Глава 9

Жилищные лохотроны (Честные способы отъема денег у приобретателей недвижимости)

В Москве открылся Тринадцатый

Международный конгресс лохов.

Лохи приехали. Конгресс отменили.

Якобы из программы новостей

В этой главе мы будем рассматривать схемы, которые по своей сути являются мошенничеством, т. е. приводят к обману граждан путем злоупотребления доверием, однако они задуманы и исполнены таким образом, чтобы организаторов афер невозможно было привлечь к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ. К великому сожалению для порядочных людей, на рынке недвижимости, особенно при покупке новостроек, таких схем «честного отъема денег у населения» существует великое множество, и рассчитаны они в первую очередь на доверчивых простаков, до сих пор верящих щедрым посулам очередных внуков Остапа Бендера и забывающих при этом старинные житейские принципы про дешевый сыр, дырку от бублика и жадного фраера. Давайте более подробно рассмотрим наиболее распространенные из подобных схем – начнем с тех, которые провести проще всего, затем перейдем к аферам, для реализации которых требуется более высокая степень организации преступного сообщества (например, открытие юридического лица, получение лицензии, наем персонала и т. д.). Кроме того, мы уже рассматривали схемы «дополнительного» отъема денег, которые практикуют хозяйствующие субъекты (чаще всего строительные фирмы) для повышения прибыльности своего бизнеса в сфере недвижимости.

9.1. Информагентства

В рекламных газетах очень часто мелькают такие объявления: «Без посредников! Предлагаем базу данных хозяев, сдающих свои квартиры. Более 3000 адресов» или «Информационный центр. Широкий спектр услуг по подбору нежилых помещений от собственников». Позвонившему «лоху» предлагается за небольшие деньги (по квартирам – до 3000 руб., по нежилыми объектам – до 5000 руб.) купить список телефонов непосредственно арендодателей или продавцов (в рекламе подобных контор всегда фигурирует слоган «без посредников»). Когда Вы начинаете его (список) обзванивать, то понимаете, что приобрели «осетрину второй свежести» – 70–80 % вариантов уже проданы или сданы, оставшиеся же выставляются по очень высоким, «заоблачным» ценам. Предъявлять какие-либо претензии к «информагентству» бесполезно: Вы купили у них конкретный товар (базу данных) за устроившую Вас цену, воспользовались предоставленными сведениями, так что деньги назад никто не вернет.

Другая разновидность подобной аферы – выставление в рекламных объявлениях квартир, офисов и магазинов по явно заниженным ценам. Когда «жадный фраер», т. е. потенциальный клиент, клюет на выставленную приманку (подробнее об этом – в главе 2), то ему опять предлагают купить «базу данных без посредников», в которой якобы есть варианты, продаваемые или сдаваемые по такой низкой цене. Смеем Вас уверить – в реальности, естественно, их не существует.

Отдельные, самые «клыкастые» информагентства используют и такую схему: в присутствии пришедшего к ним в офис «лоха» сотрудник фирмы звонит «хозяину» объекта и передает трубку жертве. Стороны якобы уже обо всем договариваются, составляется договор об оказании услуг, клиент расплачивается и едет на квартиру (комнату, дом, офис). Дверь действительно открывает «хозяин», с милой улыбкой сообщая «лоху», что объект уже сдан, причем десять минут назад: «А я думал, что именно с Вами разговаривал по телефону… Так что, дядька, извиняйте…»

Внимание! Чтобы не стать жертвами информагентств при снятии жилья (помещений) в наем (аренду), расчет с посредниками нужно производить только в момент заселения (получения ключей)!

Кроме того, Вас сразу должны насторожить относительно небольшая сумма, которую требуют заранее: честно работающая риэлторская фирма обычно берет за свои услуги не 3–5 тыс. руб., а ставку от половины до одной месячной платы за наем, но уже после подписания договора с хозяином и фактического получения ключей.

9.2. Лжеоценка недвижимости

Если Вам необходимо получить экспертное заключение о рыночной стоимости объекта (квартиры, коттеджа, офиса, магазина и других), то можно стать жертвой аферы, получившей название «лжеоценка».

К большому сожалению, среди коммерческих оценщиков имеют место быть попытки «лукавой» оценки, когда «независимый эксперт» (кстати, чем он более «независим» в рекламном объявлении и чем «красивее» у него сертификаты, дипломы и удостоверения, тем чаще это встречается) сознательно завышает или занижает стоимость оцениваемого объекта, а в отдельных случаях «выводит» необходимую сумму «от обратного», т. е. заранее уже знает результат. Разумеется, такие действия недобросовестных «Бендеров оценки» вводят в заблуждение участников рынка недвижимости. Однако привлечь к какой-либо ответственности (материальной, административной или уголовной) их практически невозможно, особенно с 01.01.2008 г., после отмены лицензирования.

Российская судебная практика пока не имеет ни одного соответствующего прецедента, ибо в действиях лжеоценщика невозможно доказать состав преступного умысла. Другое дело если коммерческий оценщик работает без регистрации (ст. 171, 173 УК РФ), или уклоняется от уплаты налогов (ст. 198, 199 УК РФ). Однако наказания по данным статьям чисто символические.

Существует несколько видов «лукавой» оценки.

1) с недооценкой – используется при сговоре оценщиков и риэлторов, стремящихся дешевле приобрести соответствующий объект недвижимости у клиента, а также при определении стоимости объекта под который клиент банка берет ипотечный кредит.

2) с переоценкой – применяется в случае сговора оценщика с клиентом против потенциального приобретателя объекта (покупателя или арендатора) с целью получить с последнего большую сумму денег. Переоценка очень распространена при страховании, внесении имущественных паев в уставные фонды юридических лиц, составлении инвестиционных и бизнес-планов.

3) от обратного – оценщик приглашается, чтобы сообщить «клиенту» уже заранее известный результат, выгодный подлинному организатору лжеоценки. В этом случае «специалист», отталкиваясь от указанной суммы, составляет лживое экспертное заключение, которое доводит до сведения «клиента».

Внимание! Как показала практика экспертизы оценочной деятельности по разным сегментам рынка недвижимости, на сегодняшний день порядка 60–70 % всех оценочных действий относятся к «лукавым».

Имейте в виду, что государственные организации (суды, прокуратуры, органы по управлению имуществом), а также крупные коммерческие структуры (банки, страховые, финансовые компании) принимают экспертные заключения, выполненные только «уполномоченными» оценщиками (на оценку квартир, домов или офисов по заказу частных лиц это ограничение не распространяется). При этом предъявление выбранным Вами оценщиком ранее выданной гослицензии, страхового полиса, свидетельства о членстве в СРО, а также всевозможных дипломов, удостоверений или сертификатов (особенно иностранного образца) не дает гарантии честности полученных результатов. Будьте осторожны и предусмотрительны, не дайте себя за свои же деньги обмануть!