8.4. Поимущественные налоги (на недвижимость и землю)

Налоги на владение имуществом взимаются не по результатам совершения сделок или хозяйственной деятельности, а за сам факт владения или пользования. Условно их можно разделить на три группы:

• налог на строения и сооружения;

• земельный налог;

• налог с транспортных средств.

Давайте более подробно рассмотрим первые две группы.

1. Налог на недвижимое имущество. Начиная с 2015 года он будет взиматься уже по новому Закону № 284-ФЗ. Главным и существенным отличием формирования этого налога является его база: не балансовая (по справке БТИ), а кадастровая (указанная в ПКК – публичной кадастровой карте) стоимость, что, естественно приведет к его значительному увеличению (в среднем в 8—10 раз). Для предотвращения социального взрыва среди малоимущих слоев населения устанавливается переходный период на 5 лет с понижающим коэффициентом (в 2015 г. – 0,2; 2016 – 0,4; 2017 —0,6; 2018 —0,8), к тому же на все объекты будут распространяться налоговые вычеты: для дома – 50 м², для квартиры – 20, для комнаты – 10. Вышеуказанный налог будет взиматься в бюджет субъекта Федерации, и местные власти вправе устанавливать свои (более высокие или низкие) ставки в пределах, указанных в законе 284-ФЗ (подробнее смотрите таблицу 8.4.1).

2. Земельный налог взимается с физических и юридических лиц в соответствии с главой 31 НК РФ (введена в действие с 01.01.2005 г.). Его размер и порядок уплаты устанавливаются исполнительными органами местного самоуправления в процентах (0,3–1,5 %) от кадастровой (не путать с нормативной, это разные понятия) стоимости 1 кв. м или 1 га участка в зависимости от местонахождения, статуса земель, развитости их инфраструктуры. Сумма этого налога исчисляется для каждого землепользователя индивидуально и оплачивается не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом (так же, как и налог на имущество). За неуплату взимается пеня в размере 1/300 учетной ставки ЦБ РФ от суммы платежа за каждый день просрочки.

Большая категория лиц (см. табл. 8.4.2) освобождена от уплаты этих двух видов налогов, однако они должны самостоятельно представить в свою налоговую инспекцию документы, подтверждающие право на льготы.

Таблица 8.4.1

СТАВКИ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ В 2015 ГОДУ

Таблица 8.4.2

ЛЬГОТЫ ПО УПЛАТЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ НАЛОГОВ

8.5. Налог на дарение

При уплате этого налога предметом обложения является факт безвозмездной передачи имущества, причем платить придется лицам, которые собственность принимают (одариваемым). В соответствии с Законом РФ № 2020-1, который действовал до 31.12.2005 г., объектами налогообложения являлись: строения и сооружения; паенакопления в потребительских кооперативах (ЖСК, ДСК, ГСК); земельные участки; транспортные средства; предметы искусства и антиквариата; драгоценные металлы и камни, а также изделия из них; вклады в банках; ценные бумаги. Давайте рассмотрим порядок уплаты этого налога подробнее.

При оформлении недвижимого имущества в дар одаряемому придется уплатить госпошлину, как и при купле-продаже, а также весьма немалый (13 % от стоимости объекта, пока по справке БТИ, а начиная с 2015 г. – с кадастровой стоимости) налог на дарение, так что такой способ отчуждения не очень выгоден с точки зрения налогового планирования.

В случае дарения имущества, указанного выше, юридическим лицом физическому, налог на дарение не взимается, а стоимость полученного подарка включается в совокупный годовой доход одаряемого, подлежащего налогообложению в порядке, изложенном в разделе 8.1 настоящей главы.

Отдельные категории плательщиков налога на дарение (также как и на наследование до 01.01.2006 г.), рассматриваемые выше, имеют льготы по их уплате (см. табл. 8.5). Остальным же гражданам налоговые инспекции в течение 15 дней с момента получения сведений от нотариусов и/или госрегистраторов высылают платежные извещения, по которым нужно расплатиться за три месяца. Однако, чтобы временно сэкономить на сумме налога, можно явиться в свою налоговую инспекцию и написать заявление об отсрочке или рассрочке платежа, мотивировав это тем, что «таких денег у меня нет». Правда, при этом будет назначен процент на невыплаченную сумму (в размере половины ставки по срочному вкладу Сбербанка), но обесценивание рубля в результате инфляции все равно его снивелирует.

Таблица 8.5

ЛЬГОТЫ ПЛАТЕЛЬЩИКАМ НАЛОГА НА ДАРЕНИЕ ИЛИ НАСЛЕДОВАНИЕ

На практике встречаются случаи, когда одариваемые уклоняются от уплаты соответствующего налога, предоставляя в инспекцию справки (выписки из домовой книги), что являются членами семьи дарителя. Такие действия попадают под состав ст. 159, 198, а также ст. 327 (подделка документов) УК РФ, а налоговиков, «закрывающих глаза» на подобные справки за взятку в размере 25–30 % от стоимости налога, можно привлечь к ответственности по ст. 290 (взяточничество), 292 (служебный подлог) УК РФ (подробнее об этом см. главу 7).

8.6. Налогообложение наймодателей жилья

Средства, получаемые от сдачи жилья в наём (аренду), собственник такового обязан в самом общем случае включить в свой совокупный годовой доход и заплатить с него подоходный налог (НДФЛ). Однако, подавляющее большинство (90–95 %) наймодателей (арендодателей) частной жилплощади это не делают, причем не только в результате тесных объятий зеленой жабы, но и вследствие элементарного правового нигилизма – в реальности существует несколько вполне законных схем и минимизации, и полного уклонения отданного вида налогообложения, которые агент и должен донести до своего клиента, а уж он потом самостоятельно принимает решение: платить родному государству или не платить.

Итак, давайте подробнее рассмотрим основные режимы налогообложения собственников жилых и нежилых помещений – физических лиц:

• неуплата налогов вообще;

• уплата по полной ставке 13 % (для нерезидентов – 30 %);

• оплата по льготной ставке 6 %;

• приобретение патента за фиксированную цену;

• сдача помещения в аренду (юридическому лицу);

• безвозмездное пользование помещением.

Третья и четвертая схемы позволяют вполне легально уменьшить суммы, отчисляемые в бюджет, а последняя – законно не платить налоги вообще! Однако каждая из них имеет свои достоинства и недостатки, о которых речь пойдет ниже.

1. Неуплата налогов вообще.

В отечественных СМИ (бумажных и электронных) периодически появляются заказные материалы (естественно, инспирированные налоговыми органами) о том, что всех граждан, которые сдают жилье и не платят в бюджет, будут не только ставить на учет и привлекать к материальной ответственности, но и даже сажать в тюрьму! Однако на практике привлечь к «уголовке» подобных уклонистов сейчас уже невозможно: статья 198 УК РФ в редакции, действующей с 01.01.2010 г. (а она, кстати, имеет и обратную силу, подробнее об этом у нас шла речь в главе 10 первой части нашей книги), предусматривает нижнюю границу крупного размера – 600 тыс. неуплаченного налога за год (доход, в нашем случае от сдачи жилья 4620 тыс. руб. в год или 385 тыс. руб. в месяц) или 1800 тыс. руб. за три года (доход за этот период 13850 тыс. руб.). Если же попытаться утаить от фискальных органов меньшую сумму, то ответственность (уже не уголовная, а административная) наступает в соответствии со ст. 119 и 122 Налогового кодекса (НК РФ).

Стоит отметить при этом, что:

– все налоговые санкции, предусмотренные НК РФ, взыскиваются с налогоплательщиков только в судебном порядке по иску налоговых органов. Однако до обращения в суд налоговый орган обязан предложить налогоплательщику добровольно уплатить соответствующую сумму налоговой санкции (пункт 1 статьи 104 НК РФ);

– привлечение налогоплательщика к ответственности за совершение налогового правонарушения не освобождает его от обязанности уплатить причитающиеся суммы налога и пени (пункт 5 статьи 108 НК РФ), при этом пеня за несвоевременную уплату налога начисляется за каждый день просрочки в размере, равном одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от неуплаченной суммы налога. Общая сумма пеней не ограничена (статья 75 ПК РФ).

УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 198. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица (в ред. Федерального закона от 29.12.2009 г. № 383-ФЗ)

1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, —

наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, —

наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет либо лишением свободы на срок до трех лет.

Примечания. 1. Крупным размером в настоящей статье признается сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более 600 тыс. руб., при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая 1 млн 800 тыс. руб., а особо крупным размером – сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более 3 млн руб., при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая 9 млн руб.

2. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью уплатило суммы недоимки, соответствующих пеней, а также сумму штрафа в размерах, определяемых Налоговым кодексом РФ.

НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 108. Общие условия привлечения к ответственности за совершение налогового правонарушения

1. Никто не может быть привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения иначе, как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом.

2. Никто не может быть привлечен повторно к ответственности за совершение одного и того же налогового правонарушения.

3. Предусмотренная настоящим Кодексом ответственность за деяние, совершенное физическим лицом, наступает, если это деяние не содержит признаков состава преступления, предусмотренного уголовным законодательством Российской Федерации.

4. Привлечение организации к ответственности за совершение налогового правонарушения не освобождает ее должностных лиц при наличии соответствующих оснований от административной, уголовной или иной ответственности, предусмотренной законами Российской Федерации.

5. Привлечение налогоплательщика к ответственности за совершение налогового правонарушения не освобождает его от обязанности уплатить причитающиеся суммы налога и пени. Привлечение налогового агента к ответственности за совершение налогового правонарушения не освобождает его от обязанности перечислить причитающиеся суммы налога и пени.

6. Лицо считается невиновным в совершении налогового правонарушения, пока его виновность не будет доказана в предусмотренном федеральным законом порядке и установлена вступившим в законную силу решением суда. Лицо, привлекаемое к ответственности, не обязано доказывать свою невиновность в совершении налогового правонарушения. Обязанность по доказыванию обстоятельств, свидетельствующих о факте налогового правонарушения и виновности лица в его совершении, возлагается на налоговые органы. Неустранимые сомнения в виновности лица, привлекаемого к ответственности, толкуются в пользу этого лица.

Статья 119. Непредставление налоговой декларации

1. Непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета, при отсутствии признаков налогового правонарушения, предусмотренного в пункте 2 настоящей статьи, влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 100 рублей.

2. Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган в течение более 180 дней по истечении установленного законодательством о налогах срока представления такой декларации влечет взыскание штрафа в размере 30 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц начиная со 181-го дня.

Статья 122. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора) (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 г. № 137-ФЗ)

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора) в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога (сбора) или других неправомерных действий (бездействия) влекут взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).

2. Утратил силу с 1 января 2004 г.

3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).

При этом в соответствии с той же статьей 108 НК РФ действует принцип презумпции невиновности налогоплательщика – именно фискальные органы должны доказать, что гражданин (собственник или даже наниматель муниципального жилого фонда) незаконно сдавал свое жилье и утаивал от государства полученный доход. В разделе 8.3 у нас уже шла речь о том, как в реальности подобное можно сделать – наниматель (арендатор) предъявляет в ИФНС или в полицию, чаще всего участковому или инспектору ОУФМС при проверке паспортного режима, договор краткосрочного имущественного найма, где указан срок сдачи помещения, размер платы за наём (помесячной или за весь период), а также исполнительные надписи (расписки) наймодателя, из которых следует, что денежные средства им получены! Только по совокупности этих доказательств и при пропуске сроков подачи налоговой декларации (30 апреля следующего года) фискальные органы могут подать исковое заявление в суд о привлечении уклониста к ответственности по ст. 119 НК РФ, а в случае подачи им «заниженных» сведений – по ст. 122 НК.

При этом наличие «пустого» договора найма, т. е. без исполнительных надписей и расписок, не является, как говорилось выше, основанием к взыскания с гражданина денежных сумм – в судебном заседании наймодатель заявляет, что жильцы его банально обманули, обещали платить регулярно, но это делать не стали, после чего хозяин выгнал их, поэтому из чувства мести они и отнесли свой экземпляр договора в ИФНС или полицию…

В рассматриваемой ситуации вывод очевиден: чтобы хозяину не быть привлеченным к налоговой ответственности при подписании договора найма (обычно на нем настаивает Ваш контрагент, представляющий интересы потенциального жильца), необходимо не оставлять на нем исполнительных надписей (не писать расписок) в получении денег, а для всевозможных проверяющих в погонах изготовить «параллельный» договор безвозмездного пользования.

Однако такой нецивилизованный подход к оформлению отношений между сторонами постепенно уходит в прошлое и многие собственники сдаваемых помещений начинают задумываться о том, чтобы заплатить государству небольшую сумму и спать спокойно.

О том, как это сделать с минимальными потерями для бюджета клиента, у нас и пойдет речь далее.

2. Уплата по полной ставке.

Самый простой случай для законопослушного наймодателя – платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по стандартной ставке 13 % (для лиц, которые в соответствии со ст. 207 НК РФ не являются налоговыми резидентами – 30 %) или, точнее говоря, включить суммы, полученные от сдачи имущества в аренду или наём, в совокупный годовой доход. При этом необходимо до 30 апреля следующего года сдать в ИФНС по месту жительства налоговую декларацию 3-НДФЛ, предварительно ее правильно заполнив (все инструкции приведены на «федеральном» сайте .), а до 15 июля уплатить уже сам налог, причем все это придется проделать независимо оттого, сколько календарных дней в истекшем году вы сдавали недвижимость (например, договор был подписан 26 декабря 2012 года по цене 50 тыс. руб./мес; соответственно до 30.04.2015 г. хозяин должен отчитаться за 10 тыс. руб. дохода (26–31.12.14) и до 15.07.2015 г. внести в бюджет 1300 руб.).

При этом саму декларацию 3-НДФЛ налогоплательщик может передать в ИФНС разными путями: лично, через представителя, почтовым отправлением с уведомлением о вручении и описью вложения, а также через интернет (правда не во всех регионах последний способ возможен, так что лучше всего воспользоваться почтой, ведь личная явка чревата долгим стоянием в очереди, особенно в апреле месяце). Если объект находится в общей долевой собственности (ОДС) нескольких лиц, то каждый из них подает 3-НДФЛ самостоятельно, декларируя суммы, пропорциональные своей доле в праве. Лакже, если в договоре прямо указано, что коммунальные услуги оплачивает наниматель, то придется дополнительно декларировать 13 % и от суммы таковых, так как считается, что собственник экономит на услугах ЖКХ и тем самым получает дополнительный доход.

Как следует из всего сказанного, прямая оплата НДФЛ является самой затратной (а для нерезидентов просто разорительной) формой расчетов с фискалами, к тому же она требует и практических действий – получить в ИФНС или скачать с сайта бланки декларации, правильно ее заполнить, в установленные сроки сдать и произвести оплату. Поэтому давайте подробнее посмотрим, существуют ли иные, альтернативные формы расчета с бюджетом.

3. Оплата по упрощенной схеме (УСН).

Реализовать таковую (а заодно и значительно сократить платежи в бюджет) позволяет регистрация собственника в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и сдачей недвижимости в наём (аренду) уже в таком качестве. Для регистрации гражданину необходимо:

• заявление установленной формы;

• паспорт;

• квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию ИП (400 руб.).

Эти документы сдают в налоговый орган по месту жительства физического лица. В столице регистрацию ИП осуществляет МИФНС № 46 по Москве. В качестве основного вида предпринимательской деятельности необходимо указать сдачу недвижимого имущества в наём (аренду). Далее следует подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения (УСН). Сделать это можно в пятидневный срок с даты постановки на учет в налоговом органе.

Итак, ИП зарегистрирован, уведомление о применении УСН получено – как платить налог? Оптимально выбрать в качестве объекта налогообложения доходы. Тогда налоговая ставка составит 6 % от дохода. Можно выбрать другой вариант – доходы минус расходы со ставкой 15 % (это, как правило, не выгодно наймодателю, ведь расходов, связанных с его предпринимательской деятельностью, не так много – коммунальные платежи, средства на ремонт и т. д.).

При использовании УСН налоговый период тот же – календарный год. Отчетные периоды – I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года.

ИП представляют налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом; окончательный налог также должен быть оплачен до вышеназванной даты.

Аренда через ИП имеет существенное преимущество: размер налога почти в два раза меньше, чем при оплате НДФЛ.

Минусы этого варианта:

• придется пройти регистрацию в качестве ИП;

• ИП, работающие по УСН, обязаны вести книгу учета доходов и расходов;

• авансовые платежи по налогу нужно вносить раз в три месяца;

• ИП необходимо платить взносы в пенсионный фонд (хотя на сумму этих взносов можно уменьшить налог) и в фонд социального страхования;

• на первых порах, скорее всего, понадобится помощь бухгалтера или другого специалиста, разбирающегося в налогообложении ИП.

На практике получается, что собственник объекта выступает как бы в двух ипостасях: с одной стороны, как физическое лицо (его данные внесены в Свидетельство о госрегистрации права и в ЕГРП), с другой, как ИП (на этот случай тоже имеется свидетельство и запись в ЕГРЮЛ). В отдельных субъектах Федерации налоговые органы требуют от такого «двуликого Януса» с начала составить и зарегистрировать в установленном порядке договор доверительного управления «с самим собой» (учредитель и выгодоприобретатель – «физик», доверительный управляющий – ИП) и только после этого идти сдавать отчетность и уплачивать налог по ставке 6 %, Однако, такое требование фискалов не является законным, т. к. в соответствии со ст. 1015 ГК РФ доверительный управляющий не может быть одновременно выгодоприобретателем, а налоговый орган не вправе понуждать собственника-физика заключать ДЦУ с третьим лицом, даже с самим собой.

Схема, рассмотренная нами в настоящем подразделе, может применена при сдаче в аренду или наём недорогого объекта, ибо в случае, если сумма, уплачиваемая в бюджет по ставке 6 %, равна или чуть ниже стоимости патента, о котором у нас речь пойдет ниже, то проще будет приобрести таковой.

4. Приобретение патента за фиксированную цену В случае, если собственник планирует сдавать относительно дорогую квартиру или нежилое помещение или несколько объектов недвижимости одновременно, то ему проще и дешевле приобрести патент на соответствующий вид деятельности (подпункт 56 ст. 346.25.1 НК РФ), стоимость которого (в 2015 г. для Москвы – от 3750 до 7500 руб./мес.) и является своего рода налогом.

Заявление на получение патента необходимо подать в налоговый орган по месту жительства не позднее чем за один месяц до начала использования предпринимателем упрощенной системы налогообложения на основе патента. (Если вы планируете сдавать квартиру с 1 апреля 2015 г., то нужно в феврале зарегистрироваться в качестве ИП и до начала марта 2015 г. подать заявление на патент). В заявлении необходимо указать вид предпринимательской деятельности – передача во временное владение или в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках.

Патент обязаны выдать в десятидневный срок с момента подачи соответствующего заявления. (В Москве регистрацию ИП и получение патента можно произвести одновременно).

Стоимость патента составляет 45–90 тыс. руб. в среднем на один год. Но граждане могут приобрести его и на меньший срок, тогда будет произведен соответствующий перерасчет.

Оплата происходит в два этапа:

– в срок не позднее 25 календарных дней после начала осуществления предпринимательской деятельности на основе патента должна быть оплачена 1/3 от его стоимости;

– оставшаяся часть стоимости патента оплачивается не позднее 25 календарных дней со дня окончания периода, на который был получен патент.

Если предприниматель просрочит первую часть оплаты, либо внесет ее не полностью, то право на применение УСЕ! на основе патента будет потеряно и придется платить налоги по общей системе.

Указанный способ имеет много практических достоинств: во-первых, сумма является фиксированной и не зависит ни от ставок найма, ни от количества сдаваемых объектов; во-вторых, не надо ежегодно подавать декларацию; в-третьих, патент может быть оплачен по частям. Однако есть и недостатки: необходимо также как и при схеме УСН, регистрироваться в качестве ЕШ и сдавать соответствующую квартальную отчетность, пусть даже «пустую».

Как уже говорилось выше, «патентная» форма расчетов с бюджетом выгодна в том случае, если гражданин сдает относительно дороже жилье или офис (для Московского региона при базовой годовой стоимости патента 60 000 руб. необходимо получить доход 1 млн руб. в год или 84 тыс. руб. в месяц). Во всех остальных случаях, а на практике их большинство, выгоднее использовать схему УСН, что, безусловно, требует большего приложения сил и затрат времени.

5. Сдача помещения юридическому липу.

Как уже отмечалось выше, существенным отличием правоотношений аренды (гл. 34 ГК РФ) от найма (гл. 35 ГК) является выбор субъекта возмездного владения и пользования помещением – в первом случае речь идет о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе, которые, заключив с собственником или уполномоченным им лицом договор аренды, в дальнейшем сдают жилплощадь своим сотрудникам (на практике часто посторонним лицам, оформленным в качестве таковых) в субаренду, извлекая при этом доход.

В этом случае собственник жилплощади (уже не наймодатель, а арендодатель) предоставляет арендатору (юридическому лицу или ИП) помещение во временное владение и пользование на возмездной основе, за плату, которая, естественно, включается в совокупный годовой доход хозяина (арендодателя) и подлежит налогообложению по стандартной ставке 13 %. Однако принципиальная разница со случаем, рассмотренным в подразделе 4.1.2, заключается в том, что юридическое лицо по отношению к собственнику – физическому лицу обязано выполнять в соответствии с пунктом 4 статьи 226 НК РФ функции налогового агента по НДФЛ, т. е. фактически удерживать с него те самые 13 % от месячной арендной платы и перечислять их в бюджет, что позволяет гражданину не подавать в части этих доходов налоговую декларацию, что на практике, конечно, очень удобно. Так что если в процессе переговоров о сдаче объекта выясняется, что снимать его будет ООО «Юрик», то платежи в бюджет включаются (полностью или хотя бы частично) в стоимость арендной платы (например, владелец относительно дорогой недвижимости хочет получать за нее 100 тыс. руб. наличными, не желая платить налоги, в случае же перечисления средств от имени юридического лица или ИП указанная сумма должна уже составлять 113 тыс. руб.).

При этом следует учитывать еще одну особенность взаимоотношений с представителями юрлиц: обычно потенциальных арендаторов не устраивает стандартный период действия договора (11 месяцев или 364 дня) и они настаивают на указании срока более одного года с обязательной государственной регистрацией обременения. В отдельных случаях, особенно если НДФЛ уже включен в стоимость (т. е. арендная плата составляет в вышеуказанном примере 113 тыс. руб.), можно пойти на это, правда, предусмотрев в договоре, хотя бы раз в год (а еще лучше в полгода) возможность повышения такой платы.

6. Безвозмездное пользование помещением.

Конечно, так звучит только название этого подраздела – на самом деле хозяин сдает жильцу помещения на возмездной основе, при этом настаивая на оформлении именно ДБП – договора безвозмездного пользования, который полностью решает все проблемы с фискальными органами – ведь формально в этом случае нет доходов, значит, и нет налогов.

Кроме договоров коммерческого найма или аренды, после заключения которых собственнику необходимо подавать декларацию о доходах и платить налоги, можно составить договор, при исполнении которого отчитываться перед государством не надо, а все юридические последствия (кроме платы за наём) у сторон возникают в том же объеме, как и по ДКН. Такие договоры используются в юридической практике все чаще и чаще, заключаются обычно в простой письменной форме (по соглашению сторон возможно и обращение к нотариусу) и какой-либо регистрации, государственной или учетной, не подлежат.

Давайте подробнее рассмотрим примерный договор безвозмездного пользования жилым помещением с посторонним лицом, обычно заключаемый в интересах собственника жилья вместо ДКН. Такой ДБП может быть как срочным (с целью исключения возможных злоупотреблений со стороны жильца по оплате, он заключается на период внесения таковой, обычно 1–6 месяцев), так и бессрочным, но с указанием срока уведомления о расторжении (в соответствии со ст. 699 ГК РФ это один месяц, однако данная норма является диспозитивной, и стороны договора могут увеличить или уменьшить таковой в разумных пределах, обычно 3 дня – 3 месяца). Однако предложение собственника заключить подобный ДБП в место ДКН вызывает законные возражения потенциального пользователя, ведь при этом жилец фактически является нанимателем (вносит оговоренную с собственником сумму), а хозяин в любой момент может либо повысить плату, либо предложить жильцу съехать, при этом сделав соответствующее уведомление. Поэтому компромиссным (хозяин не платит налоги, жилец гарантированно имеет право пользоваться помещением) является срочный ДБП, заключенный на тот период, за который внесена плата вперед.

* * *

Внимательный читатель нашей книги наверняка задаст такой вопрос: может быть, хозяину объекта с целью уклонения от налогообложения вообще не заключать с жильцом никакого договора? Однако на практике такой способ неприемлем, даже не потому, что наниматель от этого сразу откажется и будет абсолютно прав, а и из-за того, что жилец во время пребывания на объекте может нанести существенный ущерб как и самой обстановке (пожар, затопление, разгром во время вечеринки, дебоша или в нетрезвом виде, хищение части мебели и вещей), но и третьим лицам, в первую очередь соседям. В случае, если договорные отношения между сторонами не зафиксированы и в тексте соглашения не закреплена ответственность жильца (нанимателя, арендатора, ссудополучателя по ДБП), то нести ответственность придается собственнику недвижимого имущества! А от налогообложения «по полной программе», как уже говорилось выше, на практике весьма легко уклониться.