Войти в систему
Войти с помощью соц. сетей:
Если собственник квартиры приобрел ее по договору купли продажи, мы обязательно изучаем следующие документы, которые должны быть у Продавца:
– Договор купли-продажи квартиры (или иной договор возмездного приобретения).
– Акт к договору купли-продажи о фактической передаче квартиры. Иногда бывает без акта, но тогда в самом договоре купли-продажи будет прописано данное обстоятельство, и будет значить, что квартира передавалась в момент подписания самого договора.
– Подтверждение полного расчета по договору с предыдущим продавцом квартиры. Это может быть расписка, если расчет производился наличными денежными средствами. А если расчеты были в безналичной форме, то пойдет любой банковский платежный документ, подтверждающий перечисление денежных средств предыдущему продавцу по договору купли-продажи.
– Согласие супруги на отчуждение квартиры, если предыдущий продавец состоял в браке.
– Решение о не крупности / крупной сделке, если квартира приобреталась у юридического лица.
Выясняем у собственника, находился ли он в зарегистрированном браке на момент приобретения квартиры. Если находился, просим подготовить согласие супруга на отчуждение квартиры. Если на данный момент супруги уже развелись, все равно понадобиться согласие на отчуждение, если ранее имущество не было поделено через суд или соглашением. Если у супругов заключен брачный договор, и в нем прописан режим на выбранную квартиру, то согласие дополнительно делать не потребуется. Если супруг собственника умер, необходимо изучать наследственное дело и права наследников на долю умершего супруга, т.к. доля может быть документально не выделена, но формально принадлежать тем наследникам, которые уже приняли остальное наследство наследодателя. Итак, помимо Свидетельства о браке могут понадобиться следующие документы: Свидетельство о расторжении брака; Свидетельство о смерти супруга; Свидетельство о наследстве родственников умершего супруга; Брачный договор.
Также не лишним будет изучить паспорт Продавца, в котором будет стоять отметка о браке, и возможно будет стоять, если паспорт был получен после 16 июля 2021 года.
Важно! Был ли собственник в браке, на момент приобретения Квартиры, имеет значение только, если право собственности продавца получено по возмездной сделке.
Если среди собственников квартиры есть недееспособные, ограниченно дееспособные, несовершеннолетние собственники, то совершить сделку по продаже квартиры они смогут только при наличии на то согласия органов опеки и попечительства (далее: Опека). Поэтому проверяем выданное опекой разрешение. В нем обращаем внимание, на то каким образом опека разрешила продать квартиру, и на каких условиях, а также срок действия этого разрешения на указанных условиях. Поэтому до конца сделки контролируем, чтобы права недееспособных или несовершеннолетних лиц не были ущемлены.
Например: Если опека дала разрешение на одновременную продажу квартиры, и покупку другой с определенными характеристиками и адресом, в долях не менее указанных в разрешении, значит все эти нюансы должны быть соблюдены.
Кроме того, все сделки с участием недееспособных, ограниченно дееспособных, несовершеннолетних собственников обязательно заключаются в нотариальной форме.
Еще стоит обратить внимание на наличие у собственника квартиры, или его супруги, право на материнский капитал (МСК). Не все собственники знают, или помнят, что если они использовали на покупку квартиры средства материнского капитала, то они обязаны выделить доли всем членам семьи. В самом договоре купли-продажи, как правило, указано, что квартира покупается с использование средств материнского капитала, но не всегда.
Например, если квартира приобреталась с использованием ипотеки, и средства материнского капитала шли в погашение кредита, то информации об этом точно не будет в договоре купли-продажи.
Так вот, если средства МСК использованы на покупку этой квартиры, а доли не выделены, то на сделку выходить нельзя, пока не будут выделены доли в квартире, и не будет получено соответствующее разрешение опеки, если дети все еще несовершеннолетние.
Самый простой способ узнать, использовались ли средства материнского капитал, это заказать справку из Социального фонда России (СФР) через портал Госуслуг: “о праве на материнский капитал”, и “об остатке средств материнского капитала”, и если он был израсходован, то в самом отделении СФР можно получить справку о направлении средств материнского капитала.
Если квартира ипотечная, то Собственнику нужно запросить справку из банка, о погашении кредита, или справку от банка в свободной форме “о направлении средств МСК на погашение кредита”.
Если квартира приобреталась за счет заемных у банка денежных средств, то помимо МСК, проверяем снято ли обременение, и закрыт ли кредит. Для этого просим Собственника предоставить:
– Кредитный договор, и все дополнения к нему;
– Справку из банка о полном погашении кредита.
Если на момент продажи квартиры кредит еще не закрыт, и продажа идет из под залога банка, то понадобится, дополнительно:
– Согласие банка на продажу;
– Справка об остатке кредита.
Кроме того, Собственнику нужно будет связаться со своим ипотечным менеджером, и обсудить с ним схему предстоящей сделки купли-продажи. А если и покупаете вы квартиру, также с использованием кредитного плеча, то необходимо связаться с вашим кредитным менеджером, и состыковать сделки, если они в разных банках.
У большинства ведущих банков сейчас есть свои схемы безопасного проведения таких сделок, независимо от того покупаете вы квартиру за свои или за кредитные средства.
Войти с помощью соц. сетей: