5.5. Юридическая экспертиза предлагаемых договоров

В заглавии этого раздела фигурирует слово «договор», и это понятие подразумевает разновидность сделки, совершаемой в письменной или даже нотариальной форме, в которой участвуют не менее двух сторон и присутствует их согласованная воля. Безусловно, все операции с недвижимостью (начиная от сдачи комнаты в наем и заканчивая многомиллионным инвестконктрактом) сопровождаются возникновением между их участниками договорных отношений, которые не просто должны быть оформлены на бумаге (надеемся, что излишне об этом напоминать еще раз!), но и представлять для Вашей, уважаемый читатель, стороны определенную выгоду, а не наоборот, как иногда случается на практике.

Не ставя себе цели проведения развернутого анализа и комментирования типовых договоров, используемых при сделках с недвижимостью, что было сделано в специализированном издании нашего авторского коллектива, посвященного контрактному праву, мы в этом разделе решили сосредоточится именно на рисках, своего рода подводных камнях, которые подстерегают добросовестного приобретателя (или отчуждателя) недвижимого имущества при взаимодействии с девелоперскими или риэлторскими фирмами, ведь большинство типовых договоров, соглашений и деклараций в них составлено по порочному принципу «мягко стелят, да жестко спать» – формулировки пунктов выглядят нейтрально или даже привлекательно для заказчиков (клиентов), а их юридическая сущность однозначно выгодна исполнителю (агентству). Кроме того, мы рассмотрим некоторые признаки «кабальных», «кидальных» и «обувальных» договоров, а также постараемся научиться выявлять прокольные и опасные места в типовых соглашениях, предлагаемых к подписанию риэлторами и девелоперами, особенно крупными компаниями, где подобная неделовая практика – в порядке вещей.

Итак, давайте начнем с первичного рынка – Вы, уважаемый читатель, планируете обратиться в строительную, девелоперскую или риэлторскую компанию с целью приобретения квартиры в новостройке, таунхауса, коттеджа или нежилого помещения, располагая, естественно, необходимыми денежными средствами или возможностью их получения.

Любой инвестиционный процесс сопровождается возникновением между сторонами (условно первая из них – организация, возводящая дом, вторая – приобретатель жилплощади в нем) договорных отношений. Однако подобные договора не выделены в нынешнем Гражданском кодексе в качестве самостоятельного вида, что позволяет в соответствии со ст. 421–422 ГК РФ отнести их к группе смешанных, т. е. содержащих элементы различных типов договоров, предусмотренных действующим законодательством, а также договоров, отражающих волю сторон, не противоречащих закону. Кроме того, рассматриваемые документы составляются согласно ст. 161 ГК РФ в простой письменной форме (нотариального удостоверения не требуют) и государственной регистрации в соответствии со ст. 131, 164 ГК РФ и Законом 122-ФЗ не подлежат, за исключением случаев, предусмотренных Законом 214-ФЗ, об этом см. ниже.

Ниже перечисляются основные виды договоров при приобретении квартиры в многоэтажной новостройке, вновь возводимом нежилом помещении, доме или таунхаузе в коттеджном поселке.

1. Долевое участие в строительстве.

Этот договор, являющийся на практике весьма выгодным для клиента, обслуживает самую распространенную и оптимальную схему покупки жилплощади, которая является аналогом торговли товарами по каталогу: Вы выбираете местоположение и тип дома, площадь и расположение квартиры; ведете с застройщиком переговоры на предмет цены и условий оплаты; вносите полностью или по частям оговоренную сумму денег и терпеливо дожидаетесь завершения работ и ввода построенного дома в эксплуатацию (по срокам это может занимать от 3 месяцев до 3 лет).

При этом, естественно, чем на более ранней стадии строительства Вы вносите деньги, тем дешевле в конечном итоге обходится квадратный метр общей площади будущей квартиры (разница составляет в среднем 20–25 %). К тому же правоотношения, возникающие между сторонами, подпадают под юрисдикцию Закона № 214-ФЗ, что позволяет приобретателю жилплощади более эффективно отстаивать свои права.

2. Совместная деятельность.

Возведение объекта недвижимости может являться целью совместной деятельности группы юридических и физических лиц во главе с заказчиком-застройщиком, т. е. организацией, получившей права на земельный участок под строительство.

По организационно-правовой форме такие объединения граждан могут быть либо коммандитными товариществами (ст. 82–85 ГК РФ), состоящими из двух групп участников: руководства и пайщиков, либо потребительскими кооперативами (ст. 116 ГК РФ), где все участники формально имеют равные права, либо некоммерческими объединениями (ст. 118 ГК РФ), созданными именно с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье. В уставных документах подобных товариществ обычно ограничивается право массовых участников (пайщиков) по ведению хозяйственной деятельности («Ваше дело маленькое – только платить и терпеливо ждать»), а все решения, естественно, принимают организаторы.

Безусловно, данная форма правоотношений близка по правовой природе к простому товариществу, однако сторонами такого договора физические лица могут быть только в том случае, если деятельность участников (товарищей) не направлена на извлечение дохода, т. е. не является предпринимательской. К тому же участники подобных договоров не имеют встречных требований друг к другу, они несут общие расходы и терпят общие убытки, связанные со строительством. Однако, как указал Верховный Суд РФ, участники подобной совместной деятельности не образуют простое товарищество, и к их правоотношениям можно применять законодательство о защите прав потребителей, если удастся доказать, что гражданин, вступая в товарищество, преследовал цель получения квартиры или иного объекта только для проживания в ней, без извлечения прибыли.

3. Переуступка прав требования.

Указанный вид договора (называемый часто договором цессии, что юридически не совсем точно) возникает при участии в строительстве дома нескольких организаций, исполняющих разные функции (например, ООО «N» завозило песок и щебень, ЗАО «NN» вело прокладку коммуникаций, а ИП «NNN» выполняло благоустройство территории). Расчет с подобными фирмами осуществляется заказчиком строительства по взаимозачету, т. е. не деньгами, а возведенными квартирами. В этом случае упомянутые выше ЗАО, ООО и ИЧП возмездно переуступают реальным приобретателям право требования полученных квартир, составляя при этом договора-обязательства уступки соответствующих прав.

Однако с 18.06.2006 г. с момента вступления в силу Федерального закона № 111-ФЗ, подобная уступка прав между юридическим и физическим лицом более не допускается, поэтому на практике используются два вида цессии: «юр-юр» и «физ-физ». Первый используется при реализации взаимозачетных схем в строительстве, т. е. когда застройщик рассчитывается со своими подрядчиками за выполненную ими работу; второй – в случае, когда гражданин – участник долевого строительства до ввода дома в эксплуатацию решил продать свои права требования, т. е. переуступить их третьему лицу (правоприемнику), на которого в дальнейшем и будет оформлено право собственности на объект.

4. Договор паенакопления ЖСК.

Такой договор, хоть и не относящийся к числу «серых», на практике весьма рискован, в первую очередь из-за того, что любой кооператив (ЖСК, ЖК, ЖНК, ПИК, КПКГ, а также ДСЖ и ГСК) может быть в любой момент искусственно обанкрочен (для застройщика в форме ПАО или ООО с 2012 года это делать бессмысленно), и пайщики с большой долей вероятности не получат ни квартир, ни денег (или вернут после долгих тяжб только жалкие крохи). Категорически не рекомендуется вступать в кооперативы, созданные при небольших компаниях, ведущих строительство, даже если они возвели уже несколько домов!

5. Приобретение в рассрочку или по ипотеке.

Фактически ипотечное кредитование включает в себя элементы кредитования под залог недвижимости и приобретения жилья в рассрочку, ведь ипотечный кредит – это денежные средства, предоставляемые банком клиенту на покупку жилья (наличными «на руки» их получить очень трудно), а предметом залога является квартира, которую заемщик планирует приобрести. При этом банки, особенно те, которые являются уполномоченными по «субсидированным» схемам ипотеки, предоставляют более выгодные условия: первоначальный взнос составляет 10–50 % от продажной стоимости жилья, а оставшаяся сумма выплачивается в течение 10–30 лет из расчета 10–15 % в рублях. Российские банки являются фактически посредниками при выдаче дешевых государственных кредитов, поэтому условия такие, на первый взгляд, более выгодные.

При этом стороны (Банк и Заемщик, т. е. покупатель) заключают договор долевого участия в строительстве с одновременным залогом прав требования, на который распространяются положения Закона 102-ФЗ об ипотеке.

6. Предварительный с предоплатой.

По указанному договору, который используется с целью обойти невыгодные девелоперам положения Закона 214-ФЗ, компания в будущем, после окончания строительства и оформления квартир (домов) на себя (т. е. на юридическое лицо), обязуется заключить с клиентом договор купли-продажи жилья (фирма называется продавцом, заказчик – покупателем) по цене, которая была предоплачена сейчас, в момент подписания такого предварительного договора. Такая правовая конструкция позволяет также уклониться от государственной регистрации прав требования клиента на недострой в соответствии со ст. 17 Закона № 214—ФЗ, а также провести часть платежей, минуя основной договор, не показывая полной суммы сделки (хотя это не столь актуально – согласно подпунктам 22 и 23 пункта 3 ст. 149 НК РФ с 01.01.2005 г. подобные операции освобождаются от уплаты НДС). Однако для граждан, вкладывающих деньги в строительство по подобному договору, риск весьма велик, ибо возможны двойные продажи.

* * *

Итак, уважаемый читатель, Вы получили у менеджера компании образец типового договора (или даже целый пакет документов), которые необходимо будет подписать. Давайте выделим позиции, на которые необходимо обратить внимание в первую очередь:

1. Реквизиты и адреса сторон.

Экспертиза любого договора начинается с изучения его формальных, «внешних» признаков, к которым в первую очередь относятся: правовая форма и название организации; ее юридический и фактический адрес; данные о государственной регистрации (ОГРН и ИНН); сведения о банковском счете; полномочия представителя (руководителя или сотрудника, действующего по доверенности). Необходимая информация содержится в начале текста договора, а также в последнем разделе, где указываются адреса и ставятся подписи сторон. Более подробно об этом у нас шла речь в разделе 5.3.

В случае, если менеджер фирмы не предоставляет образцы договоров на экспертизу – «Приходите со своим юристом, изучайте все на месте», то постарайтесь записать указанные реквизиты. Этот вопрос очень актуален, если компания, в которую Вы обратились, реализует жилье по агентскому договору с непосредственным участником инвестиционного процесса (например, с заказчиком-застройщиком): попросите менеджера показать Вам соответствующий договор, найдите и запомните реквизиты второй организации.

2. Тип договора (правовой статус).

Во введении к настоящему разделу мы вкратце рассмотрели шесть основных типов договоров, используемых на первичном рынке жилья. Попытайтесь идентифицировать предложенный Вам для подписи документ по этим признакам: в первую очередь необходимо научиться различать договоры долевого участия в строительстве и совместной хозяйственной деятельности, ибо у них, как уже говорилось выше, разный правовой статус: правоотношения, возникающие во втором случае (сам договор может называться как угодно: инвестиционного вклада; паевого взноса; участия в товариществе; инвестирования строительства и т. д.), не попадают под юрисдикцию Закона № 214-ФЗ и менее выгодны для клиента, т. е. приобретателя жилья. В последнее время многие организации, работающие по принципу «совместной деятельности» (а это в первую очередь кооперативы и коммандитные товарищества), ставят в заглавие договора слова «долевого участия в строительстве», что, безусловно, не должно вводить Вас с заблуждение.

3. Документы на строительство и реализацию.

В тексте договора, экспертиза которого проводится, должна быть ссылка на нормативные акты и документы, на основании которых компания имеет право предлагать Вам выбранный объект. Обычно указывается распорядительный акт местной администрации (в столице это ППМ – постановление Правительства Москвы); инвестиционный контракт или договор освоения застроенной территории (с дополнениями, изменениями и приложениями); документы на землеотвод (Свидетельство собственности на участок, договор краткосрочной аренды и план земельного участка, а также так называемый ГПЗУ); разрешение на ведение строительно-монтажных работ (ордер на строительство), проектная декларация, а также договоры на право реализации или переуступки построенных квартир (например, по взаимозачету). Экспертиза указанных выше документов представляет определенные сложности, поэтому лучше воспользоваться услугами приглашенного специалиста (юриста или строительного эксперта).

4. Точная персонификация объекта.

В договоре обычно указывается строительный адрес, например: город Зуево-Кукуево, микрорайон Ново-Долбуново, проектируемый проезд 1664, квартал 3Б, корпус 6 (данные для дома); секция 1 (1 эп – 3 тш), подъезд 4, этаж 8, трехкомнатная квартира общей строительной площадью 78,8 кв. м, вторая направо от лифта. Когда клиент приходит в офис, ему обычно показывают план дома (в продвинутых фирмах на проекционном экране демонстрируют объемное трехмерное изображение), и Вы можете выбрать этаж и местоположение (при этом остерегайтесь дешевых психологических трюков типа «хватай мешки, вокзал уходит» – «эта квартира уже забронирована, но пока не оплачена, но мы оставим ее для Вас, если аванс будет внесен завтра»),

В тексте договора, кроме полного строительного адреса, желательно указать ориентиры, привязывающие строящийся дом к уже существующим (например, «вторая секция от перекрестка с 3-й улицей Пирамидостроителей»), а также приложить план дома и этажа (при подписании договора выбранная квартира на эскизе помечается штриховкой, и стороны обязательно расписываются на этом листе).

5. Гарантии фиксированной цены.

Если оплата производится полностью (100 % предоплата), то в тексте договора обязательно должна быть формулировка: «стоимость 1 м² общей площади квартиры, с учетом увеличения или уменьшения площади после обмера БТИ, составляет 100 тыс. руб./ м², является окончательной и изменению не подлежит». В случае рассрочки платежи фиксируются аналогично, например: 30 % по цене 100 тыс. руб./м² в момент подписания договора; 30 % не позже 31 октября 2016 г. по цене 102 тыс. руб./м², 40 %, не позже 31 декабря 2016 г. по цене 105 тыс. руб./м².

Естественно, когда дом будет построен, расчетная (строительная) общая площадь квартиры, за которую Вы и вносили деньги, не будет точно совпадать с эксплуатационной (по результатам обмера БТИ). В договоре должно быть указано, что в случае уменьшения (увеличения) реальной площади стороны производят взаиморасчеты по цене, например, 102 тыс. руб./м². Более подробно об этом у нас шла речь в разделе 5.1.

6. Сроки сдачи, заселения и оформления.

Обычно в договоре с клиентом застройщик указывает ориентировочные сроки сдачи дома с точностью до квартала и, хоть Законом № 214-ФЗ и установлены определенные штрафные санкции, не несет никакой ответственности за их несоблюдение, при этом следует иметь в виду, что фактическое получение ключей от квартиры и возможность начать в ней ремонт происходят в среднем через 1,5–2 месяца после ввода в эксплуатацию всего здания. Практика показала, что лучше всего находить варианты со сроком сдачи дома 6–9 месяцев (2–3 квартала вперед), ибо окончание строительства через год или даже два однозначно приведет к повышению цен: например, одна фирма строит на одной улице два абсолютно одинаковых дома: квартиры в первом корпусе продаются по 110 тыс. руб./м² со сдачей через полгода, во втором же – по 100 тыс. руб./м² через год. Желающие сэкономить должны иметь в виду: все равно придется заплатить по 110 тыс. руб./м², только придется еще шесть месяцев жить на чемоданах и трепать себе нервы.

7. Порядок проведения оплаты.

Во время переговоров обязательно поинтересуйтесь, какой вид и форму оплаты предлагает фирма. Здесь возможны следующие варианты:

• объект номинирован в валюте

Естественно, все валютные расчеты должны вестись по курсу ЦБ РФ (если, например, оговоренную сумму 1000 $/м² Вам пересчитывают в рубли по курсу ЦБ + 1 %, то на самом деле придется заплатить не 1000, а 1010 $/м²);

• в кассу фирмы, перевод через другой банк, внесение на расчетный счет

Чтобы избежать комиссионных сборов, деньги следует вносить в рублях либо в кассу фирмы (что нежелательно), либо на расчетный счет, который указан в договоре, с получением, естественно, всех подтверждающих документов (сразу сделайте с них несколько копий). Перевод через банк, в котором у дольщика открыт счет, однозначно потребует уплаты комиссии;

• платеж через дочернюю или ассоциированную компанию

На практике встречаются случаи, когда договор заключается с компанией «Рога и Копыта», а деньги предлагается провести через счет его агента «Рога и Копыта-инвест». Такой способ, безусловно, выгоден для застройщика (особенно если у него возникли определенные финансовые или налоговые проблемы), но весьма рискован для клиента – ведь соответствующий дочерний «Инвест» может исчезнуть неизвестно куда. Подробнее об этом у нас шла речь в разделе 5.1.

• прошита официальной суммы и «боковика»

Представьте себе, что стороны (менеджер фирмы-застройщика и клиент) договорились о цене (например, 100 тыс. руб./м²), но при этом представитель компании предлагает оплатить 80 тыс. руб./м² официально, по договору, а оставшуюся сумму – в виде «боковика» (купить «страховой полис»; подписать договор о выполнении дополнительного ремонта или отделки; перевести 80 тыс. руб./м² на счет «Рогов и Копыт», а 20 тыс. руб./м² – оплатить в кассу «Инвеста» или вообще передать эти деньги руководителю (менеджеру) под расписку или гарантийное письмо фирмы). К сожалению, подобные вещи практикуются во многих строительных и риэлторских компаний, и самой надежной формой оформления «боковика» является его отсутствие (вся сумма проводится по основному договору).

8. Гарантии единичности (государственная или учетная регистрация).

В любом строящемся доме-новостройке есть «выгодные» и «невыгодные» квартиры – к числу первых относятся варианты с панорамным видом из окна, более высокими потолками, окнами во двор, нестандартными архитектурными решениями. Вторая включает в себя жилплощадь на 2–3 этажах, с «видом» на стену соседского дома или в торец других секций, окнами на проезжую часть или промзону. Естественно, варианты этой группы продаются слабо, а на выгодные всегда имеется повышенный спрос. Поэтому многие организации идут на следующий «маркетинговый ход»: предлагают ликвидные квартиры сразу нескольким дольщикам, заключают с ними внутренние договора, а в дальнейшем, когда наступает час расплаты, фабрикуют «форс-мажор» и предлагают либо доплатить за хороший вариант (в среднем 5—10 тыс. руб. с квадратного метра), либо за те же деньги, т. е. без доплаты, взять неликвид, т. е. квартиры, относящиеся ко второй группе. Некоторые компании идут еще дальше – предлагают клиентам переоформить договоры на следующую возводимую секцию или корпус, превращая их в своего рода «вечную дойную корову».

Для борьбы с подобными явлениями в некоторых субъектах Федерации (например, в Москве и Подмосковье) введена так называемая учетная регистрация инвестиционных контрактов и договоров как между юридическими лицами, так и с клиентами (приобретателями). К сожалению, указанная процедура не является обязательной, но в любом случае узнайте, практикуется ли подобная регистрация в выбранной Вами компании и есть ли на нее ссылка в подписываемом договоре. Кроме того, в соответствии с Законом № 214-ФЗ каждый договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной госрегистрации в органах юстиции (Росреестр), однако застройщики обходят это положение, предлагая клиенту заключить «всего лишь» предварительный договор.

9. Возможность переуступки прав по договору.

Представьте себе такую ситуацию: Вы заключили договор долевого участия с ценой 100 тыс. руб./м², а потом, когда дом «подрос», решили свое право получения квартиры выгодно перепродать (например, уже по 120 тыс. руб./м²). Кроме того, обстоятельства могут сложиться так, что у Вас «резко кончатся» деньги (при уплате в рассрочку). Действующее законодательство позволяет в таком случае (естественно, с уведомлением застройщика) переоформить свой договор на любое третье физическое или юридическое лицо, а компания обязана такое предложение принять (при этом возмещаются только фактические понесенные затраты по изменению учетных данных). Однако на практике в тексте договора слова «с уведомлением» меняются на «с разрешения застройщика», и тогда ситуация становится принципиально иной – переуступить свои права можно, но уже с оплатой некоторой суммы компании.

10. Указания дополнительных выплат.

В тексте договора должно быть сказано, какие платежи (например, за учетную регистрацию договора, за обмер БТИ, нотариальный сбор за открытие титула (адреса) дома, за услуги по регистрации прав собственности) должны вноситься дополнительно (в указанную стоимость квадратного метра они не входят).

Однозначно незаконным является предложение уплатить нотариальную пошлину за заключение договора купли-продажи и сразу дать согласие вступить в ТСЖ – товарищество собственников жилья с внесением вступительного и членских взносов – это право жильца дома, а не обязанность. Более подробно об этом у нас шла речь в разделе 5.1.

В среднем, как показала практика, дополнительные поборы составляют 6–8 % от стоимости квартиры.

11. Фабрикация обстоятельств «форс-мажор».

Под этим термином подразумеваются непредвиденные обстоятельства, которые могут возникнуть (или быть искусственно сфабрикованными) в процессе исполнения договора, и при их наступлении (констатации) фирма может отказаться от взятых на себя обязательств (на «законных» основаниях повысить стоимость метра, даже зафиксированную). Экспертизу этого раздела договора все же лучше поручить опытному юристу, ибо если заявленные фирмой форс-мажорные обстоятельства будут действительно признаны таковыми, то вся проделанная Вами работа по согласованию текста договора пойдет насмарку, ибо «форс-мажор, как война: все спишет».

12. Приемка построенного жилья.

Итак, уважаемые господа, вроде бы впору принимать поздравления – долгие месяцы томительного ожидания: дом введен в эксплуатацию (естественно, с некоторым опозданием), и Вас приглашают в офис фирмы-застройщика «закрыть договор долевого участия». На радостях Вы подписываете приемо-передаточный Акт, получаете ключи от Своей Квартиры, а потом выясняется, что жилплощадь сдана с существенными строительными недостатками, и смету предполагаемого ремонта можно смело увеличить в 1,5–2 раза. Теоретически возможна и ситуация с точностью наоборот: Вы отказываетесь подписать Акт, и через месяц застройщик расторгает заключенный ранее договор (при экспертизе этого документа Вы не придали значения соответствующему пункту) и предлагает получить свои обесцененные денежки назад. Безусловно, после получения уведомления от фирмы-застройщика следует посетить Свою Квартиру вместе с опытным экспертом-строителем, который отметит все существенные недостатки нового жилья.

После Вашего справедливого требования устранить указанные недоделки менеджер фирмы-застройщика наверняка будет ссылаться на положение договора, где сказано, что компания не несет ответственности за качество строительства (предложение предъявлять претензии организации-подрядчику на самом деле означает «пошел ты в пешее эротическое путешествие…»), а также утверждать, что если дом сдан, то серьезных недостатков в принципе быть не может. В этой ситуации наиболее разумным является такой выход: Акт приемки-передачи подписать, но внести в него «особое мнение» с приложением списка всех дефектов; в этом случае представляется возможным в дальнейшем припугнуть организацию-подрядчика судом или добиться «помощи» материалами или неквалифицированной рабсилой при выполнении своего ремонта.

Еще одно замечание об уплате коммунальных платежей. Они начинают начисляться не с момента сдачи (ввод в в эксплуатацию) дома, а со дня подписания договора с эксплуатационной организацией (муниципальной или выбранной застройщиком), и берутся обычно за 4 месяца вперед.

Если в доме создается ТСЖ (товарищество собственников жилья), то членство в нем не обязанность, а право каждого из владельцев квартир: на коммунальные платежи (естественно, более высокие, чем в аналогичных муниципальных домах) это никак не влияет.

13. Оформление прав собственности.

Итак, приемо-передаточный Акт подписан, ключ и от квартиры получены, все взаиморасчеты проведены, Вы даже уже начали ремонт. Последний этап, который обычно длится 3—12 месяцев с момента подписания Акта, – оформление «пакета имущественных прав» на квартиру, т. е. получение Свидетельства о государственной регистрации на Ваше жилье. Обычно всю бумажную работу за дополнительное вознаграждение (в среднем 1–2 % от стоимости квартиры) выполняет застройщик или уполномоченная им фирма. Конечно, Вы вправе отказаться от их услуг (например, все деньги ушли на ремонт), однако рекомендуем так не делать – в случае самостоятельного оформления денег уйдет примерно столько же, а времени будет затрачено в 2–3 раза больше (до трех лет включительно). Также возможно и оформление прав собственности в судебном порядке (тяжба длится в среднем 3–4 месяца, для Московского региона стоит 50–70 тыс. руб.).

* * *

Такова, уважаемый читатель, процедура самостоятельной экспертизы типовых договоров на приобретение новостроек. Теперь давайте перейдем ко вторичному рынку – какие виды соглашений могут быть предложены заказчику в этом случае и в чем заключается их рискография?

Агентства недвижимости обычно заключают с клиентами (в зависимости от поставленных ими задач) договора пяти основных типов:

1. Договор возмездного оказания услуг (ВОУ).

Указанный тип договора, регулируемый положениями главы 39 ГК РФ, оформляется в том случае, если клиент (заказчик) обращается в агентство (к исполнителю) с целью оказания информационных, консультационных или экспертных услуг, например, по проверке чистоты сделки или оценке объекта недвижимости. Главным отличием указанного договора от рассмотренных далее является то, что при оказании услуги «продается» и оплачивается не только сам результат, но и действия, к нему приведшие.

Исполнителем по ВОУ могут быть не только юридические лица, но и граждане, и индивидуальные предприниматели. Существенными условиями такого договора являются: предмет, срок, величина и порядок оплаты, причем «по умолчанию» предусматривается расчет после оказания услуги. Однако такая норма является диспозитивной: стороны могут договориться, например, о внесении предоплаты (10–50 %) в момент подписания ВОУ, что на практике чаще всего и делается.

2. Договор поручения. Такой договор заключается в соответствии с правилами, предусмотренными главой 49 ГК РФ, и обслуживает проведение юридических действий и тесно связанных с ними практических шагов (например, оформление сделки, представление интересов в суде и т. д.). В силу договора поручения одна сторона (поверенный, т. е. агентство) выполняет от имени и за счет другой стороны (доверителя, т. е. клиента) определенные юридические и фактические действия, на основе которых у последнего возникают права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, т. е. указанный договор фактически оформляет представительство одним лицом интересов другого. Это единственный из рассматриваемых в этом подразделе договоров, который может быть безвозмездным и заключаться в устной форме, однако в любом случае подразумевается, что доверитель выдает поверенному специальную доверенность (см. раздел 4.6) на представление интересов.

Однако договор поручения, одной из сторон которого является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, может быть только возмездным, т. е. размер и порядок уплаты вознаграждения такого поверенного является существенным условием. При этом в соответствии со ст. 972 ГК РФ такой «коммерческий представитель» имеет право удерживать находящиеся у него вещи доверителя в обеспечение выполнения последним своих обязательств (не только по уплате вознаграждения, но и на возмещение понесенных поверенным издержек).

3. Агентский договор. Это самый распространенный на практике договор, который обслуживает в соответствии с нормами гл. 52 ГК РФ взаимоотношения клиента (принципала) и риэлторской фирмы (агента). Он может строиться и по правилам договора поручения, и договора комиссии (см. главу 51 ГК РФ). И в том и в другом случае агент обязуется совершать определенные договором действия своими силами за счет принципала, однако либо от своего имени (по аналогии с комиссией), либо от имени принципала (по модели поручения). Указанный договор может быть только возмездным, однако в нем допускается и не указывать вознаграждение агента, ибо заранее неизвестно, какие действия, каким образом и в какие сроки последний будет выполнять. Однако чтобы защитить его (агента) законные интересы, ст. 1006 ГК РФ предусматривает, что принципал обязан уплачивать указанное агентом вознаграждение (обычно в процентах от суммы приобретенной выгоды) в течение недели с момента предоставления агентом отчета о проделанной работе (если из обычаев делового оборота не вытекает иное).

4. Договор доверительного управления (ДДУ).

В жизни случаются ситуации, когда собственник недвижимого имущества по разным причинам отсутствует (выехал в другой город или страну, находится в заключении, пропал без вести). Но у гражданина имеются как и активы (например, пустующая жилплощадь), таки пассивы (обязательства, которые необходимо исполнять). В таких случаях можно заключить договор доверительного управления имуществом – т. е. с активами начинает работать юридическое лицо или ИП – доверительный управляющий, который действует в интересах выгодополучателя, т. е. собственника или его родственников.

В соответствии с таким договором, который составляется в простой письменной форме и требует в соответствии со ст. 1017 ГК РФ государственной регистрации обременения (права собственности при этом никому не переходят), доверительный управляющий (в нашем случае агентство недвижимости) распоряжается Вашей (выгодоприобретателя) квартирой, т. е. сдает ее в наем (аренду), а также, если это необходимо, совершает арендный обмен на другой город (где Ваша семья вынуждена временно проживать). Существенными условиями договора доверительного управления являются, во-первых, размер выгоды собственника; во-вторых, величина вознаграждения управляющего; в-третьих, срок действия (не более 5 лет).

Заключение такого договора, безусловно, выгодно собственнику (сособственникам) недвижимого имущества, т. к., как уже говорилось выше, в базе данных ЕГРП регистрируется обременение и продать жилплощадь без участия хозяина квартиры намного сложнее. Кроме того, в случае ненадлежащего исполнения доверительным управляющим (в нашем случае – агентством недвижимости) своих обязанностей последний несет в судебном порядке ответственность за причиненные убытки (при заключении соглашения о том же арендном обмене повлиять на недобросовестное агентство-арендатора значительно сложнее).

5. Договор об оказании риэлторских услуг (смешанный).

На практике работы агентство недвижимости предлагает клиенту заключить договор, носящий название «об оказании риэлторских услуг» по каждому конкретному виду сделки (например, «чистая» покупка или продажа; альтернативный съезд или разъезд; натуральный обмен; расселение коммуналки и т. д.), который в соответствии со ст. 421–422 ГК РФ можно отнести к категории смешанных, тле. в нем присутствуют элементы договоров поручения, и комиссии, и агентирования. Это связанно с тем, что технологическая цепочка совершения сделки с недвижимостью включает в себя самые разнообразные действия, которые невозможно регламентировать конкретным видом договора. Более подробно об этом идет речь в книгах нашего авторского коллектива, посвященных контрактному праву.

* * *

Как уже говорилось выше, большинство договоров и соглашений в риэлторских, девелоперских и строительных компаниях составляются по принципу «мягко стелят, да жестко спать» – правоотношения, возникающие после подписания договора, однозначно выгодны фирме и в большинстве случаев ущемляют интересы клиента. Поэтому, изучая предложенные для подписания документы, постарайтесь внести в них изменения и дополнения с учетом наших рекомендаций, изложенных выше. Возможно, в этом случае Вам потребуется юридическая помощь квалифицированного специалиста в области договорного права: приглашенный юрист поможет сформулировать соответствующие пункты договора на более выгодных условиях, защитить Вас от значительных финансовых потерь и связанной с этим нервотрепки. В Московском регионе можно обращаться по телефонам(495) 506—20–90, 518—05–01, 585-83-80. Успехов Вам!