Глава 7. Дарение.

Если собственник квартиры получил ее в порядке дарения, то дополнительных специфических документов не потребуется. Обратите внимание только на тот факт, что подаренная собственнику квартира, в силу безвозмездности сделки, будет его личным имуществом, на отчуждение которого не потребуется согласие супруги.

Но если квартира была приобретена собственником по возмездной сделке в период нахождения в зарегистрированном браке, то, чтобы даже подарить такую квартиру или ее часть кому-либо, обязательно потребуется согласие супруги. Учтите это, если сделка дарения, будет среди исторической цепочки проверяемых сделок на квартиру.

При таком основании права собственности, продавец будет иметь на руках: Договор дарения, и возможно Акт приема-передачи, если иное не установлено Договором дарения.

Итак, мы рассмотрели основные, особенно часто встречающиеся основания возникновения права собственности на квартиры. При проверке квартир приобретенных по иным основаниям, можно применять аналогию проверок по уже рассмотренным вариантам. В любом случае помним, что базовый пакет берется по одинаковому алгоритму наличия базовых документов.

Далее перейдем как раз к вопросу изучения истории квартиры. Что это такое и зачем нужно?

Глава 8. История квартиры.

Изучать историю квартиры необходимо для выявления нарушений прав в предыдущих сделках с квартирой. Так как если будет оспорена, какая либо из предыдущих сделок, то все остальные сделки разрушаться по цепочке. Это важно помнить и понимать, и особое внимание, в этом случае, нужно обращать на квартиры, в которых смена собственников происходила чаще одного раза за последние 3 года. Так как это общий срок исковой давности. Но и в других сделках расслабляться не стоит, так как есть основания, по которым срок исковой давности достигает 10 лет, для признания сделки недействительной – это редко, но встречается.

В изучении истории квартиры, нам опять же помогут правоустанавливающие документы.

Из данной книги мы уже определили, что правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности продавца, указанные в ЕГРН, должны быть у собственника на руках. В тексте самих правоустанавливающих документов обычно есть ссылка на документы о праве собственности на Квартиру предыдущего продавца. А если у нынешнего собственника квартиры остались на руках еще правоустанавливающие документы предыдущего продавца (при нормальных сделках, их копии берут у предыдущего собственника), то мы и из них можем узнать основание предыдущего права собственности, и так по цепочке.. Не всегда они есть на руках у собственника, но в любом случае, действуем по ситуации.

Также про историю квартиры можно узнать из выписки ЕГРН “О переходе прав на объект недвижимости”.

В выявленных предыдущих сделках, мы также должны изучить документы, в соответствии со способом приобретения квартиры предыдущими собственниками. Если у Собственника квартиры, будет максимальный набор документов по сделкам предыдущих собственников, в зависимости от способа возникновения у них права собственности, тогда мы будем видеть максимально прозрачно предыдущую сделку, и понимать что предыдущая сделка, скорее всего, прошла без нарушений.

Но, тем не менее, мы всегда держим в голове, что чем чаще и больше переходило право собственности на квартиру, тем тяжелее проверить и узнать, что происходило в предыдущих сделках. Тем самым возрастают риски покупки такой квартиры, тем более при наличии частых переходов прав собственности за последние три года.

Глава 9. А что собственник?

Следующий важный аспект, на который нужно обратить внимание при покупке квартиры: а кто вам ее продает, и зачем. Ведь большинство оспариваний и признаний сделок с недвижимостью недействительными происходит по вине физических или юридических лиц (самих собственников (Продавцов) недвижимости). Поэтому алгоритм их анализа будет одинаковым, независимо от возникновения у них права собственности на квартиру.

Проверку начинаем с действующих собственников недвижимости. Узнаем действительность паспортов на портале Госуслуг, введя номер и серию паспорта Собственника в специальную таблицу, либо просим Собственника самостоятельно проверить действительность своего паспорта, и выслать скриншот с портала Госуслуг. Встречается, что в базе паспорт значиться как недействительный, тогда проверьте не закончился ли у него установленный срок эксплуатации, если нет, то, скорее всего это ошибка и собственнику нужно будет обратиться в территориальный орган ФМС для исправления в системе данной ошибки. Сделать это лучше до сделки, чтобы не было препятствий в других структурах. Поэтому свой паспорт (паспорт покупателя) проверяем по аналогии.

Не лишним будет сверить данные СНИЛС с паспортом. Некоторые считают не обязательным запрашивать СНИЛС, но его проверка минимизирует риски натолкнуться на мошенников. Если продавец не хочет давать СНИЛС, это его право, и правильным будет в этой ситуации сверить данные СНИЛС с паспортом, в присутствии Собственника, в момент внесения предоплаты за Квартиру.

Не лишним будет изучить сведения о ранее выданных паспортах, если они числятся в розыске, это будет поводом внимательнее присмотреться к собственникам недвижимости. Кроме того, в некоторых случаях право собственности продавца на недвижимость продавца получено на данные предыдущего паспорта, и вы сможете убедиться, что предыдущие паспортные данные в документах соответствуют действительности.

Следующие, немаловажные страницы паспортных данных: о регистрации по месту жительства (все места регистрации); сведения о браке и о детях. В идеале ознакомиться со всеми заполненными страницами паспорта. Это поможет определить на какие еще возможные риски стоит обратить внимание.

Далее мы изучаем и выявляем по открытым базам судебных дел, а именно по судам, которые находятся по месту жительства собственника, его бывшего места жительства и по месту нахождения Объекта (суды общей юрисдикции и мировые судьи) различные споры. Это нужно чтобы выявить имелся или возможно имеется в настоящее время, какой либо спор по поводу права собственности на Объект недвижимости, который может в последующем негативно сказаться на новом собственнике. Еще можно найти информацию по спорам о праве с бывшими супругами собственника, а также возможные проблемы еще предыдущих собственников Объекта. Также из судебных дел можно выявить наличие, каких либо просроченных задолженностей собственника недвижимости (или предыдущего собственника), на которые уже претендуют в судебном порядке кредиторы.

Это следующий важный момент, на который следует обратить внимание – долги собственника. Так как 1 июля 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 29 декабря 2014 г. № 476-ФЗ, который вводит понятие и возможность банкротства гражданина (физического лица). В соответствии с этим законом, гражданин который имеет просроченные задолженности перед кредитором и не исполняет и не может их исполнить более трех месяцев обязан подать на свое банкротство. Помимо самого гражданина на его банкротство могут также подать его кредиторы при задолженности свыше 500 000 рублей. Поэтому, мы обязательно выявляем по базе Федеральной службы судебных приставов на их официальном сайте, наличие возбужденных исполнительных производств в отношении собственника квартиры. Помимо этого, особенно если есть большие подозрения, можно попросить собственника предоставить выписку из бюро кредитных историй, по которой можно выявить предбанкротное состояние гражданина (это неисполнение денежных обязательств перед кредиторами более трех месяцев). Еще всегда проверяем наличие дел о банкротстве граждан и юридических лиц на официальном сайте Арбитражного суда и по базе Единого федерального реестра сведений о банкротстве.

Так как судебные приставы, при наличии долга превышающего 3 000 рублей могут наложить арест на имущество должника, то я рекомендую погашение всех имеющихся задолженностей по исполнительным производствам Продавца перед сделкой.

!Если выявлено, по всем совокупным проверкам, что собственник находится в предбанкротном состоянии, то появляется риск оспаривания сделки кредиторами должника, в случае если деньги, вырученные от продажи недвижимости не пойдут на погашение долга. Недействительными могут признать все сделки Собственника за предыдущие 3 года. Конечно, квартиру у нового покупателя просто так не отберут, но вот если в суде будет доказано, что покупатель знал (или должен был знать) о состоянии продавца, если в договоре будет сумма явно ниже рыночной, а помимо этого еще и оплата будет проведена наличными, то покупатель рискует быть лишенным приобретенной недвижимости.

Помимо этого, существует еще одна скрытая угроза, касающаяся пред/банкротного состояния продавца – это субсидиарная ответственность по долгам юридического лица, в котором Продавец мог выступать соучредителем или гендиректором, и которое обанкротилось, но было признано банкротом из-за умышленных недобросовестных или непрофессиональных действий его владельцев и управления. Поэтому, при проверке продавца, запрашиваем номер его ИНН (индивидуальный налоговый номер), и смотрим по базе налоговой (Прозрачный бизнес), и иных баз данных (Рус.профайл, например), ведет ли собственник коммерческую деятельность, а также информацию о том, не является ли он Индивидуальным предпринимателем. И далее, на всякий случай, проверяем информацию по судам и долгам найденных юридических лиц, объявления о банкротстве в газете «Коммерсантъ».

Также, по ИНН можно узнать налоговую задолженность Продавца, и дополнительно посмотреть информацию в Реестре обеспечительных мер Федеральной налоговой службы.

Таким же образом мы проверяем и супруга Собственника квартиры, если она является совместной собственностью, иных собственников, если их несколько, и в том числе предыдущих (при их наличии) собственников из всей известной нам цепочки.

Просим Продавца/цов заказать справки из Психоневрологического и Наркологического диспансеров, о том, что продавец/цы на учете не состоит.

Еще лучше будет, если Продавец сделает дополнительно платные справки с освидетельствованием у врача, который даст заключение, что гражданин не имеет противопоказаний к сделкам с недвижимостью. Платные справки лучше делать непосредственно перед сделкой. Почему это важно? Потому что при заключении сделки каждая из сторон должна отдавать отчет своим действиям, т.е. находиться в дееспособном и вменяемом состоянии. Особенно Продавец, так как он отчуждает свою недвижимость и должен получить за это деньги, поэтому рекомендую по возможности на всех сделках расплачиваться безналичным способом. Потому что есть риск признания сделки недействительной, если Продавец докажет что находился на ней в невменяемом состоянии, а еще и не получил деньги за проданную недвижимость, то у него есть все шансы оспорить и признать недействительной совершенную сделку. Поэтому, я еще всегда настаиваю, чтобы продавец полностью собственноручно написал Расписку о получении денег, даже если расчет безналичный, так как это лишнее доказательство вменяемости Продавца, в том числе для суда. Расписку нужно писать в присутствии Покупателя, и желательно, еще в присутствии троих свидетелей (на сделках они обычно есть)).

!Если один из участников сделки не является валютным резидентом РФ (проще говоря, не имеет Российского гражданства или ВНЖ (вид на жительство)), то расчеты обязательно проводим в безналичном порядке с открытием банковского счета с использованием электронных средств платежа, без вариантов. Несоблюдение данного условия, может повлечь наложение штрафа на резидента РФ, в размере от 20 до 40 процентов от суммы сделки!

Также, с недавнего времени, при покупке недвижимости у продавцов с единственным гражданством, так называемых, недружественных стран (у которых нет ВНЖ на территории РФ) – обязательно открывать счета типа “С”, на которые в обязательном порядке должны зачисляться деньги по сделке. Подробнее о счетах типа “С” можно прочитать на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации.

Доверенность. Если от продавца действует представитель – у него должна быть нотариально удостоверенная доверенность. Её подлинность необходимо проверить на официальном сайте нотариата за ранее, а также в день сделки, так как доверитель в любой момент может доверенность отменить, и она станет недействительной. При покупке недвижимости по доверенности будет очень грамотно перевести деньги безналичным путем сразу на счет продавца (собственника недвижимости) – это в разы снизит риски судебных споров по причине неполучения денег продавцом.

Итак, краткий чек лист, по документам Собственника квартиры, которые необходимо будет изучить:

> Паспорт (все страницы);

> СНИЛС;

> ИНН;

> Информация о брачных отношениях продавца. Если в браке: Свидетельство о заключении брака, Свидетельство о расторжении брака, Свидетельство о смерти супруга, Брачный договор, Решение суда или соглашение о разделе совместно нажитого имущества;

> Справка от всех совершеннолетних продавцов из ПНД и НД.

По необходимости:

> Свидетельства о рождении детей;

> Сертификат на материнский капитал + справка об оставшихся средствах;

> Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости / Заявление, что продавец не состоял в браке на момент приобретения недвижимости;

> Справка из МФЦ о состоянии в браке на момент приобретения имущества. Форма 15 из ЗАГСА об отсутствии зарегистрированного брака;

> Свидетельство о смерти наследодателя;

> Кредитный договор (по ипотеке);

> Доверенность (полномочия представителя собственника);

> Отказ от преимущественного права покупки сособственников (если доля), либо уведомление и документ подтверждающий что прошло 30 дней с момента уведомления.