Книга: Инвестиции в недвижимость
Назад: 9. Мэл Шульц. Покупайте по акрам, продавайте по футам
Дальше: 11. Джон Финни. Анализ сделок, или Приключения в мире недвижимости
10. Кертис Оукс. Все дело в добавленной стоимости
Как-то раз я сказал Кертису, что он посещает места, в которые белые люди опасаются заглядывать. Оукс рассмеялся: «Это точно. Я исповедую философию баскетбольной звезды Мейджика Джонсона – нужно бродить по всем городским закоулкам и возрождать их». Затем добавил: «Многие инвесторы, к какой бы расе они ни принадлежали, стараются выкачать деньги из людей, но не инвестируют ни цента, чтобы улучшить их жизнь. Я инвестирую в недвижимость, чтобы затем снова вложить вырученные деньги в ее усовершенствование». Именно за это Кертиса и его жену Дайану ценят друзья и коллеги-инвесторы.Сегодня нередко можно увидеть, что самые красивые здания заколочены досками. В наши дни нужны инвесторы особого рода, которые не только делают деньги на недвижимости, но и возвращают жизнь в районы, ставшие жертвами рецессии. Я и сам как-то вложил деньги в подобный проект, и прибыль оказалась вполне сносной, хотя и не блестящей. Честно говоря, я был новичком в этом деле и просто понадеялся по-быстрому заработать на чужой беде. Сейчас, став умнее, я еще с большим уважением отношусь к тому, что делает Кертис. Требуется хорошо знать не только рынок недвижимости, но и психологию людей, и, что более важно, ощущать себя частью этого населения. Такой урок преподают мне Кертис и Дайана.Роберт Кийосаки
Я не раз выступал вместе с Робертом Кийосаки, которого считаю своим личным наставником. Его идеи и подсказки немало способствовали моим успехам. Я участвовал в семинарах Дональда Трампа. Совместно мы даже выпустили аудиодиск под названием «Три секрета мастерства в области недвижимости». Сейчас, когда я пишу эти строки, мы вместе с женой Дайаной ремонтируем жилой дом стоимостью в несколько миллионов долларов в одном из престижных районов Сан-Франциско. Всего этого я достиг с помощью одной простой мантры, которая понятна любому и которую может использовать каждый: «Извлекай прибыль из проблем». В моей жизни есть две основы, и они также незыблемы для жены – знание и вера.
«Истреблен будет народ Мой за недостаток ведения» (Осия 4:6).
«Вера же есть осуществление ожидаемого и уверенность в невидимом» (К Евреям 11:1).
Возьмите на заметкуЯ всю жизнь пользовался мантрой: «Извлекай прибыль из проблем».
Здорово, когда у вас есть стабильная недвижимость, в которой живут состоятельные жильцы. Никаких особых расходов на содержание, нет проблем с квартплатой. Все замечательно. О таком, казалось бы, должны мечтать все инвесторы, но такая недвижимость недешево стоит, и у нее мало шансов вырасти в цене.
С другой стороны, проблемная недвижимость обладает поразительным потенциалом быстрого роста. Допустим, средняя стоимость жилого дома в каком-то районе составляет 200 тысяч долларов. Расположенная там же проблемная недвижимость может стоить 140 тысяч, но как только присущая ей проблема устранена, стоимость резко возрастает, уравниваясь с соседними домами. Квартплата в проблемном доме тоже может быть достаточно низкой, но как только вы его благоустроите, у вас появляется полное право повысить ставку, увеличивая тем самым собственный доход.
Эта концепция называется «форсированное удорожание». Оно возникает, когда инвестор приобретает недвижимость ниже текущей рыночной цены (обычно вследствие какой-то проблемы – например, большого количества пустующего жилья поблизости, сильной изношенности здания, экологического загрязнения и т. п.), затем ликвидирует проблему и тем самым форсирует существенный рост стоимости, возвращая ее к среднерыночному уровню. Я называю это добавлением стоимости. Вы берете некое имущество, усовершенствуете его и за счет этого увеличиваете его стоимость. Форсированное удорожание приносит прибыль, которую можно использовать в самых различных целях. Такой подход помог очень многим инвесторам весомо пополнить кошелек, а кое-кому позволил сколотить многомиллиардные состояния.
Возьмите на заметкуЯ никогда не рассчитываю на естественное удорожание недвижимости. Если оно произойдет – что ж, тем лучше. Но если этого не случится, то не огорчусь. Я знаю, что нужно предпринять, чтобы увеличить прибыль от нее, скажем, за счет амортизации. Если кто-нибудь предложит вам вложить деньги в недвижимость в расчете на ее последующее естественное удорожание, поблагодарите, развернитесь и бегите прочь! Почему? Потому что такие перспективы основаны на досужих предположениях. Если же подойдете к инвестированию с позиций добавления стоимости, то сможете контролировать процесс и управлять им.
Если вы настроились решать проблемы, а не бежать от них, то шансы на успех резко возрастают. Следующий шаг– поиск подходящей недвижимости.
Моя история
Я приобрел первый жилой дом в Филадельфии, штат Пенсильвания, в 1979 году за 27 800 долларов. У меня была возможность воспользоваться льготами участника войны, поэтому дом был куплен в кредит под 17,5 % годовых. Немыслимо дорого, по сегодняшним меркам, но тогда меня это мало беспокоило. Мне не терпелось стать домовладельцем. Так я впервые столкнулся с понятием финансового рычага, под которым понимается приобретение за небольшие деньги большого количества каких-либо активов. Я начал покупать недвижимость, когда еще не мог вкладывать в нее собственные деньги. Меня не интересовала процентная ставка, так как я рассчитывал на положительный денежный поток.
Второй резкий поворот в карьере инвестора в недвижимость произошел в 1982 году, когда я уволился с военной службы в морской авиации. С самого начала я стал специализироваться на добавлении стоимости. В Филадельфии пустующие дома встречались на каждом шагу, а мне только это и надо было. Я покупал здания по цене от 5 до 30 тысяч долларов, а затем решал, заселять их или продавать.
Меня часто навещал дядя из Сан-Франциско. Во время каждого визита он только и делал, что рассказывал о рынке недвижимости. Наконец, в 1985 году он убедил меня переехать в Сан-Франциско и там заняться недвижимостью. Я и представить не мог, насколько трудно будет повторить успех, которого я добился в Филадельфии. Почему? Да хотя бы потому, что недвижимость в Сан-Франциско была намного дороже. Средний дом на две семьи стоил 250 тысяч долларов. Цены меня просто шокировали. Хотя я уже скопил кое-какие деньги для инвестиций, но прежде чем начинать дела на новом месте, мне требовалось больше информации о рынке недвижимости в Калифорнии.
Возьмите на заметкуЕсли вы проявите терпение и подойдете к недвижимости с позиций добавления стоимости, то можете рассчитывать на успех.
Тем временем возросшая стоимость жизни и учеба на курсах уже начали серьезно подтачивать мои денежные запасы. Но главное – меня сковывал страх потерять все накопления. Даже если сделка была выгодной, я не мог на нее решиться! Закончив учебу и получив лицензию, я тут же принялся за работу, стремясь повторить успех, достигнутый в Филадельфии. Однако там все складывалось проще. Достаточно было просто найти заколоченный дом по низкой цене, отремонтировать его и продать. А Сан-Франциско не пестрел заколоченными домами. Здесь требовалось придумать другой способ добавления стоимости. И я, в конце концов, нашел нишу. Она называлась «тещин дом». Я начал скупать индивидуальные особняки (которые продавались в то время по цене от 50 до 75 тысяч долларов) и строить за гаражами «тещины дома», которые владельцы могли сдавать внаем. По завершении строительства я продавал оба дома уже по цене от 175 до 199 тысяч. Постоянная бригада строителей работала не покладая рук, и я зажил припеваючи. Конечно, не все и не всегда было так гладко. На мою долю выпало немало трудностей и проблем, но если вы проявите терпение и подойдете к недвижимости с позиций добавления стоимости, то можете рассчитывать на успех.
Как найти нужную недвижимость
Мы подошли к самой интересной теме. Речь о том, от чего во многом зависит долгосрочный гарантированный успех при инвестировании в недвижимость. Поиски нужной недвижимости потребуют максимума знаний и творчества. Но именно в процессе вы приобретете опыт и станете мастером своего дела. Здесь в равной степени необходимы как логика, так и воображение. Придется объединить разум и интуицию, чтобы увидеть общую картину и найти правильное решение.
Но первым делом рассмотрим различные типы и категории недвижимости.
Категории недвижимости
Остановимся только на трех типах зданий.
Жилые. Они могут быть самыми разнообразными, но я предпочитаю небольшие дома на одну, две, три или четыре семьи.
Коммерческие. К ним принадлежат здания, в которых размещаются офисы или торговые предприятия.
Смешанного типа. Здания используются для жилья, но одновременно в них размещаются торговые учреждения или офисы.
Если вы делаете первые шаги в инвестициях, рекомендую начать с покупки жилого дома на одну-две семьи. Это позволит, вкладывая относительно небольшие средства, познать механику процесса. Накопив опыт и создав положительный денежный поток, вы сможете перейти к более крупной недвижимости.
Классы недвижимости
Недвижимость подразделяется на четыре класса качества.
Класс А – здания не старше десяти лет, в отличном состоянии, с элементами повышенного комфорта типа бассейнов и тренажерных залов. Характерен высокий уровень квартплаты, обычно низкие расходы на содержание и простота управления. Квартиросъемщики принадлежат к зажиточной прослойке. Такими зданиями, как правило, владеют группы инвесторов. Прибыльность по сравнению с инвестициями довольно низкая. Недвижимость данного класса чувствительнее других реагирует на спады экономики в масштабах как региона, так и страны в целом.
Класс В – здания, построенные десять – двадцать лет назад, в достаточно хорошем состоянии. Считаются самыми устойчивыми к колебаниям экономики. Обычно располагаются в довольно престижных районах и заселены представителями среднего класса. Здания достаточно новые и оснащены некоторыми элементами повышенного комфорта, но в то же время доступны для среднестатистических инвесторов и квартиросъемщиков.
Класс С – здания, построенные двадцать – тридцать лет назад. Коммунальные удобства ограничены или отсутствуют. Стоимость текущего ремонта и расходы на долгосрочное содержание довольно высоки в связи с общим износом здания и необходимостью его постоянного обновления. Квартиросъемщики – более бедные слои населения, включая лиц, живущих на государственные пособия. Стоимость может быть существенно повышена за счет модернизации.
Класс D – здания старше тридцати лет, требующие значительного капитального ремонта. Обычно располагаются в районах, переживающих экономический упадок. В них, как правило, просрочены такие регламентные ремонтные работы, как обновление кровли, электропроводки, водопровода, канализации и вентиляционных систем.
Возьмите на заметкуНачинающим инвесторам я бы порекомендовал остановить выбор на недооцененных зданиях класса С.
Вы можете попытаться найти недооцененную недвижимость в любом из четырех классов. Следует, однако, заметить, что недвижимость класса А позволяет добиться лишь небольшого оборота вложенных средств, так как у нее невысокий потенциал роста. Начинающим инвесторам я бы порекомендовал остановить выбор на недооцененных зданиях класса С.
С чего начинать поиск
Эти рекомендации помогут вам найти недооцененную недвижимость.
1-й шаг. Досконально изучите конкретную местность
Обычно речь идет о местности, в которой вы живете. Попытка стать знатоком какого-нибудь города за пределами своего штата связана с большими затратами времени и денег. Читайте рубрики о недвижимости в газетах, больше ездите по улицам, заходите в дома открытого доступа.
Район должен быть достаточно большим, представляющим самые разные категории недвижимости. Для начала это может быть, к примеру, Сан-Франциско. Освоив этот город, вы можете выбрать для изучения какой-нибудь другой.
Пример.
• Выберите Сан-Франциско в качестве объекта изучения.
• Исследуйте его, изучайте материалы, ездите по городу.
• Досконально освойте город.
• Выберите другую местность – например, Окленд.
2-й шаг. Выделите самые дешевые районы
Вам нужна проблемная недвижимость. Чем больше проблем, тем выше потенциал прибыли после того, как вы их устраните. Такую недвижимость можно найти в самых бедных кварталах.
3-й шаг. Ищите проблемную недвижимость
После того как вы освоили какую-то местность и выделили районы с самой дешевой недвижимостью, ищите проблемные здания.
Как их найти? Обращайте внимание на следующие признаки:
• пустующий дом;
• заколоченные двери и окна;
• газон, заросший высокой травой и сорняками;
• разбитые окна;
• облупившаяся краска;
• запущенный внешний вид.
Обратите внимание на информацию о смене владельцев недвижимости:
• владелец дома хочет выселиться или уехать;
• дом конфискуется за долги;
• дом переходит по наследству;
• дом построен с нарушениями строительных норм и правил;
• возникли споры относительно земельного участка;
• владелец магазина закрывает заведение.
Процесс поиска – увлекательное занятие, но я никогда не забываю, что моя радость – это чья-то беда.
Рекомендации по поиску недвижимости
• Сохраняйте оптимизм. Поиски требуют времени. Придется немало побродить по окрестностям. Будут ошибки, тревожность. Оставайтесь в позитивном расположении духа, чтобы быть готовым к моменту, когда найдется нужная недвижимость.• Будьте внимательны и сосредоточенны. Постарайтесь выкинуть из головы прошлые ошибки, негативные мысли, опасения и другие факторы, которые заслоняют возникающие возможности. Лишь тот, кто объективно воспринимает действительность и открыт для восприятия, сможет вовремя разглядеть появившуюся возможность и ухватиться за нее.• Проявляйте терпение. В писательской среде говорят: «Чтобы написать книгу, надо не отрывать зад от стула». То же самое можно сказать и об инвестициях в недвижимость. Вам придется потратить много времени на изучение газет, поездки по городу, контакты с брокерами и кредиторами.• Не позволяйте рыночным условиям сбить вас с толку. Вы никогда не дождетесь идеальных условий на рынке недвижимости. Всегда будут встречаться проблемы и подводные камни. Не поддавайтесь влиянию средств массовой информации, друзей или тех, кто отговаривает вас от поиска новых возможностей.
Последний пункт стоит повторить еще раз: на ваше решение не должны влиять переменчивые условия рынка. Ставки по кредитам будут повышаться и резко падать. Стоимость недвижимости будет снижаться, но потом начнется оживление. Эти процессы постоянны.
Возьмите на заметкуЗанимаясь поисками недвижимости, повторяйте как заклинание: «На любом рынке, в любое время можно совершить удачную сделку».
Возьмите на заметкуДевизом должна стать пословица: «Терпение и труд все перетрут».
Помимо самостоятельных поисков вы должны создать вспомогательную сеть знакомств, инструментов и ресурсов. В ней могут быть задействованы:
• другие инвесторы;
• брокеры и агенты по недвижимости;
• банки;
• юристы;
• бухгалтеры;
• компании по управлению недвижимостью.
Таблица 10.1. Собственные мысли
Проведите мозговой штурм и составьте перечень других источников информации о потенциальных сделках.
Критерии и анализ недвижимости
Если вы нашли недвижимость, которая может рассматриваться как объект инвестиций, необходимо тщательно изучить ее краткосрочный и долгосрочный потенциал. Беспристрастно исследуйте вопрос, используя следующие критерии:
1. Основные инвестиционные показатели:
а) финансовый рычаг;
б) денежный поток;
в) «денежная» рентабельность;
г) норма капитализации;
д) мультипликатор валового дохода.
2. Сильные и слабые стороны, возможности и риски.
3. Тенденции.
4. Демографические данные.
Можно написать книгу по каждому из этих аспектов анализа, но я ограничусь лишь кратким их описанием.
Финансовый рычаг
Эффект рычага достигается, когда вы вкладываете как можно меньше своих денег, но при этом приобретаете как можно больше собственности. Другими словами, чем меньше инвестируется собственного капитала, тем выше отдача от него. Анализируя недвижимость, вы всегда должны четко представлять себе, какие вложения потребуются лично от вас.
Положительный денежный поток
Денежный поток всегда был основой накопления моего богатства. Он – король всех доходов. К нему надо стремиться в первую очередь. Положительный денежный поток создает инерцию поступательного движения активов. Он оказывает громадное влияние на процессы финансирования и кредитования. Так, например, если вы приобретаете жилое здание более чем с пятью квартирами, то размер кредита, который предоставит банк, будет зависеть от способности этой недвижимости создавать денежный поток (ваша кредитная история при этом будет иметь лишь второстепенное значение). Он является также важным фактором определения общей стоимости недвижимости. При слабом денежном потоке она будет оценена ниже, чем аналогичные здания в том же районе, генерирующие сильный денежный поток. Никогда не забывайте об этом.
Двузначный показатель денежной рентабельности
Показатель демонстрирует, с какой скоростью оборачиваются деньги. Он позволяет уже на начальном этапе инвестирования понять, сколько времени понадобится, чтобы вернуть вложенные деньги. Это очень важно, потому что средства понадобятся для инвестиций в другие проекты. Чем быстрее вы вернете их, тем раньше сможете использовать.
Возьмите на заметкуДенежная рентабельность определяется как процентное соотношение дохода от инвестиции в денежной форме за определенный период времени к ее начальному объему.
Вот несколько примеров, где мы имеем дело с одинаковым начальным платежом (20 тысяч долларов), но разным объемом денежных потоков за год.
Таблица 10.2
Из таблицы видно, сколько лет потребуется, чтобы вернуть сумму начального платежа. В первом случае – это год, во втором – два, а в третьем – три года. Соответственно, денежная рентабельность составит 100, 50 и 33 процента.
Инвестор должен ставить перед собой цель – добиться денежной рентабельности в пределах 10–20 процентов. Более высокие показатели считаются исключительно хорошими.
Норма капитализации – 7 процентов и выше
С помощью нормы капитализации измеряют экономическую эффективность недвижимости без учета средств, направляемых на погашение кредита. Вы вложили в проект некую сумму. Каким будет доход? Высокая норма капитализации обычно означает более высокий риск инвестиций и низкую цену недвижимости. Чем ниже норма капитализации, тем ниже риск и выше стоимость. Низкую норму капитализации зданий чаще всего можно встретить в районах, где население преимущественно принадлежит к зажиточному или среднему классу. Если известны чистая операционная прибыль и норма капитализации, то можно вычислить стоимость недвижимости по следующей формуле:
Чистая операционная прибыль: Норма капитализации = Стоимость
Возьмите на заметкуС помощью нормы капитализации измеряют экономическую эффективность недвижимости без учета средств, направляемых на погашение кредита. Ее показатель можно вычислить, если чистую операционную прибыль разделить на стоимость недвижимости.
Мультипликатор валового дохода – 9 и ниже
Мультипликатор валового дохода используется, чтобы сравнить параметры схожей недвижимости в определенной местности. Например, вы вычисляете мультипликаторы для трех жилых домов, находящихся в одном районе города, а затем сравниваете их. При прочих равных условиях следует выбирать недвижимость с самым низким мультипликатором валового дохода. Как правило, при снижении мультипликатора увеличивается денежный поток. И наоборот, чем выше мультипликатор, тем меньше денежный поток.
Возьмите на заметкуМультипликатор валового дохода – это соотношение цены недвижимости и годового дохода, поступающего в виде квартплаты. Чем меньше этот показатель, тем лучше.
Сильные и слабые стороны, возможности и риски
По этим параметрам обычно оценивают текущее состояние компаний, но они пригодны и для оценки инвестиций в недвижимость, так как каждый объект тоже имеет сильные и слабые стороны, возможности и риски. Опытный инвестор, стремящийся к гарантированному успеху, обязательно проанализирует все четыре момента.
Учтите, что такой анализ, как правило, субъективен. В нем не бывает правильных и неправильных ответов. Многие факторы взаимозависимы. Так, например, необходимость в новой покраске дома может быть оценена как слабая сторона, но в то же время новая покраска сразу же улучшает общий вид недвижимости и тем самым повышает ее стоимость, превращаясь, таким образом, в дополнительную возможность.
Тенденции
В процессе поиска недвижимости следите за тенденциями. Например, одно время горожане в массовом порядке строили жилье в пригородах. Однако в последние годы тенденция сменилась на противоположную. В связи с повышением цен на бензин и некоторыми другими факторами многие ставят машины на прикол и стараются найти жилье в непосредственной близости от места работы, магазинов, ресторанов и т. д.
Получить информацию можно из газет и других источников. У инвестора появляется намного больше возможностей, если он в состоянии распознать зарождающуюся тенденцию еще до того, как она становится медийно известной.
Как разглядеть тенденцию? Этот процесс в чем-то сродни искусству, но если говорить в общем, то у вас есть следующие возможности:
• Наблюдайте за происходящим вокруг. Уделяйте особое внимание изменениям в поведении людей. Например, восемь или десять лет назад вошли в моду внедорожные автомобили. Чуть ли не каждый стремился купить себе такую машину. Однако со временем, опятьтаки из-за возросших цен на бензин и других факторов, связанных с охраной окружающей среды, спрос на внедорожники упал, а на смену им пришел новый тип транспортных средств – гибридные автомо били.
• Читайте, читайте, читайте. Читайте как можно больше газет, журналов, местных бюллетеней по недвижимости. Обращайтесь к самым различным источникам и темам. Время от времени просматривайте газету, которую обычно не покупаете. Побродите по интернету. Что жители вашего города обсуждают в блогах? Какие появились новые сайты по недвижимости, проблемам развития городов и другим смежным темам? Чем объемнее информация, тем легче будет улавливать тенденции. Это явление называется «соединением разрозненных точек».
• Слушайте, слушайте, слушайте. Выйдите в город и прислушайтесь, о чем говорят люди. Что изменилось в их поведении? Какие новые мысли их занимают? Чем они интересуются и восхищаются? Какова главная тема бесед? Друзья, родственники, соседи и коллеги – это великолепный источник информации. Задавайте вопросы и внимательно выслушивайте ответы.
Демографические данные
В конце анализа необходимо рассмотреть статистику по составу населения города, в котором вы намереваетесь осуществлять инвестиционную деятельность. Демографические исследования дают достаточно полную картину структуры населения, его доходов, сфер занятости, а также позволяют сделать выводы о крупнейших работодателях и других экономических факторах.
Демографические данные можно найти в библиотеках, городских администрациях городов и, разумеется, в интернете.
Демографические данные, способствующие инвестициям
Анализируя демографическую информацию и тенденции, обращайте внимание на следующие факторы, которые обычно являются благоприятными для инвестирования в определенные категории недвижимости.• Количество женщин превышает количество мужчин (женщины более склонны к оседлому образу жизни).• Количество неженатых и незамужних жителей превышает количество семейных (холостяки обычно снимают квартиры).• Количество молодежи и пенсионеров превышает число людей среднего возраста (люди среднего возраста склонны строить собственные дома).• Стабильность и прибыльность компаний, являющихся основными работодателями.
Имеет значение и местоположение недвижимости. Обратите внимание на следующие факты:
• Насколько близко расположены маршруты общественного транспорта?
• Какие планы у городских властей по поводу развития данного района?
• Насколько близко расположен парк?
• Далеко ли находится школа?
• Далеко ли находятся магазины и рестораны?
Наконец, задайте себе вопрос: «Хочу ли я вкладывать деньги в данный район?»
Ключевой фактор успеха – отличная команда
Когда мы с Дайаной только начали покупать недвижимость в Сан-Франциско (а сейчас у нас в этом городе уже более двадцати домов, создающих денежный поток), то первым делом постарались создать команду, способную решать сложные проблемы. Мы нашли юриста Элизабет Эрхардт, которая специализировалась на жилье, конфискованном за неуплату кредита, и Сайю Тахбазоф, чей инженерный и архитектурный талант всегда позволял придать ценность даже самой, казалось бы, безнадежной недвижимости. Мы с Дайаной разыскивали запущенные дома с проблемными жильцами, платившими за квартиры какие-то крохи, и быстренько оформляли покупку. Наша цель заключалась в том, чтобы добавить стоимости этим зданиям за счет полной реконструкции и ремонта. Лиз вела переговоры с жильцами, а Сайа занималась планированием ремонтных работ. В большинстве случаев мы пользовались затем статьей 1031, чтобы обменять приобретенную недвижимость на более крупную и лучшего качества, а часть сдавали внаем. Это приносило хороший доход, но главное – здания после реконструкции утраивались в цене, и вовсе не вследствие рыночных колебаний.
Обращаю ваше внимание на один существенный момент: для нас взаимоотношения в команде были важнее, чем все заработанные деньги. Не существует сделок, которые перевесили бы их ценность. Сегодня Лиз Эрхардт – одна из ведущих адвокатов Сан-Франциско, улаживающих спорные моменты между владельцами недвижимости и квартиросъемщиками. Мы по-прежнему хорошие друзья. Время от времени созваниваемся и вспоминаем все, через что нам пришлось пройти пятнадцать лет назад. Сайа Тахбазоф уже на пенсии, но продолжает работать над собственными проектами. Мы до сих пор в прекрасных отношениях. Случается и сегодня мы с Дайаной обращаемся к ней за консультациями.
Возьмите на заметкуВзаимоотношения в команде были для нас важнее, чем все заработанные деньги. Не существует сделок, которые перевесили бы их ценность.
Основой большинства успехов нашей команды был девиз: «Каждый бежит по своей дорожке». (Эти слова каждый раз произносит наш школьный учитель физкультуры, наставляя участников эстафеты.) Подобная тактика сокращает дистанцию до финиша. Моей «дорожкой» было изучение демографических данных и проведение подготовительной работы. Дайана отвечала за оформление сделки. Лиз работала с жильцами, а Сайа разрабатывала технические планы, проекты и согласовывала их с городскими властями.
В первую очередь всегда думайте о том, как создать самую лучшую команду, которая будет поддерживать ваши краткосрочные и долгосрочные планы.
Возьмите на заметкуОсновой большинства успехов нашей команды был девиз: «Каждый бежит по своей дорожке». Подобная тактика сокращает дистанцию до финиша.
Проблемы… или возможности?
Если вы намерены посвятить себя решению проблем, то шансы успешного инвестирования в недвижимость резко возрастают. Но возникает вопрос: «Как вы относитесь к проблемам?»
Возможности возникают не сами по себе. Зато проблем и неудач все гда будет предостаточно. Если боитесь трудностей, то возможности ускользнут от вас. На протяжении многих лет ко мне приходили друзья и знакомые, которые хотели поучаствовать в различных проектах с недвижимостью. Но позже многие из них куда-то исчезали. Почему? Представьте канат, протянутый с одного берега Большого каньона на другой. Они видели только канат, а я видел мост.
Как укрепить веру в себя, позволяющую смело встречать проблемы и преодолевать их? Ответ прост – используйте любой шанс. Преуспевающие люди берутся за любую проблему, основываясь на уверенности в своих силах. Они не позволяют страху встать у себя на пути. Люди, добивающиеся грандиозных успехов, такие, например, как Дональд Трамп, тоже постоянно укрепляют свою веру. Им бывает страшно, но они идут вперед. Позволяя страху управлять жизнью, вы упускаете возможности. Живя верой, вы используете шансы по максимуму и управляете рисками.
Чтобы стать агентом по недвижимости и инвестором, я ушел с государственной службы, где мне платили по 60 тысяч долларов в год. Незадолго до этого я прочитал книгу Наполеона Хилла «Думай и богатей» и был готов немедленно перевернуть мир. Но дела так быстро не делаются. Прошло несколько месяцев, а благоприятные возможности все не появлялись. Мои сбережения начали таять. В позитивно настроенный ум вкралась тревога. Радужные мечты стали превращаться в кошмары.
Но я преодолел этот период застоя, и дела постепенно пошли в гору. Лишь тот, кто не теряет присутствия духа и никогда не сдается, может достичь успеха.
Успех – не прямая линия. Случаются непредвиденные остановки, иногда приходится делать два шага вперед и один назад. Раньше я полагал, что успех выглядит следующим образом:
Рис. 10.1. Как я представлял себе успех
А вот что оказалось на самом деле:
Рис. 10.2. Так в действительности выглядит путь к успеху
Возьмите на заметкуЛишь тот, кто не теряет присутствия духа и никогда не сдается, может достичь успеха.
Шансы на достижение успеха в сфере недвижимости зависят от терпения. Вспомните мою мантру:
«Извлекай прибыль из проблем».
Концепция добавления стоимости может применяться не только в недвижимости, но и во многих других сферах жизни. Например, часто приходится встречать людей, которые негативно высказываются в адрес окружающих. Я призываю вас говорить только хорошее о людях, с которыми контактируете, добавляя им «стоимости». Избегайте ярлыков. В жизни не бывает чего-то абсолютно правильного или неправильного. Есть просто разные точки зрения. Независимо от того, какова ваша жизнь сегодня, примите решение сделать ее лучше, богаче и помогите в этом другим.
* * *
Кертис Оукс более двадцати лет был ведущим риэлтором отделения компании «Coldwell Banker» в Сан-Франциско и входил в число 3 процентов самых успешных ее сотрудников. В 1994 году супруги Оукс основали компанию «Oakes Group», специализирующуюся на продаже недвижимости, инвестициях, застройке в Сан-Франциско и его окрестностях. Стремление постоянно помогать окружающим проходит красной нитью через всю его деятельность. Он помог многим людям реализовать мечту и стать владельцами недвижимости. А его программа наставничества учит успешно зарабатывать на недвижимости.
Назад: 9. Мэл Шульц. Покупайте по акрам, продавайте по футам
Дальше: 11. Джон Финни. Анализ сделок, или Приключения в мире недвижимости
