Книга: Инвестиции в недвижимость
Назад: 13. Ким Далтон. Ценность растет изнутри
Дальше: 15. Крейг Коппола. Сдача недвижимости в аренду
14. Скотт Макферсон. Источники финансирования для инвестиций в недвижимость
Скотт Макферсон – ипотечный брокер, к которому я обращаюсь, когда хочу узнать, что в действительности происходит на рынке недвижимости. Он больше чем просто брокер. Скотт еще и инвестор, который, как и все остальные авторы книги, применяет на практике все, чему учит других.Я всегда могу рассчитывать, что Скотт с удовольствием примет участие в организуемых мною семинарах. Так же охотно он согласился поучаствовать в создании этой книги, потому что хочет, чтобы люди с умом распоряжались деньгами и инвестициями. Его многолетний опыт является ценным источником информации, особенно во времена экономического хаоса.Мы познакомились со Скоттом в 1999 году в необычном месте – на турнире по гольфу в Финиксе. Он к тому времени был уже известным человеком, и я слышал о нем, но и представить себе не мог, что мое имя ему тоже знакомо. Он разделял мою позицию по поводу акций и инвестиционных фондов, хотя в то время я подвергался нападкам со всех сторон. Сегодня люди стали умнее, увидев, что происходит с их акциями и пенсионными накоплениями. Мои критики поумерили пыл.С того дня Скотт стал для нас с Ким хорошим другом и доверенным консультантом. Он обладает способностью заглядывать за горизонт. С его помощью мы сэкономили много денег. Он уберег нас от некоторых инвестиций, которые могли обернуться тяжелыми потерями. Я не знаю, что бы делал без такого опытного и знающего человека. Если вам удастся найти такого брокера, как Скотт, то можете считать, что вам крупно повезло.Роберт Кийосаки
Еще с юных лет я был уверен, что ничто не может заменить опыт. Я не профессиональный писатель, зато активно занимаюсь вопросами финансирования сделок с недвижимостью.
По сути, принципы финансирования остаются неизменными, покупаете вы недвижимость, чтобы затем сдавать ее внаем, или распродаете квартиры в 300-квартирном жилом доме в Скотсдейле. Понять основной принцип не сложно. Надо только задать себе несколько основополагающих вопросов и затем сделать ряд простых шагов.
Мы рассмотрим с вами основы финансирования недвижимости. Также я дам ряд советов, как применять их в конкретных ситуациях.
Как все начиналось
Учась в Аризонском университете по специальности недвижимость и финансы, я пребывал в полной уверенности, что прочно держу удачу за хвост, и с нетерпением ждал часа, когда начну искать свою нишу на рынке недвижимости. Я жил в дорогой квартире неподалеку от студенческого городка, ездил на хорошей машине и демонстрировал отличные успехи в учебе. Я стал президентом студенческого клуба и считал, что никто не разбирается в недвижимости лучше меня.
Все изменилось в один миг, когда мой отец, Дуглас Макферсон, преуспевающий инвестор и владелец известной брокерской фирмы по коммерческой недвижимости, как-то раз усадил меня и сказал: «Слушай, ты считаешь себя знатоком недвижимости, но ведь ты знаком с ней только по книгам. У тебя нет практического опыта. Если ты действительно хочешь заниматься этим бизнесом, надо с чего-то начинать! Ты должен что-нибудь купить».
Я планировал после учебы пойти работать в отцовскую фирму, и такой поворот событий оказался для меня полной неожиданностью. Эта двадцатиминутная беседа с отцом стала, пожалуй, самым лучшим советом, который я получал за всю карьеру. И вот почему.
Передо мной стояла задача – купить жилой дом на одну семью, пожить в нем, отремонтировать и сдать в аренду. Я купил газету с объявлениями, и вдруг до меня дошло, что я не знаю даже, с чего начинать. Пару недель я искал дома в районах, где мне самому хотелось бы жить, но быстро понял, что они мне не по карману. Что делать дальше, я не знал.
Мне было нелегко осознавать, что я вот-вот получу диплом по специальности недвижимость и финансы, а сам не готов даже к покупке дома!
Я обратился за помощью к отцу, и он в течение двух недель по выходным дням ездил вместе со мной по окрестностям и читал объявления в газетах. Наконец мы нашли кое-что интересное. Это было маленькое объявление, в котором какой-то адвокат писал, что представляет интересы вдовы, которая хочет продать два дома за 15 тысяч долларов в таком состоянии, как они есть. Мы поехали взглянуть на дома. Они не вызвали у меня ни малейшего интереса, так как были в запущенном состоянии и находились в глухом районе Финикса.
Мы зашли пообедать, и вдруг отец начал рассказывать мне, какая это замечательная сделка. Два дома отдаются задешево, причем в таком районе, где вряд ли будут проблемы с поиском жильцов. До меня внезапно дошло, что я рассматривал эти дома только как возможное собственное жилище и даже не пытался взглянуть на них глазами инвестора.
Второе преимущество сделки, по словам отца, заключалось в том, что владелица ввиду неважного состояния домов сама финансировала их покупку за счет собственной закладной. В то время мне это ни о чем не говорило, но я понял, что у меня есть реальный шанс стать инвестором в недвижимость. Итак, я купил эти дома за 15 тысяч долларов, внеся в качестве первого взноса одну тысячу. Остальные 14 тысяч финансировались из закладной прежней хозяйки. Процесс пошел!
Отец помог мне составить бюджет для приобретения и ремонта недвижимости, а также произвести необходимые расчеты на случай сдачи домов внаем. Все это время я с трудом пытался понять, в чем же для меня выгода этой сделки. Отец внес половину начального платежа (500 долларов), оговорив себе половину прибылей в будущем, и отпустил меня в свободное плавание.
Поначалу было очень трудно, но я понимал, что эта сделка является для меня ключом к карьере. Год я занимался ремонтом домов и их сдачей в аренду. В конце концов продал их за 25 тысяч долларов. За это время я освоил азы ремонта недвижимости, узнал, что такое отрицательный денежный поток, как надо управлять недвижимостью, подыскивать себе партнеров, улаживать проблемы с жильцами и вырабатывать стратегию выхода из сделки.
Эти два запущенных дома в захолустном районе Финикса дали мне больше знаний, чем все время, проведенное в колледже.
Возьмите на заметкуВ последующие два года я приобрел двенадцать домов и понял, что самое важное в недвижимости – это финансирование.
С того момента я стал заядлым инвестором! В последующие два года приобрел двенадцать домов и понял, что самое важное в недвижимости – это финансирование. Как и в случае с первыми двумя домами, владельцы практически всегда обеспечивали сделки за счет своих закладных. Это давало мне два преимущества. Во-первых, появлялось очень выгодное плечо финансового рычага, а условия финансирования были лучше, чем мне мог бы дать любой банк. Во-вторых, сделка осуществлялась очень быстро, так как не требовалось никаких банковских согласований. Ведь если владельцу надо продать дом, то он хочет сделать это как можно быстрее.
Мне стало ясно, что основой моего бизнес-плана на будущее должно стать финансирование сделок с недвижимостью. Я с энтузиазмом взялся разрабатывать проекты, позволяющие получать со стороны от 80 до 100 процентов требуемого капитала.
Три самых важных шага для понимания и получения финансирования
Составьте бизнес-план!
Я испытываю удовольствие, приходя утром на работу и слушая спонсоров или застройщиков, излагающих замечательные планы сделок. В первые пятнадцать минут я могу определить, действительно ли передо мной сидит настоящий инвестор, которому мы можем предоставить финансирование. В компании действует правило: если мы принимаем слишком много решений за заемщика и постоянно направляем его действия, то надо задуматься, способен ли он вообще реализовать сделку.
Реальная история: две квартиры, или финансирование финансированию рознь
Приведу пример, насколько по-разному может складываться финансирование для одной и той же категории недвижимости, но с двумя разными покупателями и двумя бизнес-планами.Когда у меня родился сын, я приобрел квартиру с двумя спальнями в кондоминиуме, построенном одним из моих клиентов. Покупка имела единственную цель – жилец, который будет снимать эту квартиру, за счет квартплаты оплатит учебу моего сына в колледже. Я получил финансирование на двадцать лет и уплатил начальный взнос с таким расчетом, чтобы квартплата, получаемая от жильца, покрывала погашение ипотечного кредита и взносы в ассоциацию домовладельцев. Меня совершенно не волновало, насколько впоследствии может подорожать эта квартира. Интересовало только, чтобы она была пустой и готовой к продаже к тому моменту, когда сын пойдет в колледж.Мой знакомый приобрел квартиру в том же доме с намерением подержать ее у себя в течение шести месяцев, а затем продать. Он взял в долг столько, сколько смог. Процент по кредиту был выше, чем у меня, но он сумел рассчитаться с ним раньше срока, продав квартиру с прибылью и не заплатив ничего за досрочное погашение. Таким образом, он в полной мере использовал к собственной выгоде эффект финансового рычага.Оба этих типа финансирования пригодны для инвесторов, но они совершенно различны по структуре и по способу погашения.
Бизнес-планы могут быть как очень простыми, так и сложными. Все зависит от количества участвующих в них сторон и задач, которые предстоит решить в ходе конкретной сделки. Все это имеет существенное значение для принятия решения о типе финансирования.
Задайте себе несколько вопросов:
«Для чего я покупаю недвижимость?»
Крыша над головой. Вам нужно где-то жить? Если так, то какой дом вы можете себе позволить на собственные средства? Кто поможет с уплатой начального взноса? А может быть, лучше снять квартиру?
Инвестиция. Какого она рода? Собираетесь ли вы в ближайшем будущем продать недвижимость или будете держать ее длительное время? Покупаете ли ее для получения дохода? У каждого могут быть свои причины для инвестирования, и очень важно определиться с ними, потому что каждая требует подходящего типа финансирования и продуманного бизнес-плана.
«Какой риск вы готовы взять на себя?»
Определите пределы риска, задав себе несколько прямых вопросов о финансах и образе жизни. Если вы состоятельный и опытный инвестор, то финансовые рычаги и задолженность могут стать вашими лучшими друзьями. Если же не относитесь к этой категории, то берите в долг меньшую сумму или распределите риски между партнерами.
Возьмите на заметкуЗа долгие годы работы я выявил характерную черту всех преуспевающих инвесторов в недвижимость: они точно знают свой допустимый уровень риска.
Хорошим примером может служить история одного из моих клиентов, который решил купить участок под промышленную застройку в Финиксе площадью 3,7 гектара. Это был его первый проект на рынке недвижимости Финикса, хотя в прошлом он не раз совершал подобные сделки в других юго-западных штатах.
Он обратился ко мне с просьбой подыскать партнера и выработать условия финансирования. Мы долго беседовали о перспективах реализации проекта и в конце концов сошлись на том, что ему нужен заем с коротким плечом рычага и крупный институциональный партнер, который сможет выдержать любые превратности.
Я свел его с пенсионным фондом, придерживающимся очень долгосрочной инвестиционной стратегии, который взял на себя всю заботу о сборе средств среди инвесторов. Клиент был чрезвычайно доволен, что его первый проект в Финиксе не потребовал практически никаких хлопот. Он мог бы, конечно, и самостоятельно реализовать замыслы, но решил снизить уровень риска. Вероятно, именно поэтому он и сумел продержаться сорок лет на рынке недвижимости!
Разработайте несколько запасных стратегий
Для собственного спокойствия, а также спокойствия инвесторов и кредиторов необходимо ясно представлять себе, как вы сможете в случае чего вернуть свои и чужие деньги!
Рассматривая любое предложение по инвестированию, я первым делом спрашиваю себя, каким образом смогу выйти без потерь из этой сделки. Пусть у вас самая блестящая в мире идея, касающаяся покупки, строительства или продажи недвижимости, но если вы ясно не представляете себе, как сможете при неблагоприятном развитии событий вернуть собственный капитал и деньги кредиторов, то эта идея никого не привлечет!
Возьмите на заметкуРассматривая любое предложение по инвестированию, я первым делом спрашиваю себя, каким образом смогу выйти без потерь из этой сделки.
Возможные стратегии выхода из сделки
В зависимости от характера проекта они могут быть очень простыми. Вот несколько вариантов. Никакого выхода. Вы можете оставить купленный дом для своих нужд и жить в нем! Главное – чтобы и вы, и ваш кредитор осознавали эту ситуацию. Рефинансирование. Возможно, ваш план заключается в том, чтобы отремонтировать сто запущенных квартир и повысить ставку квартплаты. Если так, то составьте вместе с командой перспективный план доходов (об этом более подробно в следующем разделе) и продемонстрируйте инвесторам и кредиторам, каким образом можно провести рефинансирование, чтобы они смогли вернуть капиталы. Продажа. Если вы планируете продать купленную недвижимость, то покажите, как, когда и при каких условиях это произойдет. Хотите просто купить недвижимость и ждать, пока повысится ее рыночная стоимость? Тогда вас ожидают нелегкие времена, если только вы не совершили невероятно выгодную покупку.
Создайте команду, которой можно доверять
Окружите себя знающими специалистами! Когда передо мной впервые встала необходимость приобрести какую-то недвижимость, к делу подключился отец и стал моей «командой».
Не торопясь подумайте и составьте список людей, которые могут помочь реализовать бизнес-план. В него могут войти:
• брокер по недвижимости;
• оценщик;
• управляющий недвижимостью;
• ипотечный брокер;
• бухгалтер;
• юрист, специализирующийся на недвижимости;
• подрядчик;
• сторонние организации;
• экологи.
Рассмотрим конкретные ситуации, как и когда использовать перечисленных участников команды. В качестве примера возьмем 20-квартирный дом в Скотсдейле, который я приобрел для последующего преобразования в кондоминиум. Дому к тому времени исполнилось уже двадцать лет. Он был сильно изношен, располагался не в самом удачном районе и нуждался в серьезном ремонте. Прежде чем совершать покупку, я проделал следующее:
• побеседовал с местным брокером по недвижимости, который провел для меня анализ рыночных цен на недвижимость такого типа и прикинул, по какой цене можно будет продать квартиры после ремонта и сколько примерно времени это займет (помните о стратегии выхода!);
• нанял опытного и авторитетного оценщика, который определил стоимость каждой квартиры после ремонта;
• нанял управляющего недвижимостью, чтобы он провел аудит всех предшествовавших финансовых документов, касавшихся данного дома, и составил бюджет;
• провел встречу с ипотечной компанией, которая наняла меня (!) для реализации этого проекта, хотя первоначально замысел состоял в том, чтобы привлечь к ней ипотечного брокера, который уже имел опыт успешной реализации подобных сделок и мог бы помочь мне разработать структуру кредита и средств, собранных среди инвесторов, а также определить порядок кредитования будущих покупателей (помните о стратегии выхода!);
• попросил бухгалтера изыскать все возможности для сокращения налоговой нагрузки;
• нанял опытного юриста для подготовки документации, касающейся прав собственности, а также ведения дел с ассоциацией домовладельцев;
• сверил отчет о физическом состоянии недвижимости со сметой, составленной подрядчиком, чтобы удостовериться, что он учел все мо менты и ничего не упустил из виду (помните о стратегии выхода!);
• передал подрядчику все отчеты сторонних организаций об обследовании недвижимости, чтобы он учел их в своей работе.
Собрав информацию и полностью укомплектовав команду, я почувствовал полную уверенность в успехе. Моя цель состояла в том, чтобы полностью разобраться в особенностях сделки, которую я собираюсь заключить, прежде чем обращаться в банк и к инвесторам и тем более подписывать договор о покупке недвижимости.
Сильная команда демонстрирует кредиторам и инвесторам, что вы хорошо осознаете свои силы и понимаете, где потребуется поддержка. Кроме того, с помощью команды вы сможете избежать многих неприятных сюрпризов, которые могут дорого обойтись как в плане финансовых убытков, так и потери репутации.
Как найти участников команды?
Воспользуйтесь рекомендациями знакомых или другими источниками информации. При личной встрече задайте кандидату три прямых и очень важных вопроса:• Участвовали вы раньше в подобных проектах?• Сколько у вас было таких проектов?• Не будете возражать, если я обращусь к одному из ваших клиентов, чтобы он высказал мнение о вашей работе?Если кандидат споткнется при ответе хотя бы на один из этих вопросов, откажитесь от его услуг. Вы слишком многим рискуете, чтобы позволить себе неопытного человека.
Покажите мне деньги!
Итак, вы нашли нужную недвижимость, составили бизнес-план и сформировали команду. Где взять деньги?
Большинство людей, которым задают этот вопрос, сразу отвечают: «В банке, конечно». Разумеется, местные, региональные и национальные банки являются источником капитала, но это не единственное место, где можно найти деньги.
Далеко не все банки могут предложить нужный тип финансирования. Все зависит от масштабов проекта, категории недвижимости и степени риска. Но вы должны знать, что получить деньги взаймы можно и в других местах.
Я участвовал во множестве сделок на многие миллионы долларов, где в роли заемщиков выступали люди, не обладавшие финансовой мощью. Недостаток собственных средств они восполняли убедительными бизнеспланами и наличием сильной команды.
Не забывайте, что кредиторы хотят снабдить вас деньгами. Ведь они зарабатывают именно на том, что дают деньги тем, кто в них нуждается. Любую вашу задолженность они отмечают в бухгалтерских книгах как актив.
Но они хотят иметь дело с людьми, которым можно доверять и которые способны вернуть долг. Помните о стратегии выхода!
Как получить доступ к кредиторам?
Внебанковские источники капитала
Кредитные компанииСтраховые компанииКомпании по финансированию недвижимостиИпотечные фондыТрастовые фонды недвижимостиИнвестиционные банкиХеджевые фондыПенсионные фондыКредитные союзыВенчурный капитал«Фонды-стервятники»«Мезонинные» долговые фондыОфшорные инвестиционные фондыДрузья и родственникиФилантропыБогатые инвесторы
Если вы опытный инвестор, то уже наверняка нашли какие-то подходы к кредиторам. К сожалению, если вы не общаетесь повседневно, в нужный момент их может не оказаться на рынке.
Если же вы начинающий инвестор и нуждаетесь в финансировании, то поговорите с успешным брокером по недвижимости и попросите порекомендовать варианты. Поищите информацию в интернете и в специализированной прессе. В крайнем случае пойдите в местный банк и поинтересуйтесь, чем он может вам помочь.
Я рекомендую нанять компетентного ипотечного брокера, и вот почему.
Обращаясь к ипотечному брокеру, вы должны быть уверены, что он знает, как помочь. Если вы, к примеру, покупаете дом на одну семью, обратитесь к хорошему брокеру, который ознакомит с различными программами финансирования. В случае если он работает на какой-то банк и может предложить только ограниченный набор программ, поищите другого брокера.
Очень важно побеседовать с несколькими брокерскими фирмами и задать им те же вопросы, о которых мы уже говорили ранее:
• Как долго вы работаете в этом бизнесе?
• Сколько сделок подобного рода вы профинансировали?
• Можно ли посмотреть документы, касающиеся одной из предыдущих сделок?
• Можно ли поговорить с одним из клиентов, который пользовался вашими услугами?
Любой компетентный и уважающий себя ипотечный брокер охотно и подробно ответит на все вопросы.
Успешное финансирование сделок с недвижимостью – это сочетание собственного здравого смысла и мнений талантливых специалистов. Когда я только начинал эту деятельность, у меня был всего один член команды – мой отец, но с годами я сумел пополнить ее нужными людьми.
Первым делом наймите хорошего ипотечного брокера
Для этого есть несколько веских причин:• Он может обрисовать реальную ситуацию, сложившуюся на рынке капитала, относительно интересующей вас категории недвижимости. Эту информацию необходимо знать, получая предложение о покупке.• Он может непредвзято оценить ваши планы и финансовые прогнозы.• Он может порекомендовать ценных участников команды, в частности подрядчика или юриста.• Он может составить убедительную кредитную заявку, которая представит банку ваш проект в выгодном свете.• Наконец, он познакомит с широким кругом кредиторов, среди которых можно выбрать того, кто лучше отвечает вашим потребностям.
Я призываю внимательно рассмотреть возможности, которые сложились сегодня на рынке недвижимости. Воспользуйтесь ими, твердо зная, что всегда найдется способ обеспечить безопасность капитала независимо от текущих рыночных условий.
Где получить дополнительную информацию?
Самый лучший источник информации – это профессионалы, которыми вы должны себя окружить. Задавайте им вопросы, будьте активным учеником.
* * *
Скотт Макферсон является главой и соучредителем специализированной финансовой компании «Capital Advisory Group, LC». Фирма основана в 2001 году и финансирует сделки с недвижимостью на общую сумму в 3,5 миллиарда долларов. Скотт участвовал в самых разных проектах – от покупки незастроенной земли до возведения высотных кондоминиумов в Портленде и Тампе стоимостью более 100 миллионов долларов.
Назад: 13. Ким Далтон. Ценность растет изнутри
Дальше: 15. Крейг Коппола. Сдача недвижимости в аренду
