Книга: Инвестиции в недвижимость
Назад: 11. Джон Финни. Анализ сделок, или Приключения в мире недвижимости
Дальше: 13. Ким Далтон. Ценность растет изнутри
12. Скотт Макферсон. Подготовка к приобретению недвижимости
Я познакомился со Скоттом в 1999 году на турнире по гольфу в Финиксе. Мне было известно, что это один из самых крупных банкиров в Аризоне, специализирующихся на ипотечных кредитах, но я и представить не мог, что Макферсон тоже слышал обо мне. Улыбаясь, он сказал при встрече: «Мне очень нравятся ваши мысли по поводу акций и инвестиционных фондов. Это самые ужасные инвестиции».В то время меня яростно критиковали финансовые эксперты и пресса, за которыми стояли крупные инвестиционные фонды. Тогда, в 1999 году, фондовый рынок был явно перегрет, и люди верили, что могут заработать миллиарды в условиях «новой экономики» и господства интернет-компаний. Поэтому для меня очень многое значил тот факт, что Скотт встал на защиту моей философии и объявил акции и инвестиционные фонды рискованными инвестициями. Ощущая такую поддержку, я уже с куда большим интересом стал наблюдать за событиями на игровом поле.Сегодня Скотт – это один из трех банкиров, кому я звоню, когда хочу услышать откровенное мнение о финансировании недвижимости. Именно Скотт несколько лет назад предупредил меня, что на рынке недвижимости назревает мыльный пузырь, вызванный субстандартными ипотечными кредитами. Благодаря Скотту мы вместе с Ким избрали более консервативную тактику инвестирования в недвижимость.Я всегда выступал за финансовое просвещение. Чем умнее человек, тем меньшему риску он подвергается. Об этом и пойдет речь в данной главе. Скотт сделал меня умнее. Те знания, которыми он со мной поделился, позволили свести к минимуму риск инвестиций. Этого же я желаю и вам.Роберт Кийосаки
Подготовительный период – не что иное, как проводимые командой исследования и изыскания. Это необходимая составная часть любых операций с недвижимостью, независимо от того, идет ли речь об индивидуальном жилом доме или огромном комплексе коммерческих зданий. Покупатель должен подготовиться, прежде чем поставит подпись под договором. Лишь в ходе процесса сбора данных можно в полной мере изучить все аспекты приобретаемой недвижимости. Делать это надо с максимальной тщательностью.
Возьмите на заметкуБенджамину Франклину принадлежат слова: «Усердие – мать удачи».
Если вы наметили недвижимость для покупки, то решение, очевидно, базируется на совокупности неких поверхностных фактов. Как правило, вы осматриваете здание и изучаете какую-то финансовую информацию, предоставленную продавцом или брокером. Основываясь на этих сведениях и впечатлениях о том, что данная недвижимость вписывается в ваши бизнес-планы, вы делаете предложение о покупке. Если продавец принял предложение, то работа, а точнее, работа команды только начинается!
Я искренне убежден, что любому покупателю недвижимости необходима сильная команда. Многие из авторов этой книги высказывают аналогичные мысли. Успехи самых преуспевающих людей и компаний объясняются наличием команды специалистов, умеющих решать поставленные задачи. Никто не в состоянии разбираться во всех аспектах недвижимости, и если вы вкладываете деньги, полагаясь на мнение других людей, то вам просто необходимо, чтобы оно было максимально компетентным.
В этой главе мы пройдем весь подготовительный период. Я расскажу о значимости привлекаемых к этому процессу специалистов, дам несколько рекомендаций и приведу ряд примеров, подтверждающих важность квалифицированной и непредвзятой экспертизы.
Комплектование команды на подготовительный период чем-то напоминает складывание пазлов. У каждого из участников – своя специализация, но когда лидер сводит их всех вместе, то разрозненные фрагменты объединяются в целое, позволяя увидеть общую картину. В результате вы знаете, что покупаете!
Элементы подготовительного периода
• Осмотр недвижимости• Юридическая экспертиза• Проверка прав собственности• Анализ отчетов сторонних организаций• Изучение бухгалтерской и налоговой отчетности
Я делю подготовительный процесс на пять основных элементов – осмотр недвижимости, юридическая экспертиза, проверка прав собственности, анализ отчетов сторонних организаций, изучение бухгалтерской и налоговой отчетности. Начнем с первого элемента перечня.
Осмотр недвижимости
Вместе с командой вы инспектируете состояние недвижимости, чтобы удостовериться, что она отвечает планам и пожеланиям. Например, вы планируете приобрести многоквартирный жилой дом и сделать в квартирах небольшой ремонт, чтобы можно было в течение нескольких последующих лет поднять квартплату. С чего начинать?
До того как вы направите владельцу дома предложение о покупке, выберите компанию, управляющую недвижимостью, и попросите ее помочь в составлении сметы ремонта. Обратите внимание на слова «до того»! Компанию не ищут после того, как объявили о решении приобрести недвижимость. В результате работы, проделанной компанией, вы сможете сделать вывод, стоит ли вообще делать такое предложение.
Возьмите на заметкуЕсли вы хотите стать профессиональным инвестором в недвижимость, команда должна быть укомплектована еще до того, как вы направите владельцу здания предложение о покупке.
Компетентная компания может внимательно проанализировать бюджет по реконструкции недвижимости, сделать вывод о его реалистичности и оценить предпосылки, положенные в основу проекта и касающиеся, в частности, прогнозов операционных расходов, источников доходов и денежных потоков. Она может проверить бизнес-план, одобрить или забраковать его, а также скорректировать таким образом, чтобы он стал реально выполнимым. Помните, что, принимая решение, придется полагаться на мнение управляющей компании, поэтому с самого начала убедитесь, что вы сидите в одной лодке.
Управляющая компания имеет свои критерии проверки и оценки состояния недвижимости. Ее специалисты обойдут каждую квартиру и дадут заключение о состоянии здания в целом. К этому процессу они могут привлечь экспертов из других компаний, специализирующихся, например, на ремонте кровли, ландшафтных работах и т. п., которые тоже представят детальные отчеты.
Помимо осмотра управляющая компания проверит также ведомости на квартплату, финансовые отчеты домовладельца, состав жильцов. Все это необходимо, чтобы убедиться в достоверности сведений об операционной прибыли, которую дает недвижимость. Как правило, по результатам изысканий представляется обобщенный отчет.
Возьмите на заметкуКомпания, управляющая недвижимостью, является крайне важным участником команды. Найдите самую лучшую, которую только можете себе позволить, и тесно сотрудничайте с ней.
Трудно даже подсчитать, сколько раз в моей карьере такая работа и написанные в ходе ее отчеты помогали покупателям принять правильное решение. Приведу пару примеров, раскрывающих роль управляющей компании с двух разных точек зрения. Как-то я рассматривал возможность покупки жилого дома на двадцать квартир, который затем намеревался продать в виде кондоминиума. К осмотру здания управляющая компания привлекла нескольких подрядчиков из других фирм, которые должны были вести ремонтные работы после подписания контракта.
Чтобы преобразовать обычный жилой дом в кондоминиум, я планировал вложить около 20 тысяч долларов в реконструкцию, включающую в себя установку стиральных и сушильных машин в каждой квартире. Этот вопрос не подлежал обсуждению, так как изучение рынка показывало, что все остальные кондоминиумы округи были оснащены таким оборудованием. Мы не имели права отставать от конкурентов.
После обследования глава управляющей компании позвонил мне и сказал, что никаких сюрпризов не обнаружено, кроме одного. Я поинтересовался, в чем дело. В ответ услышал, что водопроводчик и инженер по строительным конструкциям, входившие в комиссию, пришли к выводу: при существующей системе прокладки труб и водопроводных стояков установка стиральных и сушильных машин потребует дополнительных расходов в размере 5 тысяч долларов на одну квартиру. Это означало, что мне придется дополнительно вложить в этот проект 100 тысяч долларов!
Совершенно ясно, что такие неожиданные затраты не были предусмотрены в бюджете, поэтому мне пришлось вновь обращаться к продавцу, чтобы изменить условия сделки. Мы договорились, что я не буду включать в окончательную стоимость непредвиденные расходы, выявленные в ходе подготовительного периода, а он, в свою очередь, снизит цену на 100 тысяч. Таким образом, присутствие в команде специалистов сэкономило мне значительную сумму! Но роль управляющей компании заключается в обнаружении не только скрытых потенциальных расходов, которые могут поставить всю сделку под сомнение, но и дополнительных доходов. Этого можно добиться за счет тщательного анализа финансовой отчетности и контингента жильцов.
Еще один пример. Однажды я финансировал покупку большого и очень запущенного жилого дома в Скотсдейле, штат Аризона. Мой клиент планировал после приобретения отремонтировать жилье, что позволило бы ему впоследствии постепенно поднимать квартплату. По его мнению, существующая ставка оплаты была значительно ниже среднерыночного уровня, а обновление внешнего вида здания, внесение дополнительных удобств и незначительный ремонт интерьера позволяли повысить ее.
После проверки управляющая компания сообщила сведения, которые его удивили и порадовали. Было обнаружено, что в более чем четверти квартир квартплата ни разу не повышалась с момента заселения! Два жильца платили за квартиры те же деньги, что и в момент сдачи дома в эксплуатацию… пятнадцать лет назад! Эта новость означала, что чистую операционную прибыль можно существенно повысить, просто сразу же подняв квартплату до текущего среднерыночного уровня, а затем уже приступать к запланированной реконструкции недвижимости. Думаю, управляющая компания в полной мере отработала свои деньги.
Юридическая экспертиза
Присутствие юриста в команде – абсолютная необходимость. Я не призываю тратить немыслимые суммы на его услуги, но при решении проблем, связанных с правом собственности, заключении контрактов, получении кредитов, с которыми вы обязательно столкнетесь, лучше иметь в команде хорошего юриста. Если вы уже опытный инвестор и покупка недвижимости не отягощена какими-либо проблемами, то, возможно, справитесь и своими силами. Но все же правовые вопросы – это не та область, на которой стоит экономить.
Если вдобавок ко всему юрист способен вести переговоры, то ему можно поручить темы, в которых он лучше всего разбирается. Однако я не раз наблюдал, как возникают проблемы, когда юрист берет на себя все переговоры по сделке. Помните, что вы – лидер команды, а все остальные ее участники должны отчитываться перед вами. Только тогда юрист, как и все остальные члены команды, может принести пользу.
Как-то раз в Портленде, штат Орегон, я финансировал проект по преобразованию жилого дома в кондоминиум. Заемщик нанял очень уважаемого юриста, чтобы тот проверил документацию, касающуюся прав собственности на недвижимость. Обнаружилось, что один из прежних ее владельцев в свое время выдвинул условие, запрещавшее создание кондоминиума без его согласия. Нечего было даже и думать о распродаже квартир поодиночке. Не было также никакой возможности вручить покупателям квартир «чистые» свидетельства о праве на собственность.
Мой клиент не мог продолжать работу над проектом, не убрав этот пункт из титула собственности. Единственное решение состояло в том, чтобы обратиться к прежнему владельцу и попросить его снять требование. К чему это привело? Прежний владелец выразил готовность пойти навстречу, но не бесплатно. Мой клиент заплатил 48 миллионов долларов за недвижимость, чтобы вдруг обнаружить, что проект не может быть доведен до конца, пока не будет устранено препятствие.
Продавец недвижимости и бывший владелец все же договорились, и клиент смог реализовать проект без дополнительных затрат. К счастью, юрист клиента оказался на высоте и обнаружил негативный момент в документах. В этом и состоит суть юридической экспертизы сделки: обнаружить проблему прежде, чем она станет неразрешимой, и предложить выход из создавшегося положения. Только представьте, что могло бы произойти, если бы клиент завершил сделку и только потом обнаружил, что не может преобразовать недвижимость в кондоминиум. На какие расходы ему бы пришлось пойти, чтобы задним числом убрать это условие из титула! Ведь покупатель полностью оказался бы во власти прежнего владельца.
Возьмите на заметкуЯ настоятельно рекомендую, чтобы в крупных и сложных сделках, связанных с получением кредита или сбором средств среди инвесторов, ваши интересы постоянно представлял юрист.
Я, в первую очередь, ипотечный брокер по коммерческой недвижимости. Мне часто приходится иметь дело с финансированием сделок по приобретению недвижимости в масштабах всей страны, и я могу утверждать, что кредитные документы и соглашения с инвесторами о предоставлении средств очень сложны. Вам обязательно нужен человек, который не только сам хорошо разбирается в них, но и может разъяснить их суть вам.
Проверка прав собственности
Точно так же, как для юридической экспертизы документов, имеющих отношение к сделке, нужен специалист, которого вы хорошо знаете и которому доверяете, необходимо дополнительно установить хорошие отношения с проверенной и надежной титульной компанией. В любой своей сделке я стараюсь повлиять на выбор титульной компании, предпочитая крупные фирмы, располагающие достаточным страховым покрытием для обеих сторон.
Возьмите на заметкуИспользование хорошо известной титульной компании, которую охотно признают кредиторы и юристы, сэкономит массу времени и усилий.
Мне нравятся титульные компании, которые помимо своей основной работы исследуют по моей просьбе все обстоятельства, связанные с объектами недвижимости по соседству (возможные продажи, конфискации за невыплату кредита, смену владельцев), чтобы я имел представление о происходящем вокруг. Это важные сведения, которые могут понадобиться для составления маркетинговых планов и финансовых прогнозов относительно собственной недвижимости.
Юристы – не единственные эксперты, которые в подготовительный период могут принести пользу. Приведу пример, как одна титульная компания обеспечила мне быстрый доход с дома, который я собирался покупать. Дело было в 1987 году в Парадайз-Вэлли, штат Аризона. Дом оказался настоящим сокровищем. Я увидел на нем объявление о продаже, совершая утреннюю пробежку, и тут же решил позвонить. Здание было небольшим, но вокруг него располагался участок земли в 2,5 акра. По соседству стояли еще четыре дома на 5 акрах. Такой большой земельный участок показался мне необычным, и я подумал, что это может сыграть мне на руку.
Связавшись с брокером, я узнал, что хозяин намерен как можно быстрее продать дом, так как недавно умерла его мать. Он запрашивал 225 тысяч долларов, но готов был на скидку, если покупка будет совершена быстро. Я тут же предложил 185 тысяч, и он согласился. У меня оставалось тридцать дней на то, чтобы найти деньги и подписать договор.
Обратившись в титульную компанию, я попросил собрать данные о всех сделках по покупке недвижимости в этом районе, чтобы узнать, кто мои соседи и сколько они заплатили за дома. И тут я обнаружил, что пять из десяти соседних домов поменяли владельцев в течение последних двенадцати месяцев. Затем я заметил нечто еще более интересное. Фамилии новых владельцев были разными, но все они указывали для налоговой службы один и тот же адрес электронной почты.
До меня вдруг дошло, что кто-то скупает земли в этом районе. Я проверил адрес и выяснил, что он принадлежит крупной девелоперской компании. Далее прочел в газетах, что компания подписала соглашение с сетью отелей «Ritz Carlton» и готовится объявить о постройке престижного отеля!
Благодаря информации, полученной от титульной компании, я теперь точно знал – мне необходимо приобрести дом, поскольку девелоперам скоро понадобится мой земельный участок. Завершив сделку, я связался с ними и продал дом вместе с землей за 375 тысяч долларов. На 150 тысяч дороже, чем купил! Вдобавок я еще выторговал право бесплатно жить в этом доме на протяжении ближайшего года. Никогда не забывайте мудрых слов старины Бена: «Усердие – мать удачи».
Анализ отчетов сторонних организаций
Еще одна очень важная часть подготовительного процесса. К сторонним организациям относятся компании, специализирующиеся на экологии, проверке состояния недвижимости, ее оценке и изучении рынка. Возможно, их услуги и не понадобятся (все зависит от характера покупаемой недвижимости), но в большинстве случаев они приносят пользу. Иногда кредиторы даже настаивают на их участии в подготовительном процессе.
Экологическое обследование
Я настоятельно рекомендую привлечь к обследованию недвижимости компанию, которая даст заключение о ее экологическом состоянии. В нем указывается состав почвы и грунта, наличие в них и в строительных материалах вредных и опасных веществ и т. п. Обычно запрашивают так называемое первичное обследование. Оно обойдется в две-три тысячи долларов, но деньги будут потрачены не зря, если в почве или самом здании вдруг обнаружатся ядовитые или вредные вещества.
Возьмите на заметкуРиск слишком велик, чтобы экономить деньги на первичном экологическом обследовании. Сделайте его на всякий случай.
Если пользуетесь традиционными методами финансирования, то банк обязательно потребует отчет о проведении первичного исследования. Обычно у них есть список фирм, которым они доверяют, поэтому я рекомендую предварительно проконсультироваться с кредиторами, прежде чем заказывать проведение таких работ. Если вы еще не определились с банком, выберите крупную компанию, имеющую филиал в вашем регионе, и поинтересуйтесь, с какими банками она сотрудничает.
Проверка состояния недвижимости
В ходе работы обследуются несущие конструкции, крыша, асфальтовое покрытие, канализационная система и другие элементы здания. В отчете также будет указан срок, оставшийся каждому из этих элементов до капитального ремонта. Это очень важная информация для составления бюджета.
Возьмите на заметкуОтчет о состоянии недвижимости – это независимая точка зрения, которая либо подтвердит, либо опровергнет предварительные данные, полученные компанией по управлению недвижимости. Могут обнаружиться факты, ранее не принимавшиеся во внимание. Это очень важная информация.
Если говорить о расходах, то качественное обследование состояния недвижимости может обойтись недешево, но экономить на нем не стоит. Вам нужна фирма, которая не просто обладает необходимыми знаниями и опытом, но и будет признана банком, выдающим кредит. Как уже говорилось, если вы еще не выбрали кредитора, сама фирма, проводящая обследование, может подсказать, с какими банками она сотрудничает.
Еще одно преимущество получения отчета о состоянии недвижимости состоит в том, что его готовит не ваша управляющая компания, а нейтральная фирма. Если предъявите продавцу отчет вашей компании и попросите о скидке в связи с выявленными недостатками, он может предположить, что документ составлен предвзято и защищает ваши интересы. Но трудно будет возразить, если те же самые недостатки будут отмечены в отчете нейтральной компании. Такой отчет усиливает ваши позиции в ходе переговоров.
Оценка
Опытный инвестор может решить, что оценщик ему не нужен. Я же советую не отказываться от его услуг. Если ваш проект нуждается во внешнем финансировании, то оценщик понадобится обязательно. Да и вообще лучше иметь официальное подтверждение, что вы не ошиблись в определении стоимости недвижимости. Не исключено, что оценщик опровергнет ваши предварительные предположения. Как бы то ни было, иметь такую информацию полезно.
При получении кредита выбор оценщика превращается в своего рода лотерею. Федеральные банки должны руководствоваться в этом отношении строгими правилами, которые запрещают заемщику выбирать оценщика. Большинство банков и других кредитных учреждений чувствуют себя увереннее, если сами принимают такое решение. Я предпочитаю, чтобы оценщика выбрал ипотечный брокер, или предлагаю кандидата и пытаюсь убедить кредитора назначить именно его. Как правило, я хочу, чтобы у меня было право голоса в этом вопросе.
Дело в том, что назначенные банком оценщики не всегда располагают достаточным опытом в той категории недвижимости, которую хочет приобрести покупатель. Такое случается нередко. Большинство банков рассылают предложения трем оценщикам и затем выбирают одного из них, основываясь не столько на его опыте, сколько на наличии у него свободного времени и стоимости услуг. Однако некачественно проведенная оценка может разрушить всю сделку.
Чтобы избежать этого, я предпочитаю иметь одну-две кандидатуры оценщиков, которые хорошо разбираются в нужном мне типе недвижимости, и предлагаю их банкам. Кроме того, я рекомендую не спешить и предварительно досконально обсудить свою точку зрения с ипотечным брокером и оценщиком. Если оценщик не соглашается с вашими выводами относительно текущей стоимости недвижимости и ее прогнозов, то вы оказываетесь в незавидном положении. В любом случае с оценщиком надо вести себя откровенно и снабжать его максимумом информации о недвижимости.
Возьмите на заметкуОценка недвижимости всегда субъективна. Вы имеете право на собственное мнение, но при этом должны располагать аргументами, чтобы отстаивать его.
Изучение рынка
Как правило, оценка стоимости того или иного здания всегда сопровождается дискуссией о рыночной ситуации в данной категории недвижимости. Если вы планируете сложный проект типа кондоминиума, отеля, поля для гольфа или какого-то уникального индивидуального жилого дома, то потребуется дополнительное изучение рынка. Это делается не только для вашего сведения, но и для того, чтобы убедить окружающих.
Существуют компании регионального и национального уровня, которые в состоянии провести такое исследование для любого типа проекта, в том числе и конкретно для вашего. Поручите им эту работу. Ее результаты сможете демонстрировать всем заинтересованным лицам. Это поможет разъяснить позицию и создаст дополнительные аргументы для защиты своей точки зрения.
Возьмите на заметкуРезультаты маркетингового исследования помогут разъяснить позицию и создадут дополнительные аргументы для защиты своей точки зрения.
Однако должен вас предостеречь: такие исследования могут быть весьма дорогостоящими. Как правило, они обойдутся вам в 10–30 тысяч долларов. Тем не менее в ряде случаев затраты более чем окупаются. Я с успехом использовал подобные отчеты, чтобы аргументировать необходимость приобретения той или иной недвижимости. Повторю еще раз: будет намного легче отстаивать позицию относительно условий покупки, цен, уровня квартплаты и т. д., если у вас есть авторитетное мнение третьей стороны.
Изучение бухгалтерской и налоговой отчетности
Этот, последний, пункт нашего перечня может доставить немало приятных минут, когда подойдет время уплаты налогов. Работая с недвижимостью, очень важно иметь рядом хорошего налогового консультанта. И перед сделкой, и после ее завершения придется принимать важные решения. Лучше, если в качестве советчиков будут выступать люди, которые хорошо разбираются в чрезвычайно сложном налоговом кодексе. Прежде чем подписывать какие-то документы, вы должны вместе с юристом разобраться, какую форму собственности лучше всего избрать для своего имущества и имущества партнеров. Будет это ТОО или корпорация? Какую структуру они должны иметь? От выбора формы собственности зависит сумма налоговых платежей. После завершения сделки бухгалтер должен заполнить форму К-1 (отчет о доходах и расходах владельца недвижимости) и при необходимости провести аудит.
Возьмите на заметкуЕсли у вас до сих пор нет хорошего бухгалтера и налогового консультанта, обзаведитесь ими.
Профессия ипотечного брокера имеет одно преимущество: мне попадают в руки великолепные проекты, связанные с недвижимостью, и я с удовольствием помогаю творчески настроенным предпринимателям претворять их в жизнь. Однако это требует умения не только видеть общую картину, но и обращать пристальное внимание на детали.
Во всех сделках с недвижимостью присутствует риск. Разница между профессиональным инвестором и любителем состоит в том, что профессионал управляет рисками, окружая себя способной командой, готовой оказать помощь на любом этапе сделки. Подготовительный период – это как раз один из таких этапов, где ничего нельзя оставлять на волю случая!
* * *
Скотт Макферсон является главой и соучредителем специализированной финансовой компании «Capital Advisory Group, LC». Фирма основана в 2001 году и финансирует сделки с недвижимостью на общую сумму в 3,5 миллиарда долларов. Скотт участвовал в самых разных проектах – от покупки незастроенной земли до возведения высотных кондоминиумов в Портленде и Тампе стоимостью более 100 миллионов долларов.
Назад: 11. Джон Финни. Анализ сделок, или Приключения в мире недвижимости
Дальше: 13. Ким Далтон. Ценность растет изнутри
