Книга: Инвестиции в недвижимость
Назад: 21. Том Уилрайт. Залоговое право на имущество как инструмент инвестиционной политики
Дальше: 23. Марти де Рито. Магия торговли: история двух торговых центров
22. Уэйн Палмер. Торговля лошадьми: оригинальный путь к богатству
Одно из моих самых любимых занятий – это посещение вместе с Уэйном Палмером встреч инвесторов, специализирующихся на обмене недвижимости. На протяжении двух-трех дней группа инвесторов обсуждает информацию о нескольких сотнях инвестиций и обменов. Эти встречи позволяют Уэйну в полной мере проявить присущие ему творческие способности и умение увидеть благоприятные возможности там, где их не замечают окружающие, что делает его настоящей душой таких мероприятий. Способность Уэйна уверенно ориентироваться в водах обмена недвижимости граничит с гениальностью. Для меня такие встречи – истинная поэзия в области инвестиций.Когда Уэйн впервые пригласил меня на одну из этих встреч, я уподобился голодному человеку, попавшему за шведский стол. Это настоящее пиршество творчества, длящееся часами. Я уже устал от людей, которые непрерывно ноют: «Я не могу себе этого позволить» или «У меня нет денег». Поэтому такие встречи для меня словно глоток свежего воздуха. Люди здесь целый день делают дела, имея совсем немного денег или даже совсем обходясь без них. Сидеть на подобном мероприятии рядом с Уэйном намного интереснее, чем играть в карты или крутить рулетку в Лас-Вегасе. Здесь идет охота за идеями, процветает творчество и царит дух победителей.Если я оказываюсь в тупике и в голову не приходит ни одной мысли, то в поисках творческих идей первым делом звоню Уэйну. Я уверен, что он поможет мне взглянуть на ситуацию совершенно по-новому. Он не всегда говорит то, что мне приятно слышать. Я знаю, что, позвонив Уэйну, услышу от него искреннее и непредвзятое мнение. Он без обиняков может сказать, что рассматриваемая мною сделка никуда не годится, но зато всегда подскажет путь, каким образом можно хорошую сделку превратить в отличную, оставаясь при этом в рамках закона, этики и морали.Уэйн – мой большой друг и учитель. В этой главе он расскажет вам о том, чему когда-то научил и меня. Она посвящена обменам и на многое раскроет вам глаза.Роберт Кийосаки
Когда я был еще совсем маленьким, мой отец укрепил на обочине дороги, проходившей мимо нашей фермы, металлическую табличку с надписью:
СЕНО, ЛОШАДИПРОДАЖА ИЛИ ОБМЕНВЭЛ ПАЛМЕР254-4768
Биография моего отца – это классическая история американского предпринимателя. Он вырос на ферме моего деда во времена Великой депрессии. Еще молодым человеком он покинул отчий дом в поисках работы, потому что ферма давала доход, которого едва хватало, чтобы прокормить только одну семью. Это очень огорчало отца, потому что он любил сельский труд, особенно уход за домашними животными. Он мечтал о собственном хозяйстве, где мог бы разводить скот в свое удовольствие, а не продавать свой труд кому-то другому за деньги.
Я был еще совсем малышом, когда в поисках работы отец со всей семьей переехал в Калифорнию. Там он развозил на грузовике строительные материалы. В то время экономическая ситуация в Калифорнии была намного лучше, чем в Юте. Уже через два-три года он смог расплатиться со всеми долгами, в том числе и с теми, что висели на ферме деда. Освободившись от этого бремени, отец возвратился в места своей юности.
В Юте отец нашел себе работу по вывозу мусора в округе Солт-Лейк. Ему претила сама мысль работать на кого-то, поскольку по натуре был независимым человеком и больше всего ценил самостоятельность. Тем не менее он хорошо понимал, что без начального капитала его мечтам не суждено было сбыться. Отец так построил работу по вывозу мусора, что заканчивал свой маршрут уже к двум часам дня, а вторую половину дня посвящал закладке фундамента для собственного бизнеса.
Чтобы не платить за наем жилья в городе, отец вернулся жить на ферму деда. К тому времени она уже была полностью выплачена. Не имея никаких долгов, отец начал вкладывать излишки денег в покупку активов, как учил Богатый папа. В его понимании таким активом были лошади, потому что он покупал их по одной цене, а продавал или обменивал уже совсем по другой. Точно таким же активом для него были сельская утварь, сено и зерно. Они создавали денежные потоки.
Отец покупал сено у местных фермеров по оптовой цене, а продавал на частные конюшни уже по розничной. Он развозил его на своем «Форде» пикапе 1956 года выпуска с прицепом. Кроме того, он покупал лошадей, приводил их в божеский вид, а потом продавал с выгодой любителям конного спорта. Наряду с этим отец взял в аренду участок земли рядом с домом и выращивал там картофель. В один год урожай был настолько большим, что он сумел целиком продать его фабрике, производившей чипсы. Все это приносило отцу скромные доходы, из которых постепенно формировался капитал для собственного бизнеса. Каждая сделка подводила его все ближе к выходу из круга крысиных бегов.
Спустя три года отец бросил работу и купил себе красный «Форд» с десятиметровым прицепом. Наконец-то он мог работать сам на себя и содержать семью. Если следовать терминологии Богатого папы, он перешел из квадранта Р в квадрант С.
Мне понадобилось много лет, чтобы в полной мере осознать значение того, чем занимался отец. Если у покупателя были деньги на приобретение сена или лошадей, то он, конечно, брал деньги. Но постепенно мне становилось ясно, что отец понимал нечто такое, чего уже не знают нынешние бизнесмены: если в качестве оплаты предприниматель готов принимать не только деньги, то это резко расширяет объем и прибыльность его бизнеса.
Мой отец был прирожденным торговцем лошадьми. Однако он не только продавал и покупал их, но и обменивал. Он менял сено на лошадей, коров на сено, свои услуги по извозу на скот, а скот на еду и одежду. Когда мы ремонтировали дом, то он менял сено и скот на строительные материалы и мебель, расплачивался ими за проделанную работу. Почему же я не понимал этого раньше? Ведь бартер в качестве способа ведения бизнеса существовал еще задолго до того, как появились деньги в их современном виде. Он всегда работал, а если задуматься, то и впредь будет работать весьма эффективно.
Возможно, я не понимал сути бартера, потому что занимался в то время недвижимостью, а не сельским хозяйством. Когда в начале 1980-х годов экономика начала спотыкаться, резко поднялись банковские кредитные ставки, и на рынке недвижимости наступил застой. До моих ушей все чаще стали доходить разговоры о еще мало кому известной в то время статье 1031 налогового кодекса и об обмене недвижимости. Хотя технические аспекты обмена с применением статьи 1031 уже достаточно подробно описаны Гэри Горманом (см. главу 17), я хочу показать вам совершенно новый мир инвестиционных возможностей. Воспользоваться ими может любой человек.
Обмен недвижимости – это альтернативный способ инвестирования, который опровергает широко распространенное убеждение, что для операций с недвижимостью требуется много денег. Напротив, основное внимание здесь обращается на внутреннюю ценность, присущую недвижимости. В традиционных сделках купли-продажи продавец старается продать подороже, а покупатель купить подешевле. Это вызывает антагонизм между продавцом и покупателем, которые вынуждены «конкурировать» за одни и те же доллары. Если бы мой отец постоянно откладывал покупку лошади в ожидании, пока фермер расплатится с ним за сено для своих коров, то ему понадобилось бы значительно больше времени, чтобы обрести независимость. Обмен сена на лошадь ускорял этот процесс.
В мире недвижимости профессионалов, специализирующихся на обмене, называют «эксчейнджерами». Они устраивают регулярные встречи, сравнивая ценность своих объектов недвижимости с другими и договариваясь о взаимовыгодных обменах. Такие встречи – просто кладезь возможностей. Это самые энергичные и эффективные форумы в области недвижимости.
Возьмите на заметкуПоскольку рынок обмена недвижимости не зависит от наличия денег, он продолжает процветать, хотя вся эта отрасль в целом переживает в настоящее время упадок.
Эксчейнджеры продолжают совершать выгодные сделки, даже когда представители всех остальных направлений этой отрасли останавливаются, пережидая тяжелые времена. А это значит, что на протяжении всей жизни они зарабатывают больше и лучше защищены от потерь, которые часто случаются в периодических фазах спада на рынке недвижимости.
В октябре 2005 года я пригласил Роберта Кийосаки выступить с лекцией на встрече, организованной Национальным советом эксчейнджеров (НСЭ) в историческом отеле «Brown Palace» в Денвере, штат Колорадо. Пробыв всего несколько минут в зале и увидев обилие предложений по обмену недвижимости, Роберт повернулся ко мне и с выражением мальчишеского энтузиазма на лице воскликнул: «Да ведь это же моя игра “Денежный поток” в реальной жизни!» Мне такое никогда не приходило в голову, но, к своему удивлению, я понял, что он прав, здесь действительно много общего:
• Место проведения встреч можно сравнить с игровой доской «Денежного потока».
• Устав и правила внутреннего распорядка организации – это правила игры.
• Список недвижимости, предлагаемой к обмену перед каждой встречей, содержит, в принципе, ту же информацию, что и игровые карточки «Денежного потока». Здесь, как и в игре, есть крупные и мелкие сделки, в которых присутствует имущество, арендные права, вода, лес и даже «случайные возможности». Для одних сделок характерен высокий уровень риска, а для других – низкий.
• Точно так же, как «Денежный поток» создает контекст для усвоения образовательных принципов Богатого папы, арена обмена недвижимости создает условия, позволяющие людям усвоить правила, по которым они играют друг с другом в реальной жизни. Как и компания «Rich Dad», НСЭ и другие аналогичные группы (например, Общество консультантов по обмену недвижимости) укрепляют в людях желание учиться.
Возьмите на заметкуОрганизации, занимающиеся обменом, учат людей в реальной жизни выходить из круга крысиных бегов, используя в качестве основного средства недвижимость.
Еще мальчишкой я бывал с отцом на аукционах, где мы продавали или обменивали лошадей. Сегодня я посещаю встречи эксчейнджеров и вижу, что обмен недвижимости является, пожалуй, самым мощным инструментом накопления богатства при любом состоянии экономики.
Роберт быстро понял его значение и включил в качестве важного дополнения к системе операций с недвижимостью компании «Rich Dad». На последующих встречах он высказывал пожелание, чтобы его ученики не только учились обращаться с деньгами, но и умели применять свои знания в работе с истинными ценностями. Он считает, что людей надо не только просвещать в финансовом плане, но и показывать им возможности накопления богатства в реальном мире. Впоследствии мы с Робертом немало поработали над включением концепции обмена недвижимости в практику делового сообщества, объединившегося вокруг компании «Rich Dad».
Результаты оправдали затраченные усилия. Ученики Кийосаки, вооруженные философией Богатого папы, используют инструменты и формулы обмена недвижимости для перераспределения своих активов, усиления денежных потоков, накопления личного богатства и сокращения налогового бремени. И это лишь небольшая часть тех преимуществ, которые дает им этот метод.
Двенадцатилетний Джон Пол
Ярким примером достижения успеха при обмене недвижимости может служить один мальчик из Техаса. Однажды Роберт попросил меня проконсультировать двенадцатилетнего Джона Пола Пиджина. Мальчик начал собирать книги, издаваемые в серии «Богатый папа», еще в семилетнем возрасте и уже к двенадцати годам прочел их все. Используя изложенный в них принцип денежного потока, еще до встречи со мной он основал две фирмы, написал книгу и стал продюсером музыкального альбома. Теперь у Джона появилась мечта: к тринадцати годам приобрести первую недвижимость.
Я полетел в Даллас, чтобы встретиться с Джоном Полом и его семьей. Меня поразила обстановка любви и уважения в доме Пиджинов. Не может не вызывать восхищения то значение, которое они отводят образованию в обеспечении финансового будущего семьи. Я заметил, что Джона Пола больше всего интересует, как в действительности совершаются сделки. Уже в двенадцать лет его не прельщает голая теория. Меня больше всего поразило, каким образом разум маленького мальчика способен так быстро схватывать концепции и термины, которые доставили бы немало трудностей даже взрослому человеку. В нем уже сформировались понимание роли знаний и желание учиться – две главные черты, необходимые любому, кто стремится к финансовому успеху. Мне было ясно, что родители умело воспитали этого молодого человека и что ему уже в этом возрасте необходим наставник в вопросах бизнеса.
Я пообедал в доме Пиджинов вместе с моим другом и партнером Джоном Спинолой – бывшим президентом НСЭ. Нетрудно догадаться, что Джона Пола тянуло к нашим формулам накопления богатства и обмена недвижимости, словно утку к воде. Его мать только недавно получила лицензию брокера по недвижимости, и мы познакомили ее с обменным рынком. Уже через год тринадцатилетний Джон Пол реализовал свою цель, приобретя долю в недвижимости, общая стоимость которой составляла около миллиона долларов. Для первоначального взноса ему хватило только комиссионных, полученных матерью за эту сделку. Он сделал свой первый шаг к богатству благодаря объединенной силе системы «Rich Dad», форума по обмену недвижимости и замечательных родителей.
Сотрудничество заменяет конкуренцию
В сделках по обмену покупатель и продавец совместно ищут в недвижимости свойства, повышающие ее балансовую стоимость. Они обмениваются наборами преимуществ, в результате чего сделка становится выгодной для обеих сторон. Например, каждый из участников сделки может, исходя из своих специфических знаний и способностей, найти для себя преимущества в виде налоговых льгот, совершенствования управления недвижимостью, большего или меньшего плеча финансового рычага, более удачного расположения или более выгодной категории недвижимости, улучшения возможностей для получения прибыли. В таких сделках учитываются уникальные потребности и способности каждой из сторон, которые удачно подходят к объекту недвижимости, получаемому в порядке обмена. Возникает синергетический эффект, и все участники оказываются в выигрыше.
Как превратить кислый лимон в сладкий лимонад
Одно из самых главных преимуществ обмена состоит в том, что он позволяет устранять проблемы в инвестиционном портфеле. Например, однажды я выдал кредит для приобретения жилого дома и участка земли площадью в четыре акра. Однако заемщик обанкротился, и я вынужден был начать процедуру по изъятию у него имущества за долги. Оказалось, что на нем висит еще одна задолженность. Я выкупил ее у кредитора, получил право собственности на недвижимость и только тут обнаружил, что дом находится в очень плохом состоянии. Если я собирался продать его с прибылью, то требовались большие затраты на ремонт. Таким образом, на руках у меня оказался «кислый лимон».
Прежде чем приступать к ремонту, на одной из встреч эксчейнджеров я предложил этот дом вместе с землей на обмен в том состоянии, в каком он был, назначив цену в размере 225 тысяч долларов. Вряд ли я получил бы такие деньги, просто выставив дом на продажу, даже после ремонта. Один из участников встречи подошел ко мне и сказал, что эта недвижимость, возможно, заинтересует его дочь и зятя. В качестве частичного обмена он предложил мне два участка земли.
Первый участок располагался в очень живописной местности в пятидесяти милях к северу от моего дома. На него имелось разрешение на строительство, но проблема была в том, что он располагался на крутом склоне и спуск к дороге могли одолеть только горные бараны. Чтобы освоить этот участок, требовалось проведение комплекса сложных инженерных работ. У меня уже был опыт такого строительства, и рельеф местности меня не слишком беспокоил, но у продавца он вызывал серьезные опасения. Я же гораздо больше нервничал по поводу своей недвижимости, на которой еще висел выкупленный мною кредит в размере 150 тысяч долларов.
А вот покупателя это обстоятельство вполне устраивало, поскольку дочь с семьей собирались использовать дом для личного проживания.
Второй предложенный участок изначально был предназначен для строительства дома на две семьи и располагался недалеко от меня, но там возникли некоторые сложности технического характера, и выдача разрешения на строительство затормозилась. Следовательно, до выяснения всех обстоятельств этот участок обладал лишь очень незначительной коммерческой стоимостью. Мне казалось, что эту проблему можно со временем решить, проведя там кое-какие работы, способные убедить городские власти, что границы участка, подвод коммуникаций и система дренажа отвечают местным стандартам. Таким образом, и этот участок вызывал у меня меньше опасений, чем моя собственная недвижимость.
Мы договорились об обмене. Мой партнер по обмену предоставил мне два участка земли общей стоимостью 75 тысяч долларов, а его зять взял на себя кредит в размере 150 тысяч, что в сумме соответствовало заявленной мною стоимости недвижимости в размере 225 тысяч. Таким образом, операция обмена стала тем сахаром, который превратил мой кислый лимон в сладкий лимонад.
Вскоре после этого ко мне обратилась молодая супружеская пара, которой нужен был участок под строительство дома на две семьи. Муж работал в городском департаменте планирования и сумел получить все необходимые разрешения. В результате супруги приобрели у меня этот участок за 50 тысяч долларов. Тем временем мне удалось продать и второй участок за 70 тысяч. В итоге сделка по обмену позволила мне получить 120 тысяч долларов, в то время как продажа запущенного дома вряд ли принесла бы больше 75 тысяч. Вот так лимоны превращаются в лимонад!
Преимущества важнее, чем цена
Нетрудно понять, что запрашиваемая цена при обмене отражает не только стоимость недвижимости. Не забывайте, что обе стороны ищут в сделке какие-то преимущества. В системе обмена ценность недвижимости придают дополнительные качества, а не только ее стоимость в денежном выражении, которые и вызывают интерес потенциальных покупателей. Порой эти преимущества приобретают такую ценность, что у покупателя практически не возникает желания торговаться.
В приведенном выше примере участки, предложенные другой стороной, заинтересовали меня, так как я сразу разглядел в них потенциал повышения стоимости. Необходимо было только устранить некоторые препятствия (неудобный рельеф местности в первом случае и отсутствие разрешения на строительство во втором). Эти обстоятельства представляли собой серьезный недостаток для владельца, а для меня являлись преимуществами, поскольку я уже имел опыт решения таких проблем.
В то же время моя недвижимость имела в себе преимущества для второго участника сделки. Избавляясь от разрозненных участков, которые ему были не нужны, он приобретал дом для своей дочери и внуков, который давал семье определенную финансовую стабильность, так как в силу рыночных тенденций должен был расти в цене.
Ни одному из нас не пришлось тратить время и силы на продажу своей собственности традиционным путем. Сделка по обмену была проведена довольно быстро. Преимущества, полученные обеими сторонами, перевешивали соображения о цене. За счет этого был достигнут настоящий синергетический эффект, поскольку обе стороны решили свои текущие проблемы и получили потенциал для прироста стоимости в будущем. Оставив в стороне соображения о цене и сосредоточившись на преимуществах, я заработал дополнительно, как минимум, 45 тысяч долларов.
Используя сочетание внутренней стоимости недвижимости и ее дополнительных преимуществ при обмене, вы можете повысить ее ценность, задействовав в качестве рычага различные возможности участников обмена. Заметьте, что в приведенном выше примере я смог применить свой опыт подготовки земли и получения разрешений на строительство, чтобы повысить ценность участков. Второй участник, воспользовавшись потребностью дочери в собственном доме и возможностью зятя получить кредит, объединил свое разрозненное имущество в единое целое и тем самым тоже повысил его стоимость. При этом обеим сторонам не пришлось предварительно обращать свою недвижимость в деньги. Это очень важное обстоятельство! Обмен дает возможность использовать одно имущество для приобретения другого, не прибегая к денежной форме расчетов. Имущество приобретает ликвидность за счет силы мысли, таланта, знаний, соглашений, полезных связей и формул, которые в сочетании дают синергетический эффект и обеспечивают выигрыш обеим сторонам.
Возьмите на заметкуОбмен дает возможность использовать одно имущество для приобретения другого, не прибегая к денежной форме расчетов.
Другими словами, когда мы совершаем обмен, моя недвижимость и те новые преимущества, которые она предоставляет вам, плюс ваша недвижимость и ее преимущества, которые она предоставляет мне, в сумме дают намного больше, чем если бы они существовали по отдельности. И вдобавок не надо заниматься поиском денег для совершения сделки! Представьте себе, насколько это важно в условиях, когда трудности с получением кредитов и растущие банковские ставки сводят на нет традиционные методы финансирования.
Обмен недвижимости = быстрый путь
Если вернуться к сравнению сделки по обмену недвижимости с игрой «Денежный поток», то вы увидите, насколько этот метод напоминает так называемый «быстрый путь» в игре. Думаю, именно это и натолкнуло Роберта на такую аналогию, когда он впервые попал на встречу эксчейнджеров. Здесь, как и в игре, появляется возможность двигаться вперед быстрее, зарабатывать больше и добиваться синергетического эффекта, умножающего усилия.
Взгляните, какие преимущества возникли для обеих сторон в следующей истории.
К моему другу Мейджи Берду, считающемуся одним из лучших консультантов по вопросам обмена недвижимости, обратились клиенты, желающие поменять дом. Мужу, жене, троим детям, собаке и кошке было тесно в доме и маленьком дворике, но они не могли себе позволить купить новое жилье. В то же время у них где-то далеко за городом был участок земли, который они не видели уже семнадцать лет. Мейджи предложил им обменять старый дом вместе с этим участком на новый.
Они нашли большой двухэтажный дом на участке площадью в три акра, который идеально подходил для семьи. Владельцем дома был пожилой вдовец, который недавно перенес операцию на бедре. Ходьба по лестницам доставляла ему большие трудности, а поскольку он жил один, то места ему требовалось не так уж много. Кроме того, ему надоела уборка большого двора. Ему срочно нужен был небольшой домик.
Мейджи предложил мужчине поменять свой большой дом на маленький уютный особнячок, к которому прилагался еще участок земли, и получил на это согласие. По стоимости большой дом как раз был равен маленькому вместе с участком. Обе стороны заселились в дома, которые больше отвечали их текущим потребностям, и при этом обошлись без дополнительных расходов. Обмен был основан на преимуществах, не имевших денежного выражения. Семья получила более просторный дом и большой двор, не залезая в долги. Кроме того, они нашли применение неиспользуемому участку земли, за который на протяжении многих лет платили налоги. Пожилой человек переехал в маленький уютный домик, в котором было значительно легче управляться по хозяйству и где не надо было подниматься и спускаться по лестницам. Вдобавок он получил участок земли, который не требовал такого ухода, как громадный двор в его прежнем доме. По желанию он мог продать его или оставить своим детям в наследство.
Возьмите на заметкуПолучаемые при обмене преимущества зачастую важнее цены недвижимости.
Пятидесятилетний ветеран обменного бизнеса Джим Келлер – мой личный наставник и человек, которого я безмерно уважаю, – рассказал мне историю про своего клиента, который совершил обмен, руководствуясь только преимуществами.
Одна семья имела большой дом в Инклайн-Виллидже на берегу озера Тахо. Супруги развелись и переехали жить в горы неподалеку от Рино, штат Невада. Дом остался пустым, и его владельцу каждый месяц приходилось выписывать чек на 8 тысяч долларов, чтобы погасить задолженность по кредиту, уплатить налоги и покрыть расходы по содержанию строения. Будучи его брокером, Джим Келлер сделал мужчине предложение обменять этот дом на пятьдесят два тайм-шера в Падре-Айленд, штат Техас. Клиент спросил: «Какой же в этом смысл?»
«Очень большой, – быстро отпарировал Джим. – Сейчас я все объясню». Он обратил внимание клиента на отрицательный денежный поток в размере 96 тысяч долларов в год, который создавал его дом в Инклайне. В то же время расходы на содержание тайм-шера составляли всего 14 тысяч в год. Клиент тут же понял, в чем его выгода. Он мог ежегодно экономить по 82 тысячи, отказавшись от дома, который ему был совершенно не нужен. Сделка состоялась. Новый владелец снес старый дом на живописном берегу озера и построил новый. Клиент Джима экономил теперь почти по 7 тысяч долларов в месяц. Что было для него важнее: цена пустующего дома или собственная выгода, заключавшаяся в экономии 7 тысяч?
Двусторонние, трехсторонние и многосторонние обмены
До сих пор речь шла о двусторонних сделках, когда совершается прямой обмен. Это, конечно, самый простой вариант, но он сопряжен с многочисленными сложностями: необходимо найти человека, которому нужна ваша недвижимость и который располагает чем-то, что требуется вам. Нетрудно представить себе, что такое сочетание отыскать не легко. Поэтому на встречах эксчейнджеров отводится много времени поиску вариантов обмена, в которых участвует три или более стороны.
В качестве иллюстрации приведем реально состоявшуюся сделку между участниками одной из таких встреч в Солт-Лейк-Сити.
Мистеру Блумквисту было семьдесят три года. Он жил в многоэтажном доме и испытывал серьезные трудности при ходьбе по лестницам. Как-то Блумквист потерял равновесие и упал с лестницы. К счастью, обошлось без серьезных повреждений, но эта история заставила его задуматься. Он понял, что в жизни надо что-то менять, и приобрел по соседству небольшой индивидуальный дом в стиле ранчо. Теперь у них с женой было два дома, и, следовательно, вдвое возросла плата за жилье. Переехав в новый дом, они выставили старый на продажу, но покупателей все не было. Тогда мистер Блумквист посетил собрание эксчейнджеров и предложил свой старый дом на обмен.
На этой же встрече присутствовала миссис Руш. Она предложила Блумквисту взамен две квартиры в кондоминиуме и дополнительно 20 тысяч долларов в виде бартерного кредита. Но ему не нужны были эти квартиры, поэтому прямая сделка не могла состояться.
На той же встрече мистер Уэлч предложил участок земли в сельской местности, на который было получено разрешение на строительство промышленных складов. Это предложение заинтересовало Блумквиста, но Уэлчу не нужен был его дом.
В то же время Уэлч был готов поменять свою землю на квартиры миссис Руш и ее кредит. В конце концов каждый получил то, что хотел. Вот как выглядел этот трехсторонний обмен:
Схема 22.1
Мистер Блумквист получил участок под застройку, мистеру Уэлчу достались две квартиры вместе с бартерным кредитом, а миссис Руш въехала в дом Блумквиста.
Не забывайте, что обмен основывается на реальной ценности недвижимости (ее активе), а не на стоимости в денежном выражении. Как видите, баланс активов в каждом случае был равен 100 тысячам долларов. Заметьте также, что реальная ценность квартир миссис Руш составляла 80 тысяч долларов, поэтому ей надо было что-то добавить, чтобы выровнять баланс. Она могла бы просто предложить недостающую сумму или выдать долговое обязательство. Однако Руш предложила бартерный кредит, который может быть обменян на различные товары и услуги соответствующей стоимости у компаний, признающих подобные кредиты.
Давайте посмотрим, какие преимущества получила каждая из сторон и насколько они превосходили активы каждого объекта недвижимости в размере 100 тысяч долларов.
Мистер Блумквист избавился от лишнего дома, который ему был не нужен. Он сократил свою задолженность, составлявшую 210 тысяч долларов, и смог уменьшить ежемесячные расходы примерно на 1650 долларов.
Блумквист перенес свои активы с дома, который вряд ли прибавил бы в цене в ближайшем будущем, на участок земли, обещавший реальный и быстрый прирост стоимости. Кроме того, он был избавлен от уплаты налога на увеличение рыночной стоимости капитала, так как дом, который он обменял на землю, был его основным жилищем на протяжении, как минимум, двух из предыдущих пяти лет.
Миссис Руш избавилась от квартир в кондоминиуме, который находился далеко от ее места жительства, и взамен приобрела большой особняк. Правда, ей пришлось взять на себя большую задолженность, но вскоре женщина нашла жильцов, которые заключили с ней договор аренды на два года с правом последующего выкупа. Таким образом, у нее стало меньше забот по уходу за недвижимостью и меньше транспортных расходов. Кроме того, она получила дополнительные налоговые льготы, а также возможность продажи дома в обозримом будущем, что позволит получить деньги и вложить их в другое прибыльное предприятие. Миссис Руш тоже не пришлось платить налог на прирост капитала, так как сделка по обмену подпадала под требования статьи 1031.
Мистер Уэлч расстался со своей землей, которая не приносила ему ничего, кроме отрицательного денежного потока в виде налогов на недвижимость. Теперь у него были две квартиры, которые он сдавал внаем, обеспечивая себе положительный денежный поток. Кроме того, амортизация недвижимости обеспечивала ему налоговые льготы, которых он был лишен, владея землей. Уэлч также был избавлен от необходимости платить налог на прирост капитала, так как сделка по обмену была осуществлена с соблюдением требования статьи 1031.
Теперь вы видите, что преимущества обмена зачастую важнее, чем стоимость и наличные деньги. Богатый папа частенько говорил: «Деньги – это мусор!» Хотя иметь их, в принципе, неплохо, но если они являются главным мотивом в операциях с недвижимостью, то это может вам дорого обойтись. Намного выгоднее обмениваться недвижимостью, дополнительно получая целый набор различных преимуществ. При обмене богатство растет быстрее, чем при совершении других видов сделок. Как видите, обмен недвижимости приводит к такому же быстрому росту активов, как и в те времена, когда мой отец обменивал лошадей на сено. Это дает лучшие результаты, чем медленная процедура ожидания денег от сделок купли-продажи.
Другие преимущества членства в группах эксчейнджеров
Связи
Как и в любой сфере жизни, самым главным компонентом обмена недвижимости, на мой взгляд, являются люди, приходящие на встречи эксчейнджеров. Я считаю за честь быть знакомым с такими людьми, которые живут по иным законам, чем весь финансовый мир, сотрясаемый жадностью и коррупцией. Могу авторитетно заявить, что это умные, честные, надежные люди, преданные своему бизнесу. Конечно, мне попадались и исключения из этого правила, но иного вряд ли можно ожидать, ведь мы имеем дело все-таки с людьми.
Членство в таких организациях, как НСЭ, имеет неоспоримое преимущество. Вы попадаете в среду настоящих профессионалов, что существенно расширяет географию сделок. Я, например, уверенно совершаю инвестиции далеко за пределами своего места жительства, так как у меня везде есть друзья среди эксчейнджеров. Это позволяет мне не бояться рисков при совершении сделок. Я могу позвонить своим знакомым в любой штат или город и получить самую актуальную информацию о том, что происходит на местном рынке. Такая сеть связей позволяет мне мобильно распоряжаться своими активами. Я могу прийти практически на любой рынок и буду уверен, что мои решения основаны на опыте живущих там людей. Точно так же они могут действовать и в моем городе.
Региональные рынки становятся все более независимыми друг от друга. Это продиктовано тенденциями занятости населения, политикой властей, местными экономическими условиями, энергетическими соображениями и даже климатом. Вместо того чтобы пережидать период спада на своем рынке в надежде на улучшение ситуации, я могу переместить активы в другие города и штаты и воспользоваться выгодными возможностями локальных рынков. Я могу вкладывать деньги в промышленную недвижимость в нефтяных штатах, в фермы в сельскохозяйственных или в жилые дома в тех регионах, где наблюдается дефицит жилья. Сеть друзей из числа эксчейнджеров – моих надежных союзников – дает мне возможность использовать к собственной выгоде тенденции местных рынков и ожидать неплохих доходов.
Как уже было сказано, я люблю и уважаю людей, с которыми веду бизнес. Те, с кем я сотрудничаю сегодня в рамках различных организаций эксчейнджеров, заслуживают моего самого глубокого уважения. Я польщен тем, что могу называть этих замечательных людей своими друзьями и помощниками. В этом сотрудничестве кроется источник моего богатства. Именно обмен недвижимости позволил мне познакомиться и установить тесные отношения с Робертом и Ким Кийосаки, и я рад причислить все семейство Богатого папы к числу своих дорогих друзей.
Кладезь мудрости
За всю свою жизнь я нигде не встречал такой концентрации могучего разума, как на встречах, посвященных обмену недвижимости. Один из пунктов повестки дня на каждой встрече эксчейнджеров – мозговой штурм, направленный на решение какой-то проблемы. Группа сознательно выбирает самую сложную и запутанную ситуацию, которая волнует всех присутствующих. Примерно в течение часа любой, у кого есть какието соображения на этот счет, может выйти к микрофону и предложить свое решение. Уровень творчества и глубина мыслей некоторых участников просто поражают воображение. Трудно переоценить значение этих дискуссий для поиска выхода из сложных положений. Но еще больше восхищает тот факт, что никто и никогда не требует вознаграждений за свои блестящие идеи. Все предложения раздаются бесплатно, как и положено в обществе друзей и товарищей.
Взаимная выгода
В отличие от традиционных сделок купли-продажи, где царит жесткое соперничество между продавцами и покупателями, обмен недвижимости пронизан духом обоюдной выгоды. К таким сделкам охотно приглашают любого желающего, поскольку чем больше людей и объектов недвижимости представлено на рынке, тем выше вероятность успеха. Каждому, кто приходит на подобные встречи впервые, назначают наставника, который прилагает все усилия, чтобы первый же старт новичка оказался успешным. Здесь царит обстановка взаимной поддержки. Нередко можно увидеть, как старожил, положив руку на плечо новичка, ободряет его и снабжает ценными советами. Эксчейнджеры – это своего рода семья, где все заботятся друг о друге. Спонсорство и наставничество являются здесь нормой жизни. Особенно ярко это проявляется в ходе многочисленных благотворительных акций, проводимых в группах. Здесь назначаются стипендии одаренным студентам, располагающим весьма скудными средствами, организуются различные учебные курсы для населения, проводятся индивидуальные благотворительные акции в пользу людей, страдающих тяжелыми заболеваниями. Щедрые сердца участников буквально излучают доброту. Лично я счастлив быть членом этой семьи.
Деловое партнерство
Нет ничего удивительного, что в такой среде талантливых и заслуживающих доверия профессионалов начинают образовываться инвестиционные группы. Многие эксчейнджеры заключают между собой партнерские соглашения и добиваются порой поразительных успехов за счет совместного долевого участия в крупных проектах. Такое сотрудничество приносит радость. Мало того что вы зарабатываете миллионы, так еще и делитесь ими с друзьями. Правда, прежде чем вас пригласят для участия в таком партнерстве, вам следует проявить себя и пройти своего рода проверку в деле. Если вы сумеете продемонстрировать свои характер и способности, то количество потенциальных партнеров резко возрастает.
Образование
Как уже было сказано, непрерывная учеба – это краеугольный камень обмена недвижимости. Эксчейнджеры задействуют в своей работе очень высокий уровень опыта и творчества, приобрести которые не так-то просто. В каждой организации эксчейнджеров существует структура, сохраняющая и обобщающая принципы и методы работы, благодаря которым обмен недвижимости является таким мощным инструментом создания богатства. На всех встречах этих групп один день обязательно посвящается образованию. Лучшие специалисты выступают с докладами по темам, в которых сами добились выдающихся успехов.
Подобно профессиональным спортсменам, люди, зарабатывающие большие деньги на обменах недвижимости, большое внимание уделяют приобретению умений и навыков, позволяющих постоянно находиться на пике формы. Я не хочу создавать у вас впечатления, будто обмен недвижимости – это простое занятие. Любое стоящее дело требует целеустремленности, знаний и упорного труда. Однако усилия, потраченные на совершенствование своей деятельности в сфере обмена, дают лучшие результаты, чем в любой другой области операций с недвижимостью. Принимая решение заняться такого рода деятельностью, никогда не забывайте простой аксиомы: это занятие не из легких, но оно того стоит.
Возьмите на заметкуЛучшие из эксчейнджеров в своей работе демонстрируют мастерство, сопоставимое с успехами самых выдающихся профессиональных спортсменов. Это элита инвесторов в недвижимость.
Помимо всего прочего эксчейнджеров обучают специфическому навыку консультирования. Они должны открывать перед клиентом новый мир возможностей, который возникает благодаря обмену недвижимости. В ходе консультирования клиентов подготавливают к осуществлению сделок нетрадиционными способами. Они должны понять, какие дополнительные преимущества приобретают объекты недвижимости в процессе взаимного обмена.
На курсах, где эксчейнджеры обучаются консультированию, им прививают коммуникативные навыки и совершенствуют методику проведения индивидуальных занятий с клиентами. Затем эксчейнджер должен сформировать группу из нескольких клиентов и наладить с ними сотрудничество на долгосрочной основе. Зачастую при этом между ними формируются прочные дружеские отношения. Ведь для совершения хорошей сделки эксчейнджер должен разбираться в финансах клиента не хуже, чем в своих. Можно найти немало примеров, когда эксчейнджеры зарабатывали десятки миллионов долларов себе и своим клиентам за несколько десятилетий и все это время поддерживали с ними самые дружеские отношения.
Когда я только начал посещать подобные встречи и впервые узнал о выгодности сделок по обмену, у меня возникли сомнения, соответствует ли эта информация действительности. Внимательнее присмотревшись к окружающим, я увидел среди них людей, которым было за семьдесят, а то и за восемьдесят лет, но они продолжали заниматься этой деятельностью. Я подумал, насколько это, должно быть, доходное дело, если люди в таком возрасте никак не решаются уйти на покой. Познакомившись с некоторыми из этих ветеранов, я узнал, что в большинстве своем они вполне состоятельные люди и посещают эти собрания главным образом потому, что им доставляет удовольствие делать деньги в компании с друзьями. Чем они еще занимаются? Играют в гольф, плавают на яхтах. Они могут позволить себе и это, и многое другое. Трудно найти другую такую категорию людей, как эксчейнджеры, которые радуются жизни и в состоянии реализовать любую свою мечту.
Вам это тоже по плечу. Я ставил перед собой цель дать в этой главе всего лишь краткий обзор рынка обмена недвижимости, однако она может стать для вас отправной точкой. Если вы, как и мой отец, мечтаете управлять своей судьбой, являетесь поклонником философии Богатого папы и хотите строить свое финансовое состояние вне зависимости от складывающейся экономической ситуации, то можете считать это приглашением.
На стене моего домашнего кабинета висит картина, изображающая пегого жеребца с белой гривой. Это любимый конь моего отца по кличке «Старый горлопан». На обратной стороне неровным почерком отца написаны слова: «Передайте Уэйну, когда меня уже не будет». Он хотел быть уверен, что картина после его смерти достанется мне. Для меня она является напоминанием о тех радостных днях детства, когда вместе с отцом мы путешествовали по Юте, Айдахо и Неваде, продавая и меняя лошадей, коров и сено и осваивая науку предпринимательства.
Я прошел долгий путь от торговли лошадьми до обмена недвижимости. Дух отца продолжает жить во мне, в моих сыновьях и дочерях. Он умер, гордясь своей семьей. Я по-прежнему люблю его. Мне его не хватает. Думаю, он был бы счастлив, узнав, что история его жизни может кого-то вдохновить на новые свершения. Он был для меня в одном лице и богатым, и бедным папой. Он преподал мне множество замечательных уроков, снабдил жизненными критериями и показал, к чему надо стремиться. Его личный пример поставил меня перед тем же жизненным выбором, который в свое время пришлось сделать и Роберту Кийосаки, сравнивая своего богатого папу с бедным. Я сделал этот выбор и последовал за своей предпринимательской мечтой. Несколько лет назад одним морозным январским утром Роберт Кийосаки поделился со мной мечтой – указать людям путь к повышению финансового IQ всего человечества и тем самым исполнить миссию, завещанную богатым папой. Роберт попросил раскрыть перед его учениками невероятные возможности, заложенные в обмене недвижимости. Станет ли для вас эта глава дверью, за которой лежит ваше финансовое будущее? Поможет ли описанное мною сообщество эксчейнджеров ускорить накопление вашего богатства? Теперь вы вооружены информацией, и выбор за вами. Лично я принял решение состариться в кругу своих друзей, продолжая совершать вместе с ними сделки с недвижимостью и исполнять свои мечты. Я хочу, чтобы у меня было много друзей, много денег, много здоровья и прекрасных воспоминаний. Я сделал выбор в пользу богатой жизни. Такое решение может принять каждый. А что выбираете вы?
* * *
Уэйн Палмер – широко признанный специалист в области структурного анализа сделок по приобретению и финансированию недвижимости с использованием различных форм кредитования и статьи 1031 налогового кодекса. Будучи на протяжении тридцати лет владельцем и управляющим фирмы «National Note of Utah, LC», а также ряда других компаний, Уэйн зарекомендовал себя настоящим экспертом в оценке финансового состояния недвижимости, консультантом и педагогом. С 1978 года он занимается проблемами недвижимости в штатах Юта, Аризона, Гавайи и Миннесота.
Назад: 21. Том Уилрайт. Залоговое право на имущество как инструмент инвестиционной политики
Дальше: 23. Марти де Рито. Магия торговли: история двух торговых центров
