Глава 5. Наследство.

Если собственник владеет квартирой в порядке наследования, то первым делом проверяем номер наследственного дела, он указан в свидетельстве о праве на наследство, на официальном сайте нотариата.

Основной документ в данном случае – это Свидетельство о праве на наследство по закону или Свидетельство о праве на наследство по завещанию. В указанном свидетельстве будет обозначено кто наследодатель и кто наследник, а также наименование имущества, на которое выдано свидетельство, и наименование нотариуса, который вел наследственное дело.

Некоторые нотариусы (хвала им!) также указывают в свидетельстве, что иных наследников за наследством не обращалось, или имеются другие, и тогда наследство будет выдано на долю имущества, или имеются другие наследники, но они отказались от наследства.

Поэтому необходимо запросить также Свидетельство о смерти наследодателя, чтобы убедиться, что этот тот человек, который указан в свидетельстве.

А по номеру наследственного дела, о котором говорилось в начале, мы узнаем информацию о том, что действительно и у какого нотариуса было открыто наследственное дело в связи со смертью гражданина. Связавшись с нотариусом можно попробовать выяснить, обращались ли еще какие-то лица за наследством.

Сверяем данные свидетельства о наследстве с данными свидетельства о смерти, выясняем информацию о всех возможных наследниках.

Если наследство получено Собственником «по завещанию», выясняем, нет ли наследников имеющих обязательную долю, в виде ½ от того, что им досталось бы по закону (это могут быть несовершеннолетние дети, родители-пенсионеры, или иные иждивенцы, которых содержал наследодатель).

Каким образом выяснить наличие иных наследников, спросите вы?

Первое – в моменте разговора, мы выясняем у собственника, о наличии других наследников первой очереди, если наследство получено “по закону”. Наследники первой очереди это – дети, супруг и родители умершего. Иногда собственник и сам не знает, что кто-то из них также имеет право на наследство. Далее выясняем, если право собственности получено “по завещанию”, какие еще лица находились, или могли находиться на иждивении наследодателя.

Второе – архивная выписка из домовой книги. Да, опять она. А потому что она содержит информацию о всех, когда либо зарегистрированных в квартире лицах, и если наследодатель, который всю жизнь прожил в унаследованной квартире, то наверняка с ним были зарегистрированы близкие люди, из числа которых, также могут быть наследники первой или обязательной очереди.

Третье – суды по месту нахождения квартиры, или по месту последнего места жительства наследодателя. Бывает и такое, что обделенные наследники уже узнали о нарушенных правах, и пытаются получить, то, что им положено, путем обращения в суд. Поэтому изучая судебные дела, по открытой базе судов, вы можете это выяснить.

Но обратите внимание, что наследники, которые во время не приняли наследство, это 6 месяцев после смерти наследодателя, по уважительным причинам, не смогут оспорить сделку продажи квартиры, которая уже состоялась. По этому поводу есть высказывание ВС РФ, который отправляет “опоздавшего по уважительным причинам” наследника получать компенсацию за свою долю от других наследников-продавцов.

Но опять же, есть нюанс. Из-за того, что по закону, наследники принявшие часть наследства, являются принявшими все наследство целиком. В этом случае часто встречается тонкий момент с супружескими долями, которые обычно не делятся и не переоформляются при оформлении наследства, ввиду того что наследники об этом не знают, и не представляют нотариусу документы на такую недвижимость.

Но мы-то с вами знаем, поэтому учтем этот нюанс. Если собственник квартиры, приобрел ее в браке, с уже умершим супругом (переживший супруг), и все время являлся титульным (единственным) собственником квартиры, то при смерти второго супруга, он должен был выделить супружескую долю, а доля умершего супруга должна была быть разделена между всеми его наследниками первой очереди. Вот в этом случае, если у умершего супруга, например, было иное имущество, которое приняли, помимо пережившей супруги, иные наследники первой очереди, будет считаться что и долю в квартире они также получили, хотя и не оформили ее документально. В этом случае сделка может быть оспорена, если квартира будет продана без их ведома.

Еще одним вариантом передачи наследства является наследственный договор. Этот способ появился относительно недавно (в 2018 году), и не очень распространен, но также может встретиться. Здесь также как и с завещанием, действуют правила об обязательной доле в наследстве (в том числе об обязательной доле в наследстве, право на которую появилось после заключения наследственного договора), а также о запрете наследования недостойными наследниками.

Глава 6. Иждивение

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащую квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). На время жизни получателя ренты квартира находится в залоге этого лица, а после смерти получателя ренты, плательщик ренты (собственник квартиры) может снять обременение и полноценно ей распоряжаться.

Поэтому при покупке квартиры, где основанием права собственности является договор пожизненного содержания с иждивением, обязательно смотрим в новой выписке ЕГРН, что все обременения с квартиры сняты.

А в базе судов общей юрисдикции проверяем, что нет исков от иных возможных наследников, которые хотят оспорить договор иждивения. Также стоит обратить внимание, на то, что сам получатель ренты не подавал иски в суд, при жизни, с желанием расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением.

По закону собственник может продать квартиру и при жизни получателя ренты, но только с его согласия, и там будет много нюансов.

Также обратите внимание, что договор пожизненного содержания с иждивением составляется только в нотариальной форме, и подлежит государственной регистрации.