Глава 2. Изучаем базовые документы.

Теперь есть время более внимательно изучить представленные собственником документы. Начнем с их прочтения. В правоустанавливающих документах мы вычитаем условия предыдущей сделки, и порядке ее исполнения, а также сверим информацию с правоподтвеждающими документами на предмет отсутствия ошибок и разночтений.

Как правило, на правоустанавливающих документах стоит штамп Росреестра о проведенной регистрации права с датой внесения записи и ее уникальным идентифицирующим номером, а также ФИО государственного регистратора и его подпись. Так вот, указанная в данном штампе информация должна совпадать с информацией о дате и номере регистрации права в правоподтверждающих документах.

Если правоустанавливающий документ совершен после 29.06.2022 года, то штампа Росреестра на нем не будет, не ищите! Но будет синяя печать сотрудника МФЦ о том, что документ переведен в электронный вид, то есть создан электронный образ документа. А на отдельном листе, прикрепленном к выписке ЕГРН, будет распечатан сертификат усиленной квалифицированной электронной подписи сотрудника Росреестра, проводившего государственную регистрацию перехода права собственности в электронном виде, с указанием срока действия сертификата.

Но, если регистрация полностью проводилась в электронном виде, и стороны сделки сами пользовались электронно-цифровыми подписями, то необходимо будет запросить электронную версию документов у собственника (в zip архивах), и проверить действительность подписи ЭЦП регистратора на официальном сайте Росреестра (там есть специальный ресурс по проверке подлинности документов и подписи к ним). Так как электронные документы теряют силу при распечатывании на бумажном носителе, то просим предоставить именно в электронном виде указанные документы, и не забываем про ЕГРН “О содержании правоустанавливающего документа”. Если собственник сделал нотариальное отождествление электронных образов документов на бумажном носителе, то в этом случае электронные документы запрашивать не обязательно.

Также смотрим соответствие информации об Объекте и Субъекте права, не должно быть ошибок и опечаток, так же как и в адресе и иных параметрах Объекта. В случае с нотариальными документами сверяем также реестровый номер.

Если при такой проверке выявлено расхождение в Правоподтверждающих документах с Правоустанавливающими документами (и это ошибка ЕГРН), то подаем (желательно до сделки) заявление через МФЦ в Росреестр на исправление технической ошибки, и через три дня вам должны все исправить. То есть, ошибку через Росреестр мы можем исправить только ту, которая допущена Регистратором и не затрагивает правоустанавливающие документы (Ошибка только в данных ЕГРН). Заявление также можно направить почтовым отправлением или в электронной форме через личный кабинет на сайте Росреестра, а с недавнего времени, и через портал госуслуг при помощи приложения “Госключ” (услуга: Исправление технической ошибки в сведениях ЕГРН). Подать на исправление технической ошибки может любое заинтересованное лицо, бесплатно.

Если же ошибка выявлена в Правоустанавливающих документах, то нужно для начала определить степень влияния ошибки на будущую сделку, т.е. если ошибка в каком-нибудь договоре, которая явно трактуется как техническая, но сведения в ЕГРН содержаться правильные, то ничего страшного. А вот если ошибка искажает информацию об Объекте недвижимости или его собственнике, а при этом еще продублирована в Росреестр, то уже исходя из характера ошибки ее нужно будет исправлять при помощи сторонних организаций, которые подготавливали техническую документацию на квартиру (например, БТИ или Кадастровые инженеры), местные органы власти, либо уже через суд.

Еще бывают ошибки, которые перешли в сведения ЕГРН из изначального заявления правообладателя, хотя в правоустанавливающих и технических документах такой ошибки нет, и органы Росреестра не могут ее обнаружить, поэтому дают отказы в исправлении ошибок. В этом случае имеет смысл подать заявление на внесение изменений в сведения ЕГРН (и указать какие и на основании чего изменения необходимо внести). Так тоже иногда срабатывает.

Почему важно исправить выявленную ошибку/ошибки? Потому что если ее не исправить, то при совершении сделки она продублируется на право нового Собственника или послужит поводом для приостановки регистрации права по сделке в Росреестре и потратит много нервов и времени сторонам сделки.

Следующий важный момент, на который хочу обратить внимание, это то, что когда вы будете проверять документы на квартиру не забудьте заказать свежую выписку ЕГРН “Об объекте недвижимости” и выписку ЕГРН “О переходе прав на объект недвижимости”. Ведь, как мы уже уяснили, актуальная информация об Объекте, зарегистрированных на него правах, а также ОБРЕМЕНЕНИЯХ содержится только в единой базе недвижимости Росреестра. И именно с этой выпиской мы уже сверяем все наши правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.

И помните, что заказанная перед сделкой выписка ЕГРН определяет вас как добросовестного покупателя. Понятие добросовестного приобретателя раскрыто в книге “Проведение сделок с недвижимостью. Пошаговая инструкция”.

Если документы на недвижимость получены до 1998 года, все равно заказываем выписку ЕГРН, чтобы убедится, что никто за это время уже не стал Правообладателем недвижимости, и не лишним будет запросить от Собственника справку из Департамента Жилищной Политики об отсутствии обременений, арестов.

Указанные виды выписок из ЕГРН можно заказать на портале Госуслуг авторизованного пользователя, или в МФЦ.

Если выписку из ЕГРН закажет не собственник недвижимости, то в ней не будет персональных данных продавца, и документов основания приобретения права собственности, а также информации по ограничению дееспособности собственника. Всю остальную информацию вы из нее получите.

А вот выписку из ЕГРН “О содержании правоустанавливающего документа” может заказать только сам собственник квартиры. Поэтому просим его об этом, если его право собственности на квартиру было зарегистрировано после 29.06.2022 года или в электронном виде.

Также, перед проверкой Квартиры просим собственника самостоятельно заказать и предоставить, для ознакомления, выписки из ЕГРН. Заказать выписки ЕГРН продавец может несколькими способами, в том числе онлайн и через МФЦ.

Еще, у собственника недвижимости, появилась возможность заказать экспресс выписку ЕГРН через портал Госуслуг для авторизованных собственников недвижимости, бесплатно. Экспресс выписка содержит все сведения из ЕГРН об объекте недвижимости, кроме планов и схем, включая информацию обо всех предыдущих собственниках Квартиры. Попросите продавца выслать вам указанную выписку по электронной почте, с приложением всех файлов электронно-цифровой подписи (должно быть три файла: сама выписка .pdf и два тех файла .xml и .sig). Но так как по закону, указанная информация не является выпиской из ЕГРН, то она не заменяет выписку из ЕГРН “Об объекте недвижимости” и “О переходе прав на объект недвижимости”, и нужно, в любом случае, получать выписки из ЕГРН, о которых говорилось ранее.

Самостоятельно (без продавца) выписки из ЕГРН, содержащие персональные данные собственника (ФИО), можно запросить либо через нотариуса, либо через кадастрового инженера. Также можно попросить собственника квартиры подать заявление в МФЦ о раскрытии его персональных данных для третьих лиц, и ФИО собственника станет видно в ЕГРН, заказанной любым третьим лицом.

Далее, смотрим и изучаем Технические документы на Квартиру.

Технический паспорт (выдавался органами БТИ до 1 января 2017 года) или Технический план (составляется Кадастровым инженером) необходим для сравнения технических характеристик квартиры, как графически, так и визуально, т.е. вы можете прийти на Объект и убедится, что это именно та Квартира, которую вам хотят продать, находится на том этаже и располагается в нужном месте. Далее, в самой квартире все стены и перегородки находятся на своих местах и спальня не уехала на кухню, т.е. нет неузаконенных перепланировок.

Почему это важно? Самовольная перепланировка считается незаконной. Если перепланировка будет нарушать закон, то собственника Квартиры могут обязать ее переделать в исходный вид. Но в любом случае наложат штраф за самовольную перепланировку. Кроме того перепланировка с нарушением технических условий может также повлечь угрозу физическому состоянию здания, а также жизни и здоровью находящихся в нем людей.

Так как существуют допустимые и не допустимые варианты перепланировок и переустройств, то нужно смотреть детально. Если перепланировка есть и она узаконена и это отражено в техническом документе, то все хорошо. Но если же присутствует грубое или частичное несоответствие технического документа и реальной планировки квартиры, то ознакомьтесь с Законом о перепланировке квартир, действующим в вашем регионе, а также главой 4 Жилищного кодекса РФ, чтобы понять, на сколько реально такую перепланировку узаконить и согласовать, а также сколько на это понадобиться времени и средств. Так же, как говорилась выше, сверяем данные технической документации с данными ЕГРН, данные должны совпадать.

В выписке из домовой книги мы сразу можем увидеть, кто на данный момент зарегистрирован в квартире по месту жительства или месту пребывания. В большинстве случаев целесообразно запросить у собственника, чтобы он заказал, так называемую, Архивную (или расширенную) выписку из домовой книги, ее дают почти в каждом регионе при обращении в паспортный стол, управляющую компанию или МФЦ. Такая выписка должна отражать всех когда-либо зарегистрированных по месту жительства в Квартире. Архивная выписка особенно актуальна для квартир, первичные правообладатели которых были зарегистрированы до 2018 года (год отмены обязательного ведения домовых книг), в том числе, есть ли временно выбывшие из Квартиры по долгу срочной службы или месту лишения свободы и т.п.

Помимо архивной выписки необходимо запросить: ЕЖД (единый жилищный документ) если это Москва, а также ФЛС (финансово-лицевой счет). В указанных документах также будет информация о прописанных, но помимо этого еще и информация о прописанных и собственниках с инвалидностью, ограниченных или лишенных дееспособности.

Так же ЕЖД и ФЛС содержат информацию о долгах за коммунальные услуги.

Документы подтверждающие наличие/отсутствие долгов по обязательным платежам за квартиру. Это могут быть, как мы уже говорили выше ЕЖД и ФЛС, а так же Справки от управляющих организаций, ресурсопоставляющих компаний, региональных операторов и т.п. Справок множество, и при этом в различных городах они могут полностью различаться и содержать различный объем услуг. Поэтому ориентируемся по ситуации и помним, подтверждающие документы у собственника должны быть за: Обязательные платежи – это как правило все текущие платежи за работу управляющей организации, содержание и ремонт подъезда, а также общедомового и внутриквартирного оборудования и тепло-, водо- снабжение всего дома и отдельных квартир, техническое содержание лифта, уборка подъезда и территории. Помимо этого электричество, вода, газ по счетчикам. Вывоз мусора и капитальный ремонт тоже могут идти отдельными платежками. Еще смотрим, есть ли антенна, домофон, охрана, телефон – обслуживание этого всего тоже стоит денег, поэтому просим у собственника подтверждение оплаты долгов, и дальнейшее расторжение договора с этими компаниями. Почему это важно для покупателя? Хотя не все вышеупомянутые долги переходят на нового собственника квартиры, но на практике создают ему немало проблем с управляющими организациями и иными структурами, которые хотят получить свой долг и отказываются обслуживать или заключать договор на обслуживание с новым собственником жилья, незаконно требуя от него уплаты долгов предыдущего собственника. Но если с такими проблемами еще можно справиться, то существуют платежи, которые совершенно Законно перейдут на нового собственника, например за капитальный ремонт.

Итак, с базовыми документами разобрались, далее мы разберем, какие еще документы необходимы будут при разных типах владения, и нюансы таких сделок.