Книга: Инвестиции в недвижимость
Назад: 16. Кен Макэлрой. Подводные камни неумелого управления недвижимостью
Дальше: 18. Карлтон Шитс. Как купить недвижимость, не внося собственных денег?
Часть 3
Творческие способы зарабатывания денег на недвижимости
17. Гэри Горман. Путь от А до Б без уплаты налогов
Налоги составляют самую большую статью наших расходов. Сегодня каждый человек выплачивает в среднем более 50 процентов от своих доходов в виде явных и скрытых налогов. Одно из преимуществ вложения денег в недвижимость состоит в том, что, в отличие от инвестиций в акции и паи инвестиционных фондов, здесь существует легальная возможность полного ухода от налогов. Насколько мне известно, это самая большая и выгодная из оставшихся налоговых лазеек в законодательстве. Именно поэтому Гэри Горман принадлежит к числу моих друзей и консультантов. Он не только сэкономил нам с Ким кучу денег, но и дал возможность заработать еще больше.Налоговые льготы позволили многим инвесторам в недвижимость сэкономить большие деньги, однако они же часто становятся причиной серьезных финансовых потерь. Зачастую люди теряют деньги, когда продают недвижимость и полагают, будто это дает им право уйти от налогов, но при этом забывают запланировать очередное приобретение. В этом случае у них остается на выбор только две возможности: заплатить налог на увеличение рыночной стоимости капитала или второпях купить совершенно негодную недвижимость, чтобы уйти от налогов. А второй вариант зачастую имеет куда более серьезные негативные последствия, чем уплата налога.Поэтому сегодня, прежде чем продавать или покупать недвижимость, я звоню Гэри Горману и прошу у него совета. Заметьте, я делаю это еще до того, как позвонить брокеру по недвижимости.Роберт Кийосаки
Владение недвижимостью представляет собой одно из самых надежных налоговых убежищ в США. Однако очень важно знать, как облагается налогом ее продажа. Существует четыре основных цели приобретения недвижимости: для модернизации, для краткосрочного владения (менее одного года), для личного проживания и для инвестиционных целей (что предусматривает длительный период владения – больше одного года). В каждом случае налогообложение осуществляется по-разному.
Владелец, который приобрел недвижимость для модернизации, облагается подоходным налогом и так называемым налогом на самозанятость на общих основаниях. Если недвижимость приобретается на короткий срок, то прибыль от ее продажи облагается налогом как краткосрочный прирост капитала, то есть, как правило, по тем же ставкам, что и ваша зарплата и другие традиционные источники дохода. Налог на самозанятость при этом не взимается. К недвижимости для личного проживания подход бывает разным. Она дает право на налоговые вычеты, но их величина зависит от того, находитесь ли вы в браке. Таким образом, остается только недвижимость, приобретаемая как объект инвестиций на срок больше года. Именно на нее и распространяются основные налоговые льготы.
Четыре типа недвижимости и их налогообложение
1. Недвижимость, приобретаемая для модернизации – облагается налогом как обычный доход.2. Недвижимость, приобретаемая на короткий срок – облагается налогом как краткосрочный прирост капитала.3. Личное жилье – дает право на налоговые вычеты в зависимости от семейного положения.4. Недвижимость как объект инвестиций – истинное налоговое убежище.
Правительство хочет, чтобы вы вкладывали деньги в недвижимость на долгосрочной основе. Чтобы поощрить такой тип инвестиций, оно предлагает вам ряд налоговых льгот. Во-первых, в течение определенного срока вы имеете право вычитать из налогооблагаемой суммы стоимость недвижимости в размере ежегодной амортизации. Эти налоговые вычеты могут распространяться и на другие источники дохода.
Если вы решили продать недвижимость, то прибыль от этой операции облагается налогом как долгосрочный прирост капитала, то есть по гораздо более низкой ставке, чем обычные налоги. Один из авторов этой книги, Том Уилрайт, прекрасно разъясняет суть этих льгот в 21-й главе. Данная же глава посвящена моей любимой налоговой льготе, которая распространяется только на недвижимость, приобретаемую на долгий срок, и которая позволяет переносить прирост стоимости с проданного объекта недвижимости на вновь приобретаемый. Речь идет о статье 1031 налогового кодекса. Это замечательная вещь.
Все опытные инвесторы включают статью 1031 в арсенал своих инвестиционных инструментов, и если вы до сих пор не использовали ее, то самое время узнать, какое это мощное средство накопления богатства. Давайте для начала разберемся, как действует эта статья. Если вы продаете недвижимость, предназначенную для инвестиций, и покупаете взамен новую, то можете перенести полученный от продажи доход со старой недвижимости на новую. Уплата налогов при этом откладывается на неопределенный срок. Инвесторы, хорошо знакомые с налоговым кодексом, с помощью этой статьи точно рассчитывают, какую сумму налогов и в какое время им удобнее заплатить. Самое очевидное преимущество такой тактики заключается в том, что у вас нет необходимости платить правительству каждый раз, как вы продаете недвижимость. Еще важнее то, что статья 1031 позволяет покупать недвижимость большего размера, что позднее дает вам возможность генерировать бóльший денежный поток.
Для иллюстрации давайте предположим, что Фред и Сью продают многоквартирный жилой дом, и налог с дохода от этой операции составляет 100 тысяч долларов. Чтобы не платить его, Фред и Сью решают обменять одну недвижимость на другую и вложить эти деньги в новую собственность. Поскольку банк дает им кредит в размере 75 процентов от стоимости недвижимости (то есть по три доллара на каждый доллар, вложенный ими в эту сделку из своего кармана), то это будет означать, что на сэкономленные 100 тысяч они получат дополнительный кредит в размере 300 тысяч. Таким образом, Фред и Сью могут вложить в новую сделку на 400 тысяч долларов больше, чем в том случае, если бы они заплатили налог:
100 000 + 300 000 = 400 000 долларов
Допустим, через несколько лет их новая собственность удваивается в цене, и они ее продают. Таким образом, дополнительные 400 тысяч долларов, которые появились у них в результате применения статьи 1031, превращаются уже в 800 тысяч. После погашения кредита в размере 300 тысяч долларов на балансе у них остается 500 тысяч. Другими словами, совершив такой обмен, Фред и Сью избежали уплаты 100 тысяч государству и, применив эффект финансового рычага, превратили их в полмиллиона долларов.
Возьмите на заметкуСтатья 1031 – прекрасный способ накопления богатства!
Реальная история: как 5 тысяч долларов превратились в 200 тысяч
Примерно десять лет назад я купил небольшую квартиру с двумя спальнями в кондоминиуме за 55 тысяч долларов, вложив из собственных средств 5 тысяч, а остальные взяв взаймы. Эту квартиру я сдал своим детям, которые в то время учились в колледже. После окончания учебы я продал ее с прибылью и заменил на очень уютную квартиру на верхнем этаже жилого дома в Денвере с прекрасным видом на покрытые снегом горные вершины. Она давала мне отличный денежный поток, и моя начальная инвестиция в размере 5 тысяч долларов превратилась в 200 тысяч – только благодаря удачному обмену. Из этой истории можно извлечь два урока. Во-первых, для совершения обмена вовсе не надо быть Робертом Кийосаки или Дональдом Трампом. Условия в данном случае равны для всех. Во-вторых, подобный обмен является прекрасным инструментом для накопления богатства и создания денежных потоков.
Что же требуется для совершения такого удачного обмена? Существует шесть необходимых условий, выполнение которых налоговая служба обязательно проверит прежде, чем утвердить операцию обмена. Речь зашла о налоговой службе не случайно, потому что только это ведомство контролирует условия соблюдения статьи 1031, которая содержится в ее кодексе. Статья 1031 имеет строго формализованный характер. Это значит, что вы должны полностью выполнить все ее требования. Малейший недочет лишает вас права на налоговые льготы. Имейте это в виду.
Шесть правил применения статьи 1031
1. Недвижимость должна приобретаться как объект инвестиций.2. Вам дается сорок пять дней на поиск недвижимости для замены.3. Обмен должен быть завершен в течение 180 дней.4. Денежные средства, вырученные от продажи первой недвижимости, все это время должны находиться у независимого посредника.5. Собственник не должен меняться на протяжении всей сделки.6. Стоимость новой недвижимости должна быть не ниже старой, и в нее должны вкладываться все деньги, вырученные от продажи.
Правило № 1: Приобретение с целью инвестирования
Статья 1031 применяется только к недвижимости, которая изначально приобреталась с целью инвестирования. Если это требование соблюдено, то вы вправе продавать и покупать любую категорию недвижимости. Другими словами, вы можете продать жилой дом и купить взамен офисное или промышленное здание, складское помещение или просто земельный участок. У нас были клиенты, которые продали землю, не дающую никакой отдачи, и приобрели жилые дома, генерирующие доход. Другими словами, они использовали обмен для создания денежных потоков. У нас есть также клиенты, которые продают одну доходную недвижимость и покупают другую, чтобы повысить размер денежных потоков. Но встречаются и такие, которые продают жилые дома и покупают необработанную землю, чтобы избавить себя от хлопот управления недвижимостью. Они используют возможность обмена, чтобы облегчить себе жизнь.
Возьмите на заметкуСтатья 1031 позволяет реализовать любую инвестиционную стратегию.
У людей часто складывается неправильное представление, что если вы владеете красным особняком на две семьи, то с применением статьи 1031 его можно обменять на точно такой же красный особняк на две семьи. Это не так. Главное, чтобы и старая, и новая недвижимость приобретались в инвестиционных целях.
До сих пор не утихает спор по поводу того, распространяется ли статья 1031 на принадлежащее вам отпускное жилище или второй жилой дом. Уже много лет подряд предметом дебатов является вопрос, считать ли второй дом объектом инвестиций или недвижимостью, используемой в личных целях (которая не подпадает под действие статьи 1031). Нашим клиентам, владеющим вторым жильем, мы даем множество консультаций, чтобы обеспечить их право на обмен данной собственности. Для этого надо, в первую очередь, иметь дело с хорошим посредником (о нем мы поговорим чуть позже), который следит за тем, чтобы эта сделка отвечала текущим требованиям законодательства. Кстати, в настоящее время закон, в принципе, разрешает обменивать второй дом при условии соблюдения весьма жестких требований.
Единственное, чего не разрешается делать в рамках применения статьи 1031 – это обменивать недвижимость, которая изначально приобреталась с целью перепродажи. Однако налоговое ведомство не дает определения недвижимости, приобретаемой с целью инвестирования и с целью перепродажи. Критерий, по которому проводится различие, сложился в ходе ряда судебных процессов, которые позволяют довольно четко разграничить эти два понятия. Думаю, что со временем суды дадут более подробное разъяснение по этому вопросу, но на данный момент недвижимость считается приобретенной с целью инвестирования, если она находится у вас во владении, как минимум, один год плюс один день. Если же вы пытаетесь продать недвижимость менее чем через год с момента покупки, то она, как правило, считается приобретенной для перепродажи. Названные сроки нигде официально не оговариваются, однако большинство профессионалов в области недвижимости придерживаются их, так как один год – это как раз то время, при превышении которого доход от продажи недвижимости (если вы решили не обменивать ее) переходит в категорию долгосрочного прироста капитала.
Классическим примером недвижимости, покупаемой с целью перепродажи, являются запущенные дома, которые после приобретения ремонтируются и тут же выставляются на продажу. Здесь налицо явное спекулятивное намерение владельца, и на такую недвижимость льготы статьи 1031 не распространяются, даже если продажа дома затянулась на длительный срок из-за невозможности найти покупателя. Значит ли это, что покупать такие здания не имеет смысла? Нет. Вы просто должны доказать свои инвестиционные намерения. Каким образом это сделать? Лучше всего выждать год плюс один день между датой покупки и выставлением на продажу.
Возьмите на заметкуМежду датой покупки недвижимости и выставлением ее на продажу должно пройти не менее одного года.
В прошлом я и сам покупал такую недвижимость, но при этом всегда держал ее в своем владении не менее одного года. Я мог, например, отремонтировать дом, а потом сдать его внаем на год или, наоборот, заселить в него жильцов на год, а затем отремонтировать. Только после этого дом выставлялся на рынок недвижимости. Независимо от последовательности действий дом оставался в моей собственности как минимум один год.
И еще одно обстоятельство, о котором следует поговорить, прежде чем переходить к правилу № 2: если ваша прежняя собственность относилась к категории недвижимости, то в качестве замены надо тоже приобретать недвижимость. К ней, в частности, относится земля, а также все, что является ее неотъемлемой частью. Лесные и водные угодья, права на месторождения полезных ископаемых тоже считаются недвижимостью. Несколько лет назад я продал одно здание и взамен приобрел другое с использованием статьи 1031, но в результате этой операции у меня осталось порядка 100 тысяч долларов (с которых мне не хотелось платить налоги), и я вложил их в покупку доли в месторождении нефти и газа. Каждый месяц это дает мне неплохой стабильный денежный поток и одновременно избавляет от необходимости управлять недвижимостью.
Правило № 2: Сорок пять дней на поиск новой недвижимости
С момента продажи старой недвижимости у вас есть ровно сорок пять календарных дней, чтобы представить список объектов, которые вы намерены приобрести взамен. Если в этом перечне содержится от одного до трех объектов, то никаких ограничений на их стоимость не предусматривается. Например, если вы продали недвижимость за 100 тысяч долларов, то можете включить в список три новых объекта стоимостью по 10 миллионов каждый, то есть в общей сложности на 30 миллионов. Возможно, этот пример вам покажется чересчур надуманным, но у меня действительно несколько лет назад был клиент, разыгравший именно такой сценарий. Он собирался купить торговый центр и рассматривал на выбор три подходящих варианта. Однако прежде чем эта сделка состоялась, ему позвонил один покупатель и выразил желание приобрести его квартиру. Поскольку вопрос о покупке торгового центра был уже практически решен, мой клиент решил совместить приятное с полезным и обставил сделку как обмен с использованием статьи 1031, чтобы не платить налогов. Оба события очень удачно совпали по времени, и в результате доход от продажи квартиры был выведен из налогооблагаемой суммы, хотя стоимость квартиры была ничтожно малой по сравнению с приобретаемой недвижимостью.
В перечень приобретаемой недвижимости можно включить и более трех объектов, но в этом случае налоговое ведомство вводит дополнительное ограничение. Общая цена приобретаемой недвижимости в этом списке должна превышать цену продаваемой не более чем в два раза. Это называется правилом 200 процентов. Если воспользоваться приведенным выше примером (где цена проданного дома составляет 100 тысяч долларов), то это будет означать, что общая стоимость приобретаемой недвижимости в вашем перечне должна составлять не более 200 тысяч. Другими словами, если в перечне всего три объекта, то их стоимость может составлять хоть 30 миллионов или даже больше, но если наименований больше трех, то их общая стоимость ограничивается суммой в 200 тысяч (то есть в два раза больше цены продажи). Поэтому я рекомендую включать в этот перечень не более трех наименований недвижимости.
Возьмите на заметкуНе усложняйте себе жизнь – для подачи перечня приобретаемой недвижимости выдерживайте срок в сорок пять дней.
Как уже было сказано, речь идет о сорока пяти календарных днях с момента продажи. Это значит, что если сорок пятый день приходится на субботу, воскресенье или праздник, список должен быть представлен до этой даты, а не на следующий рабочий день. Никаких продлений указанного срока не допускается.
Составляя список, вы должны четко и ясно обозначить в нем объекты недвижимости, чтобы агент налоговой службы мог найти и осмотреть их. Другими словами, это должен быть полный адрес, например: «Мейн-стрит, 123, Финикс, штат Аризона». Не допускаются описания типа: «Жилой дом с тремя спальнями и двумя ванными на Мейн-стрит в Финиксе».
Список должен быть представлен независимому посреднику, о котором пойдет речь при обсуждении четвертого правила.
Правило № 3: 180 дней на завершение сделки
Опять-таки, начиная с даты продажи у вас имеется ровно 180 календарных дней, в течение которых вы должны приобрести себе новую недвижимость. Независимо от того, сколько объектов вы приобретете, они должны содержаться в перечне, который вы подготовили в течение первых сорока пяти дней. Вы можете купить один, два или, если хотите, все три объекта, но только из этого перечня и не позднее чем через 180 дней.
Как и в предыдущем правиле, речь идет о календарных днях, а это значит, что если срок заканчивается в субботу, воскресенье или праздничный день, никаких продлений не будет, даже если вы обратитесь с такой просьбой к самому президенту. Учтите, что сроки определены совершенно конкретно – сорок пять и сто восемьдесят дней, а не шесть недель или шесть месяцев. Либо вы их соблюдаете, либо сделка по обмену признается недействительной.
Возьмите на заметкуОграничения по срокам имеют очень строгий характер. Соблюдайте их.
Правило № 4: Независимый посредник
Вы не имеете права прикасаться к вырученным деньгам на протяжении всего срока между продажей старой и покупкой новой недвижимости. Закон требует участия в сделке независимой третьей стороны – посредника, который обязан хранить эти средства и готовить все документы, необходимые для обмена.
Несмотря на то, что кандидатура посредника должна быть в какой-то форме согласована с налоговой службой, на самом деле его деятельность никем не регламентирована. Он не должен сдавать никаких экзаменов, чтобы доказать свои знания и способности, и, как правило, может делать с вашими деньгами все, что ему вздумается. В большинстве штатов посредником может стать любой человек, которому хватит денег на то, чтобы напечатать себе визитные карточки.
В нашей сфере деятельности нередки случаи денежных потерь из-за того, что посредники используют деньги клиентов в собственных целях или неудачно инвестируют их. Некоторые из таких недобросовестных посредников в прошлом были юристами, успешными бизнесменами и даже сотрудниками титульных компаний. Потери могут быть как относительно небольшими, так и огромными, но все они объясняются тем, что посредники смешивают свои деньги с деньгами клиентов. Другими словами, они хранят их на общем банковском счете.
У посредника есть только два способа хранить деньги клиентов: либо они смешивают их все на одном счете, либо заводят отдельные счета для каждого клиента. Любые злоупотребления со средствами клиентов могут произойти лишь тогда, когда все деньги собраны в «общий котел». Тем не менее примерно 95 процентов посредников (по моим личным сведениям) хранят все средства на одном счете.
Калифорния, Айдахо и Невада – это единственные штаты, где приняты законы, регулирующие деятельность посредников и защищающие клиентов. Аналогичные законопроекты предлагались во многих других штатах, но, как и следовало ожидать, они встречают резкое противодействие со стороны посредников. Таким образом, единственный, кто может защитить ваши деньги, – это вы сами.
Поскольку вы все равно обязаны пользоваться услугами посредников в сделках по обмену недвижимости, то на что следует обращать внимание при их выборе? Во-первых, надо настоять, чтобы ваши деньги лежали не на общем, а на отдельном счете с указанием вашего имени и учетного номера налогоплательщика. Почаще звоните в банк, чтобы удостовериться, что деньги никуда не исчезли. Один из недобросовестных посредников долгое время убеждал клиентов, что их деньги находятся на отдельных счетах, а на самом деле все они были в одной куче. Поэтому, звоня в банк, всегда записывайте, с кем и о чем говорили.
Возьмите на заметкуДобейтесь, чтобы ваши деньги были помещены на отдельный счет, и почаще убеждайтесь, что они по-прежнему там находятся.
Во-вторых, удостоверьтесь, что посредник знает, что делает. Многие из них плохо разбираются в законах, касающихся налогов, недвижимости и применения статьи 1031, однако с большим удовольствием берутся за эту работу, чтобы приложить руку к вашим деньгам (таких посредников легко определить по слишком низким ценам за услуги). Поинтересуйтесь, сколько операций по обмену они осуществили. Сколько человек работает в их фирме? Могут ли они представить вам список клиентов, у которых можно получить отзыв? Были ли жалобы на их работу? Не поддавайтесь магии должностей и звучных титулов. Защищать свои деньги придется только вам, потому что никто другой этого за вас не сделает.
Видя в вечерних теленовостях интервью с очередной жертвой мошенничества, вы никогда не услышите: «Нет ничего удивительного в том, что меня обманули. Я никогда не доверял этому человеку, потому что он похож на жулика». Все обманутые говорят совершенно противоположные вещи: «Просто поверить не могу, что меня так облапошили. Он же казался таким милым человеком и внушал полное доверие. Наши дети ходят в одну и ту же школу, мы с ним посещаем одну и ту же церковь. У него такая замечательная жена. Как же он мог так поступить со мной?» Итак, если нельзя доверять людям, которые не внушают доверия, и точно так же нельзя доверять тем, кто внушает доверие, то кому же тогда доверять? Никому, кроме себя! Вы единственный человек, который несет ответственность за сохранность своих денег.
Возьмите на заметкуЕсли нельзя доверять людям, которые не внушают доверия, и точно так же нельзя доверять тем, кто внушает доверие, то кому же тогда доверять? Никому, кроме себя!
Правило № 5: Сохранение права собственности
Субъектом статьи 1031 является налогоплательщик, который владеет недвижимостью, продает ее и затем совершает обмен. Тот же самый налогоплательщик должен отчитаться о полученном от продажи доходе и приобрести новую недвижимость. Многие клиенты в процессе сделки высказывают желание изменить юридическую форму собственности на недвижимость, но этого-то как раз делать и нельзя.
Возьмите на заметкуСделку должен завершить тот же налогоплательщик, который ее и начал.
Предположим, что Фред и Сью Джонс продают свой жилой дом, записанный на их имя как физических лиц, а новую недвижимость хотят приобрести уже на имя корпорации «Jones Investments, Inc.», владельцами которой они являются. Но корпорация имеет другой учетный номер налогоплательщика, и это делает всю операцию по обмену недействительной.
А что будет, если Фред и Сью передадут своей корпорации право собственности на продаваемый дом перед самой продажей (в этом случае продавец старой недвижимости и покупатель новой будут одним и тем же юридическим лицом)? Этот вариант тоже не проходит, потому что, если вы помните правило № 1, недвижимость должна находиться в собственности год плюс один день, чтобы считаться приобретенной в целях инвестирования. Если передача собственности происходит незадолго до продажи, то налоговая служба сочтет, что корпорация приобрела дом не для инвестиций, а для перепродажи.
Возьмите на заметкуЕсли вы хотите избрать для недвижимости форму собственности, позволяющую сокращать налоги, то лучше всего делать это уже во время покупки.
Основная цель, заставляющая наших клиентов менять форму собственности в ходе обмена, состоит в том, чтобы уменьшить степень своей ответственности. Я полностью поддерживаю подобные намерения, но делать такие вещи посреди операции обмена недопустимо. Правда, есть способы, которые могли бы помочь Фреду и Сью реализовать свои замыслы, но их подробное описание выходит за рамки данной главы. Самый лучший совет, который я могу дать вам прямо сейчас: если вы хотите избрать для недвижимости иную форму собственности с соблюдением требований статьи 1031, то лучше делать это уже во время покупки.
Правило № 6: Стоимость новой недвижимости должна быть не ниже старой, и в нее должны вкладываться все деньги, вырученные от продажи
Чтобы избежать налогообложения при обмене, вы должны соблюсти два условия: во-первых, стоимость новой недвижимости должна быть равна или выше стоимости старой и, во-вторых, все деньги, вырученные от продажи, должны вкладываться в покупку новой недвижимости.
Давайте вернемся к Фреду и Сью, продающим свой дом. Предположим, они выручили от продажи 100 тысяч долларов, из которых 40 тысяч ушло на погашение прежнего ипотечного кредита. Это значит, что я, выступая в роли независимого посредника, получу от них на хранение 60 тысяч. Если Фред и Сью приобретут себе новую недвижимость за 90 тысяч долларов, то им придется платить налог с 10 тысяч (ведь они продали дом за 100 тысяч, а купили за 90, следовательно, стоимость новой покупки меньше на 10 тысяч, и эта сумма облагается налогом). Заметьте, что невыполнение первого условия не аннулирует самой операции по обмену. Просто в данном случае приходится платить налог, причем он уплачивается обязательно, и на него не распространяются налоговые льготы и вычеты по другим сделкам.
Давайте немного изменим пример: Фред и Сью продают свой дом за 100 тысяч и покупают новый за 150 тысяч. В этом случае цена покупки превышает цену продажи. Чтобы оплатить покупку, они получают ипотечный кредит в размере 100 тысяч долларов, а это значит, что из собственных средств им останется заплатить только 50 тысяч из 60, находящихся на хранении у посредника. Остаются неизрасходованными 10 тысяч долларов. Что с ними произойдет? Они опять-таки будут обложены налогом.
Возьмите на заметкуЧтобы полностью избежать налогов при обмене, стоимость новой недвижимости должна быть не ниже старой, и в нее должны вкладываться все деньги, вырученные от продажи.
Чтобы полностью выполнить требования последнего правила, стоимость новой недвижимости должна быть не ниже старой, и, кроме того, в нее должны вкладываться все деньги, вырученные от продажи. В рассмотренных двух примерах Фред и Сью неизменно попадают в ситуации, когда им приходится платить налоги. Некоторые из наших клиентов сознательно идут на это, покупая более дешевую недвижимость взамен старой, желая из вырученных денег дополнительно купить себе новую машину или погасить задолженность по кредитной карте.
Тем из вас, кто тоже хочет извлечь из операции по обмену некоторое количество наличных денег для своих нужд, можно предложить несколько способов. Если вы не хотите платить налоги, то можно немного подождать и после покупки новой недвижимости заложить ее. Давайте вернемся ко второму из приведенных выше примеров, где старая недвижимость продается за 100 тысяч долларов, а новая покупается за 150 тысяч. В том случае был получен кредит на 100 тысяч долларов и не все вырученные деньги были потрачены на покупку. Как вы помните, осталось 10 тысяч долларов, которые облагаются налогом.
Но как быть, если Фреду и Сью нужны эти 10 тысяч? Есть ли способ получить их без уплаты налогов? Да. Для этого надо вложить в покупку все вырученные от продажи деньги, находящиеся у посредника (а это значит, что ипотечный кредит надо брать всего на 90 тысяч долларов), а после завершения обмена провести рефинансирование и получить требуемую сумму, но уже без уплаты налогов. Сколько придется ждать от момента покупки недвижимости до ее рефинансирования? Одну наносекунду! Я не шучу! Рефинансировать можно немедленно. Формально это будет рефинансирование, но хороший посредник может подсказать вам способ получения кредита под приобретение новой недвижимости, который позволит сразу после оплаты покупки выйти из банка с суммой денег в кармане, но без двух кредитных задолженностей. Однако здесь есть одна тонкость: рефинансирование должно проводиться только в отношении новой недвижимости. Если вы попытаетесь проделать эту операцию со старой до момента ее продажи, налоговая служба сочтет, что вы нарушили правило № 4, запрещающее вам прикасаться к деньгам до полного завершения обмена.
Безналоговое рефинансирование весьма эффективно, если в качестве замены вы покупаете недвижимость, равную по стоимости или дороже. А что, если она будет дешевле? Давайте вернемся к первому примеру. Фред и Сью продают старый дом за 100 тысяч долларов, а новый покупают за 90 тысяч. Откуда тут взять требуемые 10 тысяч долларов? Есть два способа. Их можно получить в момент совершения сделки по продаже или выждать 180 дней, пока операция по обмену не будет полностью завершена. Если вам требуются наличные деньги сразу же после продажи старой собственности, то об этом надо сообщить посреднику, который подготовит все документы по обмену таким образом, чтобы дать вам эту возможность. В противном случае все средства будут заморожены до окончания периода обмена. Вы не сможете получить доступ к деньгам, находящимся у посредника, пока операция не будет полностью завершена.
И в заключение еще несколько слов. Я ничего не говорил о том, что задолженность по новой недвижимости должна быть, как минимум, равна задолженности по старой. Такого требования не существует, хотя очень многие посредники и юристы, похоже, придерживаются другого мнения. Предположим, Фред и Сью продают свой дом за 100 тысяч долларов, и в итоге после уплаты долгов по кредиту у них остается 60 тысяч. Затем они покупают новый дом тоже за 100 тысяч долларов. Для этого они используют 60 тысяч, хранящиеся у посредника, а оставшиеся средства могут получить из любого источника, воспользовавшись, например, своими личными сбережениями или взяв кредит. Например, они вкладывают 60 тысяч, вырученные от продажи, берут 20 тысяч из своих сбережений и получают кредит в размере еще 20 тысяч.
Дочитав до конца эту главу, спокойно поразмыслите и постарайтесь представить себе общую картину. Применение статьи 1031 – это прекрасный способ попасть из пункта А в пункт Б без уплаты налогов. Но начинать этот путь надо с вопроса: «Что делать с деньгами, полученными от продажи недвижимости?» Если хотя бы часть из них вы намерены использовать на приобретение новой недвижимости, то имеет смысл воспользоваться преимуществами, которые предоставляет налоговый кодекс.
* * *
Гэри Горман хорошо известен как лектор и автор книг, посвященных статье 1031 налогового кодекса. Его перу, в частности, принадлежит книга «Шесть основных вещей, которые надо знать об обмене недвижимости с применением статьи 1031» («Six Basic Things You Need to Know about 1031 Exchanges»). Работая более тридцати шести лет в области налогообложения недвижимости, Гэри приобрел огромный опыт и не раз выступал в качестве эксперта в судах федеральной инстанции по применению статьи 1031. Им разрабо таны отличные программные пакеты «1031Connexions.com», «1031 TaxPak» и «1031Access».
Назад: 16. Кен Макэлрой. Подводные камни неумелого управления недвижимостью
Дальше: 18. Карлтон Шитс. Как купить недвижимость, не внося собственных денег?
