Книга: Инвестиции в недвижимость
Назад: 23. Марти де Рито. Магия торговли: история двух торговых центров
Дальше: 25. Дональд Трамп. Как все начиналось
Часть 4
Усвоенные уроки
24. Ким Кийосаки. Чему учит недвижимость
Ну что мне сказать? Я счастлив. У Ким красивая внешность и еще более красивая душа. Кроме того, ей свойственны смелость и ум. Она быстро учится всему новому. И я знаю, что она вышла за меня замуж не из-за денег, потому что, когда мы познакомились, денег у меня не было. У нас была только любовь и мечта о богатой жизни в будущем.В 1987 году рухнул фондовый рынок. Все сбережения и кредиты сгорели. Вслед за этим обрушился и рынок недвижимости. Именно тогда я и сказал Ким: «Пришло время для инвестиций».Она часто говорит, что тогда, в 1980-е годы, и понятия не имела, что такое инвестиции, особенно в недвижимость. Вдобавок все вокруг стонали и жаловались на плохое состояние экономики. Повсюду царили страх и пессимизм. Несмотря на это, она поверила мне, и мы начали искать запущенную недвижимость.Наш план был простым – на протяжении десяти лет каждый год покупать по два дома. В результате у нас должно было появиться двадцать домов, дающих доход. Ким училась, занималась изучением рынка и оценивала один дом за другим. Наконец, она нашла свою первую недвижимость, которая изменила ее жизнь. Уже через восемнадцать месяцев Ким выполнила план, рассчитанный на десять лет, и купила двадцать единиц недвижимости. С тех пор она с головой ушла в эту деятельность. Недвижимость тянула ее к себе, словно утку к воде.Сегодня Ким является моим партнером по инвестициям. Совместно с ней мы владеем 1400 квартирами, которые сдаем внаем. Даже когда в 2007 году экономика покатилась под откос, ее недвижимость продолжала создавать положительные денежные потоки, в то время как многие другие инвесторы потеряли все. Более того, ее доходы даже увеличились, так как все большее количество людей стало снимать квартиры.Ким – богатая женщина. Но дело не в том, что у нее много денег, а в том, что она образована в финансовом плане. Она добилась финансовой независимости и не нуждается в том, чтобы мужчина заботился о ней.Именно поэтому я так горжусь женой и люблю ее всем сердцем.Роберт Кийосаки
Просто удивительно, сколько ценных жизненных уроков может преподать вам покупка всего лишь одного объекта недвижимости. Я не говорю о ваших самых первых приобретениях, которые дают массу новых знаний. Речь идет об уроках, которые я постоянно продолжаю получать несмотря на то, что занимаюсь недвижимостью уже многие годы. Каждое приобретение учит чему-то новому, чего я не знала раньше. Вот история одной покупки, которая вплоть до сегодняшнего дня преподносит мне один урок за другим.
Майами, Флорида
В 2003 году мы с Робертом поехали в Майами, чтобы принять участие в конференции, посвященной инвестициям. Во время одного из перерывов в первый же день к нам подошел молодой брокер по имени Мэтт. Он представился, и мы разговорились. Будучи по натуре продавцом, он, естественно, поделился с нами «секретной» информацией об одном доме, который не был выставлен на продажу, но его владельцы готовы были рассмотреть серьезные предложения о покупке. Моя первая реакция на его презентацию была, разумеется, скептической, потому что я совершенно не знала этого человека. Но в любом случае информация была подана умело, и после обеда мы поехали взглянуть на этот дом. По словам Мэтта, это была лучшая сделка из всех, с которыми ему доводилось иметь дело.
Примерно через двадцать минут мы свернули на красивую аллею, вдоль которой стояли несколько магазинов и ресторанов. Всем домам не было и двух лет, а некоторые еще строились. В конце аллеи располагался большой фитнес-клуб, площадью не меньше трех с половиной тысяч квадратных метров, к которому примыкала вместительная автомобильная стоянка. Здание снимал всего один арендатор на условиях «трижды чистой аренды». Это означало, что фитнес-клуб сам платил налоги на недвижимость, оплачивал страховку и все расходы по ремонту и обслуживанию здания. Таким образом, владельцам недвижимости не приходилось посвящать много времени менеджменту. Это очень удобные условия сдачи в аренду, и нам захотелось получить дополнительную информацию.
Первый из многих уроков
Первая мысль, которая пришла мне в голову, – потенциальный риск. Поскольку в здании был всего один арендатор, то все наши доходы от этой недвижимости зависели только от него. Таким образом, ключевым фактором успеха в данной ситуации является, как это нетрудно понять, надежность арендатора. Наш доход, да и ценность недвижимости в целом зависят от способности этого арендатора ежемесячно платить за аренду. Вывод очевиден: если все здание целиком сдается одному-единственному арендатору, то это должна быть финансово сильная фирма с крепким тылом. Другими словами, «Microsoft» – хороший арендатор, а вот насчет мастерской тети Марты по починке пишущих машинок могут возникать сомнения. Вам нужен первоклассный арендатор, потому что если он вдруг съедет из вашего дома, то вместе с ним уйдут и ваши доходы.
Возьмите на заметкуОдин из способов защитить себя в ситуации, когда от вас уходит единственный арендатор, состоит в том, чтобы завести резервный счет. Каждый месяц на него отчисляется часть денежного потока от недвижимости. Чтобы спокойно спать по ночам, я рекомендую накопить на этом счете достаточно средств, чтобы в течение года, пока вы ищете себе нового хорошего арендатора, можно было оплачивать кредит и все прочие расходы, связанные с этой недвижимостью.
Хорошие и плохие стороны
Если у вас только один арендатор, то всегда возникает опасность, что он досрочно расторгнет договор аренды, и вы останетесь с пустым домом на руках и без дохода. Однако в данном случае обнаружился и еще один побочный риск, характерный именно для данной недвижимости. Прямо к аллее, где располагался фитнес-клуб, примыкал огороженный район, состоявший из богатых жилых домов. Обычно в этом нет ничего плохого, но в нашем случае существовало соглашение между владельцами здания и соседями. В нем говорилось, что любые изменения в здании требуют согласия соседей. Что это могло означать для нас? Предположим, фитнес-клуб решит уехать, и в этом случае соседи будут диктовать, что нам делать с нашей собственностью. Они будут решать, кому можно сдавать здание в аренду, а кому нет. Получается, что главными в этой ситуации оказываются соседи, а не собственники. Это было серьезное препятствие.
Разумеется, Мэтт полагал, что никакой проблемы здесь не возникнет, но у нас было другое мнение на этот счет. Если мы хотели всерьез заняться этой недвижимостью, то первым делом надо было пересмотреть условия соглашения.
С другой стороны, здание размещалось в прекрасном месте. В непосредственной близости находился престижный гольф-клуб, рядом проходила оживленная главная улица. Дом был совсем новый, и финансовые показатели на первый взгляд тоже внушали большие надежды. Если судить по цифрам, которые продемонстрировал нам Мэтт, недвижимость могла давать денежный поток в размере примерно 18 процентов.
Возьмите на заметкуФинансовые показатели, которые демонстрируют вам большинство брокеров, представляют собой не действительные, а прогнозируемые цифры. Они отражают лучший из возможных сценариев и приукрашивают истинную картину.
Мэтт провез нас по району, чтобы мы могли составить себе первое впечатление. Здесь вовсю строились новые дома, что являлось хорошим признаком. Мы взяли у Мэтта всю информацию, которой он располагал, и полетели домой в Финикс. В самолете мы обсуждали с Робертом все «за» и «против», основываясь на тех немногих сведениях, которые нам удалось собрать за такой короткий срок. К тому времени, как совершить посадку в Финиксе, мы уже решили, что сделаем владельцам недвижимости предложение о покупке.
На следующий день я позвонила Мэтту и сообщила о нашем решении. Мы вступили в контакт с собственниками и довольно быстро договорились о цене. Начался подготовительный период, в течение которого нам предстояло тщательно изучить недвижимость и убедиться, что мы получаем в собственность именно то, на что рассчитывали. Вот тут-то и начались проблемы.
С самого начала
Уже с первого взгляда было ясно, что с этой недвижимостью возникнут трудности. Во-первых, я живу в Финиксе, а фитнес-клуб находится в Майами. Это около трех тысяч километров – немалое расстояние. Здесь не сядешь за руль и не поедешь, чтобы посмотреть, как там поживает моя недвижимость. Если возникнет проблема, нужно будет садиться в самолет, тратить целый день на поездку, брать в Майами напрокат машину, оставаться ночевать в отеле, а потом еще целый день добираться до дома – долгое и дорогое удовольствие.
Во-вторых, это была моя первая недвижимость, сданная на условиях трижды чистой аренды. До этого в основном я владела жилыми домами. Теперь же мне предстояло иметь дело с чем-то совершенно незнакомым. Я тут же начала твердить себе, что не имею опыта в подобных сделках. И у меня тут же похолодели ноги: «А что, если я потеряю деньги? Вдруг я допущу ошибку? Знаю ли я, во что ввязываюсь?» Сомнения были очень вескими. И тут кто-то предложил: «А почему ты не наймешь юриста, чтобы он проверил соглашение?» «Действительно, – подумала я. – Это решит все мои проблемы». Мне порекомендовали одного юриста в Тусоне, и я наняла его.
Это решение привело к очередной проблеме, которая вскрылась только позже. Нанятый мною юрист специализировался не на недвижимости, а на общих вопросах бизнеса. Он разбирался в контрактах, но ничего не понимал в инвестициях. А это большая разница.
Итак, наш подготовительный период продолжался. Теперь диалог между собой вели юристы обеих сторон, но они никак не могли найти общий язык, поскольку сразу не понравились друг другу. Все, что предлагал мой юрист, сразу же отвергалось только потому, что эта идея принадлежала противоположной стороне. По тем же причинам отметались с порога и все предложения, сделанные нашими партнерами. Мы топтались на месте, а гонорары юристов росли не по дням, а по часам.
Мой юрист из Аризоны дотошно анализировал проблемы, которые не имели никакого значения для недвижимости, находившейся во Флориде. Это напоминало спор о том, какие меры необходимо предпринять, если вдруг снежная буря накроет Гонолулу, что было крайне маловероятно. Он требовал гарантий по абсолютно любой мелочи, которая только могла возникнуть.
Возьмите на заметкуИз всей этой истории я вынесла для себя одно правило, которому неукоснительно следую до сих пор. Не позволяйте юристам вести переговоры от вашего имени. Их работа заключается в том, чтобы выявить возможные проблемы и наметить пути решения, а выводы остаются за вами. Только вы должны вести переговоры по сделке.
Пора садиться в самолет
Юрист преподал мне серьезный урок. Хождение вокруг да около продолжалось уже три месяца, а у нас еще даже не было соглашения. Единственное, о чем мы смогли договориться, – это цена. И все. Юрист звонил мне каждый день, сообщая о все новых зацепках и шероховатостях. Наконец мы с Робертом не выдержали и решили отправиться в Майами, намереваясь встретиться с владельцами лицом к лицу, чтобы обсудить еще четыре или пять нерешенных проблем.
Прилетев в Майами, мы взяли напрокат машину, поехали к владельцам и приступили к обсуждению спорных пунктов договора. Уже через тридцать минут все вопросы были решены и согласованы. Оказывается, дела могут делаться очень быстро, когда покупатель напрямую общается с продавцом (еще один урок). Владельцы поручили своему юристу подготовить окончательный проект соглашения. Мы с Робертом полетели домой. Я позвонила своему юристу, объяснила, к чему мы пришли, и сообщила, что соглашение поступит со дня на день.
Оно действительно поступило, но все пункты, по которым мы договорились с продавцом в ходе личной беседы, были изложены в нем совершенно иначе. То ли владельцы изменили свою точку зрения, то ли их юрист внес свои коррективы – мне это было неизвестно. Оба юриста вновь сошлись лоб в лоб. Вся эта история уже не просто действовала на нервы, а выматывала душу.
Телефонный звонок
Мы бились над этой недвижимостью три месяца, а соглашения все не было. Стоило нам только подумать, что очередная проблема решена, как тут же возникала новая. Мы делали шаг вперед и два шага назад. Да закончится ли эта сделка хоть когда-нибудь?
Ответ на этот вопрос пришел неожиданно.
В 10 часов вечера в четверг, когда мы с Робертом были за городом, зазвонил телефон. Это был наш брокер Мэтт.
– Сделка не состоится, – заявил он.
– Что? – воскликнула я. – Как это не состоится?
– Владелец пришел к выводу, что все это слишком сложно, и решил не продавать дом, а оставить его в своей собственности. Я была в шоке.
– Но ведь мы потратили несколько месяцев! Как же он может теперь пойти на попятную?
– Таково его решение, – ответил Мэтт. – Я свяжусь с вами, если появится что-нибудь интересное. До свидания.
Повесив трубку, я молча сидела, как мне показалось, целый час, хотя в действительности прошло, пожалуй, не больше пяти минут. «Я знаю, как спасти сделку, – сказала я себе. – Позвоню владельцу и поговорю с ним напрямую». Не обращая внимания на разницу во времени, я набрала номер. Слава Богу, хозяин недвижимости еще не спал, потому что тут же снял трубку. Он любезно поговорил со мной где-то пятнадцать минут, но я поняла, что изменить его решение мне не под силу. Мы попрощались, пожелали друг другу удачи и повесили трубки.
Что же все-таки произошло?
Первоначальное недоумение сменилось раздражением. В голове вертелись мысли: «Несколько месяцев коту под хвост. За это время упущено множество выгодных предложений. Все эти поездки туда и обратно, телефонные звонки, дискуссии – все попусту. В результате полный ноль!»
Затем, все еще кипя от злости, я начала задавать себе вопросы: «Почему для работы над недвижимостью во Флориде я наняла юриста из Тусона? Почему я не обратилась к Дэну и Стивену – двум моим друзьям, которые разбираются в подобных сделках? Почему я вообще вела себя так, словно ничего не понимаю в недвижимости? Ведь я же знаю, как делаются такие дела. Почему я так затянула время? Почему я сразу не поговорила с владельцем и отдала все на откуп юристам?»
«Чего я боялась?»
Негодование вспыхнуло во мне с новой силой. Сначала оно было направлено на владельца, который сорвал сделку. Затем я переключилась на юриста. Я была очень зла на него. Я злилась и на Мэтта, который не сумел договориться с хозяевами. И лишь потом до меня дошло: я злюсь на себя. Ведь на самом деле сделку сорвали не владельцы, не юристы и не брокер, а я сама. Почему? Потому что боялась потерпеть неудачу. Я боялась, что совершу какую-нибудь серьезную ошибку и потеряю деньги. К тому времени это была моя самая крупная сделка. Мы должны были вложить в нее полтора миллиона собственных денег, и меня все время мучил вопрос: «А вдруг я их потеряю?»
В конечном итоге, причиной неудачи стала моя неуверенность в себе. Я не могла поверить, что сама сумею довести сделку до успешного завершения, хотя уже пятнадцать лет занимаюсь недвижимостью. И эта мысль меня окончательно добила. Ведь я знала, что надо делать. Только в этот момент я поняла, что все было в моих руках, но я упустила возможность. Почему? Потому что поддалась собственным страхам. Я подошла к финальной черте – и отступила в последний момент. И это разозлило меня еще больше.
Что теперь?
Был уже час ночи. Трудно сказать, произносила ли я эти мысли про себя или вслух. В голове у меня все смешалось. Не помню, каким образом из гостиной я перешла в свой домашний офис, находящийся в соседнем здании, но очнулась, уже стоя в кабинете. Я взглянула на письменный стол. На его краю высилась кипа предложений о покупке недвижимости. Я начала понемногу приходить в себя. Больше всего меня огорчало, что я попусту потратила так много времени на сделку, закончившуюся ничем, и наверняка упустила несколько более выгодных предложений. Я взяла пачку бумаг и начала просматривать их. В основном речь в них шла о жилых домах, на которых я специализировалась, поэтому брокеры хорошо знали, что представляет для меня интерес.
И вдруг я наткнулась на предложение, которое заставило меня улыбнуться. Оно исходило от Крейга Копполы, брокера по коммерческой недвижимости в Финиксе и нашего хорошего друга. Это предложение поступило от него еще в ту пору, когда я только начала заниматься недвижимостью в Майами. Тогда я была слишком занята этой сделкой и не уделила ему внимания, но теперь в голове у меня прояснилось, и я поняла, что лежит передо мной. Я вспомнила, что он говорил мне в свое время: «Ты должна взглянуть на этот дом. Он намного лучше, потому что находится в Финиксе». Целый час я провела за калькулятором, проверяя все сведения, изложенные в предложении, и записывая возникающие вопросы. Когда я наконец пошла спать, в голове у меня остался только один самый важный вопрос, на который хотелось получить положительный ответ.
На следующее утро
Зная, что Крейг встает рано, в 7 утра я позвонила ему на мобильный телефон.
– Алло, Крейг у телефона, – послышалось в трубке.
– Привет, Крейг, это Ким Кийосаки, – ответила я и тут же задала ему тот самый важный вопрос. – Помнишь тот дом, о котором ты мне рассказывал, когда я собиралась купить недвижимость в Майами?
– Помню, но ты им вроде бы не очень заинтересовалась, – ответил он.
– Он еще не продан? – спросила я, затаив дыхание.
– Дело было несколько месяцев назад, – ответил Крейг. – Владельцы не слишком активно афишировали свое желание. Они хотели иметь дело только с серьезными покупателями. Тебя действительно интересует это предложение?
– Да.
– Это серьезно?
– Очень серьезно.
– Я узнаю у них, как обстоят дела, и сразу же перезвоню тебе, – сказал он.
– Спасибо, Крейг. Чем скорее, тем лучше.
Следующие тридцать минут тянулись, казалось, целую вечность. Мобильный телефон постоянно находился рядом со мной, и я каждые несколько минут смотрела на него. Наконец он ожил, и я увидела, что звонит Крейг.
– Привет, Крейг. Ты связался с ними? – нетерпеливо спросила я.
– Да.
– И что?
– Все пока в силе. Дом официально не выставлен на продажу, но они готовы рассмотреть серьезные предложения. Я глубоко вздохнула. Это был вздох облегчения.
– Ты еще здесь, Ким? – поинтересовался Крейг.
– Здесь, – ответила я. – Сколько они просят?
– Они установили цену 7,2 миллиона.
– И ты считаешь, что этот дом того стоит?
– Честно говоря, я считаю, что это дешево, – рассмеялся Крейг. – Мне эта сделка очень нравится. Я не могла сдержать ликования:
– Крейг, скажи им, что я заплачу полную стоимость – 7,2 миллиона.
– У тебя есть какие-нибудь особые пожелания, касающиеся условий финансирования или продолжительности подготовительного периода?
– Нет. Я согласна на их цену. Если все обстоит так, как они говорят, то через шестьдесят дней мы заключим с ними соглашение.
– Ты уверена? – спросил Крейг.
– Уверена.
Новая сделка
Не прошло и часа, как Крейг снова позвонил мне.
– Мы договорились, – сказал он. – Пора браться за работу. Но я хотел бы задать тебе вопрос: почему, когда я в первый раз послал тебе это предложение, ты не обратила на него внимания? И почему ты сейчас так уверена? Что изменилось?
– Крейг, – объяснила я, – последние три месяца я занималась фитнес-клубом в Майами. Теперь я знаю об этом типе недвижимости даже больше, чем надо. Я знакома и с самим этим бизнесом, и с его финансированием, и еще с массой других вещей, которые с этим вроде бы и не связаны. И хотя сделка в Майами лопнула, я чувствую, что необходимо реализовать полученные знания. Вся прелесть недвижимости в Финиксе, которую ты мне предложил, заключается в том, что это тоже фитнес-клуб, почти такой же, как в Майами. Но его стоимость ниже, и размер первого платежа тоже меньше. Кроме того, он дает больший денежный поток как в процентном, так и в абсолютном выражении. Но самое главное, что он расположен не в Майами, а в четырех кварталах от моего дома! Я думаю, что эта местность мне лучше знакома.
Иногда самые лучшие возможности находятся в буквальном смысле за соседним углом.
Заключение сделки
Следующие два месяца мы занимались подготовительными работами, финансовыми планами и составлением проекта соглашения. Через шестьдесят дней сделка была оформлена без особых трудностей. Сегодня это здание в Финиксе относится к числу моих самых доходных объектов недвижимости. Если бы я не прошла через драму в Майами, через переживания и болезненные уроки, то никогда не обратила бы внимания на недвижимость в Финиксе и не имела бы такого чудесного денежного потока.
Из всей этой истории я вынесла главный урок: неудача в Майами стала результатом моего страха. Только он помешал совершить ту сделку. Я могла обвинять кого угодно, но на самом деле винить надо было только себя, свой страх перед возможностью совершить ошибку и потерять деньги, нежелание казаться дурой. Если копнуть чуть глубже, то я прекрасно осознаю, что могу допустить ошибку, потерять деньги, а в каких-то ситуациях и предстать перед окружающими полной идиоткой, но факт остается фактом: я знаю, что такое недвижимость, и если добросовестно выполню свою домашнюю работу, добьюсь хороших условий, получу финансирование и позабочусь обо всех мелочах, то у меня есть довольно высокие шансы добиться успеха.
Самым главным результатом провала в Майами стало то, что я избавилась от своих страхов перед инвестициями в недвижимость. Никогда больше не позволю эмоциям взять над собою верх. Теперь я могу сосредоточиться на фактах и заняться творчеством, которое зачастую просто необходимо в этой деятельности. Эта неудача будет всегда напоминать мне, как важно постоянно учиться.
Недвижимость, которая продолжает преподносить уроки
Из ситуации в Майами я вынесла еще несколько уроков. Вот лишь некоторые из них, которые остались за кадром.
Деньги? Какие деньги?
Думаю, вы не раз говорили себе: «Это слишком дорого. Я не могу себе этого позволить». И уходили, испытывая даже какое-то облегчение оттого, что не надо утруждать себя покупкой и выходить за рамки установленных лимитов. Я это хорошо понимаю, поскольку не раз поступала точно так же. Но вся проблема в том, что если вы, имея дело с недвижимостью, автоматически произносите эти слова, то мимо вас проходит сделка – возможно, самая лучшая.
Одна из многих вещей, которым я научилась от богатого папы Роберта, состоит в том, чтобы вместо слов «Я не могу себе этого позволить» задать вопрос: «Каким образом я смогу себе это позволить?» Такая формулировка заставляет вас думать. При этом обнаруживается такое множество решений, что остается только поражаться. Именно так я и поступаю, подходя к любой сделке с недвижимостью.
Когда я начинала делать первые шаги в мире недвижимости, у меня совершенно не было денег, потому что мы с Робертом только приступили к строительству своего бизнеса. Дело доходило до того, что порой нам не хватало денег даже на оплату текущих счетов. Поэтому если мы решали приобрести какую-то недвижимость, то просто вынуждены были прибегать к творчеству и изобретать новые пути финансирования сделки.
Сегодня, когда подворачивается какое-то выгодное предложение, у нас с Робертом тоже зачастую не хватает денег. Не потому, что мы обанкротились, а потому, что все деньги, как правило, вложены в дело. Можно было бы просто сказать: «У меня нет денег» – и пройти мимо. Но ведь намного интереснее и полезнее найти способ, чтобы добыть необходимую сумму.
Именно так и получилось с этим фитнес-клубом. Первым делом меня интересовала сама недвижимость. Лишь приняв решение о ее покупке, я начала размышлять, где раздобыть денег на первый взнос. Времени от принятия решения до момента подписания соглашения было очень мало. Я имела всего две недели, чтобы найти нужную сумму.
Возьмите на заметкуКогда у недвижимости всего один арендатор, то его надежность беспокоит не только покупателя. Кредиторы в этом случае проявляют еще большую осторожность.
В то время фитнес-клубы считались не слишком надежными арендаторами, потому что за последние годы множество этих заведений было закрыто. С точки зрения кредиторов, у подобных клубов был весьма низкий рейтинг и они входили в зону риска. В связи с этим банки устанавливали для такой недвижимости более высокий уровень предоплаты, чем для жилых домов. Мало того, что у меня не хватало денег на стандартный первоначальный взнос, так с меня еще требовали на 10 процентов больше.
И все-таки сделка состоялась. Нужную сумму мы наскребли из собственных сбережений, а кроме того, взяли денег взаймы у своей компании и привлекли частного кредитора со стороны. Займы выдавались только под проценты. Нам не пришлось уступать кредиторам свою долю собственности в недвижимости. Один из этих кредитов в настоящее время уже выплачен, а второй будет погашен в ближайшее время. Размер арендной платы в соответствии с соглашением каждый год повышался, а вместе с ним росли денежный поток и общая стоимость недвижимости. Сделка оказалась поистине великолепной.
И все же, когда все бумаги были подписаны, деньги перешли из рук в руки и мы вступили в права собственников, я допустила еще одну непростительную ошибку.
По-настоящему серьезная ошибка
Выходя от нотариуса, который заверял сделку, наш брокер Крейг напомнил мне об одном обстоятельстве, которое совершенно вылетело у меня из головы. Он сказал: «Кстати, несколько недель назад я говорил тебе, что у владельца есть еще один точно такой же фитнес-клуб в северной части города. Он готов его продать, если от тебя поступит предложение». Но я под впечатлением от всего того, через что мне пришлось пройти в последние несколько месяцев, только улыбнулась в ответ и не раздумывая сказала: «Только не сейчас, Крейг. Я на нуле. Я не могу себе этого позволить». И такое решение стало моей огромной и весьма дорогостоящей ошибкой.
Вместо того чтобы остановиться и еще раз рассмотреть это предложение, я убедила себя, что не могу себе этого позволить, и упустила фантастическую возможность. Если бы я задумалась и задала себе вопрос «Каким образом я смогу себе это позволить?», то есть заставила бы свой ум работать, то сегодня у меня вместо одного фитнес-клуба, приносящего великолепный доход, было бы два. Урок оказался очень дорогостоящим, но от этого еще более ценным.
Юрист может стать вашим другом
Да, всем нам известны бесчисленные анекдоты о юристах:
«Как определить, что юрист лжет?» – «При разговоре у него шевелятся губы».
«В чем разница между трупом собаки и трупом юриста, лежащими на дороге?» – «Перед трупом собаки есть тормозной след».
«Почему акулы не нападают на юристов?» – «Из профессиональной солидарности».
В своей жизни я повстречала немало юристов, которые могли послужить прообразами для подобных анекдотов. Именно благодаря им юридическое сословие пользуется такой дурной репутацией. Два юриста, которым было поручено заключение сделки в Майами, не сделали ничего, что могло бы вызвать у меня к ним добрые чувства. Но не бывает худа без добра. В данном случае таким «добром» оказался наш юрист из Скотсдейла Чак Лотцар.
Мы были с ним знакомы и раньше. Нас познакомил один из общих друзей. У Чака громадный опыт в области недвижимости. Ввиду того что в нашем фитнес-клубе был всего один арендатор, следовало очень тщательно продумать договор аренды. Поэтому мы попросили Чака прочитать проект договора и высказать свое мнение.
Чак сделал несколько замечаний по содержанию, и мы согласились с ним, но затем он отметил в договоре один очень важный момент, на который я не обратила внимания. Помните, я говорила, что если арендатор всего один, то особое значение приобретает его надежность? Насколько я могла судить, в роли арендатора выступала крупная и хорошо известная сеть фитнес-клубов, имевшая свои представительства по всей стране. Однако из договора следовало совсем другое. Чак обнаружил это несоответствие и забил тревогу.
У нашего арендатора было такое же название, как и у национальной сети клубов, но он был юридическим лицом штата Аризона. Как выяснилось, мы имели дело не с головной, а лишь с дочерней организацией. Я поинтересовалась у Чака, какое это имеет значение. В ответ он задал мне вопрос:
– Если у вас есть недвижимость площадью четыре тысячи квадратных метров, расположенная на 5,2 акра земли, а в ней всего один арендатор, то что вас больше всего должно заботить?
– То, что он выедет из здания до окончания срока аренды, – ответила я.
– Совершенно верно. Если вы заключили договор с мелкой аризонской дочерней фирмой, то она, чтобы расторгнуть договор аренды, может просто-напросто объявить о своем банкротстве, и вы ничего с ней не сможете поделать. Правильно?
– Да, – ответила я.
– Если же головная компания вдруг захочет расторгнуть такой договор, то ей придется объявить о банкротстве всей сети фитнес-клубов. Она не вправе заявить, что вот эти пять клубов обанкротились, а остальные двести нет. В этом случае ей придется расторгать договоры со всеми арендодателями. Поэтому, чтобы обезопасить себя от подобных вещей, надо заключать договор с головной компанией.
– Урок усвоен, – подытожила я наш разговор.
Чаку пришлось полностью переработать договор аренды и убедить все стороны в необходимости изменений. Задача была не из легких, но он справился с ней, причем довольно быстро.
Вот почему так важно иметь под рукой опытного и хорошего юриста. Услуги Чака обходятся недешево, но ценятся на вес золота. Благодаря знаниям и опыту Чака стоимость нашей недвижимости возросла еще больше. Поэтому я с удовольствием заявляю, что он вернул мне уважение к профессии юриста. Да, юрист может стать вашим другом.
Возьмите на заметкуЕсли вам требуется юридическая консультация по поводу недвижимости, обратитесь к знающему и опытному эксперту. И не пугайтесь того, что ему придется много заплатить. Дешевые услуги обычно отличаются низким качеством. Из своего опыта я знаю, что стремление сэкономить в конечном итоге оборачивается дорогостоящими потерями.
Терпение как непрекращающийся урок
Этот же самый фитнес-клуб по сей день преподносит мне уроки. Несмотря на то, что он был куплен еще в 2004 году, учеба продолжается.
К территории клуба прилегают три участка земли, предназначенные для застройки коммерческой недвижимостью. На них находятся старые постройки, и эту землю можно было бы удачно присоединить к нашим 5,2 акра, чтобы расширить клуб. Если эти участки будут выставлены на продажу, то мы их с удовольствием приобретем.
Имея такой долгосрочный план, мы предложили Крейгу долю в нашей собственности при условии, что он уладит все проблемы, которые могут возникнуть на этом пути, и, главное, будет держать нас в курсе дела, что происходит с прилегающими участками.
Люди часто спрашивают, почему самые лучшие сделки попадают нам. Я отвечаю совершенно искренне: мы предлагаем больше тем, кто работает на нас. Это может быть либо более высокая ставка комиссионных, либо доля в собственности, либо оказание какой-то помощи. Основу здорового бизнеса составляют не сделки, а хорошие взаимоотношения. Люди, которые ради своей выгоды стараются совершить покупку по самой низкой цене, экономят на комиссионных и нарушают соглашения, чтобы обеспечить себе дополнительные преимущества, вряд ли смогут наладить хорошие отношения с теми, кто имеет доступ к самым лучшим сделкам. Если с человеком неприятно работать, то с ним никто и не будет сотрудничать, и все сделки пройдут мимо него. Мы поддерживаем самые дружеские отношения с нашими брокерами и деловыми партнерами, потому что доверяем друг другу и желаем всем успеха и процветания. Такие взаимоотношения рассчитаны на очень долгую перспективу.
Мы все еще ждем
Крейг терпеливо строит взаимоотношения с владельцами соседних участков. Он поделился с ними нашими планами, и они так же откровенно держат его в курсе дела относительно своих. Опять-таки все зависит от отношений. Многие бизнесмены считают, что свои планы и намерения надо держать в тайне вплоть до последнего момента, и никогда не откровенничают. Но хранение секретов – это трудное и дорогостоящее дело.
Что касается недвижимости, то тут все просто. У нее есть определенная ценность. Это знают и покупатель, и продавец. Любая недвижимость может использоваться по-разному. Например, обычный многоквартирный жилой дом можно переоборудовать в кондоминиум или отель. Двухэтажное офисное здание может стать четырех– или восьмиэтажным. Здание можно вообще снести и построить на его месте новое. Возможно, покупатель и не раскрывает своих планов на этот счет, но обе стороны знают, что такие возможности существуют. Поэтому я предпочитаю играть с открытыми картами и стараюсь поближе познакомиться с продавцом, а также узнать его нужды и потребности. Это создает более благоприятную основу для переговоров и избавляет от стрессов.
Благодаря усилиям Крейга нам удалось установить очень теплые отношения с владельцами соседних участков. Мы не скрываем, что хотим приобрести их землю, и открыто обсуждаем эту тему. Кроме того, они видят, что у нас нет эмоциональной привязанности к их собственности, и понимают, что мы заплатим за нее только ту цену, которая будет иметь экономический смысл. У владельцев пока нет необходимости продавать свою недвижимость, так как она создает для них положительный денежный поток. Мы это понимаем и проявляем терпение. Мы следим за этими участками уже четвертый год и будем продолжать это делать до тех пор, пока не представится благоприятная возможность.
Возьмите на заметкуИногда надо выждать время, пока отдельные части срастутся в единое целое. Не надо искусственно подталкивать этот процесс. Сохраняйте терпение.
Настоящее и будущее
Когда речь идет о недвижимости, то зачастую значение имеет не то, что происходит сегодня, а то, что может случиться в будущем. Именно поэтому так важно изучать рынок, своевременно распознавать тенденции и постоянно учиться. Пренебрежение этими вещами может привести к тому, что недвижимость станет для вас источником не доходов, а расходов.
Вспомните, что произошло со многими инвесторами в 2007–2008 годах, когда потерпели крах так называемые субстандартные кредиты. Инвесторы игнорировали очевидные признаки, и это стоило им очень дорого. Почему? Пока рынок находился на взлете и цены непрерывно росли, многие решили, что так будет продолжаться вечно. В результате, покупая недвижимость, они переплачивали за нее в расчете на один из трех возможных сценариев:
1. Можно купить недвижимость и тут же перепродать ее подороже (спекуляция).
2. Можно купить многоквартирный жилой дом в надежде, что стоимость индивидуальных домов вырастет до такой степени, что люди уже не смогут позволить себе приобрести их и будут вынуждены снимать жилье. Вместе со спросом на съемные квартиры поднимется и ставка квартплаты.
3. Можно купить обычный жилой дом, преобразовать его в кондоминиум и распродать квартиры с большой прибылью.
Все эти стратегии основывались на предположениях, что цены будут расти. Инвесторы пользовались сиюминутной информацией и игнорировали признаки зарождающихся тенденций.
Так, например, еще за два года до разразившейся экономической катастрофы мой друг Кен Макэлрой, с которым Роберт и я поддерживаем партнерские отношения, сказал мне:
– Ким, готовься к тому, что рынок развернется в обратную сторону. Цены на жилье пойдут вниз.
– Почему ты так считаешь? – поинтересовалась я.
– Потому что начинают происходить странные вещи. Представь себе: к нам приходят муж с женой и подают заявку на кредит, чтобы оплачивать съемную квартиру. Мы отказываем, потому что их доход не позволяет справиться с такой квартплатой. Тогда они идут в соседний банк и на основании тех же самых документов получают кредит на покупку квартиры в кондоминиуме, где платежи в два раза больше! Такое не может долго продолжаться.
Таким образом, Кен был готов к ипотечному кризису еще за два года, потому что вовремя сумел разглядеть зарождающуюся тенденцию.
Терпение и подготовка ведут к прибылям
Терпение хорошо не само по себе, а только в тех ситуациях, когда вы распознаете какую-то тенденцию и готовитесь извлечь из нее выгоду.
Мой гавайский сосед Питер рассказывал, как терпение помогло ему приобрести прекрасный дом на берегу океана. Он разбирается в недвижимости и хорошо подмечает тенденции. Питер живет на Гавайях всю жизнь и не раз наблюдал взлеты и падения рынка недвижимости.
Дом, о котором идет речь, купил один джентльмен из Японии. В то время японцы очень охотно скупали недвижимость на Гавайях. За дом была заплачена очень внушительная сумма, но затем он несколько лет пустовал. Однажды Питер заметил на нем объявление о продаже. Он тут же позвонил агенту по недвижимости и узнал, что у хозяина возникли какие-то финансовые трудности, и он решил продать дом. Разумеется, цена была выше той суммы, за которую он приобрел его. Однако хозяин не понимал того, что было известно Питеру: рынок жилья на Гавайях пошел на спад, и цены уже начали снижаться. Питер решил подождать. Он, конечно, понимал, что рискует, так как мог найтись покупатель, готовый заплатить запрашиваемую цену, но достаточно хорошо знал состояние гавайского рынка жилья и решил пойти на риск.
Вскоре в объявлении о продаже появились слова: «Цена снижена». Питер вновь позвонил агенту, но стоимость была все еще высокой. Он продолжал ждать. Цена снижалась вновь и вновь. Наконец, через два года она дошла до разумных пределов. Питер сделал предложение о покупке, и оно было принято. Терпение окупило себя.
Будущее нашей недвижимости
Я не знаю, приобретем ли мы три участка земли, прилегающие к нашему фитнес-клубу. Это будет зависеть от цены, условий, состояния рынка на тот момент, желаний и потребностей владельцев. Но мы готовы воспользоваться возможностями, если они появятся. Наше терпение в определенной степени уже оправдывает себя, потому что сегодня эти участки стоят немного дешевле, чем пару лет назад. Мы готовимся к будущему и с нетерпением ждем завтрашнего дня.
Подводя итог
В области инвестиций в недвижимость учеба не прекращается ни на минуту. Именно накопление знаний отличает активного инвестора, который держит руку на пульсе, контролирует ход событий и вмешивается в них, от пассивного, просто передающего свои деньги так называемым финансовым экспертам и уповающего на то, что они сами разберутся, что с ними делать. Активный инвестор постоянно учится, растет и с каждым днем все более умело распоряжается своими деньгами. Пассивный же, передавая деньги в чужие руки, не учится ничему.
Изменения обстановки на рынке недвижимости заставляют нас думать и проявлять творчество, чтобы использовать их к собственной выгоде. Каждый объект недвижимости может стать вашим учителем. Если вы усвоите эти уроки, то получите хорошую оценку, если нет – останетесь двоечником. В роли оценки выступают два самых главных слова для любого инвестора – денежный поток.
* * *
Ким Кийосаки начала свою карьеру инвестора в недвижимость в 1989 году, приобретя небольшой жилой дом с двумя спальнями и одной ванной в Портленде, штат Орегон. Сегодня в ее собственности находятся свыше 1200 квартир, сдаваемых внаем, а также коммерческая недвижимость и земля. Объем ее инвестиционного портфеля непрерывно растет. Используя свой опыт в бизнесе, Ким со всей страстью отдается делу просвещения женщин в вопросах финансов и инвестирования. Она выступает с лекциями, ведет телешоу на канале PBS «Богатая женщина» и имеет свою рубрику на сайте WomanEntrepreneur.com. Своими руками Ким заработала миллионы и остается независимой женщиной, несмотря на то, что счастлива в браке. Ее первая книга «Богатая женщина» вошла в список бестселлеров в США уже сразу после выхода из печати и оставалась в нем на протяжении одиннадцати месяцев. Кроме того, книга стала бестселлером в Мексике, ЮАР, Индии, Австралии, Новой Зеландии и во многих странах Европы. Используя трибуну всемирно известного бренда «Богатый папа», Ким привлекает внимание общественности к удручающей статистике, касающейся финансового положения женщин. Ее книга и интернет-сайт www. richwoman.com дают женщинам возможность учиться и развиваться, добиваясь финансовой стабильности и независимости.
Назад: 23. Марти де Рито. Магия торговли: история двух торговых центров
Дальше: 25. Дональд Трамп. Как все начиналось
