Книга: Инвестиции в недвижимость
Назад: 15. Крейг Коппола. Сдача недвижимости в аренду
Дальше: Часть 3 Творческие способы зарабатывания денег на недвижимости
16. Кен Макэлрой. Подводные камни неумелого управления недвижимостью
Самое большое удовольствие я испытываю, когда мои лучшие друзья становятся надежными деловыми партнерами. Кен Макэлрой – один из таких людей. Помимо всего прочего, Кен принес мне не один миллион долларов.«В любой плохой сделке можно встретить хорошего человека», – говорил мой отец. Эти слова поистине бесценны. Благодаря им я не испытываю страха перед неудачными сделками. Часто я иду на них, даже не вполне доверяя партнерам, потому что знаю: на моем пути может встретиться хороший человек.Я познакомился в Кеном во время одной из неудачных сделок. Она была не просто плохой, а ужасной. Молодой человек, с которым я имел дело (назовем его Джорджем), в конце концов отправился за решетку. Комиссия по ценным бумагам и биржевой деятельности положила конец его махинациям. К сожалению, страдать пришлось жене Джорджа и его трем детям.Мы с Кеном, почувствовав что-то неладное, в последний момент все же отказались от участия в жульнической инвестиционной схеме, которую предложил Джордж. Но в этой ситуации была и положительная сторона: я познакомился с Кеном в полном соответствии с истиной, которую внушал мне богатый папа.Сегодня Кен – один из консультантов компании «Rich Dad». Его работы «Азбука инвестирования в недвижимость» и «Полное руководство по инвестированию в недвижимость» должны стать настольными книгами любого инвестора.Больше всего я ценю в Кене то, с какой щедростью он делится знаниями. Мы немало поездили по свету с лекциями и семинарами на нашу любимую тему – инвестиции в недвижимость.Кен и его жена Лора – наши лучшие друзья. Мы прекрасно проводим время, обмениваясь знаниями и опытом, поддерживаем друг друга, чтобы стать еще богаче и независимее.Роберт Кийосаки
Управление недвижимостью – тема сложная, и многие недопонимают принципы работы с ней. Чтобы стать преуспевающим инвестором, не обязательно уметь управлять ею.
Заявление может показаться странным, но если немного вдуматься, то поймете, что это действительно так. Возможно, вы обладаете недюжинными способностями, прекрасной интуицией, совершаете феноменально выгодные сделки, у вас широкий круг инвесторов, солидная команда юристов, брокеров и подрядчиков. Но все вышеперечисленное относится только к сделке. Речь идет лишь об инвестициях. На них фокусируют внимание и авторы многих книг, посвященных недвижимости. Но к успешному владению недвижимостью это не имеет прямого отношения.
У Роберта Кийосаки и команды «Rich Dad» есть одно ценное качество. Они понимают, что находить хорошую недвижимость и совершать сделки с ней не достаточно. Чтобы считаться хорошим инвестором и полностью использовать экономический потенциал недвижимости, ею надо умело управлять. Запомните: вы можете приобрести самую лучшую недвижимость в мире, но при неправильном управлении она очень быстро потеряет всякую ценность. Почему? Потому что настоящий инвестор всегда помнит, что ценность недвижимости основывается на ее финансовой отдаче, а не на стоимости. Чтобы по максимуму использовать потенциал, необходим профессиональный менеджмент.
Возьмите на заметкуПервое правило, которое вы должны запомнить, гласит: «Ценность недвижимости основывается на ее финансовой отдаче, а не стоимости».
Тема управления недвижимостью слишком обширна, поэтому сосредоточимся на следующих важных вопросах:
1. Почему профессиональное управление недвижимостью так важно для успеха?
2. Что включает в себя грамотный менеджмент?
3. Как найти хорошего управляющего?
Рискну предположить, что понимание этих вопросов позволит вам стать еще лучшим инвестором. Но в любом случае оно принесет только пользу.
Взгляд со стороны
Роберт и его команда открыли мне глаза на колоссальный экономический потенциал инвестиций в недвижимость. До этого я зарабатывал на жизнь, управляя имуществом других людей. За плечами уже был опыт создания нескольких крупных компаний на юго-западе США.
Управляя зданиями, насчитывавшими более 20 тысяч квартир, я понял, какой ущерб стоимости недвижимости и благосостоянию ее владельца может нанести неумелый менеджмент.
До сих пор помню, как мне позвонил Джон, один из моих клиентов. Он входил в группу инвесторов из Колорадо, купившую многоквартирный дом в Финиксе. В его голосе явно сквозил ужас.
– Что случилось, Джон? – поинтересовался я.
– Мне кажется, у нас возникла небольшая проблема с домом, – ответил он. – Вы не могли бы нам помочь?
Оказалось, проблема была не такой уж и маленькой. Недвижимость находилась в состоянии полного запустения и разрухи. К такому положению привела целая серия ошибок, с которыми я не раз встречался на протяжении карьеры.
Во-первых, инвесторы приобрели дом, не подготовившись и не изучив местный рынок недвижимости.
Вторая проблема заключалась в том, что инвесторы решили обойтись малой кровью. Стремясь сэкономить, они поручили управление домом сотруднику одного из своих филиалов в Денвере. А тот не имел никакого опыта в подобных делах. Он прилетал в Финикс от силы раз в месяц. Мне до сих пор непонятно, как в целом неглупые бизнесмены умудрились доверить имущество стоимостью в несколько миллионов долларов совершенно неопытному человеку.
Я догадывался, что дела идут неважно, потому что Джон никогда не тревожился по пустякам. Но действительность оказалась намного хуже моих предположений. Выяснилось, что владельцам даже не хватило денег для уплаты очередного взноса по кредиту.
Хотя и без большой охоты, я согласился помочь Джону. Мне был знаком дом, о котором шла речь. Он располагался в хорошем районе, но про него шла дурная слава и в нем очень быстро менялись жильцы. В доме свили гнездо представители местного наркокартеля. В первую же неделю после того, как мы взялись за это дело, ситуация еще больше обострилась. Жителя одной из квартир застрелили на глазах у подружки. Было совершенно очевидно, что налицо гангстерские разборки, так как руки у жертвы были связаны за спиной, а стреляли в голову, как обычно делают киллеры. Девушка не пострадала и находилась под защитой полиции как важный свидетель.
И это случилось в одном из самых престижных районов! Рядом находились крупные предприятия, школа и региональный торговый центр. Но подобные события могут произойти где угодно.
Когда наша команда приступила к обследованию дома, то все были в шоке. Мы знали, что здание находится не в лучшем состоянии, но мы не могли даже представить, насколько все плохо. Состояние дома было хуже некуда, прилегающая территория абсолютно запущена, перекрытия между этажами прогнили. Более 20 процентов квартир не представлялось возможным сдать внаем. В аналогичных домах по соседству было заселено 90 процентов квартир, а в нашем только 70, что, естественно, сказывалось на доходах. Помимо того что многие квартиры пустовали, некоторые из жильцов имели задолженность по квартплате.
Вдобавок ко всему квартиросъемщики массово высказывали намерение переехать из дома, так как беспокоились за собственную безопасность и их не удовлетворяло состояние жилья.
Владельцы не могли найти новых жильцов, и у них не хватало денег на ремонт дома и пустующих квартир. Ситуация складывалась удручающая.
Мы быстро поняли, что предстоит много работы. Нам уже не раз доводилось спасать дома, пришедшие в упадок вследствие некачественного управления. Но в данном случае на это понадобилось больше времени и денег. Но хуже всего то, что партнерским отношениям инвесторов был нанесен непоправимый ущерб. В результате нарастающего напряжения их союз распался. При этом прозвучало много резких слов, переругались даже старые друзья, а на репутации Джона появилось темное пятно.
Я не испытывал особой жалости к Джону и его партнерам. Конечно, неприятно, что они потеряли так много денег, но этого можно было легко избежать, если бы они наняли хорошего менеджера, который помог бы провести все необходимые подготовительные мероприятия перед приобретением дома и эффективно управлял им после покупки.
Знание – ключ к успеху
Вы можете подумать, что это единичный случай крайней глупости. Но это не так. Буквально каждый день умные инвесторы вдруг превращаются в идиотов, потому что не понимают, насколько важно для недвижимости грамотное управление, и недооценивают работу менеджеров. Сегодня я зарабатываю на жизнь, исправляя ситуации вроде той, в которой оказался Джон. Я скупаю подобные дома с большой скидкой, затем довожу их до нормального состояния и получаю на этом огромные прибыли.
Если осознаете важность управления недвижимостью и поймете, какими средствами оно достигается, то в ваших руках окажется ключ к успеху в инвестициях.
Итак, что же такое грамотное управление недвижимостью?
Тройной подход
Успешные менеджеры выделяют три основные статьи, которые при хорошем управлении способствуют увеличению стоимости недвижимости. Это доходы, расходы и система.
Возьмите на заметкуУспешные менеджеры выделяют три основные статьи, которые при хорошем управлении способствуют увеличению стоимости недвижимости. Это доходы, расходы и система.
Доходы
Ценность недвижимости основывается на ее финансовой отдаче, а не на стоимости. Основная ошибка, которая может превратить хорошую недвижимость в плохую, заключается в непонимании факта, что недвижимость – это не просто инвестиция, а бизнес. Таким образом, самый главный аспект недвижимости состоит вовсе не в том, как она выглядит, где находится и сколько стоит. Чтобы стать настоящим инвестором, необходимо понимать, что ценность недвижимости, как и любого бизнеса, основывается на производимой ею чистой операционной прибыли, то есть доходов за вычетом расходов:
Доход – Расход = Чистая операционная прибыль
Если требуется повысить чистую операционную прибыль, то легче всего поддается контролю валовой доход, который дает недвижимость.
При инвестировании в недвижимость валовой доход зависит от ряда факторов, в частности:
• размера квартплаты;
• степени заселенности жилья;
• других возможностей денежных поступлений.
Квартплата
Очевидный признак плохого управления – существенное снижение квартплаты ниже среднерыночного уровня. Мне часто приходится встречаться с этим явлением, когда я рассматриваю возможность покупки очередного объекта. Для инвестора такой дом – это удача.
Чтобы понять, насколько важно правильно установить размер квартплаты, необходимо разобраться в механизме оценки недвижимости.
Возьмите на заметкуЦенность недвижимости основывается на ее финансовой отдаче, а не стоимости.
Самый простой способ установить стоимость недвижимости заключается в использовании нормы капитализации. Ее величину можно узнать у любого брокера. А дальше ориентируйтесь на формулу:
Чистая операционная прибыль: Рыночная норма капитализации = Стоимость
Как это делается
Предположим, вы хотите купить жилой дом на 200 квартир, который дает в год 500 тысяч долларов чистой операционной прибыли. Допустим, рыночная норма капитализации составляет 7 процентов. Это значит, что ориентировочная стоимость дома на данном рынке составит 7 142 857 долларов.500 000 долл.: 7 % = 7 142 857 долл.Теперь разберемся, почему так важно следить, чтобы уровень квартплаты соответствовал среднерыночному уровню.
Как чистая операционная прибыль влияет на стоимость недвижимости
Предположим, средняя квартплата в доме составляет 800 долларов в месяц. Проводя комплекс подготовительных мероприятий перед покупкой, мы установили, что на рынке за аналогичную квартиру платят 900 долларов. Это означает, что нынешний владелец уделяет недостаточно внимания управлению недвижимостью и за счет этого теряет 20 тысяч долларов каждый месяц (200 квартир × 100 долларов), а за год недополучает 240 тысяч. Следовательно, недвижимость может приносить в год не 500, а 740 тысяч долларов чистой операционной прибыли. Посмотрим, как это скажется на ее стоимости:740 000 долл.: 7 % = 10 571 428 долл.
Цифры впечатляют. Хотя повышение квартплаты на 100 долларов в месяц займет некоторое время, игра стоит свеч, потому что, как показывает пример, недвижимость в этом случае прибавляет в стоимости 3 428 571 доллар. Но самое главное, эта прибавка создается за счет умелого управления уже существующей собственностью и без смены жильцов. Таким образом, бизнес-план основывается на том, что я не только надеюсь на возможное рыночное удорожание недвижимости, но и сам увеличиваю ее стоимость! Вот что значит эффективно управлять недвижимостью. Именно поэтому надо внимательно следить за уровнем квартплаты не только в своем доме, но и на рынке в целом.
Степень заселенности жилья
Еще один способ добавления стоимости – уменьшение количества пустующих квартир. Помните, что чистая операционная прибыль определяет стоимость недвижимости, поэтому любой источник дохода приобретает особую важность. Главный метод повышения заселенности – создание устоявшегося контингента жильцов, которые содержат квартиры в порядке и не слишком часто переезжают с места на место. Этого можно добиться за счет проверки каждого потенциального квартиросъемщика.
Многие управляющие не проверяют кредитной истории и криминального прошлого каждого жильца, хотя для профессионалов это обычная практика. Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы понять, какие проблемы могут возникнуть, если среди жильцов окажутся люди, которые не в состоянии платить за квартиру или причиняют ей ущерб. Однако многие управляющие в погоне за квартиросъемщиками упускают из виду эту важную задачу.
Проблемные квартиросъемщики не только ухудшают показатели заселенности, но и могут нанести материальный ущерб недвижимости. Они буквально вытесняют из дома добропорядочных и платежеспособных жильцов. Выселение причиняет владельцу дополнительные хлопоты. Кроме того, увеличивается число пустующих квартир. Чем больше площадей пустует, тем выше относительные расходы на содержание дома, рекламу, оплату персонала и услуги поставщиков.
Существует множество других способов, с помощью которых можно повысить процент заселенности квартир. Включите грамотного управляющего в команду, и вы сразу заметите результаты.
Другие возможности денежных поступлений
Помимо квартплаты есть еще немало возможностей получения дохода от недвижимости. Это может быть и установка стиральных машин, сушильных шкафов, индивидуальных счетчиков расхода электроэнергии, воды и газа, взимание дополнительной платы за домашних животных, надбавка за этаж, пользующийся повышенным спросом, или за окна, выходящие на определенную сторону. Многие даже не знают о существовании таких возможностей, не говоря уж о том, чтобы брать за это деньги.
Реальная история: как 288 стиральных и сушильных машин принесли 1,9 миллиона долларов
Недавно мы с партнером Россом купили в Тулсе, штат Оклахома, жилой дом на 288 квартир. Стратегия заключалась в том, чтобы оснастить каждую квартиру стиральной машиной и сушильным шкафом. Электрические сети и водопроводная система позволяли это сделать. Как оказалось, у многих жильцов уже стояли стиральные машины, взятые напрокат за 40–50 долларов в месяц. В первый же год после покупки дома мы приобрели оборудование и установили его. В течение двух следующих лет квартплата должна была увеличиться на 40 долларов. Посмотрим, какой результат дала наша затея.288 квартир × 40 долл. в месяц = 11 520 долл. в месяц
11 520 долл. x 12 месяцев = 138 240 долл. чистой операционной прибыли в год
138 240 долл.: 7 % нормы капитализации = 1 974 857 долл. прибавки к стоимости
Есть и другие возможности, которые могут оказаться откровением для вас, но являются обыденным делом для компаний, профессионально занимающихся управлением недвижимостью.
Расходы
Расходы по управлению недвижимостью обычно меньше всего поддаются контролю. Причина в том, что их сумма в большинстве случаев диктуется извне. Самые типичные статьи – реклама и маркетинг, ремонт и обслуживание, зарплата персонала, коммунальные услуги, налог на недвижимость и страхование.
Налоги, страхование и коммунальные услуги – самые большие статьи расходов, на которые вы практически никак не можете повлиять.
Однако кое-что все же можно сделать. Например, профессиональная управляющая компания за счет величины своих активов может добиться лучших условий при заключении договора страхования и получить кредит под более низкий процент, чем индивидуальный инвестор. Кроме того, часто удается выторговать определенные налоговые льготы и вычеты. Уплату налогов можно частично возложить на жильцов.
Мы уже говорили о проверке кредитной истории и криминального прошлого квартиросъемщиков. Посмотрим, с какими расходами это связано. Справку об отсутствии кредитной задолженности, которая стоит обычно меньше 50 долларов, должен представлять сам потенциальный жилец.
Возьмите на заметкуСэкономив на проверке кредитной истории и криминального прошлого жильцов, вы можете понести куда большие расходы и попасть в весьма затруднительную ситуацию.
Сэкономив на проверке кредитной истории и криминального прошлого жильцов, вы можете понести куда большие расходы и попасть в весьма затруднительную ситуацию. Вот типичный сценарий. Вы тратите с трудом заработанные деньги на то, чтобы привести в порядок квартиру, после того как оттуда съехал предыдущий квартиросъемщик. Скажем, потребуется 500 долларов на уборку, покраску, мелкий ремонт и химчистку ковровых покрытий. Вселяется новый жилец, которого вы не удосужились проверить. Через некоторое время он перестает платить за квартиру. Вы в убытке до тех пор, пока он не покинет квартиру. Расходы на меры по судебному выселению в среднем составляют где-то 500 долларов. В конце концов жилец покидает дом, а вы остаетесь в минусе: задолженность по квартплате, судебные издержки и ущерб, причиненный имуществу. Вам предстоит снова готовить квартиру к заселению, что потребует еще 500 долларов.
Названные цифры весьма приблизительны, но и они показывают, что не стоит экономить на проверке потенциальных жильцов. Вы потеряли 1000 долларов только на том, чтобы дважды подготовить квартиру к заселению. Судебные издержки составили еще 500 долларов. Задолженность по квартплате оценим в 800 долларов. Упущение обошлось вам в 2300 долларов, из которых 1500 составляют прямые издержки, а оставшаяся сумма – это потерянный доход. К этому добавьте ущерб от пустующей еще некоторое время квартиры. Приплюсуйте также зря потраченное время.
И заметьте, речь идет только об одной квартире. А представьте, что такое будет регулярно происходить в доме на двести квартир. Плохое управление приведет к существенному снижению стоимости недвижимости.
Система
Чтобы вы лучше поняли суть системного подхода к недвижимости, вернемся к истории с Джоном и его коллегами-инвесторами. Их ошибки в управлении не просто влияли на доходы и расходы, а носили системный характер. Точнее говоря, у них не было вообще никакой системы. Они позволили преступникам заселиться в дом. Постепенно здание пришло в упадок из-за того, что были просрочены регламентные ремонтные работы. Все это повлекло крупные финансовые потери для Джона и его партнеров.
При надежной системе управления к потенциальным квартиросъемщикам предъявляют строгие требования. Основательная проверка позволила бы подтвердить источники доходов, место работы, отсутствие задолженности. Обученный персонал регулярно осматривал бы здание и докладывал обо всех неполадках. Управляющая компания принимала бы меры по их устранению. Был бы разработан операционный бюджет и ежемесячный план доходов и расходов. Освободившиеся квартиры приводили бы в порядок в течение трех дней. Отсутствие этих систем и процедур привело к денежным потерям.
Нравится ли вам эта работа?
Я лишь вкратце рассказал, как хорошо или плохо налаженное управление недвижимостью может повлиять на ее стоимость. Управленческая деятельность состоит еще из сотен других действий, в каждом из которых очень легко допустить ошибку. Небольшое упущение может обойтись в тысячи и даже миллионы долларов. Совершенно очевидно, что управление недвижимостью требует профессионализма, времени и опыта.
Нравится ли вам эта работа? Уверены ли, что у вас достаточно опыта и времени, чтобы эффективно управлять недвижимостью, на приобретение которой вы потратили с таким трудом доставшиеся деньги? Если да, то наша книга побудит вас работать над пополнением багажа знаний и критически оценивать эффективность усилий. Вдумчивые действия, менеджерские знания и навыки могут принести много больше, чем вы получаете сейчас.
Пять мудрых советов Кена
1. Используйте свою команду.2. Доверяйте, но проверяйте.3. Найдите подходящую компанию.4. Что заплатите, то и получите.5. Внимательно относитесь к деньгам.
Если не чувствуете уверенности и нет времени, чтобы эффективно управлять недвижимостью, то как можно скорее наймите хорошего профессионального менеджера. Это будет одно из самых мудрых решений. Чтобы найти хорошего управляющего, недостаточно просто пролистать телефонный справочник и позвонить в компанию, название которой вам глянулось. От выбора управляющей компании во многом зависит успех ваших инвестиций. Обратите внимание на принципы, о которых сейчас пойдет речь. Этот список далеко не полный, но он направит ваши мысли в нужном направлении.
1. Используйте свою команду. Роберт Кийосаки говорит: «Бизнес и инвестирование – это командные виды спорта». Если вы не знаете менеджера с хорошей репутацией, которому можно было бы полностью доверить имущество, обратитесь к членам команды. Вполне возможно, что они порекомендуют хорошую компанию. Но не доверяйтесь слепо. Как и во всех остальных делах, здесь должен действовать принцип: доверяй, но проверяй.
2. Доверяйте, но проверяйте. Умный инвестор всегда проводит тщательное изучение недвижимости, перед тем как приобрести ее. Скорее всего, вы внимательно проанализировали все финансовые документы, изучили каждого нанимателя, посетили каждую квартиру. Такой же педантичный подход требуется и при найме управляющего недвижимостью. Получите от него полный список клиентов и побеседуйте с ними, чтобы составить представление о стиле работы управляющего. Устраивают ли их оказываемые услуги? Случались ли очевидные ошибки и просчеты? Поинтересуйтесь, насколько увеличилась стоимость недвижимости под управлением этой компании. Побеседуйте также с сотрудниками компании и предполагаемым менеджером, который будет заниматься вашей недвижимостью. Удостоверьтесь, что имеете дело со знающим человеком. Наладьте отношения, ведь вам придется общаться очень часто.
3. Найдите подходящую компанию. На рынке присутствует множество управляющих компаний с самой разной специализацией. Одни занимаются преимущественно коммерческой недвижимостью, а другие жилой. Одним легче работать с крупными объектами, другие предпочитают мелкие. Даже хорошая и надежная управляющая компания далеко не всегда будет соответствовать вашим потребностям. Зачем сотрудничать с компанией, специализирующейся на многоквартирных домах, если у вас особняк на две семьи? Ваш дом потеряется в общем объеме сделок. Он слишком мал, чтобы ему уделяли должное внимание. А небольшая фирма вполне справится с этой задачей и окажет вам услуги, полностью соответствующие персональным нуждам.
4. Что заплатите, то и получите. Очень часто люди пытаются сэкономить на оплате услуг управляющих компаний. Не делайте этого. Размер оплаты зависит от рынка, от величины и категории недвижимости. Но если услуги стоят слишком дешево, то, скорее всего, они не будут качественными. При инвестициях во взаимные фонды или акции оплата работы менеджера (порой весьма существенная) носит скрытый характер, а менеджеров вполне устраивает ваша некомпетентность. На рынке недвижимости оплата услуг совершенно прозрачна, и ее размер оговаривается заранее. Если вы найдете хорошую компанию, то все расходы окупятся. Даже мои простые (и очень распространенные) примеры демонстрируют, насколько может подняться стоимость недвижимости при грамотном управлении.
5. Внимательно относитесь к деньгам. Там, где речь идет об управлении недвижимостью, правильно налаженный бухгалтерский учет является абсолютной необходимостью. Вам нужна компания, которая хорошо разбирается не только в управленческих операциях, но и в финансах. Кроме того, добейтесь, чтобы все деньги, имеющие отношение к вашей недвижимости, находились на отдельном счете.
Несколько слов в заключение
Ничто так не способствует успеху инвестиций в недвижимость, как хороший и грамотный менеджмент. От него часто зависит, добьетесь вы поставленных целей или понесете убытки. Независимо от того, управляете вы недвижимостью самостоятельно или поручаете кому-то другому, не пытайтесь сэкономить. Такой подход всегда ведет к потерям.
Если управление недвижимостью было налажено плохо, то немедленно решите эту проблему. Ключ к повышению стоимости имущества находится в ваших руках. Смелее беритесь за дело. Вы не разочаруетесь.
* * *
Кен Макэлрой, соучредитель «MC Companies», более двадцати лет управляет жилой недвижимостью, насчитывающей свыше 20 тысяч квартир. Он участвует в разработке проектов строительства, анализе инвестиций, а также поиске объектов для покупки. На радио Кен ведет еженедельную передачу, беседуя с экспертами в области недвижимости, финансов и хозяйственного права. Его с удовольствием приглашают в качестве лектора на конференции и семинары. Он автор книг «Азбука инвестирования в недвижимость» и «Полное руководство по инвестированию в недвижимость».
Назад: 15. Крейг Коппола. Сдача недвижимости в аренду
Дальше: Часть 3 Творческие способы зарабатывания денег на недвижимости
