8.7. Налоговое планирование при совершении сделок с недвижимостью

Под термином, вынесенным в заголовок, подразумевается разработка стратегии и тактики проведения сделки с недвижимым имуществом с точки зрения минимизации налогов. Обычно в этом контексте нужно найти ответы на следующие вопросы:

• В каком календарном году и месяце лучше всего совершать сделку или ряд сделок?

• На кого из членов семьи нужно оформлять приобретаемую жилплощадь?

• Как лучше всего оформлять сделку: куплей-продажей, меной, дарением, продажей долей, рентой или выдачей завещания?

• Какую стоимость указывать в договоре: неналогооблагаемую (до 2016 г. 1 млн. руб.), полную рыночную или среднюю между ними (2–3 млн. руб.)?

Принципиальные ответы на первые два вопроса мы уже рассмотрели в начале этой главы (см. разделы 10.1 и 10.2), поэтому давайте подробнее остановимся на формах передачи прав собственности (отчуждения) недвижимого имущества, сравнив их достоинства и недостатки с точки зрения уплаты пошлин и налогов (на примере альтернативной сделки).

1. Купля-продажа.

В этом случае налоговые затраты минимальны – стороны оплачивают две госпошлины (0,5–1 % от стоимости недвижимости, указанной в договоре, у нотариуса – если стороны решили к нему обратиться, что сейчас не обязательно) и 500—1000 руб. с каждого договора при госрегистрации в органах юстиции. Подоходный же налог продавец платит только в случае, когда сумма, указанная в договоре, превышает 1 млн руб. (при условии, что последний владеет объектом менее трех, см. 8.1). Кроме того, покупатель дополнительно имеет льготы по подоходному налогу (имущественный налоговый вычет) на сумму до 2 млн руб.

Из недостатков купли-продажи можно отметить следующие: в качестве покупателя не может выступать несовершеннолетний, сделка может быть признана притворной, особенно если «продавцом» является пожилой родственник и у него есть другие наследники, продавец может стать жертвой шантажа покупателя, если в договоре будет указана заниженная сумма (см. раздел 8.1) покупатель, возможно, «засветит» свои деньги перед фискальными органами (см. раздел 8.2).

2. Мена.

В случае, если Вы располагаете недвижимым имуществом более низкого качества, чем приобретаемое, то можно сначала оформить договор мены без доплаты. Потом – дополнительное отчуждение «худшей» недвижимости, чаще всего опять-таки путем «купли-продажи». Налогов в этом случае вообще платить не придется, но госпошлину государство получит с Вас за две сделки, да и времени на оформление уйдет значительно больше. Этот путь используется, если стоимость лучшего объекта, указанная в договоре, превышает 1 млн руб. (см. раздел 8.1).

3. Дарение.

При оформлении недвижимого имущества путем дарения Вам придется платить госпошлину как и при купле-продаже, а также налог по ставкам подоходного (об этом у нас уже шла речь выше). На практике чаще всего путем дарения оформляются сделки между членами семьи (см. примечание к таблице 10.4), а также при скрытой продаже недвижимости, на которую третьи лица (например, соседи по коммуналке или участники ОД С – общей долевой собственности) имеют ППП – преимущественное право покупки. В последнем случае дарение может быть признано ничтожным на основании его притворности (см. раздел 6.2). Хотя стороны имеют право в случае подачи подобного иска сами составить соглашение об отмене дарения.

4. Наследование.

При составлении завещания госпошлина мала – всего 100 руб., однако после смерти наследодателя и получении Свидетельства о праве на наследство необходимо уплатить сумму (0,3–0,6 % от стоимости наследуемого имущества. Как известно, с 01.01.2006 г. налог на наследование более не взимается, однако этот путь имеет большое количество недостатков: завещание может быть отменено, изменено или оспорено; неизвестно, когда наследство откроется, завещание может быть признано недействительным, могут найтись лица, имеющие обязательную долю в наследстве. Единственный случай, когда такой путь приемлем с точки зрения оформления, – если наследник является «первоочередником» по закону.

5. Рента.

Составление договора ренты (постоянной, пожизненной или содержания с иждивением) возможно в случае отчуждения имущества пожилых людей, особенно в пользу родственников. Однако особенностью этой формы передачи собственности является неопределенность срока действия и высокий риск досрочного прекращения такого договора при подлинных или мнимых нарушениях рентоплательщиком своих обязательств, а также, в большинстве случаев, невозможность пользования соответствующей жилплощадью до смерти получателя ренты. Кроме того, указанные договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению с выплатой госпошлины (0,5–1 % от кадастровой стоимости объекта).

* * *

Следующий вопрос, на который надо найти оптимальный ответ при налоговом планировании: какую стоимость указывать в договоре – необлагаемую, кадастровую, среднюю или полную?

1. Указание необлагаемой стоимости.

Теоретически в договоре купли-продажи можно написать любую стоимость, хоть один рубль, это законом не запрещено, однако очень часто стороны в случае, если объект был в собственности продавца менее трех лет, указывают минимальную необлагаемую сумму – 1 млн руб. В настоящий момент это не выгодно ни приобретателю (он может стать жертвой «признании», см. раздел 10.2), а также частично потерять право на налоговый вычет (см. раздел 8.2), ни отчуждателю (после сдачи пустой декларации 3-НДФЛ за него возьмутся налоговые органы, и в случае несогласованности в действиях с покупателем продавец рискует попасть на очень большие штрафные санкции (подробнее об этом шла речь в разделе 8.1).

2. Указание полной стоимости.

В этом случае покупатель гарантированно защищен от признания совершенной сделки недействительной (см. главу 4), однако с определенной вероятностью у него возникнут проблемы с налоговыми органами (см. раздел 8.2). Продавец же не будет платить подоходный налог вообще, если являлся собственником отчуждаемого объекта более трех лет. В случае меньшего срока владения продавец (или все они солидарно) имеет налоговое освобождение на сумму до 1 млн руб., и только с суммы, превышающей указанную, будет платить подоходный налог (см. раздел 8.1). По своей должностной инструкции нотариус (или государственный регистратор) обязан сообщить в налоговый орган по месту жительства продавца, что он совершил данную сделку. А уже оттуда по оперативным каналам сведения попадают к налоговикам по месту нахождения покупателя, и в начале следующего календарного года к нему тоже может прийти уведомление с просьбой явиться и заполнить декларацию о доходах. Если покупатель этого не сделает или не укажет в декларации источник получения денег, которые пошли на покупку недвижимости, то он автоматически попадает «на карандаш» (точнее говоря, в «компьютер» ОУНП), и его доходы (возможно, еще большие) будут пристально изучаться правоохранительными органами.

3. Указание средней стоимости.

В качестве «средней» обычно рассматривается величина 2–3 млн руб., и именно такая стоимость является оптимальной для указания в договоре: с одной стороны, продавцу не так выгодно организовывать «признанку», с другой – у покупателя, скорее всего, проблем с налоговой инспекцией не будет (а будет возможность полного использования льготы по подоходному налогу). Исключения составляют только самые дешевые (садовые участки, комнаты, выделенные доли) и самые дорогие (элитные квартиры, коттеджи, здания) объекты недвижимости: по последним вопрос об указании цены договора решается индивидуально, часто с выполнением заказной лжеоценки.

* * *

Конечно, формат данной книги не позволяет подробно разобрать все ситуации, которые возникают при взаимоотношениях приобретателей недвижимого имущества с фискальными органами. Однако стоит рассмотреть ряд «серых» схем, позволяющих уклоняться от общения с представителями фискальных органов.

1. Занижение рыночной стоимости объекта, которое повсеместно встречается и на первичном, и на вторичном рынке. При этом разница между реальной рыночной и указанной в договоре ценой (на жаргоне риэлтеров – «боковик») обычно проводится либо в виде добровольного страхования от утери прав собственности (на первичке), либо в виде договора займа с особыми условиями или соглашения о «неотделимых улучшениях» при покупке жилья у физических лиц, либо дополнительным нерегистрируемым соглашением о цене при сделках по коммерческой недвижимости.

ЧТОБЫ НАСОБИРАТЬ НА ДАЧУ, ДИРЕКТОР ЗАВОДА ПРОДАВАЛ КВАРТИРЫ РАБОЧИХ

Хитроумную квартирную аферу на 1 миллион 200 тысяч рублей удалось раскрыть сотрудникам отдела по экономическим преступлениям УМВД Северо-Западного округа. Примечательно, что главным подозреваемым по этому делу проходит весьма респектабельный по должности человек – директор завода железобетонных изделий, что на улице Берзарина.

Как сообщили «МК» в пресс-службе УЭПиПК ГУВД, по версии следствия, 50-летний руководитель предприятия решил подзаработать на квартирах, в которые должны были вселиться его рабочие-очередники. Жилплощадью с предприятием в порядке взаимозачетов расплатились городские власти. Чтобы не заниматься эти деликатным делом самому, директор взял на работу своего приятеля, причем не оформлял его как положено, а просто выдал «подчиненному» удостоверение своего заместителя. С помощью этой «ксивы» и личных связей в Департаменте муниципального жилья мошенник быстро обменял две предоставленные городом четырехкомнатные квартиры на улице Бестужевых на две меньшие по площади и по количеству комнат (естественно, с доплатой). Сначала друзья поделили выручку от обмена, а потом продали и две новые квартиры, также положив выручку себе в карман.

По несколько иной схеме заместитель директора сбыл с рук еще три квартиры (4-, 3- и 2-комнатные) на улице Римского-Корсакова. Он просто продал их (статья 159 часть 4 УК РФ) некой риэлтерской фирме. Заводчане в итоге лишились шансов улучшить свои жилищные условия, а руководители предприятия обогатились более чем на миллион. Кстати, директор завода ЖБИ явно знал, куда девать деньги: он как раз достраивал двухэтажную дачу с мансардой на Пятницком шоссе.

Сейчас правоохранительные органы возбудили уголовное дело по факту мошенничества. На проданные же квартиры наложен арест.

«Московский комсомолец»

2. Оформление сделки меной или дарением.

Об этой схеме подробнее пойдет речь в конце этой главы (раздел 10.5), на практике она встречается довольно часто.

3. Оформление объекта на нескольких владельцев.

Чтобы не привлекать внимание налоговиков к совершенной сделке, многие покупатели, особенно на первичном рынке, оформляют жилье на 2–3 совершеннолетних членов семьи, чтобы на каждого из них приходилось не более 1–2 млн руб. (подробнее об этой схеме смотрите выше).

4. Притворный кредит на покупку жилья.

Покупатель договаривается с банком или иным кредитным учреждением, имеющим соответствующее разрешение, о предоставлении кредитной линии на приобретение недвижимости, а погашение выделенных средств осуществляется, например, через подставную фирму или путем приобретения ценных бумаг.

ВОЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬ ПОХИЩАЛ КВАРТИРЫ

Уголовное дело о похищении нескольких десятков… квартир в Москве и ближайшем Подмосковье, предназначавшихся для Вооруженных Сил РФ, поступило на днях в военный суд Московского гарнизона.

Как стало известно «МК», на скамью подсудимых сядет военный чиновник, до сентября 2012 года занимавший кресло начальника отдела капитального строительства в/ч N.

Свою карьеру военный строитель начал с малого – с четырех квартир в Мытищах. Тогда за счет Минобороны он обеспечил жильем не только сына и пасынка, но и водителя. Квартиру в новом доме получил и его приятель – сотрудник того подразделения, которое, собственно, и выступало заказчиком строительства.

Немного позднее отдел капитального строительства начал возводить еще два дома в Мытищах, на этот раз – на паях с местной администрацией.

Вложенные в строительство средства мошенник пообещал отдать квартирами. Но как только без малого 7,3 миллиона рублей оказались на счетах подставных фирм, он их обналичили присвоил. Рассчитываться с администрацией Мытищинского района пришлось начальнику связи Вооруженных Сил.

Самую же крупную аферу чиновнику удалось провернуть, когда в Москве на утице Яблочкова началось строительство 504-квартирного дома. Подрядчикам он отдал 10 процентов жилплощади по себестоимости, хотя по закону она им полагалась абсолютно бесплатно. В результате мошенник положил в свой карман 25 миллионов 870 тысяч рублей, а офицеры лишились 39 квартир, которые были переданы подрядчикам. Теперь ему инкриминируется мошенничество, совершенное в крупном размере.

«Московский комсомолец»

5. Приобретение объекта в рассрочку.

Полная стоимость жилья фиктивно распределяется в этом случае на 3–4 года: стороны составляют график платежей «вперед», на самом же деле вся оговоренная сумма вносится продавцу (физическому или юридическому лицу) сразу.

6. Проплата со счета юридического лица за «сотрудника» предприятия.

При реализации этой схемы договор на покупку жилья заключается от имени физического лица, однако оплата, в том числе и в рассрочку, осуществляется со счета специально открытой для этого фирмы (с подставными директором и главбухом), которая после оформления объекта в собственность покупателя просто исчезает.

7. Фиктивный прием покупателя на работу.

Эта схема используется при продаже жилья, право требования на которое имеют реально действующие юридические лица, в том числе и госпредприятия. Покупатель договаривается с одним из руководителей следующим образом: издается приказ о зачислении его на работу, после чего покупатель вносит в кассу предприятия сумму, равную инвестиционной себестоимости жилья, а «боковик» отдает лично руководителю. В конечном итоге квартира обходится на 10–15 % дешевле ее рыночной цены.

8. Приобретение имущества предприятия по цене ниже рыночной.

Указанная схема применяется при оформлении на частных лиц активов приватизированных предприятий, хотя возможно и приобретение объекта недвижимости на юридическое лицо и на первичном рынке с целью в дальнейшем «перепродать» его руководителю или иному физическому лицу по значительно более низкой цене.

9. Приобретение новостроек по ДСН.

В некоторых регионах РФ до сих пор используется такая схема: предприятие инвестирует средства в строительство «ведомственного» жилья, приобретая при этом право выбора конкретных физических лиц, кому в дальнейшем будут переданы квартиры (на основании распоряжения соответствующих органов исполнительной власти, без последующего оформления в собственность). В результате «нужные люди», которые фактически оплатили стоимость жилья в карман руководства предприятия, въезжают в квартиры по договорам соцнайма (ДСН), с правом дальнейшей их приватизации. Чаще всего указанные схемы применяются военно-строительными организациями.

* * *

Сушить или не сушить? – такой вопрос намеренно поставлен авторами в заголовке этой части книги, посвященной вопросам налогообложения. Ответ однозначен: не сушить, не готовить чемоданчик с бельем и не поддаваться на запугивания налоговиков – надо очень сильно постараться, чтобы загреметь в тюрьму по статьям, связанным с налоговыми правонарушениями в сфере недвижимости.

Только помните, что любую болезнь легче и дешевле предупредить, чем лечить, поэтому советуем обратиться за консультацией к опытным юристам, которые помогут правильно «спланировать налоги» и предостерегут Вас от необдуманных действий. В Москве можно обращаться по телефонам бесплатных юридических справочных, указанных в нашей книге.