3.4. Несколько собственников, долевая собственность.

Если все сособственники продают объект целиком, то никакой специфики дополнительно не будет.

Но если продается лишь доля в квартире, то потребуется оформить нотариальный отказ от преимущественного права покупки от остальных сособственников квартиры. Если отказ сделать не удается, то можно отправить Почтой России “Уведомление о намерении продать свою долю, с указанием цены продажи”, после этого, если содольщики в течение месяца, с момента вручения им уведомления не приобретут предложенную долю, то объект может быть продан любому третьему лицу.

При этом следует учесть, что в этом случае цена продажи доли не может быть ниже предложенной остальным сособственникам, и сама сделка с долями, если отчуждается лишь доля, проводится в нотариальной форме.

3.5. Собственник – юридическое лицо.

Иногда встречается, что владельцем квартиры является юридическое лицо, и в этом случае нам необходимо будет для проведения сделки, запросить и проверить следующие дополнительные документы:

– Документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;

– Документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица;

– Решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность;

– Учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями).

Актуальные данные о статусе юридического лица (регистрация, ликвидация, замена адреса, недостоверные данные и т.д.) можно узнать на официальном сайте налоговой, заказав выписку из ЕГРЮЛ, это бесплатно.

Глава 4. Приватизация.

Если собственник приватизировал квартиру, то правоустанавливающим документом у него будет Договор передачи в собственность жилого помещения. Такой договор заключается со всеми гражданами, зарегистрированными в квартире на момент приватизации, с их согласия, и собственниками указанного жилого помещение в лице органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями.

Чтобы заключить договор передачи в собственность квартиры, граждане, проживающие в квартире, подают Заявление на передачу в собственность жилого помещения. Это заявление обязательно подписывается всеми зарегистрированными в квартире гражданами, в том числе несовершеннолетними детьми (за них подписываются их законные представители).

Поэтому обратите внимание, при проверке документов на приватизированную квартиру, помимо Договора передачи в собственность жилого помещения внимательно изучаем Заявление на передачу в собственность жилого помещения, от всех зарегистрированных на момент приватизации граждан. Из указанного заявления мы можем узнать информацию о гражданах которые, в том числе, отказались от участия в приватизации. Но обратите внимание, отказ так же может быть оформлен и отдельным документом.

Исходя из этого, следующим важным документом, на который стоит обратить внимание в данной ситуации – это выписка из домовой книги, которая бралась собственником квартиры на момент подачи Заявления на приватизацию. Эта выписка также должна быть неотъемлемой частью Договора передачи.

К сожалению, данные документы иногда теряются собственниками квартиры, особенно если приватизация происходила очень давно. Но дубликат можно запросить в Росреестре, и его выдадут, если он остался в архиве.

Кроме указанных документов, мы просим собственника, обязательно заказать и показать нам Архивную (или расширенную) Выписку из домовой книги. Указанная выписка отражает всех, когда-либо зарегистрированных по месту жительства в Квартире граждан. Имея эту информацию, мы увидим следующую картину: Кто на момент приватизации квартиры имел право на получение собственности, и все ли из этих граждан участвовали в приватизации. Это позволит выявить, не были ли нарушены права кого-либо из граждан, которые в последующем могут оспорить сделку. Кроме того, мы можем увидеть, не были ли выписаны из квартиры несовершеннолетние дети, которые остались в ней проживать, и их право на приватизацию, таким образом, было нарушено. Увидим иных временно выбывших, которые теоретически, также могли бы принимать участие в приватизации.

Далее – отказники. Это лица, которые по собственному желанию отказались от оформления в собственность своей доли в приватизируемом жилье. Это совершеннолетние граждане, которые, тем не менее, сохраняют пожизненное право пользования квартирой, хотя и не стали ее собственниками. Если граждане, отказавшиеся от участия в приватизации, все еще проживают в продаваемой квартире, то необходимо будет урегулировать вопрос смены их места жительства до совершения сделки купли-продажи квартиры, а также убедиться, что они согласны на продажу квартиры и добровольно меняют место жительства.

Так как Приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность жилых помещений, то это не является совместной собственностью супругов, и не требует нотариального согласия от супруга, который никогда не проживал и не участвовал в приватизации квартиры.