5.4. Как выбирать риэлторскую (девелоперскую) фирму
Итак, уважаемый читатель, Вы столкнулись с непростым выбором: какой риэлторской (на первичном или вторичном рынке) или девелоперской (при приобретении новостройки) компании доверить судьбу собственной сделки? А может быть, стоит обратиться к частному маклеру (или пригласить знакомого юриста на сопровождение)? В этом подразделе мы коротко рассмотрим те принципы (критерии), которыми должен руководствоваться зрелый и трезвомыслящий человек в своем поиске достойных и компетентных специалистов. Итак, для вторичного рынка критерии выбора таковы:
1. Рекомендации друзей и знакомых.
Если кто-то из них сам работает в агентстве или оформляет сделки, то обращаться нужно в первую очередь к этому человеку. Если таковых нет, проведите опрос «в своем кругу», особенно среди тех родственников, друзей и знакомых, кто уже успешно решил свои жилищные проблемы – они наверняка порекомендуют ряд агентств или, может быть, частных маклеров.
2. Отзывы о компании в Интернете.
Попытайтесь сформулировать как можно больше поисковых запросов, начиная от классических «Роги копыта отзывы» и заканчивая, например фамилиями руководителей или номерами контактных телефонов. В последнее время хорошие результаты дает запрос в поисковой строке ЮТУБа – недавно один из обманутых клиентов выложил там ролик о приезде в офис компании вызванного им наряда полиции (риэлторы отказывались возвращать документы с эксклюзива после окончания договора).
3. Сертификация фирмы и аттестация сотрудников.
Поинтересуйтесь, участвует ли выбранное Вами агентство в программах добровольной сертификации качества риэлторских услуг и имеют ли ее сотрудники (особенно те, которые будут непосредственно вести Ваш вариант) квалификационные аттестаты брокера старого (выдавались до марта 2002 г.) или нового (с сентября 2002 г.) образца. Наличие подобных документов говорит о том, что фирма старается работать цивилизованно, хотя гарантий, естественно, это тоже не дает.
4. Юридическое оформление взаимоотношений.
В большинстве агентств, в которые Вы, уважаемый читатель, будете обращаться, Вам предложат подписать договор с несколькими приложениями, в котором оговорены взаимные права и обязательства, сроки совершения сделки, санкции в случае отказа от сотрудничества. Не спешите. Сначала получите онлайн образцы договоров, которые Вам предлагают подписать, и отправьте их на экспертизу независимому юристу, желательно работающему в риэлторской ассоциации или обществе по защите прав потребителей. Например, можно обратиться по контактам, указанным в нашей книге.
В большинстве агентств договора составлены по принципу «мягко стелят, да жестко спать» – формулировки пунктов наиболее приемлемы для клиентов, а их юридическое содержание выгодно для маклеров. Так что будьте осторожны и предусмотрительны, ведь большинство агентов обучены психологическим приемам убеждения клиентов подписать невыгодный договор. Не дают договоры на экспертизу? С такой компанией лучше не связываться.
5. Территориальный признак.
Лучше всего обращаться в то риэлторское агентство (естественно, с соблюдением предшествующих условий), офис или филиал которого расположен в районе, куда Вы хотите переехать или где находится Ваша квартира. Это связано с тем, что все агентства ведут «работу по территориям» – входят в контакт с представителями муниципальной власти, полиции, домоуправлений, «вычисляют» и «пасут» асоциальных элементов, проживающих недалеко от офиса. Подобные связи фирмы пригодятся и при подборе варианта (больше выбор и дешевле), и при оформлении сделки.
6. Размер комиссионных.
Выбирая агентства и созваниваясь с их представителями, смело ставьте вопрос не только об абсолютном размере комиссионных, но и о порядке их исчисления и получения с клиентов. Об этом подробнее у нас уже шла речь в разделе 5.2.
7. Отношение к клиенту.
Никогда не останавливайте свой предварительный выбор на одном агентстве, даже полностью соответствующем всем вышеперечисленным требованиям. Обзвоните и обойдите несколько фирм. Посмотрите на то, кто и как будет Вас принимать, насколько квалифицированно сотрудники ответят на вопросы, сколько своего «драгоценного» времени они Вам уделят (и сколько Вы просидите в коридоре). Только после этого принимайте решение.
* * *
При выборе девелоперской (строительной) компании, у которой Вы хотите приобрести новостройку (квартиру, таунхаус, нежилое помещение) стоит руководствоваться следующими критериями:
1. Рекомендации друзей и знакомых.
Как уже говорилось выше, более 40 % граждан при изменении своих жилищных условий приобретают квартиры или таунхаусы в новостройках, т. е. на первичном рынке. Наверняка среди Ваших родственников, друзей и знакомых найдутся люди, которые успешно прошли путь от «аванса до новоселья» или сами работают в продающем «первичку» риэлторском агентстве или девелоперской компании. Их рекомендации, подкрепленные знакомством, наверняка помогут сделать правильный выбор.
2. Рекламная кампания и цены.
Если по рекомендации друзей и знакомых подходящую фирму найти не удалось (или у таковой нет вариантов в интересующем Вас районе и доме), то придется внимательно просматривать рекламные предложения компаний-застройщиков и риэлторских агентств. В основном это объявления в профильных изданиях (для Москвы и Подмосковья рекомендуем журнал «Новостройки» и «Недвижимость и цены»); соответствующие сайты в Интернете (например, раздел «Недвижимость» списка ТОР-100 Hawww. rambler.ru), общедоступные риэлторские базы данных (ЦИАН, Собственник), а также щиты, плакаты, растяжки и баннеры непосредственно на стройплощадках. При подборе вариантов с рекламы, как и в любом другом деле, вредны крайности – не стоит рассматривать предложения по цене, отличающейся более чем на 10–15 % в обе стороны от средней по данному типу дома и району – никогда не забывайте старинные житейские принципы про сыр в мышеловке, дырку от бублика и жадного фраера!
3. Количество построенных объектов.
Не стоит иметь дело с фирмами, которые пока не возвели и не сдали ни одного жилого дома, даже если коробка здания строится! Вполне возможно, что в последний момент у организации «вдруг» закончатся средства, или руководство внезапно исчезнет, или с Вас потребуют доплатить – обо всем этом у нас шла речь в разделе 5.1. При прозвоне рекламных объявлений, особенно с «интересными» ценовыми предложениями, сразу задавайте сотрудникам компании вопрос: «Сколько домов построено с участием Вашей фирмы? Можно ли узнать их адреса?» Если менеджер будет ссылаться на пресловутую «коммерческую тайну» или предложит: «Приезжайте, все расскажем на месте» – не тратьте впустую время и про эту организацию забудьте.
4. Рекомендации жильцов построенных домов.
Узнайте в офисе компании адреса уже заселенных объектов, съездите на место и подойдите к людям, которые там живут и прошли уже весь путь «от первого взноса до квартиры». Главный вопрос, который Вы должны задать: «Сколько Вам обещали и во что обошелся квадратный метр в реальности?» Если итоговая цифра сильно отличается оттого, что было названо фирмой вашим предшественникам, то не связывайтесь с ней. Обращаться лучше всего к председателю, бухгалтеру или коменданту ТСЖ, которое наверняка создано для управления имуществом во вновь построенном доме.
5. Происхождение и статус компании.
Постарайтесь собрать максимум информации о застройщике. Лучше иметь дело с организациями, созданными на базе бывших государственных стройуправлений и трестов или являющимися дочерними компаниями таковых. Если в рекламе фирмы сказано, что она является, например, «уполномоченной Правительства Москвы» или строит жилье на деньги крупного банка, то это ничего не значит – сейчас часто применяются подобные рекламные трюки.
В разговоре по телефону сразу поинтересуйтесь, в какой организационно-правовой форме зарегистрирована организация – ПАО, ООО (эти аббревиатуры, надеемся, знакомы всем читателям), или же учредители избрали более редкие из допустимых законодательством: коммандитное товарищество (КТ), автономная некоммерческая организация (АНО) или потребительский кооператив (ПК). Как показала практика, больше всего жалоб и нареканий со стороны клиентов поступает именно в адрес КТ и ПК.
6. Стаж работы на рынке.
В учредительных документах компании (о их проверке речь шла выше) указана дата регистрации (перерегистрации, слияния, разделения) юридического лица, косвенно говорящая о стаже работы фирмы. Если Вы решили работать с агентством недвижимости, которое, возможно, выкупило часть квартир в доме или работает со строительной организацией, по договору поручения, поинтересуйтесь, была ли у фирмы лицензия (с февраля 2002 г. они формально отменены) и каков ее номер.
7. Одновременное строительство и продажа.
Компании, которые одновременно инвестируют, потом строят объекты и сами их продают, называются девелоперскими, что, безусловно, хорошо. Однако на разных стадиях исполнения инвестпроекта часть квартир в возводимом доме либо продается по оптовым ценам, либо передается по договорам оказания услуг на реализацию другим юридическим лицам. Как уже говорилось выше, разница в стоимости типового жилья, расположенного в одной секции (подъезде), может с оставлять 5—10 % в зависимости от того, через какую организацию оно продается. В указанном случае все-таки лучше иметь дело с фирмой, являющейся стороной инвестиционного контракта (подробнее об этом речь шла в разделе 5.3).
8. Принцип «готовой коробки».
Как показала практика, вкладывать деньги в строительство жилого дома есть смысл только тогда, когда проложены коммуникации и коробка строения полностью смонтирована. В этом случае приблизительно 70–80 % средств на строительство уже освоено. И риск соответственно значительно меньше.
Не стоит иметь дело с предложениями по очень низкой цене, но сроком сдачи дома через год и более (для кирпично-монолитных зданий – от полутора лет), особенно если на стройплощадке работы еще не начались! При этом у застройщика могут быть не до конца оформлены документы (или это сделано в упрощенном порядке, особенно землеотвод). В дальнейшем, как показывает практика, по подобным объектам возникают проблемы с оформлением квартир в собственность, а также велик риск замораживания стройки или повышения цены, о чем у нас шла речь выше, в разделе 5.1.
9. Отношение к потенциальному клиенту.
Театр, как известно, начинается с вешалки, а репутация любой коммерческой фирмы – с отношения к клиенту. Если при первом посещении офиса компании Вы столкнетесь с долгим ожиданием, безразличием сотрудников, нежеланием последних идти навстречу Вашим просьбам («Не хотите – не покупайте») или, что самое худшее, откровенным «лечением» с предложениями типа «Вносите аванс за бронирование сегодня, а то с понедельника мы повышаем цены», то сразу отказывайтесь от их услуг, какими бы выгодными ни казались цены – представьте себе, что будет после того, когда Вы действительно внесете предоплату!
10. Способы оплаты, возможность рассрочки и кредита.
Как уже говорилось выше, наиболее рациональной является оплата полной стоимости объекта в рублях непосредственно на расчетный счет фирмы в соответствующем банке (по тем реквизитам, которые указаны в договоре), без взимания какой-либо комиссии. Выясните также, готова ли компания предоставить рассрочку платежа (даже если это и не входило в Ваши первоначальные планы – полная сумма имеется), а также поговорите о возможности получения ипотечного кредита под покупаемую жилплощадь. Если такая возможность есть, надежность компании выше.
11. Юридическая экспертиза договора.
Попросите прислать образец договора, который фирма предлагает подписать, и отправьте его на проверку опытному юристу или риэлтору, который также может представлять Ваши интересы при переговорах и подписании всех бумаг.
О порядке самостоятельной экспертизы соответствующего договора у нас подробно пойдет речь в разделе 5.5. Если Ваша логичная и законная просьба предоставить текст соглашений, которые в дальнейшем предстоит подписывать, на экспертизу вызывает неадекватную реакцию менеджера (начиная с реплики: «Приходите со своим юристом, изучайте договор на месте» и заканчивая откровенной наглостью типа «Сначала внесите деньги за бронирование, потом получите бумаги», то еще раз подумайте, стоит ли с этой организацией связываться! Иногда на практике встречается и такая ситуация: сотрудник фирмы проект договора передает, но сразу предупреждает: «Изменения в типовую форму вносить не будем. Не хотите, не покупайте…»
* * *
Таков, уважаемый читатель, краткий алгоритм выбора и проверки девелоперской или риэлторской фирмы, у которой вы планируете приобрести новостройку или «вторичную» квартиру.
Но недаром говорят в народе – доверяй, но проверяй! В процессе проведения сделки при помощи специалистов агентства Вы, уважаемый читатель, ни в коем случае не должны быть пассивным статистом – необходимо уметь контролировать и в отдельных случаях корректировать действия менеджеров и агентов, не допуская того, чтобы Вас «лечили» – ведь кто платит, тот и заказывает музыку… Дерзайте!
Внимание! Не вносите никакой предоплаты, даже несколько тысяч «за бронирование варианта» до тех пор, пока не будет выполнена тщательная экспертиза договора, о которой речь пойдет ниже!
