Книга: Инвестиции в недвижимость
Назад: 20. Скотт Ширмер. Получение разрешений на строительство, или Спящий гигант прибыльности
Дальше: 22. Уэйн Палмер. Торговля лошадьми: оригинальный путь к богатству
21. Том Уилрайт. Залоговое право на имущество как инструмент инвестиционной политики
Том Уилрайт – один из тех людей, которые не просто разбираются в сложнейших аспектах инвестирования, но и сами являются инвесторами, применяя на практике то, чему учат других. Я люблю окружать себя такими людьми, как Том, потому что они не только рассказывают, что вам нужно делать, но и делают то, о чем говорят. Том – настоящий стратег в области налогов. Он знает, какие льготы и послабления правительство предоставляет инвесторам, которые разбираются в налоговом кодексе и играют по его правилам.Более двадцати пяти лет Том помогает инвесторам, разрабатывая для них инновационные налоговые и деловые стратегии. Он прирожденный учитель. Даже в самом начале своей карьеры, работая в крупной бухгалтерской фирме «Big 4», он находил время, чтобы обучать тысячи бухгалтеров. Он умеет просто и доступно излагать сложный материал. Для этого надо самому отлично разбираться в предмете и обладать способностями сводить множество деталей к немногим значимым истинам. В основе этих способностей Тома лежат долгие годы, которые он посвятил изучению налогообложения и налоговых стратегий.Том оказал громадное влияние на мою жизнь не только своими глубокими знаниями. Если вы читали мое вступление к 1-й главе, то, вероятно, помните о его мормонском вероисповедании. Религия Тома и его единоверцев учит делиться с ближними, а это немало значит во времена финансового хаоса.Один из обычаев мормонов считался ранее несколько странным, но в наши дни уже воспринимается совершенно по-другому. Они запасают пищу, воду и деньги с таким расчетом, чтобы с их помощью можно было прожить весь год. Так поступают многие из моих друзей-мормонов, и мы с Ким тоже берем с них пример. Это делается на случай экономических бедствий или полного финансового коллапса. Вспомните, насколько близко мы подошли к этому порогу в 2008 году!Мы привыкли жить в условиях изобилия и не задумываемся о том, чем мы готовы будем пожертвовать ради еды и других жизненно необходимых вещей в тяжелые времена. Многим известно, что в супермаркетах хранятся запасы продовольствия на три дня. Если когда-нибудь вам доводилось жить в местности, где высока вероятность ураганов, то вы знаете, насколько быстро расхватываются в магазинах продукты при объявлении штормового предупреждения. Вода, хлеб, консервы, электрические батарейки и другие жизненно необходимые вещи исчезают с полок буквально за несколько часов.В 2008 году мир вплотную подошел к черте, за которой виднелся полный коллапс системы кредитных карточек. Задумайтесь об этом. Что произойдет, если у вас нигде не будут принимать кредиток для оплаты? Что вы сможете купить на наличные деньги из своего кармана, бумажника или копилки? Да почти ничего. Мир окажется в состоянии полного хаоса.Разумеется, я вовсе не желаю подобных финансовых катастроф, но Том научил меня быть готовым к ним. А если я готов к подобным сюрпризам, то мне не о чем беспокоиться, я способен ясно мыслить во времена любых экономических бедствий и могу воспользоваться всеми благоприятными возможностями, которые будут предоставлены. Именно в такие периоды и сколачиваются огромные состояния.Том оказал влияние на многие аспекты моей жизни, и я очень ценю его за это. Данная глава, в которой он делится своими знаниями, представляет собой ценный источник информации для тех, кто готов воспользоваться выгодными инвестиционными возможностями сейчас и в будущем. Я высоко оцениваю как его личные, так и профессиональные качества. Это настоящий друг.Роберт Кийосаки
Достаточно только взглянуть на оглавление этой книги или прикинуть ее внушительный объем, чтобы понять, что существует столько же способов инвестирования в недвижимость, сколько и различных типов домов. Разумеется, необходимо вкладывать деньги только в те категории недвижимости, которые вам больше подходят и отвечают вашим личным инвестиционным предпочтениям. При этом среди прочих факторов должны учитываться степень риска, налоговые льготы и простота инвестирования.
Одни, к примеру, предпочитают вкладывать деньги в индивидуальные жилые дома, потому что такие инвестиции осуществляются относительно просто и не требуют особого менеджмента недвижимости. Другие более охотно покупают коммерческую недвижимость, так как при этом в управлении находится небольшое количество зданий, а в качестве арендаторов приходится иметь дело с владельцами ограниченного количества фирм, а не с массой квартиросъемщиков. Третьим больше нравятся инвестиции в жилые многоквартирные дома, где потеря одного жильца не оказывает особого влияния на величину совокупного денежного потока. Есть и такие инвесторы, которые скупают неблагоустроенные земельные участки, где вовсе нет никаких арендаторов.
Поэтому, прежде чем вкладывать деньги в недвижимость, подумайте, какие ее категории вам лучше всего подходят, исходя из личных инвестиционных предпочтений. Вы добьетесь бóльших успехов в деле, которым вам нравится заниматься. От этого и жить становится веселее!
Чаще всего мне приходится слышать от начинающих инвесторов вопрос, каким типом недвижимости я бы им порекомендовал заняться. Повторю еще раз: следует руководствоваться своими личными склонностями.
Определившись с инвестиционными предпочтениями, вы должны выбрать себе категорию недвижимости, которая в наибольшей степени соответствует им. Эта книга дает обширный материал для начального анализа всевозможных видов инвестирования в разные категории недвижимости.
Один из самых малоизвестных и в то же время крайне выгодных видов вложения денег в недвижимость – это инвестирование в заложенное имущество. Здесь можно встретить самые доходные сделки. Для начала мне хотелось бы вкратце разъяснить, что такое залоговое имущество. Затем мы обсудим, подходит ли вам такая разновидность инвестирования, и если вы сочтете этот вариант приемлемым, то мы выберем соответствующую инвестиционную стратегию.
Что такое инвестиции в залоговое имущество
Этот вид инвестиций порожден нашим законодательством. Правительство любит пользоваться налоговыми поступлениями, но очень не любит собирать налоги и, тем более, брать на себя функции банкиров. Деньги нужны правительству прямо сейчас, чтобы покрыть дефицит бюджета. Поэтому, если налогоплательщик по какой-то причине решает не платить налоги, в частности за недвижимость, то перед правительством возникает серьезная проблема. Порой процесс взыскания налога затягивается на целые годы и далеко не всегда заканчивается успешно. Но если правительство не хочет быть кредитором, то еще меньше ему хочется быть владельцем недвижимости. На самом деле ему нужны только наличные, причем срочно.
Итак, вместо того чтобы брать на себя функции кредитора и владельца недвижимости и ждать, пока налогоплательщик погасит свою задолженность, многие местные администрации нашли способ немедленного получения денег. Он называется установлением залогового права на имущество. В упрощенном виде этот процесс выглядит так:
1. Правительство облагает налогом объект недвижимости, к примеру участок земли. В большинстве случаев владелец просто уплачивает требуемую сумму.
2. Но как быть, если землевладелец не платит налогов вовремя?
3. В этом случае правительство устанавливает на недвижимость залоговое право для обеспечения уплаты налога.
4. Затем это право продается инвесторам, к примеру вам или мне. Продажа осуществляется на публичном аукционе. В качестве начальной цены назначается неуплаченная сумма налога плюс другие дополнительные расходы.
5. Если залоговое право продается на аукционе, то инвесторы соперничают за его покупку. Торги должны быть публичными, чтобы в них могли принять участие обычные граждане вроде меня или вас. В одних штатах цена во время торгов последовательно набавляется. Право на залог получает тот, кто предложил наивысшую цену, но при этом процент на залоговую стоимость остается фиксированным. В других штатах цена, наоборот, убавляется, но чем меньше цена, по которой покупатель приобрел залог, тем выше процент. Стандартный процент на залоговую стоимость имеет разную величину в различных штатах и может достигать 18 процентов годовых.
6. Таким образом, покупатель залога получает еще и проценты с его стоимости.
7. Проценты накапливаются до тех пор, пока налогоплательщик (или банк, держащий эту землю в залоге) не уплачивает инвестору сумму налога плюс набежавшие проценты, чтобы выкупить залог.
8. Если деньги инвестору так и не поступают, то по истечении определенного периода времени он становится владельцем земли, уплатив для этого сбор за совершение операции по изъятию и передаче собственности.
Таблица 21.1. Процедура установления залогового права
Самое привлекательное в этой процедуре то, что задолженность по налогам имеет преимущественное право почти перед всеми другими видами задолженности. Поэтому если вы купили залоговое право, то в большинстве случаев можете получить в собственность землю всего лишь за сумму неуплаченных прежним владельцем налогов, а все его остальные задолженности имеют второстепенное значение. Неплохо, правда? Во всяком случае, при определенных обстоятельствах у вас есть такая возможность. Однако существует несколько важных моментов, касающихся инвестиций в заложенное имущество, и мы сейчас рассмотрим их.
Шаг № 1: Выбор инвестиционной стратегии
Итак, вкладывая деньги в имущество, заложенное за долги по налогам, мы имеем в виду два возможных исхода. Во-первых, что более вероятно, вы будете получать проценты с суммы задолженности (до 18 процентов годовых). Вторая возможность заключается в том, что задолженность по налогам так и не будет погашена, и вы получите в собственность землю. Эти два исхода составляют основу двух различных инвестиционных стратегий.
Таблица 21.2. Возможные исходы
На первый взгляд кажется, что выбор варианта зависит не от вас. Но на самом деле существует ряд факторов, которые служат надежным индикатором возможного исхода. Именно поэтому любой инвестор, вкладывающий деньги в залоговое имущество, первым делом должен определить, какой из вариантов отвечает его инвестиционной стратегии. В чем состоит его цель – в получении процентов или права владения землей?
Таблица 21.3. Инвестиционные стратегии
Вам просто необходимо решить, на что вы надеетесь от своей инвестиции, потому что это решение повлияет на все дальнейшие действия. Почему? Хотя бы потому, что выбор стратегии во многом зависит от качества земельного участка, залоговое право на который вы покупаете. Не последнюю роль играет и личность землевладельца, потому что одни хозяева с большей вероятностью готовы выкупить свой залог, чем другие. Давайте разберемся, для чего надо обязательно выбрать предпочтительную стратегию.
Стратегия получения процентов
Фактически, вложение денег для получения процентов и для приобретения земли – это полностью противоположные инвестиционные стратегии. Инвестиция ради процентов представляет собой краткосрочную стратегию, направленную на получение денежного потока, в которой почти отсутствует возможность долгосрочного роста. Это – наиболее подходящий вариант для размещения части свободных денег под высокие проценты в ожидании других инвестиций. Возможно также приобретение нескольких таких залогов с целью создания чистого денежного потока (так называемых «денег в почтовом ящике», которые вы получаете без всяких усилий, за исключением первоначального вложения). Это также неплохая инвестиционная стратегия для денег, накопленных на пенсионном счете 401(k), IRA или RRSP (в Австралии и Канаде). В этом случае на проценты распространяется отсрочка по уплате налогов. В связи с этим вряд ли имеет смысл накапливать и получать проценты вне пенсионных программ.
Таблица 21.4. Инвестиционная стратегия получения процентов
• Краткосрочная или среднесрочная инвестиция• Цель состоит в получении денежного потока («деньги в почтовом ящике»)• Практически отсутствует возможность долгосрочного роста• Хорошая возможность для вложения свободных денег в ожидании других инвестиций• Имеет смысл вкладывать деньги из накопительных пенсионных программ
Стратегия приобретения земли
Стратегия, нацеленная на приобретение земли, в корне отличается от стратегии получения процентов. Здесь вы надеетесь не на быстрый денежный поток, а на возможность изъятия земли за неуплату налогов и ее покупку в качестве долгосрочной инвестиции. Дальнейшие планы могут предусматривать как длительное владение землей в надежде на ее удорожание, так и освоение и подготовку участка к застройке, если вы ожидаете, что она попадет в зону перспективного строительства.
В принципе, возможно приобретение земли в рамках пенсионных программ, однако в большинстве стран для землевладельцев существуют и другие налоговые льготы. В США, например, прирост капитала при продаже земли облагается по льготной ставке. Можно также обменять землю на другую недвижимость и вообще избежать налогов.
Кроме того, если земельный участок благоустроен, вы можете получать налоговые вычеты за амортизацию на протяжении всего срока владения землей. Если вы приобрели участок с использованием кредитных средств, можно также провести рефинансирование и использовать к собственной выгоде преимущества финансового рычага. Все эти возможности обычно отсутствуют в пенсионных накопительных программах. Это еще одна причина держать землю вне пенсионных программ.
Таблица 21.5. Инвестиционная стратегия приобретения земли
• Долгосрочная инвестиция• Цель состоит в изъятии земли у прежнего владельца и получении на нее права собственности• Земельный участок может оказаться в зоне застройки, и в этом случае у него будет большой потенциал роста стоимости• Возможен обмен земли на другую недвижимость• Есть возможность использовать амортизацию и эффект рычага
Шаг № 2: Определение инвестиционных критериев
Имея стратегию, можно приступать к выработке критериев залогового имущества, которое вы хотите купить. Рассмотрим по отдельности инвестиции для получения процентов и приобретения земли.
Критерии инвестиций для получения процентов
Размышляя об инвестиционных критериях, прежде всего необходимо обращать внимание на то, чтобы существенные параметры инвестиции отвечали вашим стандартам. Какой срок оборачиваемости средств вас устраивает? Какой риск вы готовы принять на себя? Какую сумму вы намерены вложить? Как долго вы готовы держать у себя залог до выкупа?
Таблица 21.6
Как и в любой инвестиционной стратегии, чем яснее критерии, тем проще будет процесс инвестирования. Имея четкие критерии, вы без труда сможете отсеять большинство предлагаемых залоговых прав и сконцентрироваться только на тех, которые отвечают вашим специфическим потребностям. Немного позднее мы постараемся определить, насколько конкретный залог соответствует вашим критериям.
Критерии инвестиций для приобретения земли
Если вы хотите стать владельцем земельного участка, то к критериям требуется совершенно иной подход. Вот несколько вопросов, которые вы должны себе задать:
• Насколько вероятно, что имущество будет изъято за неплатежи?
• Какова вероятность, что владелец расплатится с долгами, чтобы избежать конфискации?
• Сколько лет вы готовы ждать решения об изъятии собственности?
• Какой земельный налог вам предстоит платить в будущем (до принятия решения о переходе земли в вашу собственность)?
Таблица 21.7
Затем надо сверить предлагаемый вариант со всеми остальными критериями, которые у вас существуют для инвестиций в землю:
• Рассчитана ли ваша инвестиционная стратегия на покупку благоустроенных или неблагоустроенных земельных участков?
• Собираетесь ли вы развивать приобретенную недвижимость?
• Если участок благоустроен, то вписывается ли он в вашу инвестиционную стратегию?
• Для строительства какой недвижимости (промышленной, коммерческой или жилой) подготовлен участок?
Чтобы быть настоящим инвестором, вы должны фокусировать свои усилия на какой-то одной категории недвижимости. Это единственный способ стать экспертом своего дела. Если такой выбор вами сделан, то можно переходить к специфическим критериям предлагаемого залогового имущества.
Таблица 21.8
• Какой срок оборачиваемости средств вас устроит?
• Хотите ли вы создать денежный поток?
• Если да, то какова его величина?
• Подходит ли вам расположение участка?
• Каковы прогнозы удорожания земли?
• Как долго вы намерены держать землю в собственности?
• Каких налоговых льгот вы ожидаете от этого имущества?
Таблица 21.9. Критерии недвижимости
Шаг № 3: Оценка инвестиции
Определившись с критериями, внимательно проанализируйте предлагаемую инвестицию и оцените, насколько она соответствует вашим критериям. За две-четыре недели до аукциона местные власти публикуют информацию о выставляемых на торги залоговых правах на имущество. Начните с того, какие из предлагаемых вариантов вписываются в вашу инвестиционную стратегию.
Инвестиции для получения процентов
Инвесторы, рассчитывающие на получение процентов, должны ориентироваться на залоговую недвижимость, с которой владелец, скорее всего, не захочет расстаться. К ней, в частности, относится:
• благоустроенная земля;
• земля, на которой владелец производит или производил какие-то работы;
• земля, отданная в другие залоги под кредиты, в том числе ипотечные;
• земля, попавшая в перечень залогового имущества в силу недоразумения (например, из-за того, что налоговое извещение было послано не по тому адресу).
Инвестиции для приобретения земли
Здесь надо ориентироваться на земельные участки, от которых владелец, по всей вероятности, готов отказаться. Это может быть, например:
• заброшенная земля;
• земля, которая вследствие смерти хозяина перешла по наследству к родственникам или находится в доверительном управлении;
• полностью выкупленная земля, свободная от других задолженностей;
• земля, за которую налоги не платились уже в течение нескольких лет;
• земля, владелец которой живет в другом штате.
Сузив круг инвестиционных возможностей и отобрав участки, которые соответствуют вашей стратегии, направленной на получение процентов или на приобретение земли, надо изучить сам процесс торгов.
Если вы нацелены на получение процентов, то необходимо ясно понимать, какой порядок распродажи залогового имущества с аукциона действует в данном штате и как начисляются проценты. Если процентная ставка фиксированная, то надо сосредоточить внимание на участках, интерес к которым проявляет меньшее количество претендентов. В тех же штатах, где процент зависит от цены, по которой была приобретена земля, надо искать участки, которые, по всей вероятности, будут выкуплены хозяевами, но которым свойственны некоторые качества, отпугивающие других инвесторов. На такие участки будет начислен самый высокий процент, потому что они вызовут меньше всего интереса в ходе торгов. Такими негативными факторами могут быть, например:
• расположение участка в отдаленной местности;
• малый размер или необычная форма;
• другие недостатки.
Если вы вкладываете деньги в залоговое право с целью последующего приобретения земли, то надо ориентироваться на участки, которые вам хотелось бы иметь в своей собственности. Сужайте круг предложений до тех пор, пока они не будут полностью соответствовать вашим критериям. Предположим, вы хотите инвестировать в неблагоустроенный участок земли (что, кстати, повышает вероятность его последующего изъятия и передачи в вашу собственность) и намерены в ближайшем будущем подготовить его под застройку. В этом случае земля должна отвечать следующим требованиям:
• находиться по соседству с уже застроенными участками;
• входить в зону перспективной застройки;
• находиться вблизи границ города, который имеет тенденцию к расширению;
• не иметь ограничений, которые могут препятствовать застройке.
Один из клиентов компании «ProVision» несколько лет назад приобрел участок площадью 1,5 акра в захолустном районе города. Прямо через дорогу от него находилась промышленная свалка, однако район был включен в план реконструкции и модернизации. Налоги за этот участок не платились уже в течение десяти лет, поэтому не было никаких оснований рассчитывать, что владелец захочет вернуть себе землю, погасив задолженность. Кроме того, наш клиент выяснил, что владельцем является юридическое лицо. Он погасил задолженность по налогам, которая составила 7 тысяч долларов, и приобрел залоговое право на землю сроком на один год.
Таблица 21.10. Итоги оценки инвестиции
Затем он обратился к владельцам земли и поинтересовался, нужна ли она им. Те готовы были отдать ее кому угодно, лишь бы избавиться от головной боли и от расходов, связанных с установлением залогового права на имущество и его изъятием за долги.
Вскоре появился девелопер, который собирал разрозненные участки земли для строительства крупного комплекса коммерческой недвижимости, но не хотел возиться с покупкой залоговых прав. Поскольку участок уже полностью находился в собственности нашего клиента, девелопер предложил купить его за 197 тысяч долларов. Каков же результат? Наш клиент всего за шесть месяцев получил прибыль в размере 190 тысяч долларов.
Шаг № 4: Подготовительный период
Когда вы окончательно решили, какие из участков соответствуют разработанной стратегии и отвечают вашим критериям, пора изучить их на месте. В ходе проведения подготовительных мероприятий оцениваются риски как залогового права, так и непосредственно земли, на которую оно наложено. К этому моменту вы уже оценили степень риска, связанную с возможным выкупом участка из залога, но остались еще и другие. С ними тоже надо тщательно разобраться.
Риски залога
Риски залога можно разделить на две категории – связанные с владельцем и процедурные. Давайте подробнее рассмотрим каждую из них.
Риски, связанные с владельцем
Самый большой риск этой категории заключается в банкротстве владельца. Если он объявляет о неплатежеспособности, то недвижимость, залоговое право на которую вы приобрели, не изымается у него вплоть до полного окончания процедуры банкротства. Разумеется, суды уважают залоговые права и в случае банкротства отдают их держателям предпочтение перед другими кредиторами. Однако согласно главе 7 закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе отдать приоритет административным издержкам перед залоговым правом. В этом случае вы превратитесь в необеспеченного кредитора и получите мало или вообще ничего. К счастью, вы можете заранее принять меры, чтобы обезопасить себя от подобного развития событий.
Некоторая часть недвижимости отдана в залог под кредиты в банки, которые в данное время находятся под управлением Федеральной корпорации страхования депозитов (FDIC). Если банк оказывается неплатежеспособным, то все выданные им кредиты переходят под управление FDIC. Когда в их число попадает кредит, выданный под залог недвижимости из вашего перечня, то в процедуре ее изъятия возникают длительные задержки. Однако вы всегда можете проверить, не заложена ли ваша недвижимость прежним владельцем в банк, находящийся под управлением FDIC. Эта мера позволит вам избежать долгих проволочек.
Порой может возникнуть еще одна рискованная ситуация, когда владелец недвижимости находится на воинской службе. У военных очень трудно изъять имущество. Еще одна сложная категория – это владельцы, проживающие за границей. В данном случае трудности связаны с тем, что собственника надо разыскать и вручить все документы, связанные с изъятием имущества. Большие сложности возникают также тогда, когда собственником оказывается несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Процесс в этом случае затягивается и связан с большими судебными издержками.
И наконец, случается, что залоговое право ошибочно устанавливается на землю, принадлежащую государству. Поскольку государство как собственник освобождено от уплаты налога на недвижимость, эту ошибку в конце концов исправляют, и инвестору возвращают его деньги, но вот процентов он, скорее всего, не получит. Тщательная проверка собственника поможет избежать всех этих проблем. Сделать это нетрудно, так как данные о владельцах земли являются открытыми и их можно получить в администрации округа. За дополнительной информацией можно обратиться к начальнику канцелярии и казначею округа, а также в суд, рассматривающий дела о банкротстве. Не помешает также заглянуть в интернет.
Таблица 21.11. Риски, связанные с владельцами
Реальная история: подготовка себя окупает
Владение недвижимостью может таить в себе риск, но порой оборачивается и прекрасной возможностью. Одна из моих клиентов, Эллен, приобрела несколько лет назад залоговое право на недвижимость, которой владела сеть крупных отелей. Перед этим Эллен обнаружила, что владельцы поменяли свою стратегию и больше не проявляют интереса к району, где находится эта недвижимость. Поэтому она выкупила залог за 7 тысяч долларов. Спустя три года Эллен продала эту недвижимость за 360 тысяч. Разузнав о намерениях владельцев, Эллен убедилась, что имеет дело с прекрасной возможностью. Как выяснилось, подготовительная работа себя полностью оправдала.
Процедурные риски
Некоторые риски связаны с самой процедурой установления залогового права. Как правило, они включают в себя судебные расходы и всевозможные задержки и проволочки, ведущие к денежным потерям. Их причиной могут быть споры о праве собственности, наличие других задолженностей, отсутствие «чистых» титульных документов. Кроме того, риск может возникнуть и тогда, когда сделка оказывается слишком удачной. Каким образом? Например, вы очень дешево купили недвижимость, а она требует дорогостоящего ремонта. Вы готовы вкладывать в нее деньги? Соответствует ли это вашим интересам? Чтобы свести к минимуму такой риск, необходимо тщательно оценивать потенциал недвижимости, заранее закладывать в бюджет расходы на судебные иски, модернизацию и выполнение всех формальностей, а также выбирать сделки только в соответствии с разработанными критериями.
Таблица 21.12. Процедурные риски
Реальная история: готовиться надо тщательнее
Энди приобрел залоговое право на многоквартирный жилой дом. Во время подготовительных мероприятий он узнал, что владелец, живущий в другом штате, больше не проявляет интереса к своей собственности. Энди добился изъятия имущества и только тут обнаружил, что ему потребуется 300 тысяч долларов на ремонт здания, которое стоит всего 200 тысяч. Более качественная подготовка уберегла бы Энди от подобных сюрпризов.
Риски недвижимости
Оценив риски залога и выбрав несколько вариантов, соответствующих вашим критериям, вы можете приступить к анализу присущих недвижимости рисков.
Экологические риски
Хуже, пожалуй, нет, когда на земельном участке обнаруживаются вредные и опасные загрязнения, устранение которых требует огромных средств. Очень важно заранее изучить историю недвижимости и запросить соответствующие документы в Управлении по охране окружающей среды. Без этого не обойтись, вкладывая деньги в любое имущество, но при инвестировании в залоговые права это просто необходимо. Ведь причиной того, что владелец не платит налогов, может быть как раз экологическая проблема.
Ценность недвижимости
Самый очевидный риск, пожалуй, заключается в том, что недвижимость не стоит даже тех денег, которые вы потратите для приобретения залоговых прав на нее. А ведь вас ожидают и другие административные расходы по изъятию и передаче прав собственности и оформлению титульных документов, которые тоже надо учитывать.
Шаг № 5: Формирование команды
Очевидно, вы уже сделали для себя вывод, что инвестиции в залоговое имущество – слишком хлопотное дело. У меня была такая же реакция, когда я все это писал. Однако не следует забывать, что вам не обязательно делать всю работу самому. У себя в компании «ProVision» мы частенько говорим, что в языке есть два самых дорогих слова: «Сделай сам».
Возможно, кому-то из вас нравится проводить исследования и копаться в мелочах, в то время как многие охотно соглашаются перепоручить эту работу другим и поделиться прибылями. Для этого надо сформировать команду. Ведь совсем не обязательно брать на себя весь тяжелый труд. Наймите специалистов, которые все за вас сделают.
Итак, вы уже определили критерии инвестирования в залоговую недвижимость, а также знакомы с рисками, которые связаны с инвестициями в такую недвижимость и которые необходимо постоянно учитывать. Зачем же вам теперь тратить время и силы на кропотливое изучение каждого появляющегося варианта?
Не забывайте, что есть множество людей, располагающих большим опытом и знаниями и нуждающихся в работе. Я это хорошо знаю, потому что постоянно привлекаю их и к работе в нашей бухгалтерской фирме, и к своему инвестированию в недвижимость.
Если вы выработали ясные критерии и создали хорошую систему проведения подготовительных мероприятий, то всю дальнейшую работу можно поручить кому-то другому. Я рекомендую оплачивать их труд по конечному результату, но можно также установить небольшую почасовую ставку. Мне больше нравится давать членам команды щедрые премии за успешно выполненную работу. Давайте рассмотрим пример с моим другом Джимом.
Джим нашел земельный участок, налог за который не уплачивался уже в течение двенадцати лет. Это были восемьдесят акров необустроенной земли неподалеку от электростанции. Большинство людей не обратили бы на эту землю никакого внимания, но Джим отметил, что участок находится недалеко от уже освоенной территории и предназначен для промышленной застройки. Как известно, изменить назначение таких участков для строительства коммерческой или жилой недвижимости достаточно легко.
Проделав всю подготовительную работу, Джим приобрел залоговое право на эту недвижимость сроком на один год, а затем обратился ко всем держателям залоговых прав за предыдущие годы и скупил их. Это дало ему возможность немедленно приступить к процедуре изъятия имущества. Общая сумма, которую ему пришлось заплатить за покрытие задолженностей по налогам, составила 40 тысяч долларов, то есть земля обошлась ему по 500 долларов за акр.
Спустя несколько лет к Джиму обратились представители компании, занимавшейся солнечными энергетическими установками, и попросили продать им этот участок. Они сошлись на цене по 9500 долларов за акр, и Джим получил в общей сложности 760 тысяч. Его прибыль составила 720 тысяч долларов!
Вся подготовительная исследовательская работа отняла у Джима массу времени и сил, но он занимался этим с удовольствием. Тем не менее давайте представим себе, что он не захотел бы выполнять эту работу самостоятельно и нанял для этого другого человека. Расходы на оплату составили бы 10–12 долларов в час плюс бонус по итогам продажи. Предположим, в качестве бонуса было бы обещано 10 процентов от прироста стоимости недвижимости. В этом случае нанятый работник получил бы 72 тысячи долларов. С уверенностью можно сказать, что, имея в виду такую перспективу, он бы старался на совесть и подыскивал только самые выгодные сделки.
Кое-кто из вас, наверное, думает: «Ничего себе! Платить такие деньжищи за поиски!» Но подумайте, сколько новых выгодных сделок нашли бы для вас эти помощники. А расходы на самом-то деле не столь уж и велики. На начальном этапе вы платите им достаточно низкий фиксированный оклад и рискуете, в сущности, только этими деньгами. Да, вам придется отдать 10 процентов от прибыли, но это мелочь по сравнению с 90 процентами, ради которых вам не пришлось даже палец о палец ударить!
А теперь я расскажу вам, чем закончилась история с этим земельным участком. Продав его, Джим совершил необлагаемый налогом обмен недвижимости, приобрел ресторан быстрого питания и сдал его в аренду на двадцать лет с правом продления еще на двадцать лет. Каждый месяц он получает 3400 долларов в виде арендной платы. Вдобавок ко всему от продажи земли у него осталось 80 тысяч долларов, которые он вложил в другой участок. Вот что значит найти подходящее залоговое имущество.
Таблица 21.13. Примерные функции членов команды при инвестировании в залоговое имущество
А теперь подумайте, сколько других выгодных сделок мог бы совершить за это время Джим, если бы работал не в одиночку.
Кто вам нужен в команде? Вот примерный список ее членов:
1. Оценщик, который определяет примерную стоимость приобретаемой недвижимости.
2. Банкир или ипотечный брокер, с помощью которого вы сможете провести рефинансирование недвижимости после покупки.
3. Юрист, специализирующийся на недвижимости, который оказывает помощь в различных юридических процедурах, связанных с покупкой залогового права и последующим изъятием имущества.
4. Участник аукционов. Если вы не хотите сами принимать участие в торгах, можете направить туда своего представителя, предварительно снабдив его всеми необходимыми инструкциями.
5. Бухгалтер. Вам понадобится строгий учет всех приобретенных объектов недвижимости и связанных с ними расходов, чтобы впоследствии можно было провести анализ рентабельности и налогов.
6. Управляющий недвижимостью, если речь не идет о необустроенном участке земли.
7. Брокер по недвижимости, который будет осуществлять поиск покупателей на приобретенную вами собственность.
8. Банкир для проведения всех финансовых операций.
9. Налоговый консультант, занимающийся оптимизацией налогов на приобретаемую недвижимость.
10. Специалист по изъятию недвижимости у несостоятельных должников и получению титульных документов.
11. Наставник, помогающий в разработке инвестиционной стратегии и ее реализации.
Шаг № 6: Выработка инвестиционных систем
К вложению денег в залоговое имущество, как и к любой другой инвестиционной стратегии, надо подходить как к бизнесу. Это означает, что необходимо скомплектовать команду (см. шаг № 5) и создать хорошую стратегию. Кроме того, необходимо разработать ряд эффективных систем, чтобы использовать по максимуму вложенные деньги и свести к минимуму затраты времени и риск.
Система проведения подготовительных мероприятий
Составляется памятка, в которую входят все необходимые мероприятия, перечень инвестиционных критериев и отчетов, которые должны представить вам члены команды. С ее помощью можно контролировать ход работ и вносить в них необходимые коррективы.
Система контроля инвестиций
Она включает в себя отчеты как о ходе работ по инвестированию, так и о доходности инвестиций. В настоящее время существует несколько хороших компьютерных программ, которые помогают отслеживать ход инвестирования в залоговое имущество, автоматически подсчитывая рентабельность вложений и предупреждая о сроках выполнения отдельных действий.
Аукционная система
Она охватывает конкретные принципы и процедуры, которых должен придерживаться член команды, участвующий в аукционах.
Процедура изъятия имущества за долги
Составьте полный перечень шагов, которые должны предпринимать ваши помощники на разных этапах вступления в право собственности и получения титульных документов.
Процедура продажи недвижимости
Составьте полный перечень шагов, которые должен предпринимать ваш брокер по недвижимости в ходе выставления на продажу или обмен вашего имущества.
Вы познакомились с инвестированием в залоговое имущество, которое представляет собой выгодное вложение денег на рынке недвижимости. У вас есть стратегия, перечни конкретных мер и памяток. Как уже говорилось в начале главы, какое бы направление работы с недвижимостью вы ни избрали, оно должно соответствовать вашим целям и доставлять удовольствие. Уже один этот фактор существенно повышает ваши шансы на успех.
Таблица 21.14. Стратегические шаги инвестирования в залоговую недвижимость
Примечание автора
Мне хотелось бы поблагодарить Марка Манойла за помощь в работе над этой главой. Марк – непререкаемый авторитет в Аризоне в области инвестиций в залоговую недвижимость, и его книга «Залоговые права в Аризоне» («Arizona Property Tax Liens») послужила ценным источником технической информации, приводимой в данной главе. Марк был столь любезен, что пожертвовал своим драгоценным временем, чтобы лично обсудить со мной ряд вопросов, касающихся этого направления инвестирования.
Я признателен также Дариусу Баразанде за советы, касающиеся различия законодательств в разных штатах и некоторых нюансов инвестирования в залоговую недвижимость. Дариус является экспертом и консультантом в этой области деятельности. Его книга «Секреты юриста по инвестированию в залоговые права» («Attorney Secrets to Investing in Tax Liens») раскрывает ряд мелких, но очень важных особенностей, существующих в различных штатах, и оказывает большую помощь тем, кто занимается инвестированием в масштабах всей страны.
* * *
Том Уилрайт более двадцати пяти лет занимается разработкой инновационных стратегий бизнеса и налогообложения для преуспевающих инвесторов и бизнесменов в США и других странах мира. Его цель заключается в том, чтобы обучить людей стратегическим подходам к достижению успеха. Основав компанию «ProVision», Том оказывает консультативные услуги привилегированным клиентам, в результате чего они платят меньше налогов и имеют больше доходов от недвижимости. Он дает также индивидуальные консультации представителям бизнеса, читает лекции по стратегическому планированию и является адъюнкт-профессором Аризонского университета.
Назад: 20. Скотт Ширмер. Получение разрешений на строительство, или Спящий гигант прибыльности
Дальше: 22. Уэйн Палмер. Торговля лошадьми: оригинальный путь к богатству
