объяснил, что если Джон отчитывается перед налоговым ведомством за свой дом, пусть даже и находящийся в собственности офшорной компании, то любой кредитор сможет с легкостью получить доступ к его офшорному счету.Джон не верил своим ушам. Ведь консультант гарантировал ему полную анонимность, а на деле оказывается, что сумма, находящаяся на его счете, ни для кого не является тайной. Адвокат сказал, что этот случай для него уже далеко не первый. Он предложил Джону ознакомиться с таблицей, где были перечислены все его обязательства в связи с офшорной недвижимостью:
Только теперь Джон понял, что его беспардонно надули. В соответствии с правилами налоговой службы не могло быть и речи ни об анонимности, ни об уклонении от налогов, ни о стопроцентной защите. С помощью адвоката Джон сумел выкрутиться из этой ситуации, заплатив налоговой службе внушительные штрафы. Направленное им требование к офшорной фирме о возврате 25 тысяч долларов в связи с обманом осталось без ответа.
Возьмите на заметкуОфшорные стратегии не работают, когда речь идет о недвижимости в США.
Правило № 5: Доверительная собственность, вступающая в силу при жизни ее учредителя, не обеспечивает защиту имущества, или Когда вы прекратите слушать проходимцев?
Многим из вас приходилось читать рекламные объявления, на все лады расписывающие преимущества доверительной собственности. В числе самых позитивных моментов неизменно упоминается защита имущества.
Конечно, доверительная собственность, оформленная при жизни учредителя, имеет определенные положительные черты, но очень важно ясно понимать, что одного преимущества, а именно защиты имущества, она вам предложить не сможет.
Давайте разберемся с этим подробнее.
Первоначально этот способ применялся главным образом для того, чтобы избежать судебных процессов о наследстве. Если у человека имеется только завещание или если он умер, не оставив завещания, то раздел имущества производится по решению суда. Процесс о наследстве длится очень долго и является открытым для общественности, а это значит, что любой человек может узнать, какое имущество делится в суде, и, возможно, оспорить это решение.
Кроме того, оплата услуг адвокатов на таких процессах может выражаться в весьма крупных суммах. Так, например, в ходе одного процесса в Калифорнии, где решалась судьба наследственного имущества, оцениваемого в миллион долларов, суд постановил выплатить в качестве вознаграждения адвокату и судебному исполнителю по 23 тысячи долларов. И эта оплата производится даже в том случае, когда недвижимость отягощена долгами и не дает никакого дохода.
Решить проблему может доверительная собственность, вступающая в силу при жизни ее учредителя. Это документ, позволяющий собственнику назначить доверенное лицо (обычно супруга или другого члена семьи), которое после его смерти будет осуществлять раздел имущества без судебных тяжб и огласки. Несколько тысяч долларов, потраченных на оформление такого документа, помогут сэкономить много тысяч, которые в противном случае придется потратить на судебные формальности.
Помимо этого, доверительная собственность является весьма гибким инструментом. Доверенность носит отзывной характер, то есть в любой момент вы можете изменить ее условия или назначить другое доверенное лицо. Но это также означает, что в данном случае отсутствует защита собственности. Поскольку условия доверенности могут быть легко изменены, ваш кредитор в состоянии добиться решения суда, обязывающего вас передать право собственности от назначенного вами доверенного лица истцу.
Несмотря на очевидную неспособность доверительной собственности обеспечить защиту имущества, сторонники этого метода утверждают обратное и усиленно предлагают свои услуги. Если подвергнуть их допросу с пристрастием, они, вероятно, откажутся от некоторых своих обещаний, но будут стоять на том, что доверительная собственность защищает от кредиторских исков, потому что позволяет избежать гласных процессов о наследстве. И это верно. Но избежание гласности и защита имущества – это далеко не одно и то же. Если вы решили не загорать нанудистском пляже, то это не значит, что вы можете полностью отказаться от пользования солнцезащитным кремом.
Схема 6.6
Обычно клиенты в подобных случаях задают вопрос: «Каким образом можно объединить преимущества доверительной собственности с подлинной защитой имущества?» Ответ очень прост, и он графически изображен на схеме 6.6. В качестве владельца четырехквартирного жилого дома выступает ТОО. Это обеспечивает ему защиту. Доверительная собственность, вступающая в силу при жизни учредителя, касается лишь имущества, принадлежащего ТОО XYZ. Если вдруг и Марио, и Кармен умрут, этот документ без судебного разбирательства определит, кто станет собственником ТОО. За счет этого обеспечивается анонимность.
Возьмите на заметкуТОО не обеспечивает анонимности, а доверительная собственность не гарантирует защиты имущества, но их сочетание в случае необходимости даст вам и то и другое.
Реальная история: ошибка Марио
Один из моих клиентов по имени Марио оформил доверительную собственность, вступающую в силу при жизни учредителя, на свои активы – собственный жилой особняк, сдаваемый внаем жилой четырехквартирный дом и счет, на который поступали доходы. Доверенность на имя Кармен О. Санчес была выдана 10 июня 2004 года, внесена в официальные титульные документы на недвижимость, а брокерская контора «Smith Barney» переоформила счет.Сделал это Марио после посещения одного семинара по недвижимости, где выступающий заверял, что при такой ситуации его активы будут полностью защищены. Однако вскоре один из жильцов выдвинул против него судебный иск и обратил взыскание на четырехквартирный дом. Марио попросил у меня помощи.Он был неприятно удивлен, что в действительности его недвижимость не была защищена. Несмотря на то, что она находилась в доверительной собственности у другого лица, истец вполне мог рассматривать ее как предмет иска.Когда Марио поинтересовался, можно ли переоформить собственность каким-нибудь другим образом, чтобы усилить ее защиту, мне было очень трудно объяснить ему, что уже слишком поздно. Если против вас подан иск или даже кто-то угрожает иском, то время для защиты имущества уже упущено.
Правильно организованное ТОО и доверительная собственность, вступающая в силу при жизни учредителя, хорошо сочетаются и дополняют друг друга. ТОО не обеспечивает анонимности, а доверительная собственность не гарантирует защиты имущества, но их сочетание в случае необходимости даст вам и то и другое.
Правило № 6: Земельный траст обеспечивает анонимность, но не защищает имущество, или Почему одной только анонимности недостаточно
Причины, по которым земельный траст не обеспечивает защиты имущества, во многом напоминают доверительную собственность. Действительно, земельный траст очень похож на нее. И в той и в другой форме имущество передается в доверительное управление, а вы являетесь бенефициаром.
По словам многочисленных консультантов, большим преимуществом земельного траста является конфиденциальность. После передачи недвижимости в трастовое управление ваше имя исчезает из всех титулов собственности и прочих документов. И хотя анонимность в наше время ценится весьма высоко, она не может служить полной заменой защиты имущества.
Чтобы понять, почему так происходит, необходимо разобраться в структуре земельного траста.
Схема 6.7
В нашей схеме Джо выступает во всех публичных документах как доверенный управляющий имуществом, а Джейн, являясь бенефициаром, нигде не упоминается. Таким образом достигается анонимность.
Однако земельный траст, как и доверительная собственность, не защищает Джейн. Если предметом судебного иска станет четырехквартирный жилой дом, то судебное решение может адресоваться непосредственно бенефициару. А если бенефициаром является физическое лицо Джейн, то взыскание может быть обращено на ее личное имущество. Есть два решения этой проблемы. В примере А в качестве бенефициара мы показываем товарищество с ограниченной ответственностью.
Схема 6.8
Таким образом, судебное решение адресуется бенефициару, в роли которого выступает товарищество с ограниченной ответственностью. Личные активы Джеймса при этом не затрагиваются.
Разумеется, в данном случае приходится основывать две структуры – земельный траст и ТОО, – а также ежегодно оплачивать услуги доверительного управляющего. Но точно такая же защита обеспечивается и за счет основания всего одной структуры – ТОО – как показано в примере Б.
Возьмите на заметкуЕсли для вас важна анонимность, то менеджером ТОО вы можете назначить какое-нибудь другое лицо.
Если для вас важна анонимность, то менеджером ТОО вы можете назначить какое-нибудь другое лицо. Наша фирма берет за такие услуги 650 долларов в год. Другие фирмы могут иметь более высокие или низкие тарифы. Таким путем вы можете добиться и защиты недвижимости, и анонимности, не прибегая к услугам земельного траста.
Правило № 7: ТОО и коммандитное товарищество (КТ) – прекрасные средства защиты недвижимости, или Зачем вам нужен приказ об обращении взыскания на долю должника
Итак, мы, наконец, переходим к положительным примерам. Ждать пришлось долго, но, как я уже упоминал, в теме защиты недвижимости существует столько непонимания и недоразумений, что мне сначала хотелось развеять мифы и откровенную ложь. Покончив с этим, теперь могу констатировать, что ТОО и КТ служат прекрасным средством защиты активов за счет приказа об обращении взыскания на долю должника в товариществе.
Но прежде чем объяснить, что это такое, продемонстрирую вам разницу между товариществом с ограниченной ответственностью и коммандитным товариществом. КТ предполагает наличие по крайней мере одного генерального партнера и одного партнера с ограниченной ответственностью. Если в роли генерального партнера выступает физическое лицо, то оно несет личную ответственность за деятельность КТ. Чтобы сузить пределы этой ответственности, необходимо образовать юридическое лицо – корпорацию или ТОО, которое будет осуществлять функции генерального партнера. Теперь у вас есть полная защита, но вы должны помнить, что такая модель требует образования двух структур – КТ и корпорации или ТОО, выступающих в роли генерального партнера. Если же мы говорим о товариществе с ограниченной ответственностью, то здесь образуется только одно юридическое лицо – ТОО, которое само по себе обеспечивает полную защиту. Конечно, КТ тоже имеет право на существование, но, с учетом необходимости образования двух юридических лиц вместо одного, впредь мы будем рассматривать эту тему только на примере ТОО.
Говоря о защите недвижимости, необходимо различать характер судебных исков. Приведенная ниже схема поможет понять суть различий:
Схема 6.9
В первом случае жилец обращается с иском против ТОО по поводу сломанной лестницы. Если иск будет удовлетворен, жилец имеет право обратить взыскание на имущество ТОО – четырехквартирный жилой дом.
Вы можете спросить: «Но ведь если дела обстоят подобным образом, зачем вообще утруждать себя созданием ТОО?» А затем, что без ТОО жилец мог бы претендовать на все, чем владеет Джон, включая его банковские счета и другое имущество. ТОО ограничивает претензии жильца только имуществом товарищества и ограждает от иска все прочие личные активы Джона.
Во втором случае Джон является виновником дорожно-транспортного происшествия, в ходе которого нанесен ущерб другому автомобилю. Страховая компания отказывается возмещать ущерб. Пострадавший (назовем его Нетом) становится, таким образом, кредитором. Поскольку авария не имеет никакого отношения к недвижимости, Нет не может выдвигать иск непосредственно против ТОО Джона. Он может претендовать только на долю Джона в товариществе.
И вот здесь вступает в игру приказ об обращении взыскания на долю должника в товариществе. Он предусматривает, что Нет не имеет права стать собственником этой доли. В противном случае он мог бы продать недвижимость Джона и возместить свой ущерб из вырученных денег. (Обратите внимание: такое может случиться с корпорацией. Кредитор по суду получает в собственность акции корпорации, приобретая таким путем контроль над ней, и продает корпоративные активы. Невада на сегодняшний день является единственным штатом, где обеспечивается защита от подобных действий кредитора для корпораций, имеющих от двух до семидесяти пяти акционеров.)
Вместо этого приказ об обращении взыскания на долю должника в товариществе как бы ставит Нета на место Джона. Он получает право только на доход Джона от участия в ТОО.
А что, если доход отсутствует? Тогда Нет ничего не получает. Он должен ждать, пока появится доход. А как быть, если товарищество получило доход, но не распределяет его среди своих участников, а тем временем подошла пора платить налоги? Такая ситуация называется фантомным доходом, который доставляет немалую головную боль кредиторам. В соответствии с приказом об обращении взыскания на долю должника Нет приобретает не только права Джона, но и его обязанности. Ему приходится платить налоги с денег, которых он не получал.
Большинство людей не испытывают желания оказаться в подобной ситуации. Именно поэтому ТОО и КТ служат прекрасным средством защиты от произвольных судебных исков. Вряд ли кто-то захочет обращаться в суд, если в результате он не только не получит денег, но и должен будет выплачивать с них налоги. ТОО и КТ при грамотном использовании могут помочь в решении многих спорных моментов. Более того, зачастую они удерживают истца от обращения в суд.
Возьмите на заметкуТОО и КТ при грамотном использовании могут помочь в решении многих спорных моментов. Более того, зачастую они удерживают истца от обращения в суд.
Правила, регулирующие применение приказа об обращении взыскания на долю должника в товариществе, имеют отличия в разных штатах. В Неваде и Вайоминге они самые строгие. Там кредитор может действовать только на основании этого приказа. В Калифорнии самый либеральный закон. Там уже было два судебных прецедента, когда кредиторам удавалось обойти это требование и продать активы ТОО и КТ, чтобы погасить задолженность ответчика.
Поэтому, если вы собираетесь покупать недвижимость в Калифорнии или других штатах, где закон обеспечивает слабую защиту имущества (в том числе и в Джорджии), то вы можете основать ТОО или КТ, владеющие недвижимостью, в Неваде или Вайоминге, а затем добиться признания этого права собственности в штате, где недвижимость расположена фактически. Для этого вам придется представить все документы, оформленные в Вайоминге, в ведомство госсекретаря Калифорнии и заплатить немалые деньги. Но если все сделано правильно, то такие затраты окупятся и уберегут вас от многих неприятностей.
Если, к примеру, против вас будет выдвинут иск второго рода, то он будет рассматриваться по законам Вайоминга или Невады, а не Калифорнии. Кредитору в этом случае придется нанять для ведения процесса адвоката из Вайоминга или Невады. А это именно то, чего вы добивались. Дело оказывается слишком хлопотным, и хищник оставляет вас в покое.
Правило № 8: Разделение активов приносит пользу, или Не кладите все яйца в одну корзину
Теперь, когда вы узнали, что ТОО и КТ являются прекрасной формой собственности, обеспечивающей защиту имущества, возникает вопрос: «Сколько объектов недвижимости должно находиться во владении каждого юридического лица?»
Все зависит от вашего решения. Однако всегда держите в уме описанные ниже сценарии, касающиеся Лиз, у которой в собственности находятся двенадцать объектов недвижимости.
В первом сценарии, если кто-то из жильцов подаст иск по поводу проблем, возникших на одном из объектов недвижимости, предметом взыскания могут стать и остальные одиннадцать объектов. Во втором сценарии, где каждое ТОО владеет тремя объектами недвижимости, предметом взыскания могут стать только два объекта, помимо спорного.
Разумеется, в третьем сценарии взыскание может быть обращено только на один объект.
Схема 6.10
Я бы никогда не порекомендовал клиенту объединять в рамках одного ТОО двенадцать объектов. В этом случае ваше ТОО становится слишком уязвивым. Из собственного опыта могу сказать, что большинство моих клиентов делают выбор между вторым и третьим сценариями. Очевидно, что наилучшую защиту обеспечивает сценарий № 3. В этом случае предметом иска может стать только один объект недвижимости.
Однако многие клиенты не хотят платить деньги за регистрацию и содержание двенадцати юридических лиц. В таких штатах, как Калифорния, один только ежегодный налог на каждое юридическое лицо составляет 800 долларов. В этих условиях 9600 долларов в год за двенадцать ТОО становятся уже внушительной суммой. Поэтому кое-кто приходит к решению использовать одно ТОО для трех объектов недвижимости. Выбор за вами. Тем не менее повторю еще раз: чем меньше имущества находится во владении юридического лица, тем лучше вы защищены.
В связи с этим был создан новый тип ТОО, который позволяет снизить количество образуемых юридических лиц. Его называют «серийным ТОО». К сожалению, я не могу пока рекомендовать это новшество. В нем делается попытка разместить независимые друг от друга объекты недвижимости в рамках одного ТОО, как показано, к примеру, на схеме 6.11.
Схема 6.11
Преимущество якобы состоит в том, что, учреждая одно ТОО, вы можете независимо друг от друга защищать два объекта. По идее внутри такого серийного ТОО должно существовать внутреннее разделение ответственности. При этом иск, поданный в отношении двухквартирного дома (объект № 1), никак не затрагивает четырехквартирный (объект № 2). Проблема лишь в том, что не существует никаких законодательных разъяснений, позволяющих сделать уверенный вывод о том, что эта внутренняя защита окажется действенной. По этому поводу еще не было ни одного судебного решения, а сама концепция такой формы собственности может оказаться для суда слишком сложной. Могут ли два объекта собственности, владельцем которых является одно официально зарегистрированное юридическое лицо, рассматриваться как независимые друг от друга? А что, если один из этих объектов обанкротится? Будет ли защита распространяться на второй объект? Пока неизвестно.
Калифорнийская налоговая служба (самая агрессивная из всех) имеет на этот счет свое мнение. Если в рамках одного серийного ТОО вы пытаетесь объединить два объекта собственности, то налог в размере 800 долларов берется с каждого объекта, словно речь идет о двух отдельных ТОО.
Разумеется, учреждая два отдельных ТОО, вы можете быть уверены, что каждый из них имеет надежную защиту. Это лучше, чем надеяться, что в один прекрасный день суд все же придет к выводу, что эта запутанная и несовершенная концепция серийного ТОО действительно имеет смысл.
Возьмите на заметкуДержитесь подальше от консультантов, которые пытаются уговорить вас воспользоваться такой не проверенной на практике формой собственности, как серийное ТОО.
Недавно Американская ассоциация адвокатов собрала лучших юристов страны, чтобы проанализировать состояние дел в этой области. Рассмотрев понятие серийного ТОО, они отказались одобрить саму концепцию такой формы собственности. Держитесь подальше от консультантов, которые пытаются уговорить вас воспользоваться такой не проверенной на практике формой собственности, как серийное ТОО.
Правило № 9: Переведите титул собственности на юридическое лицо, или Что может случиться, если вы этого не сделаете
Итак, вы учредили одно или несколько ТОО, чтобы защитить свою недвижимость, и аккуратно оформили все документы в государственных учреждениях. Вы утвердили и подписали операционное соглашение о порядке функционирования ТОО, подписали протокол учредительного собрания и выдали свидетельства членам товарищества. Все важные документы собраны вместе, подшиты и хранятся в надежном месте.
Помните, что у вас должны быть все эти документы. Остерегайтесь дельцов, которые готовы за 99 долларов подготовить вам полный комплект учредительной документации, но при этом не снабжают вас ни операционным соглашением, ни протоколом собрания, ни свидетельствами. Наша фирма берет за такие услуги 695 долларов (или меньше, если у вас заключено партнерское соглашение с компанией «Rich Dad»), но зато все документы при этом оказываются в наличии и составлены они в соответствии с вашими особыми пожеланиями. Кроме того, на протяжении этого процесса вы получаете постоянные телефонные консультации.
Возьмите на заметкуУчредив ТОО для защиты имущества, сделайте следующий шаг и переведите на него титул собственности на недвижимость.
Можно ли считать, что процесс завершен?
Вправе ли вы полагать, что ваша недвижимость уже защищена? Пока нет. Учредив ТОО для защиты имущества, сделайте следующий шаг и переведите на него титул собственности на недвижимость.
Вы должны подготовить передаточный акт на собственность, например на ваш четырехквартирный дом, от физического лица Джона Джонса товариществу с ограниченной ответственностью «Jones Real Estate LLC».
При этом у вас может возникнуть несколько вопросов.
Схема 6.12
Во-первых: «Облагается ли эта операция налогом? Будут ли федеральное налоговое ведомство и налоговая служба штата требовать с меня какие-то деньги?» Ответ: «Нет». Это не продажа имущества, а только передача. Вы не получаете за эту операцию никаких денег, а лишь передаете имущество от себя (как физическое лицо) себе же (как единоличному собственнику вновь образованного ТОО).
Недвижимость передается в собственность товариществу по базовой стоимости, то есть по цене первоначального приобретения. Она остается неизменной. Например, если за свой четырехквартирный дом вы заплатили 250 тысяч долларов, то эта же стоимость указывается и в титуле собственности, оформленном на ТОО. Такая операция не дает вам дохода, а если его нет, то не может быть и речи о подоходном налоге.
Если впоследствии Джон Джонс решит включить в свое ТОО новых участников, то в этом случае ему, возможно, придется уплатить налог. Проконсультируйтесь со своим юристом прежде, чем осуществлять какие-то изменения в праве собственности.
Следующий вопрос: «Надо ли что-то платить за передачу собственности?» Ответ: «Смотря где вы живете».
Сбор за передачу права собственности, базирующийся на ее стоимости, имеет разную величину. Во многих штатах из этого правила есть исключения и льготы. Если вы, к примеру, передаете собственность от себя как от частного лица себе же как владельцу ТОО, то оплата отсутствует. Проконсультируйтесь со своим юристом по поводу местного законодательства.
Правда, некоторые штаты идут на хитрость. В Неваде вы можете бесплатно передать право собственности своему ТОО. Но если происходит обратная передача от ТОО частному лицу, то уплачивается сбор. Такая ситуация может возникнуть, когда вы собираетесь провести рефинансирование и кредитор настаивает на том, чтобы собственность была оформлена лично на ваше имя. Не идите на поводу у таких кредиторов. Они, конечно, будут аргументировать свое требование тем, что у них не остается гарантий безопасности, если право собственности оформлено на ТОО. Но это чушь. Даже если собственником недвижимости является ТОО, у кредитора остается ваша личная гарантия, и он является кредитором первой очереди точно так же, как если бы собственность была оформлена на ваше имя. Он одинаково защищен в обеих ситуациях. Поэтому ищите кредиторов, которые лучше подкованы в вопросах защиты собственности.
В штате Пенсильвания передача прав собственности является дорогостоящим мероприятием. За это там берут 2 процента от стоимости имущества. Таким образом, если ваша недвижимость оценивается в миллион долларов, а вы взяли под ее покупку кредит в 950 тысяч, то за передачу прав собственности товариществу с ограниченной ответственностью с вас все равно возьмут 20 тысяч (2 процента от одного миллиона). Увы.
Самый лучший выход из этой ситуации состоит в том, чтобы оформить титул на ТОО в момент покупки недвижимости. В этом случае у вас уже не будет необходимости передавать право собственности и платить за это.
Вы всегда найдете банкиров, которые не будут возражать, если имущество находится в собственности ТОО (или КТ).
Если уж зашла речь о банках и кредиторах, то возникает следующий вопрос: «Не расторгнут ли они кредитный договор, если я передам право собственности на недвижимость?» Мне не раз приходилось слышать о подобных действиях банкиров, когда титул переоформляется на ТОО. Вследствие своего недомыслия они полагают, что таким образом вы пытаетесь укрыть от них имущество и уклониться от выполнения обязательств по договору. Как уже было сказано, если у кредитора есть ваша личная гарантия, то он защищен, независимо от того, кто является собственником недвижимости.
Но у большинства кредиторов полностью отсутствует логика. Как только вы начинаете процесс передачи права собственности, они заявляют, что по условиям договора вы должны немедленно погасить кредит в случае продажи недвижимости. Но ведь вы ее не продаете, а передаете сами себе.
Что же делать в таком случае?
Как вы думаете, что лучше: просить разрешения или прощения? Если вы поинтересуетесь у большинства кредиторов, как они отнесутся к такой операции, то они инстинктивно ответят отказом. Но если вы проведете ее, не спрашивая разрешения, то потом у вас всегда будет возможность извиниться. Весьма вероятно, что дело даже не дойдет до этого. Во всех моих сделках кредиторы в подобных случаях никогда не расторгали договоров. Может ли это случиться с вами? Не знаю. Но если вы продолжаете ежемесячно погашать кредит, то, скорее всего, они не будут этого делать. Зачем им лишние хлопоты, если деньги исправно поступают? Если же у них вдруг возникнет такая странная идея, осуществите рефинансирование, выбрав для этого банк, который не боится ТОО. В любом случае вы не потеряете своей недвижимости, даже если кредитный договор будет расторгнут.
Однако некоторые из вас могут оказаться слишком щепетильными для таких затей. Если вы готовы потратить немного больше денег, то есть и другой способ обеспечить себе безопасность.
Федеральный закон предписывает кредиторам не чинить препятствий, если вы переписываете свою недвижимость в доверительную собственность. Земельный траст почти ничем не отличается от доверительной собственности, и отношение к нему банкиров такое же. Поэтому можете передать право собственности на свое имущество образованному вами земельному трасту, и считайте, что вы достигли своей цели.
Для такой операции потребуются некоторые дополнительные расходы. Однако помните, о чем говорится в правилах № 5 и № 6: никакой земельный траст не может гарантировать вам полной защиты. Поэтому, если вы решитесь применить эту стратегию, вам все же придется основать ТОО и назначить его бенефициаром земельного траста.
Если право собственности на недвижимость передано земельному трасту, а в качестве бенефициара выступает ТОО, то у вас будет необходимая защита, и даже самый узколобый банкир не станет чинить вам препятствий.
Единственная организация, которую вы обязаны поставить в известность о передаче права собственности, – это страховая компания. Она должна переписать страховой полис с вашего имени на ТОО. В противном случае (и такие вещи случаются) она может заявить, что страховала лично вас, а не ТОО, и на этом основании откажется от страховых выплат. Даже если она и поставит кредитора в известность о произведенных изменениях, то это, как правило, не ведет к расторжению договора.
Последний вопрос: «Почему при передаче права собственности надо использовать передаточный акт, а не акт с отказом от права собственности?» Передаточный акт носит более универсальный характер. В частности, он подразумевает и переход страхования титула собственности. Поскольку вы передаете недвижимость самому себе, то имеет смысл предоставить себе максимум прав. Поэтому пользуйтесь передаточным актом.
Правило № 10: Не учреждайте больше фирм, чем это необходимо, или Опасайтесь советчиков, которые рекомендуют вам обратное
Несколько лет назад я был в Сан-Франциско на мероприятии, посвященном недвижимости. После моего выступления, в котором говорилось, что не следует излишне усложнять структуру форм собственности, ко мне подошла женщина и рассказала историю, которая повергла меня в шок.
Джейн собиралась вложить деньги в свою первую недвижимость – двухквартирный жилой дом. Перед этим она посетила семинар по защите активов, который проводил некий консультант. В качестве спонсора семинара выступала местная ассоциация владельцев недвижимости. Джейн была уверена, что для подобных мероприятий ассоциация приглашает только самых компетентных специалистов.
Для защиты недвижимости консультант посоветовал ей структуру, изображенную на схеме 6.13.
По его словам, чтобы обеспечить должную защиту, необходимо было:
1. Создать коммандитное товарищество, во владении которого находится ТОО и которое, в свою очередь, принадлежит зарегистрированному в Небраске трасту по защите недвижимости и офшорному трасту по защите недвижимости. Все эти структуры якобы создают дополнительные уровни надежности.
2.
Схема 6.13
3. Создать корпорацию типа S для управления коммандитным товариществом с целью дополнительной защиты недвижимости.
4. Создать корпорацию типа С для управления товариществом с ограниченной ответственностью, которая будет обеспечивать существенное снижение налоговой нагрузки.
Стоимость создания всей этой структуры составила 20 тысяч долларов. Ежегодные расходы на ее содержание потянули более чем на 5 тысяч. Джейн была вся в слезах, поскольку, потратив эти деньги, она обнаружила, что ей не хватает средств для уплаты первого взноса за дом.
Я открыл женщине горькую правду. Она потратила слишком много денег. Аргументы консультанта были лживыми. Сложная структура не обеспечивала ей дополнительной защиты. Ведь если вы не зарабатываете денег на недвижимости, то вам не нужна корпорация типа С, чтобы экономить на налогах. Описанная структура служила интересам дельцов, втянувших ее в эту затею, а не ее собственным. Джейн попросила меня нарисовать схему, которая обеспечивала бы защиту недвижимости. Для этого мне понадобилось всего пять секунд:
Схема 6.14
Джейн была в шоке. Она спросила, зачем же руководитель местной ассоциации владельцев недвижимости, которому она доверяла, предоставил сцену проходимцу. Я ответил, что такие вещи давно уже не являются секретом в бизнесе. Во многих случаях местные промоутеры получают до 50 процентов от сумм, вырученных приглашенными «коммивояжерами». Это мощный экономический стимул, заставляющий их отставить в сторону порядочность. В данном случае местный руководитель на одной только сделке с Джейн заработал не менее 10 тысяч долларов.
Джейн прикинула, что на предложенную схему в общей сложности согласились пятнадцать человек, и таким образом заработок руководителя всего за один организованный им семинар составил около 150 тысяч. Она была в бешенстве и только повторяла, что никогда в жизни больше не свяжется с инвестициями в недвижимость. Я пытался ее переубедить, но безуспешно. Решение Джейн было окончательным.
Не повторяйте подобной ошибки Джейн. Недвижимость – это прекрасный способ обретения богатства, но на пути к нему вам придется преодолеть моря, населенные акулами.
Важные советы
• Включите критическое мышление.• Задайте себе вопрос, действительно ли «эксперт» является таковым.• Задумайтесь, идут ли предложенные услуги вам на пользу или служат только финансовым интересам эксперта.• Используйте здоровый скептицизм и здравый смысл.• Осмотритесь вокруг и не хватайтесь за первое попавшееся предложение, даже если вам предлагают «скидку».Эти советы пойдут вам только на пользу.
Как мы уже убедились, защита недвижимости имеет большое значение. Необходимо принять меры, чтобы защитить свое имущество и финансовое будущее. Правильное понимание и использование существующих законов поможет вам в достижении этой цели.
Помните, что защита собственности – это не такое уж сложное и дорогостоящее занятие. Критическое мышление поможет вам противостоять аргументам людей, утверждающих обратное.
Я желаю вам удачи в инвестировании в недвижимость и ее защите.
* * *
Гарретт Саттон – консультант компании «Rich Dad», автор нескольких книг, в том числе «Как создать собственную корпорацию», «Азбука составления победоносного бизнес-плана», «Как купить и продать бизнес». Будучи юристом с двадцатипятилетним стажем, он помогает многим предпринимателям и бизнесменам в выборе подходящей формы юридической собственности, ограничении ответственности, защите активов и достижении личных и финансовых целей. О нем писали «Wall Street Journal» и «New York Times». Его фирма «Sutton Law Center» имеет отделения в Рино (Невада), Джексон-Хоуле (Вайоминг) и Роклине (Калифорния).
Назад: 5. Крейг Коппола. Изучите мир, в котором вы живете
Дальше: 7. Уэйн Палмер. О стеклянных шариках и капитале
