Книга: Инвестиции в недвижимость
Назад: 22. Уэйн Палмер. Торговля лошадьми: оригинальный путь к богатству
Дальше: Часть 4 Усвоенные уроки
23. Марти де Рито. Магия торговли: история двух торговых центров
Марти де Рито – эксперт по коммерческой недвижимости. Он специализируется на торговых центрах и магазинах. Как вы уже знаете, существует большая разница между жилыми, коммерческими, офисными зданиями, земельными участками и другими объектами в области инвестирования в недвижимость. Если мне нужна информация о коммерческой недвижимости, то я звоню Марти.В течение многих лет я вижу в Финиксе логотипы компании Марти «De Rito Partners», но никогда не встречался с ним самим. Один из моих самых больших объектов коммерческой недвижимости находился как раз по соседству с торговым центром, которым управляет Марти. Я знал владельца здания и кое-кого из арендаторов, но с самим Марти так и не мог познакомиться.Со временем в моем воображении сложился образ «De Rito Partners» как старой фирмы, а самого Марти я представлял пожилым человеком, который основал компанию, но уже отошел от активной деятельности. А затем однажды я встретился с ним в тренажерном зале и с удивлением увидел перед собой совсем молодого человека. Поговорив с ним, я понял, почему нам до сих пор не доводилось встречаться. Это очень занятой и честолюбивый человек.Сегодня Марти занимается реализацией одного из самых крупных и амбициозных торговых проектов в Финиксе. У него хорошо развита интуиция. С ним очень полезно пообщаться, потому что он смотрит на мир недвижимости глазами торговца. Другими словами, его больше всего интересует, где и что приобретают покупатели, а также каково их финансовое положение.Когда мне необходимо выяснить, что больше всего нужно покупателям, то Марти – самый подходящий собеседник. Он хорошо разбирается в состоянии локальной экономики и прекрасно знает, какие районы города растут, а какие умирают, потому что, находясь на переднем крае потребительского рынка, он всегда в курсе дела, как чувствует себя торговля. Знания Марти в этой области поистине бесценны.Роберт Кийосаки
Я уверен, что в вашем городе есть торговый центр, мимо которого никто не может пройти. В нем люди совершают покупки, встречаются, приводят сюда своих гостей, развлекаются. Любой инвестор мечтает стать владельцем такого заведения, любой девелопер мечтает его построить, а любой торговец – арендовать здесь торговые площади. Но в чем бы ни заключались ваши интересы, вам стоит прочитать эту главу прежде, чем вы решите заняться коммерческой недвижимостью.
Собственно говоря, те торговые центры, которые я хочу вам описать, ничем не отличаются от себе подобных. Ведь, по сути, это всего лишь комплексы отдельных магазинов и предприятий питания с сопутствующими им местами для парковки, вывесками и ландшафтом. Однако каким-то образом одни торговые центры становятся популярнее, чем другие. Они одерживают победу в борьбе за покупателя, его время и доллары.
На ранних этапах своей карьеры я восхищался выдающимися людьми, сумевшими воспользоваться благоприятными возможностями для создания торговых центров, которые не просто соответствовали нормам, а устанавливали эти нормы. Точнее говоря, они изобрели эти нормы, а затем сделали их общепринятыми. Сегодня я восхищаюсь ими еще больше, поскольку они сотворили чудо. Конечно, мне со своей командой тоже удалось пару раз махнуть волшебной палочкой, но опыт показывает, что кроме волшебной палочки для чудес нужно еще кое-что. Чтобы создать торговый центр экстра-класса, необходимы три основных компонента:
хорошие связи;
отличное здание;
большое внимание к деталям.
Возможно, вы скажете: «Марти, нам это все известно. Мы уже прочли несколько глав этой книги, и профессионалы в области недвижимости достаточно рассказали нам об этом». Ну что ж, я рад, что другие авторы тоже согласны со мной. Хорошие связи, отличное здание и большое внимание к деталям – это универсальные истины, и любой, кто хочет добиться успеха, занимаясь недвижимостью, должен прилагать усилия, чтобы все эти три компонента присутствовали в его работе, потому что даже два из них при отсутствии третьего не дадут необходимых результатов.
За годы работы мне не раз приходилось видеть специалистов в области недвижимости, сумевших наладить отличные связи с самыми лучшими и крупными торговыми фирмами. Они могли заключать с ними соглашения, которые были не под силу никому другому. Они могли открыть любую дверь. Я видел их торговые центры, располагавшиеся на пересечении главных улиц города, где было оживленное движение транспорта и сновали толпы народа. Но когда дело доходило до деталей, они беспомощно опускали руки. Либо архитектура подкачала, либо они неправильно просчитали экономические параметры, либо уделили недостаточно внимания рекламе. Этот перечень можно продолжать до бесконечности. Чтобы добиться успеха, надо стремиться к совершенству во всех трех компонентах.
Но что значит совершенство применительно к торговому центру? Торговая недвижимость в корне отличается от всех других ее категорий, и несколько ниже я объясню почему. Итак, если вы решили строить торговый центр, купить его или просто взять там площадь в аренду, необходимо сначала понять, что такое совершенство.
Мне потребовались десятилетия, чтобы узнать все то, чем я хочу поделиться с вами. Будучи агентом по торговой недвижимости в компании «Grubb and Ellis», а затем в качестве владельца фирмы «De Rito Partners», я приложил руку к продаже или сдаче в аренду сотен торговых заведений. Эти уроки дались мне недешево. Примерно на десятом году карьеры, то есть через семь лет после того, как я ушел из «Grubb and Ellis», чтобы создать собственную компанию, мне удалось найти прекрасный объект – торговый центр «Christown Mall» площадью в 90 с лишним тысяч квадратных метров. Он был построен более тридцати лет назад и нуждался в серьезной модернизации и смене состава арендаторов. Мой замысел был прост: привлечь в этот центр мощные торговые компании («Walmart», «Costco», «Target» и т. п.). Прежние арендаторы к тому времени либо уже ушли, либо собирались уходить в новый торговый центр, построенный возле автострады, но мои наблюдения показывали, что «Christown Mall» по-прежнему находится в удачном месте на одной из главных улиц и имеет достаточно обширную клиентуру, нацеленную в основном на дисконтные магазины. Более того, прежний владелец центра уже сдал часть площадей компании «Walmart», и та собиралась расширять здесь свое присутствие.
Все это выглядело весьма многообещающе. Моя ошибка заключалась лишь в том, что для приобретения и модернизации этого торгового центра я выбрал не того партнера. Фирма, на которую пал мой выбор, располагала капиталом, примерно равным сумме сделки. Но в операциях такого масштаба никогда не бывает, чтобы все шло гладко. Работа над проектом требует времени, упорства и умения прочно стоять на ногах, то есть наличия денежных резервов. Стоило только нам натолкнуться на серьезное препятствие, как мой партнер тут же решил выйти из игры. Хуже того, как только мы заключали с ним сделку, он без моего ведома продал свою долю владения кредитору. Я знал, что если возникнут трудности, то у кредитора не будет никакого интереса предоставлять мне время на их преодоление. Он просто затребует мои финансовые гарантии, которые я дал партнеру.
С тех пор я усвоил один урок: если вы вступаете в сделку, которую финансирует партнер, то он должен иметь достаточные денежные резервы. Ищите себе такого партнера, у которого размер собственного капитала превышает сумму сделки как минимум в пять раз. Кроме того, никогда не позволяйте партнеру уступать кому-либо свою долю владения без вашего письменного согласия. Эта ошибка обошлась мне в 7 миллионов долларов.
После этого у меня на многое открылись глаза, и с тех пор я их уже не закрывал. Я стал намного умнее и продолжаю умнеть с каждым новым проектом. Но цель, которую я ставлю перед собой в данной главе, состоит в том, чтобы вы поумнели еще до того, как вложите деньги. Я гарантирую вам, что, прочитав ее, вы будете по-новому смотреть на торговые центры, независимо от того, рассматриваете вы их как инвестор или просто заходите туда за покупками. Вы увидите их в новом свете.
Я назвал эту главу «Магия торговли: история двух торговых центров» потому, что в качестве примеров буду использовать два разных торговых центра. «Casa Paloma» я построил с нуля примерно десять лет назад, а «Scottsdale Pavilions» купил, и как раз сейчас мы производим его модернизацию, хотя это надо было, пожалуй, сделать еще десять лет назад. Я выбрал эти два центра потому, что они служат живым воплощением трех компонентов успеха, о которых уже было упомянуто: хорошие связи, отличное здание и большое внимание к деталям. Разберем их по порядку.
Компонент № 1: Хорошие связи
Несколько лет назад я имел удовольствие познакомиться с Мэлом Саймоном, одним из главных владельцев крупнейшей сети магазинов (на Нью-йоркской фондовой бирже акции этой компании имеют сокращенное обозначение SPG). Он сказал слова, которые я никогда не забуду: «Заведи себе друга сегодня, а дела с ним делай завтра». Это очень глубокая мысль, особенно в области торговой недвижимости, где вам придется иметь дело с этими «друзьями» на протяжении всей карьеры, сдавая им в аренду торговые площади.
В отличие от других категорий недвижимости, например, офисной, где арендаторы постоянно меняются и после завершения сделки вы никогда больше можете не встретиться с ними (или, в лучшем случае, через пятьдесять лет), в сфере торговли все обстоит по-другому. Бывает так, что на протяжении года вы заключаете два, пять, десять или даже больше договоров аренды с одними и теми же компаниями типа «Subway», «McDonald’s» или какой-нибудь сетью продуктовых магазинов. Они становятся вашими постоянными и взыскательными клиентами, и складывающиеся между вами взаимные отношения каждый день проходят испытания на прочность. Наплевательское отношение к клиенту здесь не проходит.
С годами я начал выделять различные типы взаимоотношений.
Отношения с арендаторами
Даже трудно сказать, сколько раз хорошие отношения, установленные с торговцами в ходе работы над одним проектом, помогали мне в других начинаниях. Например, в нашем центре «Casa Paloma» арендаторы ценят нас, потому что мы создали им прекрасные условия для работы и смогли привлечь лучшие торговые фирмы на каждый квадратный метр торговой площади.
Возьмите на заметкуДаже трудно сказать, сколько раз хорошие отношения, установленные с торговцами в ходе работы над одним проектом, помогали мне в других начинаниях.
С другой стороны, «Scottsdale Pavilions» – это недавнее приобретение, обладающее большим потенциалом. Прежний владелец запустил его, и сейчас там около 20 процентов площадей пустует. Арендаторам не нравился прежний хозяин, но сегодня, почувствовав разницу, они все больше поворачиваются к нам. Мы вкладываем большие средства в модернизацию, которая сделает торговый центр более привлекательным и для продавцов, и для покупателей, и стремимся к тому, чтобы в нем были представлены лучшие торговые марки. Именно так мы и представляем себе взаимоотношения с арендаторами.
Создавшаяся возможность полностью обновить состав арендаторов и модернизировать «Scottsdale Pavilions» стала хорошей новостью для всех. Как вы думаете, к кому мы пошли в поисках новых арендаторов? Правильно, к тем людям и компаниям, которые в нас верят и с которыми мы и раньше поддерживали партнерские отношения, то есть к нашим друзьям. Конечно, в «Scottsdale Pavilions» будут представлены и торговые фирмы, с которыми мы никогда не сотрудничали, но уже сложившиеся отношения будут способствовать развитию новых. Среди клиентов у нас есть группа хороших друзей, которые заинтересованы в том, чтобы процветали не только их бренды, но и наша компания. Они знают, что такое партнерство. Это гарантия общего успеха.
Отношения с покупателями
Хорошие отношения с покупателями не менее важны, чем с арендаторами. Они заключаются в том, чтобы дать покупателям то, чего они хотят. Несколько позже мы поговорим об этом подробнее, а сейчас давайте остановимся на отношениях как таковых. Когда моя компания «De Rito Partners» только собиралась приобретать торговый центр «Scottsdale Pavilions», мы уже знали, что там сложились не самые лучшие отношения с покупателями. Как это получилось? С самого начала бизнес в этом центре с каждым годом приходил в упадок. Покупатели приходили туда с какой-то одной целью и, совершив нужную покупку, тут же уходили.
Главная цель торговли – задержать посетителя в магазине как можно дольше. Подумайте сами: если покупатель задержался в торговом центре дольше, чем планировал, то, скорее всего, он потратит больше денег. Это свойственно всем покупателям, независимо от того, идут ли они за продуктами или украшениями. Стоит только увидеть какую-то вещь, и она сразу превращается в предмет первой необходимости. Такова психология шопинга, и она проявляет себя каждый раз, как только вы заходите в «Costco», «Saks» или какой-то другой магазин. Но задержать посетителя в магазине не так просто, как может показаться. Для этого необходимо создать для него соответствующую обстановку, в которой сочетаются уют и развлечения.
Возьмите на заметкуГлавная цель торговли – задержать посетителя в магазине как можно дольше. Подумайте сами: если покупатель задержался в торговом центре дольше, чем планировал, то, скорее всего, он потратит больше денег.
Именно поэтому отношения с покупателем приобретают такую важность. Можете назвать меня дамским угодником, но я в первую очередь интересуюсь взаимоотношениями с женщинами. Дело в том, что две трети от общего числа покупателей составляют женщины. Поскольку 95 процентами магазинов владеют мужчины, то очень важно, чтобы они понимали, чего хотят женщины. Прежде чем начинать строительство центра «Casa Paloma», я поинтересовался у жены, почему за покупками она ездит за двадцать миль в Скотсдейл, вместо того чтобы посещать близлежащие торговые центры. Она посмотрела на меня с таким видом, словно хотела сказать: «Неужели ты сам не понимаешь»? Затем объяснила: «В наших центрах нет нужных магазинов: ни “Banana Republic”, ни “Chico’s”, ни “Ann Taylor”, нет приличных ресторанов и продуктов от “A.J.’s Fine Foods”. Это не тот уровень. Лучше съездить в Скотсдейл, где все устроено удобнее и рядом есть еще много магазинов, куда тоже можно заглянуть».
Закончив свою речь, она посмотрела на меня как на человека, который не понимает очевидных вещей, но до меня уже начал доходить смысл сказанного. Потом я задавал те же вопросы ее подругам и получал от них схожие ответы все с тем же ироничным видом. В результате теперь я стараюсь установить хорошие отношения с женщинами, и это себя полностью окупает. «Casa Paloma» и по сей день остается самым прибыльным торговым центром штата.
А вот «Scottsdale Pavilions» забыл о своих покупателях. В момент открытия двадцать лет назад это было очень популярное заведение, но в то время у него еще не было конкурентов. Со временем появились новые торговые заведения, владельцы которых устанавливали и укрепляли отношения с покупателями. Однако «Scottsdale Pavilions» не утруждал себя этим, и их бизнес начал приходить в упадок. Купив это здание, первым делом мы разослали анкеты по шести тысячам адресов в ближайшем окружении, в которых сообщали жителям, что собираемся вдохнуть новую жизнь в торговый центр, и задавали вопросы, что бы они там хотели увидеть. За каждую заполненную анкету мы обещали по два бесплатных билета в кино. Ответы хлынули потоком, и дело тут вовсе не в бесплатных билетах. Люди почувствовали себя польщенными, что кого-то интересует их мнение. Так начали складываться наши отношения с покупателями.
Чего хотят женщины
Женщины составляют две трети от общего числа покупателей, поэтому имеет смысл узнать, что им требуется:• удобство• безопасность• разнообразие• возможность совершить все покупки в одном месте• атмосфера• нужный подбор магазинов• развлечения• соответствие качества и цены• удобная и свободная парковка• чистота
Компонент № 2: Отличное здание
Вы, видимо, решили, что сейчас опять начнется старая песня: «Расположение, расположение и еще раз расположение». Конечно, вы слышали это уже не один раз, но торговой недвижимости, чтобы именоваться «отличной», требуются еще и другие качества. И компромиссов здесь быть не может. Эти качества определяют, ждет ли вас успех или поражение, будут ли ваши арендаторы довольны или начнут доставлять вам проблемы.
Хорошая видимость
Торговое здание должно быть хорошо заметным. Покупатель зайдет в магазин только в том случае, если будет знать, где он находится, а для этого его надо увидеть. Магазин, спрятанный в глухом углу, – это пустой магазин. То же самое касается ресторанов, киосков, фитнес-клубов и автозаправок. Самое главное требование – чтобы здание было видно с улицы!
Возьмите на заметкуМагазин, спрятанный в глухом углу, – это пустой магазин. Самое главное требование – чтобы здание было видно с улицы!
Один из самых ярких примеров нарушения этого правила – здание торгового центра, построенного несколько лет назад в центральной части Финикса. Его строительство было запланировано в оживленном месте в нескольких кварталах от одной из главных дорог. Это был дорогой торговый и культурно-развлекательный центр, спроектированный в старом испанском «миссионерском» стиле. Добавьте к этому, что за проектом стояла группа очень известных инвесторов. Казалось бы, успех неминуем, правильно? А вот и нет.
Девелоперы упустили из виду два важных фактора: хорошую видимость и покупателей. Позвольте пояснить эту мысль. Здание имело внутренний дворик, который, по замыслу, и должен был стать его основным притягательным центром. Водители, проезжавшие мимо с севера на юг и с запада на восток, видели с дороги только безликие боковые стены. Конечно, на стенах были вывески, но не слишком заметные. Да они и не могли быть очень яркими, так как в противном случае был бы нарушен архитектурный замысел. В то же время изнутри центр смотрелся прекрасно, в нем чувствовалась атмосфера интимности и уюта. Но был еще и ряд других проблем. Во-первых, в центре не было доминирующего арендатора, который придавал бы ему лицо и привлекал покупателей. Это было большой ошибкой. Во-вторых, слишком мало людей смогли оценить прелесть внутреннего дворика, поскольку для этого надо было, как минимум, войти внутрь, а внешний вид здания не слишком располагал к этому. В-третьих, в том районе просто-напросто не хватало населения. В экономическом плане у центра не сходились концы с концами.
На протяжении нескольких лет торговый центр безуспешно пытался привлечь к себе арендаторов и покупателей, и в итоге его пришлось отдать под офисы и учебные помещения. Вот вам классический пример, когда девелоперы излишне фокусируют свое внимание на торговле как таковой, но забывают о ее главном правиле: здание должно быть заметным и привлекать покупателей.
Буквально на каждом шагу я замечаю, как нарушается это правило, и вижу, какую цену за это приходится платить владельцам. Оглянитесь вокруг, и вы тоже увидите, как знаменитые бренды магазинов и ресторанов еле сводят концы с концами, потому что клиенты проходят мимо их дверей. Вы увидите, как в некоторых торговых центрах арендаторы площадей меняются через каждые два-пять лет, потому что с трудом могут выжить в подобных условиях. Вы услышите, какими словами покупатели характеризуют такие центры, где ни один магазин подолгу не задерживается. Но я уверен, что в вашем городе есть также торговые центры, которым удача, похоже, сама плывет в руки. В девяти случаях из десяти это объясняется тем, что они заметны издалека.
Я признаю, что «Scottsdale Pavilions» тоже не безгрешен в этом отношении, но, к счастью, эту проблему можно решить. Когда центр только строился, владельцы рассчитывали, что фасад будет выходить на большую автостраду, которая по проекту должна была проходить к западу от него. До сегодняшнего дня западная сторона центра украшена огромными вывесками и настенной росписью, изображающей озерный ландшафт и диких канадских гусей, совершающих сезонный перелет. Все это видно издалека, и ни один водитель, проезжающий мимо, не может не обратить внимания на такую красоту. Проблема только в том, что спустя несколько лет после завершения строительства «Scottsdale Pavilions» городские власти поменяли свои планы и решили провести дорогу не с западной, а с восточной стороны от него. Поэтому водители сейчас наблюдают только его заднюю стену. Само собой, на ней нет ни озерного ландшафта, ни гусей. Задняя стена – не самая выигрышная часть здания. В связи с этим мы планируем буквально развернуть центр в противоположном направлении, чтобы задняя стена стала фасадом, и установить хорошо видимые пилоны с указателями.
Нужное количество нужных покупателей
Но как бы хорошо ни было заметно ваше здание, вы ничего не добьетесь, если рядом с ним не будет людей. В игру вступают демографические факторы. Успех или провал торгового центра зависит от так называемой плотности потока покупателей. Чтобы проект оправдал себя, район, где расположен центр, должен иметь достаточную плотность определенной категории населения.
Сегодня интерес к демографическим данным проявляют все – и магазины, и рестораны, и многие другие заведения. Они подсчитывают количество домов в районе, изучают данные переписи населения и другие материалы, и все это только для того, чтобы найти идеальное место для своей недвижимости. С точки зрения застройщиков, плотность населения и демографические показатели являются решающими факторами успеха торговой недвижимости. Например, в районе, где мы собирались строить «Casa Paloma», проживало большое количество горожан, относящихся к зажиточному классу. Так показывали наши исследования. В соответствии с этими данными мы и планировали дальнейшую работу центра, подбирая себе торговые компании и фирмы, специализирующиеся на товарах повышенной ценовой категории. А достаточная плотность населения в округе вселяла в нас уверенность, что без покупателей мы не останемся.
Порой плотность населения и демографические параметры оказывают влияние на сам тип торгового заведения. Например, нет никакого смысла строить дисконтный супермаркет посреди района, где каждый дом стоит не меньше миллиона долларов. Однако в различных районах города постоянно происходят какие-то изменения, и демографическая ситуация в них тоже представляется не столь очевидной. Именно поэтому такую важную роль играют тщательные исследования. Планируя состав арендаторов для «Scottsdale Pavilions», мы установили, что поблизости проживает достаточное количество людей с высоким уровнем достатка, но в то же время выявили ряд демографических факторов, указывающих на то, что не все нужды населения до сих пор удовлетворялись в должной мере. Поэтому мы приняли меры, чтобы наш центр, арендаторы и покупатели как можно лучше подходили друг другу.
Удобство
Когда мы готовились строить «Casa Paloma», жена и ее подруги постоянно твердили мне, как важно, чтобы он был удобным. Удобство – это все. Данный пункт постоянно появляется в перечне требований, которые женщины предъявляют к торговому центру. Любой инвестор, собирающийся заниматься торговой недвижимостью, должен помнить, что большинство покупателей составляют женщины. Поэтому надо просто признать, что мы удовлетворяем желания женщин, а не мужчин.
Под удобством для женщины понимают множество вещей. Торговый центр должен находиться «по пути» куда-нибудь – на работу или с работы, в школу, ясли, спортивный зал, салон красоты или какой-то другой пункт назначения. Лучше всего, если он будет находиться на той же стороне улицы, по которой женщина едет по своим делам. При прочих равных условиях она остановится у магазина, который находится на правой стороне дороги, а не на левой. Разворот на оживленной улице женщины считают неудобным и опасным занятием.
Возьмите на заметкуУдобство – это все. Данный пункт постоянно появляется в перечне требований, которые женщины предъявляют к торговому центру.
Удобство – это еще и свободная автомобильная стоянка, на которой легко парковаться. Покупателю любого пола меньше всего хочется ездить вдоль рядов машин, выискивая свободное место, особенно когда он спешит (а кто из нас сегодня не спешит?). Торговый центр не имеет никаких перспектив, если около него трудно припарковаться. Покупатели сразу же мысленно приклеивают ему соответствующий ярлык и больше не приезжают туда. Выбор сегодня очень велик, включая и интернет-магазины, где парковаться не надо.
Возводя «Casa Paloma», мы уже знали, что думают клиенты о парковке, поэтому позаботились о том, чтобы она была больше, чем требуется по нормам для торгового центра. Однако большая стоянка тоже может представлять неудобство. Из-за этого порой приходится оставлять машину так далеко от входа, что у покупателя может возникнуть мысль: «Лучше заеду в следующий раз». Стоянка вдалеке от здания неудобна. Зная это, мы сделали ее длинной, но узкой и расположили вдоль всего фасада «Casa Paloma». В результате покупателю приходится идти от машины до торгового центра где-то около двадцати метров, а не пятьдесят или больше. У него складывается впечатление, что стоянка удобная, а раз так, то и сам центр он считает удобным и хорошим.
В центре событий
Еще одним важным аспектом торгового центра является его размещение в районе, где кипит жизнь и происходят какие-то события. Я не имею в виду, что он должен находиться в квартале ночных клубов. Достаточно, чтобы рядом с ним размещались какие-то городские достопримечательности. Взять хотя бы «Scottsdale Pavilions». Одной из причин его покупки было то, что он располагался между двумя громадными зданиями, каждое из которых имеет некоторое отношение к торговле. В четверти мили с восточной стороны находится строящееся казино стоимостью 540 миллионов долларов, которое будет привлекать массу посетителей, а в двух милях к западу – роскошный отель «Ritz Carlton», строительство которого обошлось в 1 миллиард. Кроме того, поблизости бурно развиваются другие предприятия торговли, а сам центр вплотную примыкает к строящейся автостраде, которая свяжет западную и восточную части города. Можно сделать вывод, что развитие этого района будет продолжаться. Вот это и называется быть в центре событий.
Возьмите на заметкуПоблизости от торгового центра должны размещаться какие-то городские достопримечательности.
Здесь мы имеем дело с исключительно удачным расположением недвижимости. Но иногда бывают и исключения. Мне приходилось видеть небольшие торговые заведения в жилых районах, в которых очень удачно подобраны торговые бренды. Они становятся центрами притяжения людей, которые приходят сюда, чтобы повстречаться друг с другом, поесть и совершить покупки. Этот процветающий магазин из небольшого городка потерпел бы неудачу, окажись он посреди крупного города. Так что все очень относительно. Вы сами легко можете почувствовать, какой магазин является центром притяжения людей, а какой нет. Инвесторы должны знать это заранее.
Мы разместили «Casa Paloma» в зажиточном районе с достаточно высокой плотностью населения. Существовавшие здесь заведения торговли и питания не обеспечивали жителям должной возможности совершить покупки и пообедать. Им хотелось иметь магазины более высокой ценовой категории типа «A.J.’s Fine Foods», «Gap», «Banana Republic» или «Talbots» и рестораны с более качественной кухней вроде «Z Tejas Grill», «Fleming’s Prime Steakhouse», «Roy’s Pacific Rim Cuisine». «Casa Paloma» дал им такую возможность и сразу приобрел популярность.
Доступность
Аризона – одно из лучших мест для шопинга. Это не мои домыслы, а факт. Финикс и его окрестности представляют собой зону туризма, и это вполне весомый аргумент в пользу моего утверждения. Поэтому либо мы сделаем все возможное, чтобы как следует обслужить туристов, либо они оставят свои доллары где-то в другом месте. В этом мире еще есть куда поехать.
Однако девелоперы, стремясь обеспечить самые лучшие условия для шопинга, зачастую создают фантастические проекты и не учитывают, что строительство в наши дни обходится недешево. В результате возводятся здания сложной архитектуры с живописными фасадами, великолепным ландшафтным дизайном, фонтанами и водоемами, подземными автостоянками, которые увеличивают стоимость всего проекта до такой степени, что он становится нерентабельным.
Большинство застройщиков стремятся возвести самый красивый торговый центр, который заслуживал бы наивысшей оценки общественности. Однако стоимость строительства одного квадратного метра торговой площади должна соответствовать прогнозируемой арендной плате, которую готовы будут платить торгующие организации. В идеале арендная плата должна быть ниже 10 процентов от общего объема продаж, а это значит, что чем больше надо платить за аренду, тем больше надо продавать. Если арендатору это не удастся, то торговые площади в вашем центре будут пустовать. Поэтому мы, планируя строительство торгового центра, всегда исходим из арендной платы, которую могут себе позволить торговцы, и уже на основании этих цифр рассчитываем, какую сумму можем вложить в строительство или модернизацию.
В своих книгах Роберт часто называет денежный поток королем всех доходов. В таком случае прибыльность – это король королей. Любой торговый центр, в котором не просчитана экономика и торговцы не в состоянии получить запланированную прибыль, недолго останется в этом бизнесе. При таком сценарии он быстро обанкротится и пойдет с молотка. У нового владельца будет больше шансов на прибыльность, так как в покупку он вложит намного меньше денег, чем прежние хозяева в строительство. Однако к этому времени престижу заведения может быть нанесен такой ущерб, что покупатели уйдут в другое место, и торговому центру так и не удастся вновь встать на ноги.
Какой бы соблазнительной ни была идея построить самый лучший и красивый торговый центр, необходимо тщательно просчитать затраты на один квадратный метр площади и выручку, которую торговцы смогут с него получить. Такое же правило действует и в случае, если вы сдаете уже готовые помещения в аренду. Доступность торговых площадей обеспечивает успех.
Возьмите на заметкуКакой бы соблазнительной ни была идея построить самый лучший и красивый торговый центр, необходимо тщательно просчитать затраты на один квадратный метр площади и выручку, которую торговцы смогут с него получить.
Подбор арендаторов
В самом начале этой главы я задал вопрос, есть ли в вашем городе один-два торговых центра, которые пользуются особой популярностью. Думаю, что вы без труда смогли их назвать. Но какими бы архитектурными изысками ни отличались эти здания, одним из главных факторов успеха является все-таки правильный подбор торгующих фирм.
Чего здесь больше – науки или искусства? Для этого надо понимать психологию покупателей. Это не менее важно, чем налаживание с ними хороших взаимоотношений и правильная ценовая политика. Вы должны мысленно представлять себе весь облик торгового центра еще до того, как начнете его строительство или реконструкцию. Это ближе к области искусства. Мне повезло, что меня окружают отличные специалисты, с которыми мы заранее намечаем, что собой будет представлять наше заведение. Это, пожалуй, самая увлекательная часть работы, ради которой можно перетерпеть множество тяжелых моментов.
Возьмите на заметкуЧтобы добиться нужного сочетания арендаторов, необходимо понимать психологию покупателей. Это не менее важно, чем налаживание с ними хороших взаимоотношений и правильная ценовая политика. Чем удачнее подобраны торговые бренды, тем больше будет поток покупателей и, следовательно, объем продаж.
Торговые бренды в «Casa Paloma»
Подбор арендаторов в торговом центре должен удовлетворять любые потребности покупателей.Продукты питания и рестораны«A.J.’s Fine Foods»«Cold Stone Creamery»«Z Tejas Grill»«Pei Wei Asian Diner»«Tomaso’s Italian»«Fleming’s Prime Steakhouse»Одежда и украшения«Ann Taylor»«Banana Republic»«Chico’s»«Francesca’s Collections»«Coffin & Trout Fine Jewelers»«Gap Woman/Gap Body/Gap Kids/Baby Gap»«Paris Paris»«Talbots»«White House/Black Market»Мебель«Creative Leather»«Ritz Camera»«Showcase Home Entertainment»«Sur la Table»Подарки и аксессуары«Urban» «Paper Soiree»«Personal Services»«Rolf’s Salon»«Alltel»«Bath & Body Works»«Cool Cuts 4 Kids»«Philosophy»«Postal Annex»«American Laser Center»«Valley Nails»
Ранее я уже говорил о том, насколько важно задержать покупателя в магазине как можно дольше. При этом мне всегда вспоминается Лас-Вегас. Такая политика там является ключом к успеху. Казино делают все возможное, чтобы посетители не ушли. Им предлагают еду, напитки, демонстрируют шоу, предлагают на выбор самые разные игры. Многие новые казино устраивают специальные аттракционы, например экзотические сады, водные феерии, ночные клубы. Такую же роль в торговых центрах играет и правильный подбор арендаторов.
Если в качестве модели взять казино, то какой вывод можно из этого сделать при подборе арендаторов? Свою задачу я вижу в том, чтобы дать своим покупателям то, что им требуется. Причем не всем подряд. Я не хочу, чтобы в наш центр приходили все подряд. Мне нужны только те посетители, для которых он предназначен. Но если уж они пришли, то я должен выполнить любое их пожелание: накормить, развлечь, красиво одеть. Я хочу облегчить им жизнь. Мне не надо, чтобы они уходили в соседнее казино (или в соседний магазин). Я хочу задержать их у себя.
Торговый центр – это не просто место, где можно что-то купить. Правильный подбор арендаторов обеспечит посетителей товарами, едой, развлечениями и аттракционами, чтобы у человека, пришедшего сюда с совершенно конкретной целью, осталось впечатление, что он совершил увлекательную экскурсию.
«Casa Paloma» может служить этому отличным примером. Здесь есть заведения на любой вкус, которые позволяют удовлетворить все нужды и потребности посетителей. У него нет необходимости переезжать из одного магазина в другой, тратя время, бензин и силы.
Развлечения
С годами я понял, что одно только сочетание магазинов не всегда может удовлетворить все желания покупателей. Иногда для этого требуется нечто большее. Если опять вернуться к казино в Лас-Вегасе, то там устраивают грандиозные развлечения, которые способны удержать посетителей дольше на несколько часов, а иногда и дней.
Возьмите на заметкуРазвлечения способны удержать посетителей дольше.
Я горжусь тем, что в нашем новом центре «Scottsdale Pavilions» проводится самое длительное автомобильное шоу в США. Каждую субботу энтузиасты демонстрируют там любителям автомобильной старины более четырехсот машин, которые уже давно стали классикой – «Camaro», «Charger», «Corvette», «Cobra», «Mustang». Это шоу каждую неделю привлекает многие сотни зрителей.
А начиналось все очень скромно. Увлеченный старинными машинами владелец ресторана «McDonald’s», который снимает помещение в нашем центре, каждую неделю начал привозить три машины из своей коллекции. Это помогало привлекать в ресторан посетителей. Среди них были и люди, разделявшие его увлечение. Когда предоставлялась возможность, владелец ресторана вступал с ними в беседу и приглашал показать свои старинные автомобили. Сегодня это шоу, а вместе с ним и весь торговый центр стали настоящей достопримечательностью города.
Привлекательным моментом может стать и алкоголь. Что я имею в виду? «Scottsdale Pavilions» построен на земле, принадлежащей коренному индейскому населению Америки, где запрещена продажа алкогольных напитков. Когда рестораны семейного типа «Chili’s» и «Macaroni Grill» выразили желание арендовать помещения в торговом центре, возникли сложности, связанные с этим запретом. Однако со временем власти резервации поняли, что еда тоже относится к развлечениям и позволяет дольше удержать посетителей. Недавно они дали разрешение на продажу алкоголя в этих ресторанах.
Я видел в торговых центрах разные аттракционы, начиная от каруселей и кончая фонтанами, в которых можно купаться (в июле они привлекают массу народа в Аризоне). Можно ли считать хорошим выбором для торгового центра автомобильное шоу, привлекающее главным образом мужчин? На первый взгляд нет, потому что основную массу покупателей составляют женщины. Но учтите, что многие мужчины привозят на эти шоу и своих жен. Кто-то из них действительно рассматривает старинные машины, а кто-то идет за покупками, пока мужчины обсуждают автомобильные раритеты. В результате это шоу является отличным аттракционом и для мужчин, и для женщин. И хотя первоначально оно было задумано для привлечения посетителей в «McDonald’s», сегодня машины выставляются практически вокруг всего торгового центра.
Еще одним привлекательным моментом служит архитектура. Оригинальный дизайн и удачное архитектурное решение всегда собирают вокруг себя толпы народа. Каждому известно, что при посещении красивого или памятного места хочется приобрести что-нибудь себе на память. Поэтому практически любой посетитель, приехавший в красивый и оригинальный торговый центр, что-нибудь покупает. Людям нравится совершать покупки и обедать в привлекательной обстановке. Именно поэтому мы и решили подвергнуть «Scottsdale Pavilions» основательной реконструкции.
Возьмите на заметкуЕще одним привлекательным моментом служит архитектура. Оригинальный дизайн и удачное архитектурное решение всегда собирают вокруг себя толпы народа.
Двадцать лет назад архитектурное решение этого центра воспринималось как эстетичное. Но к моменту, когда мы его купили, он, в отсутствие должного ухода, выглядел уже обветшавшим и устаревшим. Это обстоятельство отрицательно сказывалось и на желании арендаторов снять здесь площади, и на количестве покупателей, и на объеме продаж, особенно если учесть, что в период строительного бума появилось множество новых и более привлекательных внешне предприятий торговли.
Хорошая архитектура всегда выдержит испытание временем. В какойто момент она может стать даже более привлекательной. Это доказывает пример торгового центра «Casa Paloma». Да, здесь собраны лучшие торговые бренды, но немалую роль в успехе играет и архитектурное решение. И дело не только в том, что у здания современный стиль и окраска. Здесь отсутствуют плоские и скучные ряды витрин. Фасад выполнен в виде выступов, за счет чего каждый магазин воспринимается по отдельности и приобретает собственное лицо. Чем интереснее витрины, тем сильнее желание покупателя пройти еще немного дальше. А если он дошел до следующего магазина, то велика вероятность, что он там что-то купит. Такова психология человека, и ее надо учитывать.
Возьмите на заметкуАрхитектура торгового центра для застройщика – это то же самое, что оформление витрины для продавца.
«Casa Paloma» использовала принцип торговой галереи еще за три года до того, как первая такая галерея открылась в восьми милях от нашего центра. Сегодня она не оказывает никакого влияния на наш бизнес, потому что покупатель может найти у нас все, что пожелает, причем с бóльшими удобствами.
Поэтому если вы решили вложить деньги в существующий торговый центр или построить новый, то выбирайте такой, который позволяет обеспечивать рентабельность и отвечает определению «отличное здание». Этим вы существенно облегчите себе дальнейшую жизнь.
Компонент № 3: Большое внимание к деталям
Большая недвижимость состоит из мелких деталей. На протяжении всей сделки по покупке или строительству недвижимости, а также в ходе управления ею вплоть до момента продажи необходимо продумывать множество мелких деталей. Что к ним относится? Для меня это не только длинный перечень необходимых мероприятий, но и умелое распоряжение временем.
Да, именно эффективный менеджмент времени позволяет мне уделять внимание множеству мельчайших деталей, не упуская из виду ни одной из них. Например, если поблизости от вас работают пять тысяч торговых фирм, то вы можете потратить десять лет, чтобы навестить каждую из них, а можете уложиться и в три года. Я решил работать эффективнее и справиться за три года. Это значило, что мне приходилось организовывать больше встреч, чем другим, и не терять времени попусту.
Знаете, почему Наполеон выиграл так много битв? По свидетельству историков, он умел ценить каждую минуту. Наполеон распоряжался временем намного эффективнее, чем его противники, и умел извлекать пользу из каждой минуты. Если вы тоже изберете такой подход, то у вас останется время для мелочей. Если же нет, то они будут упущены. Дело не в том, что в сутках не хватает часов, в неделе суток, а в году недель. Каждый, кто имеет дело с недвижимостью, вынужден вступать в гонку со временем и одновременно заниматься кучей дел. Это касается и подготовительного периода перед покупкой недвижимости, на который отводится шестьдесят дней, и соблюдения договорных обязательств, и строительства торгового центра в условиях, когда конкурент по соседству дышит тебе в затылок, и сдачи имеющихся торговых площадей в аренду.
У себя в компании «De Rito Partners» каждый понедельник мы отводим по три часа на совещания, посвященные проблемам развития. Вы, конечно, можете сказать, что это не слишком похоже на умелый менеджмент времени, но позвольте объяснить, почему мы так поступаем. На этих совещаниях обсуждаются все проекты, над которыми мы работаем, и принимаются конкретные решения, что необходимо сделать за предстоящую неделю по каждому из них и кто за что отвечает. При этом никто не прячется за спины других. Каждый высказывается по сути дела и берет на себя ответственность. Все заняты своим делом. Это очень простой и эффективный процесс.
Любой инвестор в недвижимость должен заглядывать на десять лет вперед независимо от того, разрабатывает ли он проект по строительству с нуля, покупает уже построенное здание или сдает его в аренду. Вы должны представлять себе будущих посетителей вашего торгового центра и знать, какие торговые марки и бренды им понадобятся сейчас и через десять лет. Вы должны разбираться в тенденциях и циклах недвижимости и уметь предсказывать, в какой фазе они окажутся в ближайшие пять или десять лет. А потом, имея на руках обоснованные планы, вы должны найти в себе смелость вступить в дело раньше своих конкурентов.
Перечень мероприятий
Много лет назад я прочел одну книгу, где был приведен длинный перечень дел, которым должен руководствоваться девелопер при разработке любого проекта, связанного с недвижимостью. Мы используем его в качестве памятки. Разумеется, каждый пункт этого перечня содержит в себе еще внушительный список конкретных мероприятий, но он и сам по себе способен дать вам представление о том, что я понимаю под словом детали. Мы не упускаем из виду ни одной из них, планируя или реализуя очередной проект торгового центра. Мы обсуждаем их на наших совещаниях по понедельникам и испытываем глубокое удовлетворение, ставя галочку напротив очередного пункта. Для меня весь мир состоит из целей, намерений и достижений, и этот перечень дает ясное представление о том, чем мы занимаемся.
Перечень мероприятий
Используйте его в качестве памятки в ходе разработки и реализации проектов, связанных с коммерческой недвижимостью.1. Определите критерии и цели проекта.2. Изучите и проанализируйте состояние рынка.3. Подготовьте предварительные схемы земельного участка, концептуальный замысел дизайна и стратегию проекта.4. Узнайте, для застройки каким типом недвижимости предназначен земельный участок, и подготовьте все необходимые документы для получения разрешения на строительство.5. Сформируйте строительную команду, назначьте менеджера и подберите консультантов.6. Подготовьте предварительную смету расходов на строительство и финансовые прогнозы рентабельности.7. Проведите переговоры с возможными партнерами, консультантами и кредиторами.8. Подготовьте все официальные документы, касающиеся проведения строительных работ, подвода коммуникаций, взаимоотношений с коммунальными службами и т. п.9. Разработайте график проведения работ.10. Продумайте бюджет строительства и эксплуатации недвижимости.11. Проведите переговоры со строительными фирмами и при необходимости организуйте тендер между ними.12. Наймите брокера и разработайте программу маркетинга и сдачи площадей в аренду.13. Заключите договоры с консультантами.14. Наладьте постоянное управление командой разработчиков.15. Регулярно проводите совещания с участниками команды на месте проведения работ.16. Проверяйте поступающие на оплату счета и организуйте контроль за расходами.17. Своевременно оплачивайте все производимые работы.18. Держите под контролем все изменения в ходе реализации проекта.19. Ежемесячно анализируйте финансовые, маркетинговые и бюджетные отчеты.20. Составьте план по управлению недвижимостью, в котором должны быть отражены все мероприятия и процедуры.21. Наладьте систему сдачи недвижимости в аренду и контроль за сменяемостью арендаторов.22. Выберите ипотечную компанию и проведите переговоры о сроках и условиях первого займа.23. Получите у городских бытовых служб и властей необходимые сертификаты для приемки недвижимости в эксплуатацию.24. Проведите переговоры с потенциальным новым владельцем о продаже недвижимости.25. Будьте настойчивы, проявляйте честность и позитивный настрой, усердно трудитесь.
Результат
Если вы уделили должное внимание деталям, то в результате получите эффективно работающий торговый центр. Такой, в котором посетители хорошо себя чувствуют с момента въезда на его территорию. Возможно, в вашем городе есть один или два таких торговых заведения. Вы знаете, о чем я говорю. К ним удобно добираться. Там не приходится ехать по территории полкилометра, непрерывно перестраиваясь и совершая развороты. Удобство должно ощущаться, когда вы еще находитесь за рулем.
Другой красноречивый признак, свидетельствующий о том, что разработчики и владельцы думали о деталях, – это удобная парковка. Достаточно ли она просторна, чтобы покупатели не тратили времени на поиски свободного места для машины, создавая при этом сумятицу и заторы? Или, наоборот, не слишком ли велика стоянка, из-за чего у покупателей (особенно у покупательниц) теряется ощущение уюта и появляется чувство страха в темное время суток? Все это имеет значение. Вы можете все сделать правильно, но пренебрежение стоянкой сведет положительные впечатления на нет. Список признаков хорошего торгового центра может занять еще не одну страницу.
Истинная магия возникает тогда, когда сводятся воедино все компоненты – дизайн, архитектура, внимание к нуждам покупателей, правильный подбор арендаторов, удобство, юридические аспекты, выбор строительных материалов, парковка, учет текущих рыночных условий и т. д. Она начинает способствовать вашим планам и позволяет торговому центру добиваться успехов на протяжении многих лет.
Мне нравится нелегкая работа инвестора в коммерческую недвижимость. Я люблю преодолевать трудности. Этот бизнес заставляет в полной мере задействовать свои способности и свойства личности. Он побуждает избавляться от недостатков и находить решения проблем и ресурсы для преодоления препятствий. Он дает возможность общаться с самыми талантливыми и выдающимися людьми. В итоге тяжелый труд вознаграждается созданием заведения, которое удовлетворяет нужды людей и, что еще более важно, доставляет им радость и позволяет забыть о житейских неурядицах. Для меня торговый центр – это не просто кирпичи и цемент. Это настоящее чудо. Но чтобы оно случилось, требуется тяжелый труд, решимость, настойчивость и страсть.
* * *
Марти де Рито – глава компаний «De Rito Partners, Inc.» и «De Rito Partners Development, Inc.», которые занимаются брокерской деятельностью, управлением коммерческой недвижимостью и разработкой строительных проектов. Более двадцати лет он занимается коммерческой недвижимостью, специализируясь главным образом на продаже, сдаче в аренду и разработке проектов торговых центров и автосалонов. Де Рито добился успехов, сочетая в своей деятельности агрессивный стиль менеджмента и консервативный подход к проектированию и строительству. «De Rito Partners, Inc.» – это крупнейшая брокерская компания в Аризоне. В ней работает тридцать агентов по продаже и сдаче в аренду недвижимости, которые поставляют информацию в шестьдесят две брокерские фирмы. Компания уже сдала в аренду более миллиона квадратных метров торговых площадей и владеет 1,2 миллиона квадратных метров в двухстах тридцати торговых центрах.
Назад: 22. Уэйн Палмер. Торговля лошадьми: оригинальный путь к богатству
Дальше: Часть 4 Усвоенные уроки
