8.1. Налогообложение отчуждателей недвижимости

Сумма, указанная продавцом недвижимости в договоре купли-продажи (или доплата в договоре мены), подлежит включению в его совокупный годовой доход, с которого, в самом общем случае, необходимо уплатить подоходный налог по ставке, указанной в табл. 10.1.

Таблица 10.1

СТАВКИ ПОДОХОДНОГО НАЛОГА В 2015 ГОДУ

Однако, согласно ст. 220 НК РФ в редакции, действующей по 31.12.2015 г., продавец имеет три существенные налоговые льготы (вычета):

 Если продаваемый объект находился в собственности продавца более трех лет, то подоходный налог с продажи платить не придется: налоговый вычет предоставляется на всю сумму, указанную в договоре (в 2001–2004 гг. указанный срок составлял 5 лет). Также следует иметь в виду, что налогоплательщики, имеющие право на «трехгодичный» вычет, с 2010 г. уже могут не подавать декларацию по форме 3-НДФЛ (согласно и. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции закона № 368—ФЗ от 27.12.2009 г.).

При этом учитывается только срок, когда жилплощадь находилась в собственности: например, если владелец проживает в квартире с 1986 г. по договору соцнайма, а приватизировал ее в 2014 г., то эту льготу он не получит.

 Если сумма, указанная в Договоре (или доплата при мене) не превышает 1 млн руб. (при условии, что объект находился в собственности менее трех лет), то подоходный налог также не платится. При стоимости продаваемого жилья свыше 1 млн руб. налогообложению по базовой ставке 13 % подлежат суммы, превышающие миллион (например, стороны указали в договоре 1500 тыс. руб.; подоходный налог составит 13 % от суммы 500 тыс. руб., т. е. уплатить в бюджет придется 500 х 0,13=65 тыс. руб.).

НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

(указанная редакция действует до 31.12.2015 г.)

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: (в ред. Федерального закона от 24.07.2007 № 216-ФЗ)

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей (в ред. Федеральных законов от 20.08.2004 № 112-ФЗ. от 27.07.2006 № 144-ФЗ, от 19.07.2009 № 202-ФЗ. от 27.12.2009 № 368-ФЗ).

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (в ред. Федеральных законов от 20.08.2004 № 112-ФЗ, от 24.07.2007 № 216-ФЗ).

Абзац утратил силу с 1 января 2007 года. – Федеральный закон от 06.06.2005 № 58-ФЗ.

Абзац исключен. – Федеральный закон от 30.05.2001 № 71-ФЗ.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Положения настоящего подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

При реализации акций (долей, паев), полученных налогоплательщиком при реорганизации организаций, срок их нахождения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения в собственность акций (долей, паев) реорганизуемых организаций;

(абзац введен Федеральным законом от 06.06.2005 № 58-ФЗ)

1.1) в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 27.12.2009 № 379-ФЗ)]

2) в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов: на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них (абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 № 202-ФЗ)]

на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты илидоли (долей) вних, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них (абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 № 202-ФЗ);

на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них. (абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 № 202-ФЗ).

При приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом (абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 № 202-ФЗ).

В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:

расходы на разработку проектно-сметной документации; расходы на приобретение строительных и отделочных материалов; расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:

расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 № 144-ФЗ)'.

расходы на приобретение отделочных материалов;

расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ (вред. Федерального закона от 19.07.2009 № 202-ФЗ).

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них (в ред. Федерального закона от27.07.2006№ 144-ФЗ).

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов:

по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них (абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 № 202-ФЗ):

по кредитам, предоставленным банками, находящимися на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов), полученных на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них (абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 № 202-ФЗ).

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:

при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем – документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;

при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме – договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, а кто передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 № 144-ФЗ);

при приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них – документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем (абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 № 202-ФЗ).

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность) (вред. Федерального закона от 27. 07.2006 № 144-ФЗ).

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный настоящим подпунктом, не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 настоящего Кодекса (в ред. Федерального закона от 29.11.2007 № 284-ФЗ).

Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается.

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования (пп. 2 в ред. Федерального закона от 20.08.2004 № 112-ФЗ).

2. Имущественные налоговые вычеты (за исключением имущественных налоговых вычетов по операциям с ценными бумагами) предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, если иное не предусмотрено настоящей статьей (в ред. Федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ, от 30.05.2001 № 71 – ФЗ, от 20.08.2004 № 112-ФЗ, от 27.12.2009 № 368-Ф3).

Имущественный налоговый вычет при определении налоговой базы по операциям с ценными бумагами предоставляется в порядке, установленном статьей 214.1 настоящего Кодекса (абзац введен Федеральным законом от 30.05.2001 № 71-ФЗ).

3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 настоящей статьи, может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (далее в настоящем пункте – налоговый агент) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.

Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета у одного налогового агента по своему выбору. Налоговый агент обязан предоставить имущественный налоговый вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный налоговый вычет, выданного налоговым органом.

Право на получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета у налогового агента в соответствии с настоящим пунктом должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления налогоплательщика, документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, которые указаны в подпункте 2 пункта 1 настоящей статьи.

В случае, если по итогам налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у налогового агента, оказалась меньше суммы имущественного налогового вычета, определенной в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 настоящей статьи, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в порядке, который предусмотрен пунктом 2 настоящей статьи (п. 3 введен Федеральным законом от 20.08. 2004 № 112-ФЗ).

4. В случае, если после представления налогоплательщиком в установленном порядке заявления налоговому агенту о получении имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 настоящей статьи, налоговый агент неправомерно удержал налог без учета данного имущественного налогового вычета, сумма излишне удержанного после получения заявления налога подлежит возврату налогоплательщику в порядке, установленном статьей 231 настоящего Кодекса (п. 4 введен Федеральным законом от 27.07.2010 № 229-ФЗ).

Внимание! Продавцу, если квартира находилась в его собственности менее трех лет, указывать в договоре купли-продажи сумму свыше 1 млн. Руб. Невыгодно!

Если покупатель настаивает на оформлении сделки по полной стоимости (например, боится «признанки», см. раздел 6.2), то пусть он дополнительно оплачивает 13-процентный налог за продавца (с суммы, превышающей 1 млн руб.). Если же последний имел жилплощадь в собственности более трех лет (именно в собственности, а не по договору найма!), то можно указывать любую сумму (при условии, что в этом календарном году больше ничего из недвижимого имущества продавать не придется).

• Продавец (отчуждатель) имеет право отказаться от использования указанного выше (на 1 млн руб.) налогового вычета и уменьшить сумму фактически понесенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой недвижимости.

Причем согласно определению конституционного суда № 444-0 от 02.11.2006 г. срок приобретения (покупки) объекта в собственность существенного значения не имеет, главное, чтобы в «старом» договоре была указана сумма, на величину которой уменьшается налогооблагаемая база сейчас, т. е. при продаже (отчуждении). При этом, естественно, никакая разница «на миллион» не учитывается, так как продавец от полагающегося ему вычета отказался. Также ИФНС должна исключить из числа неналогооблагаемых любые документально подтвержденные неотделимые улучшения, произведенные собственником (ремонт, реконструкция, надстройка, перепланировка и т. д.), но на практике этого добиться очень трудно.

В отличие от «трехлетнего» отчуждателя, которому начиная с 2010 г. декларацию 3-НДФЛ подавать не обязательно, продавцу, владевшему объектом менее трех лет, если он хочет воспользоваться льготами, указанными выше (случаи 2 или 3), необходимо до 30 апреля следующего за отчетным года сдать 3-НДФЛ, а до 15 июля – собственно уплатить налог.

Основными налоговыми правонарушениями, совершаемыми продавцами недвижимого имущества, являются занижение реальной рыночной стоимости объекта (в пределах от 1 до 2 млн руб.), а также, в случае невозможности вышеуказанного, оформление вместо купли-продажи либо дарения, либо фиктивной равноценной мены, в том числе и по схеме, изложенной в разделе 10.5.

Начиная с июля 2009 г. отделы по борьбе с налоговыми преступлениями (ОУНП, см. раздел 9.5) реально взялись за уклонистов-«миллионщиков», тем более что о существенном изменении порогов привлечения к уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ пока не все знают. Обычно в этом случае схема «работы» с продавцом выглядит так: после 15 июля (срок неуплаты) налоговая инспекция (ИФНС) сообщает в ОУНП обо всех сделках по заниженной стоимости (1–2 млн руб.), зафиксированных в отчетный период (за последний год), по этому поводу проводится дознание, и оперработник (или дознаватель) сначала приглашает покупателя «написать объяснение», где обманным путем выясняет истинную стоимость сделки (чаще всего опера используют такие незамысловатые манипуляции: «Вам же тоже надо получить вычет на 2 млн руб.» или «А если Вам нужно будет продать это жилье менее чем через три года»…). Когда покупатель «плывет», т. е. показывает расписку или соглашение о неотделимых улучшениях на полную сумму, то дознаватель вызывает продавца и начинает «кошмарить» его по полной программе, часто показывая текст статьи 198 УК РФ в старой редакции, где пороговые санкции привлечения к уголовной ответственности ровно в шесть раз меньше. Как показывает практика, психологически сломленному продавцу предлагается «закрыть дело» в среднем за 2 млн руб. (50 тыс. $, данные для Москвы), и жертва идет на это, так как государству, с учетом пеней и штрафов, придется отдать еще больше! После получения взятки (а иногда «оборотни» вступают в преступный сговор с покупателем, обещая ему «откат» за предоставление оригинала расписки) в ИФНС отправляется «отказной» материал, и «проверка» на этом завершается.

Внимание! При совершении сделки по заниженной стоимости (до 2 млн руб. включительно) стороны должны договориться о дальнейшем взаимодействии в случае вызова одного из них дознавателем из полиции!

В случае если это сделать невозможно (например, у продавца и покупателя складываются напряженные или даже неприязненные отношения), документ на боковую сумму должен быть помещен в отдельную «долгоиграющую» банковскую ячейку (сроком на три года), где стороной 1 (закладчиком) является продавец, стороной 2 – покупатель, а особым условием вскрытия – исковое заявление продавца (он – истец, покупатель – ответчик) по поводу признания совершенной сделки недействительной (см. главу 4).

* * *

С 01.01.2016 г., когда вступает в действие Федеральный закон № 382-ФЗ существенно изменяются сроки и порядок предоставления налоговых вычетов продавцам (отчуждателям):

 Если предыдущая сделка совершена на возмездной основе (купля-продажа, мена, рента, за исключением пожизненного содержания с иждевением близкого родственника), то срок получения «полного» налогового вычета составляет не три года, а пять лет.

Такая законодательная новелла направлена в первую очередь против «инвестиционнщиков», т. е. граждан, скупающих недвижимость на первичном или вторичном рынке с целью дальнейшей перепродажи.

 Если предыдущая сделка является безвозмездной (наследование, дарение), то срок получения полного налогового вычета зависит от того, с кем таковая совершалась: если с близкими родственниками, то три года, если с иными лицами – пять лет.

К числу близких родственников в этом случае относятся: супруг, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), родные и неполнородные братья и сестры, дедушки, бабушки, внуки и внучки. Также в соответствии с новой статьей 217.1 НК РФ в льготную трехлетнюю категорию попадают все сделки по приватизиции и договоры пожизненного содержания с иждевением, заключенные между родственниками, указанными выше.

 Если доходы от продажи имущества (сумма, указанная в договоре) меньше кадастровой стоимости объекта, умноженной на 0,7, то подоходный налог (НДФЛ) берется не с договорной, а с указанной (ГКН х 0,7) стоимости.

НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 217,1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации:

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:

1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;

2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.

Этой новеллой законодатель пресекает (точнее говоря, делают бессмысленной) практику указания в возмездных договорах заниженной стоимости (1–2 млн руб.) и вынуждает граждан, у которых недвижимое имущество находится в собственности менее 5 лет, оплачивать более высокий НДФЛ. Однако, как уже говорилось выше, указанные ужесточения будут применяться к сделкам, совершенным в 2016 году и позже.