8.2. Налоговые льготы для приобретателей

Термин «налогообложение покупателей» звучит некорректно – при совершении сделок с недвижимостью приобретатель никаких налогов не платит (подразумевается, что деньги, которые пошли на покупку, уже «чистые»). При этом в соответствии с поди. 2 и. 1 ст. 220 НК РФ государство предоставляет покупателю, а также частному застройщику имущественный налоговый вычет на сумму до 2 млн руб., что позволяет легально не платить подоходный налог на 260 тыс. руб. (или если он был уже удержан, то его вернуть, что на практике, конечно, значительно сложнее). Для этого по итогам налогового периода приобретатель вправе подать (по месту работы или напрямую в ИФНС, что, конечно, сложнее) заявление для получения имущественного налогового вычета, а также необходимые подтверждающие документы. Указанный вычет предоставляется гражданину один раз в жизни.

Данный налоговый вычет предоставляется в сумме, израсходованной на покупку (строительство) жилья, но не более 2 млн руб., а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным на эти цели, но не более 3 млн руб. (до 2014 г. – без установления верхнего предела).

Если данный вычет не использован в налоговом периоде полностью, то его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования: например, в 2013 г. гражданин приобрел квартиру за 2 млн руб.; его официальная белая зарплата в том году составляла 500 тыс. руб.; в 2014 г. – 900 тыс. руб. За оба этих года подоходный налог с него удержан не будет и, в случае, если его доход в 2015 г. будет не менее 600 тыс. руб. (2 млн – 500 тыс. – 900 тыс.), то он сможет полностью воспользоваться данной льготой.

НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 108. Общие условия привлечения к ответственности за совершение налогового правонарушения

1. Никто не может быть привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения иначе, как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом.

2. Никто не может быть привлечен повторно к ответственности за совершение одного и того же налогового правонарушения.

3. Предусмотренная настоящим Кодексом ответственность за деяние, совершенное физическим лицом, наступает, если это деяние не содержит признаков состава преступления, предусмотренного уголовным законодательством Российской Федерации.

4. Привлечение организации к ответственности за совершение налогового правонарушения не освобождает ее должностных лиц при наличии соответствующих оснований от административной, уголовной или иной ответственности, предусмотренной законами Российской Федерации.

5. Привлечение налогоплательщика к ответственности за совершение налогового правонарушения не освобождает его от обязанности уплатить причитающиеся суммы налога и пени. Привлечение налогового агента к ответственности за совершение налогового правонарушения не освобождает его от обязанности перечислить причитающиеся суммы налога и пени.

6. Лицо считается невиновным в совершении налогового правонарушения, пока его виновность не будет доказана в предусмотренном федеральным законом порядке и установлена вступившим в законную силу решением суда. Лицо, привлекаемое к ответственности, не обязано доказывать свою невиновность в совершении налогового правонарушения. Обязанность по доказыванию обстоятельств, свидетельствующих о факте налогового правонарушения и виновности лица в его совершении, возлагается на налоговые органы. Неустранимые сомнения в виновности лица, привлекаемого к ответственности, толкуются в пользу этого лица.

С налогового периода 2010 г. вводятся изменения указанной льготы, расширяющие перечень расходов налогоплательщика, принимаемых к вычету. В частности, будут учитываться расходы на приобретение земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и наделов, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или долей в праве собственности на такие земельные участки. Эти нововведения распространяются только на тех налогоплательщиков, для которых получение документов, подтверждающих право на их применение, возникло в 2010 г. и последующие налоговые периоды, и только в отношении доходов 2010 г. и последующих налоговых периодов соответственно.

НК РФ прямо не устанавливает, должны ли расходы на приобретение (покупку, строительство, уплату процентов) и регистрация права собственности на недвижимость производиться обязательно в отчетном налоговом периоде, по доходам за который заявляется вычет, или же указанные расходы и регистрация могут быть произведены в иной период, но до подачи заявления о предоставлении вычета. То есть имеется неопределенность в вопросе соотношения периодов, в которых произведены расходы и возникло право собственности, с налоговым периодом, по доходам за который заявляется вычет. ФНС России в письме от 15 февраля 2006 г. № 04-2-02/110 частично данный вопрос разъясняет: определяющим обстоятельством при предоставлении вычета является факт нахождения приобретенной недвижимости в собственности налогоплательщика хотя бы в течение одного дня того налогового периода, по доходам за который заявляется вычет. При этом, по мнению фискалов, наличие у налогоплательщика права собственности на недвижимость на момент подачи заявления о вычете условием предоставления вычета не является. То есть отчуждение налогоплательщиком приобретенного (построенного) объекта само по себе получению вычета не препятствует. Министерство финансов РФ в своем письме от 3 июля 2006 г. № 03-05-01-07/33 дополняет, что перенос неиспользованного остатка вычета на последующие налоговые периоды допускается независимо от того, продолжает налогоплательщик оставаться в эти периоды собственником соответствующего объекта недвижимости или нет.

Следует учитывать также определение Конституционного суда РФ от 20 октября 2005 г. № 387-0, в котором указано, что налоговый вычет может применяться к доходам за налоговые периоды начиная с того периода, в котором возникло право собственности на приобретенную квартиру (жилой дом).

Минфин РФ в письмах от 22 мая 2009 г. № 03-04-05-01/316 и от 25 мая 2009 г. № 03-04-06-01/120 дополнительно разъясняет, что налоговый вычет может быть предоставлен по доходам за налоговые периоды начиная с того периода, в котором возникло право на данный налоговый вычет (т. е. с того периода, в котором налогоплательщик получил документы, требующиеся для подтверждения права на вычет).

Для большинства сделок купли-продажи платежным документом, подтверждающим оплату покупателем приобретенной недвижимости, является, как можно предположить, сам договор, если он содержит условие полного завершения расчета между сторонами к моменту его подписания, либо расписка продавца в получении от покупателя денежных средств в порядке расчета по договору В своем письме от 20 мая 2009 г. № 03-04-06-01/118 по этому поводу, наконец, высказался Минфин РФ: особых требований к форме расписки, в частности требования о ее составлении обязательно на отдельном листе, ГК РФ не устанавливает. Поэтому стороны договора купли-продажи недвижимости могут включить в текст договора положение о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью, или указать это в акте приема-передачи… В этом случае факт уплаты денежных средств по договору также можно считать подтвержденным.

Согласно ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара (объекта недвижимости), который она обязуется передать, и покупателем товара (объекта недвижимости), который она обязуется принять в обмен. В связи с этим, по мнению Минфина РФ (письма от 17 декабря 2007 г. № 03-04-05-01/414, от 26 декабря 2008 г. № 03-04-05-01/479), договор мены влечет те же налоговые последствия, что и договор купли-продажи.

Внимание! В интересах покупателя указать в тексте договора купли-продажи или мены сумму два миллиона рублей и более!

Все, о чем шла речь в начале этого раздела, относится не только к покупателям, но и к гражданам, которые строят или финансируют строительство жилого дома, коттеджа или дачи. Они имеют право на налоговый вычет, т. е. уменьшение совокупного годового подлежащему налогообложению, то подоходный налог не нужно будет вообще платить.

Чтобы на практике получить указанные льготы, застройщику придется доказывать, что он не верблюд. В рассматриваемом случае четко действует принцип родной российской бюрократии: «Чудакам с буквы «му» – декларации и конституции, а на деле – сплошные инструкции». Налоговый инспектор по своему усмотрению может исключить часть предъявленных подтверждающих документов, и в результате Вам будет начислена смехотворная льгота по принципу «гора родила мышь». Прежде чем обращаться в налоговую инспекцию, советуем получить консультацию у опытного специалиста в данной области, который подскажет, как правильно оформить соответствующие документы.

* * *

Попытки контролировать крупные покупки, совершаемые гражданами, государство пыталось уже с 1998 года, а в 2000–2003 гг. действовали ст. 86-1;2-;3- прим. НК РФ, предусматривающие порядок налогового контроля за расходами граждан, причем в этих статьях не было разъяснения, что такое «крупная сделка», – видимо, в богатых и бедных регионах налоговики вкладывали в это понятие разный смысл.

Однако на практике использование подобного фискального контроля еще раз подтвердило бессмертный российский принцип: «Хотели как лучше, а получилось – как всегда»; еще до вступления в действие указанных статей Налогового кодекса были разработаны схемы легального уклонения от подачи специальных деклараций по поводу крупных покупок, и в конце концов, «слон родил Моську» — затраты налоговых инспекций по рассылке соответствующих уведомлений превысили доходы государства от взыскания неуплаченных «крупных сумм», ибо доказать вину и привлечь к ответственности покупателей предметов роскоши не удавалось – на их защите стояла ст. 108 НК РФ.

Такова, уважаемый читатель, формальная процедура взаимоотношений покупателя с налоговыми органами. Однако дураков на работу в эти «конторы» не берут даже по большому блату – сотрудники налоговых инспекций и ОУНП отлично осведомлены о рыночных ценах на жилье и другую недвижимость, а также о всех известных схемах, используемых «уклонистами». Как говорят сами налоговики, они руководствуются принципами здравого смысла: сумму, эквивалентную 5–6 млн руб. (нижний порог привлечения к уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ), человек может заработать честно, поэтому никто его проверять не станет. Также инспекторы «не беспокоят» и пожилых людей – вдруг действительно гражданин ограничивал себя много лет и копил на квартиру детям и внукам. Этими принципами и должны руководствоваться покупатели, которым есть что скрывать: оформляйте покупку сразу на нескольких взрослых членов семьи, лучше всего на себя и пожилых родителей! Конечно, в этом случае могут возникнуть проблемы с наследованием (а в случае оформления на супругов – и с режимом общей совместной собственности), однако налоговики претензий предъявлять не будут. Ориентировочные суммы от рыночной (подчеркиваем: от рыночной, а не от указанной в договоре!) стоимости недвижимости, при «засветке» которых «органы» не станут с Вами связываться, на начало 2015 г. примерно таковы:

• для налоговых инспекций Центрального округа Москвы – до 50 млн руб.;

• для прочих инспекций столицы, а также центральных районов Петербурга – 20–30 млн руб.;

• для инспекций богатых регионов-доноров – Московская, Самарская, Тюменская, Нижегородская области, Краснодарский и Ставропольский края, Республика Татарстан – 15–20 млн руб.;

• для прочих регионов – не установлены (придраться могут к любой сумме, начиная с 5 млн руб.).

Как уже говорилось выше, с июля 2009 г., когда в результате кризиса бюджеты всех уровней стали наполняться намного хуже, налоговые органы стали практиковать следующую схему вычисления уклонистов: все сделки, в которых была указана необлагаемая для продавца сумма (1 млн. руб.), ставятся в инспекциях «на карандаш», и информация о них передается в соответствующие ОУНП. После этого тамошние оперработники звонят приобретателям по сделке и предлагают им явиться «написать объяснение», по какой реальной цене совершалась купля-продажа. Часть приобретателей при этом не выдерживают прессинга со стороны оперов и начинают «плыть», те. называют реальную стоимость объекта и даже показывают соответствующие расписки продавцов (или соглашения о неотделимых улучшениях), в результате чего, если последними уже была сдана «пустая» декларация 3-НДФЛ (до 30 апреля следующего года), возникают основания для привлечения отчуждателей к уголовной ответственности по ст. 198, частям первой или даже второй!

Внимание! При оформлении сделки по необлагаемой сумме стороны должны четко договориться о полной конфиденциальности своих действий!

В случае приглашения покупателя «на беседу» в налоговые органы он должен уверенно заявить, что объект приобретался именно за 1 млн руб. и не более. Но, как уже говорилось выше, все эти «ужимки и прыжки» имеют смысл до начала 2016 г.