Глава 10. Составление договора купли-продажи.

Еще один, не менее важный этап – это подготовка и составление договора купли-продажи недвижимости (далее: Договор). Грамотно составленный Договор также минимизирует большинство рисков в судебных разбирательствах, а еще предотвращает множество неурядиц и разногласий которые могут возникнуть у Продавца и Покупателя на сделке, и до момента передачи денег и квартиры друг-другу. Поэтому в этой главе детально разберем составление договора купли-продажи.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязуется оплатить цену квартиры продавцу. Договор обязательно заключается либо в простой письменной форме либо в нотариальной форме.

Разберем, как грамотно составить договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме. В первую очередь нужно учесть существенные условия договора, это скелет договора – основные моменты, без включения которых договор будет считаться недействительным или незаключенным, это:

> Предмет договора – должны быть указаны данные квартиры, позволяющие определенно установить недвижимое имущество. Место расположения, кадастровый номер, площадь, иные существенные характеристики.

> Цена договора – стоимость согласованного сторонами в письменной форме условия о цене квартиры.

> Перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением, после приобретения квартиры покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

> Стороны договора – два или несколько лиц договаривающихся об условиях договора. Необходимо указать их ФИО и паспортные данные/данные свидетельства о рождении (или наименование и регистрационные данные и реквизиты Юридического лица), в том числе год и место рождения, подразделение выдавшее паспорт с кодом подразделения и информация о месте регистрации / нахождения лица. В случае, если сторона договора – иностранное лицо, необходим нотариальный перевод документов подтверждающих личность. Можно также указать СНИЛС сторон, для лучшей идентификации.

Теперь нужно в договоре прописать условия, которые будут минимизировать риски спора и судебных разбирательств между сторонами:

> Срок и способ передачи денежных средств Покупателю. С указанием источника денежных средств (Собственные, ипотека, МСК, иные социальные выплаты или сертификаты и т.п.). Можно оговорить в договоре неустойку в случае несвоевременной оплаты цены договора.

> Срок передачи квартиры Покупателю. Также можно оговорить в договоре неустойку за уклонение от передачи квартиры и принятии ее сторонами договора. Момент перехода риска случайной гибели или случайного повреждения квартиры (по закону с момента передачи).

> Условия оплаты дополнительных расходов по сделке. Какая сторона и в каком размере оплачивает эти расходы.

> Количество лиц зарегистрированных по месту жительства и пребывания в квартире, сроки их снятия с регистрационного учета. Можно предусмотреть условие об удержании части цены договора до момента снятия с учета всех зарегистрированных.

> В каком виде (с ремонтом или без), и с каким имуществом (встроенным и движимым) передается квартира. Описать техническое и физическое состояние недвижимости на день заключения сделки. Обязательно прописать, все известные сторонам договора, дефекты квартиры.

> Вопросы, связанные с расчетами по обязательным платежам за квартиру. Сроки их уплаты, при наличии или выявлении. На ком будет обязанность по уплате долгов за квартиру, образовавшуюся до передачи квартиры покупателю.

> Информация о семейном положении Продавца на момент приобретения им Объекта недвижимости. С указанием информации о наличии согласия супруга на отчуждение недвижимости / информации о брачном договоре / информации что на момент приобретения Объекта в браке не состоял. Тоже самое можно указать про покупателя.

> Прописываем «Заверения сторон» об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения. Гарантии подлинности документов.

> Обозначить, что объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, в возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, на объект не наложен арест и т.п., на основании свежей выписки ЕГРН, на дату заключения договора. Если имеются обременения объекта недвижимости, нужно обозначить это в договоре.

> Прописать ответственность сторон за нарушение исполнения условий договора, а также за дачу заведомо недостоверных гарантий и заверений, в соответствии со ст. ст. 421, 461, 431.2 ГК РФ.

> А также указываем в договоре в случае оплаты после сделки что недвижимость не будет находиться в залоге у продавца либо будет находиться в залоге у продавца в соответствии со статьей п. 5 ст. 488 ГК РФ. А если недвижимость, как объект приобретается в ипотеку, то обязательно прописывается обременение банка, а покупатель будет выступать залогодателем.

Договор составляется в количестве экземпляров, исходя из количества сторон сделки. Каждый экземпляр подписывают все стороны сделки, которым 14 лет и больше, прописывая фамилию имя отчество и подпись синими ручками. За несовершеннолетних детей, также, подписываются их законные представители.

Далее все документы подаются на государственную регистрацию прав собственности в Росреестр. Во многих регионах документы подаются через посредника – Многофункциональный центр оказания государственных услуг (МФЦ). К подписанному договору прикладываются документы об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации в соответствии с законодательством. Так же прикладываются дополнительные документы, в соответствии со спецификой сделки, это могут быть: Выписка из домовой книги, согласие супруга на продажу, брачный договор, кредитный договор, выписка из оценочного альбома, заключение органов опеки и попечительства, доверенность и др. документы.

После регистрации перехода права, МФЦ вернет документы, а также новую выписку из ЕГРН как покупателю, так и продавцу и возвращает оригинал договора купли-продажи.

Подавать документы на регистрацию можно также в электронном виде, подписанные усиленной ЭЦП. В этом случае сроки регистрации меньше, и документы придут на почту сторонам в электронном виде, упакованные в zip.архив, с почты Росреестра. Такие сделки обычно проводят банки, за дополнительную плату. Но это того стоит, так как экономит время сторонам сделки, и делает процесс более прозрачным.