Глава 8

Сушить или не сушить – вот в чем вопрос (Налоговые правонарушения на рынке недвижимости)

Налоги платят дураки.

Мы к ним не относимся.

Эль Капоне

В последние годы, наряду с введением новых правил госрегистрации сделок с недвижимостью, произошли существенные изменения в налогообложении их участников: вступили в действие Налоговый кодекс РФ (часть первая – с 01.01.1999 г., вторая – с 01.01.2001 г. с последующими дополнениями), а также ряд федеральных законов, нормативных актов и инструкций, определяющих ныне действующий порядок «фискальных расчетов» с бюджетом.

В отношении собственников и приобретателей недвижимого имущества наше государство руководствуется принципом «кнута и пряника»: владельцам и участникам сделок, с одной стороны, требуется уплатить немалые суммы в госбюджет, одновременно же, как ни странно это звучит, можно получить существенные налоговые льготы и выгодно воспользоваться ими. Кроме того, на рынке недвижимости и строительства используется большое количество полукриминальных схем уклонения от налогообложения, за которые ответственность наступает не только по Административному (КоАП) и Налоговому кодексам, но и ст. 198, 199 УК РФ.

Давайте более подробно разберемся с квалифицирующими признаками уклонения от уплаты налогов гражданином (ст. 198 УК РФ), которая направлена на охрану действующего порядка налогообложения, предусмотренного Налоговым кодексом Российской Федерации.

Объективная сторона указанного преступления может выражаться в двух видах: либо уклонение физического лица от подачи декларации о доходах, которую обязаны предоставлять граждане, имеющие более двух источников заработка или занимающиеся предпринимательской деятельностью; либо включение в декларацию заведомо ложных (искаженных) данных о своих доходах.

УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 198. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица (в ред. Федерального закона от 29.12.2009 № 383-ФЗ)

1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иныхдокументов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, —

наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, —

наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет либо лишением свободы на срок до трех лет.

Примечания. 1. Крупным размером в настоящей статье признается сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более 600 тыс. руб., при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая 1 млн 800 тыс. руб., а особо крупным размером – сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более 3 млн руб., при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая 9 млн руб.

2. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью уплатило суммы недоимки, соответствующих пеней, а также сумму штрафа в размерах, определяемых Налоговым кодексом РФ.

Объективная сторона указанного преступления может выражаться в двух видах: либо уклонение физического лица от подачи декларации о доходах, которую обязаны предоставлять граждане, имеющие более двух источников заработка или занимающиеся предпринимательской деятельностью; либо включение в декларацию заведомо ложных (искаженных) данных о своих доходах.

Посмотрим теперь на цифры ст. 198 УК РФ применительно к размерам подлежащих налогообложению доходов (из расчета ставки 13 %):

• первая нижняя граница крупного размера – это 600 000 руб. неуплаченных налогов, что составляет около 4 615 385 руб. незадекларированной доли подлежащего налогообложению дохода за период в пределах трех финансовых лет подряд; вторая нижняя граница крупного размера – это 1 800 000 руб. неуплаченных налогов, что составляет около 13 846 154 руб. незадекларированного подлежащего налогообложению дохода;

• первая нижняя граница особо крупного размера – это 3 000 000 руб. неуплаченных налогов, что составляет около 23 076 923 руб. незадекларированной доли подлежащего налогообложению дохода за период в пределах трех финансовых лет подряд; вторая нижняя граница особо крупного размера – это 9 000 000 руб. неуплаченных налогов, что составляет около 69 230 769 руб. незадекларированного подлежащего налогообложению дохода.

Пунктом 11 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28 декабря 2006 г. № 64 дано следующее толкование использованного в ст. 198 УК РФ оборота «за период в пределах трех финансовых лет подряд»: по смыслу закона ответственность за преступление, предусмотренное данной статьей УК РФ, может наступить при наличии к тому оснований и за отдельный налоговый период, установленный НК РФ (календарный год – для налога на доходы физических лиц), если уклонение от уплаты одного или нескольких налогов (сборов) составило крупные или особо крупный размер и истекли установленные налоговым законодательством сроки их уплаты. Таким образом, оказаться под угрозой осуждения по ст. 198 УК РФ может уклоняющийся от уплаты налогов гражданин, продавший в отчетный период принадлежавшую ему менее трех лет недвижимость на сумму более 5 615 385 руб. или более 24 076 923 руб. для крупного и особо крупного размера соответственно (рассчитано для жилых помещений с учетом налогового вычета в 1 млн руб.).

Для продавцов недвижимости, находившейся в долевой или совместной собственности, ситуация немного легче, так как в этом случае предельный размер налогового вычета в один миллион рублей предоставляется с 2010 г. каждому участнику общей собственности (подробнее об этом – в разделе 8.1).

При этом лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное ст. 198 УК РФ, освобождается от уголовной ответственности, если этим лицом полностью уплачены суммы недоимки, а также соответствующих пеней и штрафа, установленных НК РФ (об их размерах смотрите в следующем разделе).

Статья 198 УК РФ в редакции Закона№ 383-ФЗ от 29.12.2009 г., действующей с 1 января 2010 г., имеет обратную силу, то есть распространяется на лиц, совершивших соответствующие деяния до вступления данной редакции в силу, так как внесенные указанным законом изменения улучшают положение лица, совершившего преступление (ст. 10 УК РФ).

Итак, уважаемый читатель, чтобы «загреметь» по части 1 ст. 198 УК РФ, надо утаить от родного государства сделку, при которой отчуждатель получил более 5 млн 620 тыс. руб. и при этом не подать налоговую декларацию (3—НДФЛ) в установленные законом сроки (до 30 апреля следующего за отчетным года). При выявленной и доказанной «боковой» сумме, которая меньше указанной выше, клиент уже совершил не преступление, а налоговое правонарушение, которое наказывается в силу ст. 119 и 122 Налогового кодекса (НК РФ).

При этом указанные весьма немалые суммы могут быть взысканы с гражданина только в судебном порядке по иску налоговых органов, и в соответствии со ст. 108 НК РФ привлечение налогоплательщика к ответственности не освобождает его от обязанности уплатить причитающиеся суммы налога (13 % с суммы, превышающей 1 млн руб.), а также пени (1/300 от учетной ставки (ранее рефинансирования) ЦБ РФ за каждый день просрочки, без ограничения срока).

Итак, рассмотрим основные группы налогообложения, применяемые в настоящий момент при владении и распоряжении недвижимым имуществом:

• налогообложение отчуждателей недвижимости;

• налоговые льготы приобретателей;

• поимущественные налоги;

• налоги на наследование и дарение;

• налогообложение наймодателей (арендодателей) жилья.