5.3. Комплексная проверка юридического лица

В процессе ведения операций с недвижимостью Вам, уважаемый читатель, придется сталкиваться с тремя основными типами юридических лиц (фирм, предприятий, компаний, организаций) – девелоперами, риэлторами, владельцами.

Первые из них обычно продают построенные (или проинвестированные) объекты на первичном рынке; вторые – оказывают посреднические услуги по реализации всех типов жилых и нежилых помещений, третьи сами являются юридическими владельцами объекта или потенциальными приобретателями Вашей недвижимости «для себя». Естественно, комплекс работ по проверке вышеуказанных фигурантов рынка будет отличаться – самая сложная и подробная экспертиза, об этапах которой пойдет речь ниже, осуществляется при взаимодействии именно с девелоперской (строительной) компанией – ведь в этом случае Вы рискуете полной стоимостью объекта, который намерены приобрести.

Итак, что включает в себя комплекс работ «фирма»?

• проверка фирменного стиля компании;

• выяснение деловой репутации;

• посещения стройплощадки и офиса;

• анализ атрибутики компании;

• проверка финансового состояния (платежеспособности);

• юридическая экспертиза договоров.

Часть указанных этапов, конечно, можно выполнить самостоятельно, особенно если Вы обладаете здравым смыслом, коммуникативными способностями и большим жизненным опытом. Однако отдельные действия требуют привлечения профильных специалистов (независимого риэлтора, строительного эксперта, бухгалтера-аудитора, а чаще всего квалифицированного юриста). Конечно, их услуги стоят недешево, но и «цена вопроса» тоже высока – остаться без квартиры и без денег не просто, а очень просто. Итак, давайте рассматривать алгоритм наших совместных действий подробнее.

1. Фирменный стиль компании.

Выявление подлинного лица фирмы начинается, как это не банально звучит, с анализа ее рекламной кампании, точнее говоря, image creation – усилий по насаждению положительного имиджа. Уже на этом этапе можно распознать «быстросъем», т. е. неделовую контору повышенной опасности и просто не тратить свое личное время на общение с ее представителями, какими бы интересными по цене и заманчивыми по форме подачи информации ни казались бы фирменные предложения. Итак, на что следует обращать внимание в первую очередь?

• указание рекламных телефонов

Определите по номерам, указанным в рекламе, к какому типу (городские, коммерческие операторы, прямые мобильные) они принадлежат (в Москве это делают по базе данных МГТС, см. раздел 3.2). Самый неблагоприятный случай – телефоны сотовые или даже квартирные диспетчерские – в случае чего концов на такую фирму впоследствии не сыскать. Кроме того, некоторые компании указывают координаты «филиалов» или даже «представительств» в регионах и за рубежом. Не поленитесь позвонить и туда.

• анализ интернет-сайта

При первом звонке по рекламному телефону сразу спросите адрес компании в сети (подразумевается, что он должен быть). Далее проанализируйте наполненность сайта, его обновление, список контактов и партнеров, посмотрите разделы «про нас пишут» и официальную книгу отзывов (естественно, негативные мнения о деятельности фирмы туда не попадают, а присутствует явная заказнуха, причем сделанная зачастую в едином стиле). Кроме того, в любой поисковой системе (Google, Яндекс) сделайте независимый запрос, например, «Инвестиционная корпорация F&C development» (что, кстати, может негласно расшифровываться «Факиш и кукиш вам, а не квартиру») или «новостройки в Усть-Звездюйске, микрорайон Ново-Долбуново». При просмотре открывшихся ссылок можно натолкнуться и на форумы обманутых дольщиков той самой «F&C», и на координаты адвокатов, ведущих соответствующие дела в судах… А Вы говорите, надежная компания!

• сбор рекламных носителей

При посещении офиса или даже стройплощадки любой сотрудник фирмы охотно выдаст Вам «дезкомплект» рекламных буклетов, а также всякую «приблуду» в виде папочек, ручек, календариков и прочих массовых бизнес-аксесуаров. Конечно, желание руководства компании произвести впечатление столь простыми средствами вполне понятно, но амбиции должны соответствовать амуниции – откуда стиль, когда делов-то небогато? Естественно, все полученные таким образом смысловые носители (листовки, проспекты, мини-газеты, ссылки на публикации и даже визитки) подлежат в дальнейшем тщательному изучению, желательно с привлечением профильных специалистов.

• лукавая и агрессивная реклама

Мы подошли к самому сложному (но и самому важному!) элементу анализа фирменного стиля компании – выявлению навязчивой, явно манипулятивной и агрессивной рекламы, подаваемой с целью дезинформации потенциального потребителя. Известно, что средства для похудания рекламируют стройные манекенщицы, а крем от морщин – совсем юные леди, хотя ни тем, ни другим эти товары не нужны. Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке недвижимости и девелопмента – воздействие осуществляется на определенный социально-демографический слой (образ «счастливый новосел»), разыгрывается фишка «гениальной идеи» финансирования строительства, а также используются уже навязшие в зубах приемы типа голословного раздувания деловых качеств руководителя, подтверждения солидности и надежности фирмы, ссылок на высокопоставленных лиц или институты власти (например, Правительство Москвы). Ваша задача в проведении подобного «контекст-анализа» – выявить не столько указанные манипуляторские трюки, сколько истинные намерения затейников – например, основная доля рекламных материалов направлена на привлечение новых пайщиков, небольшая часть говорит о реализации инвестпроектов, а о реально построенных объектах – ни слова… Впрочем, выводы делайте сами.

• проведение PR-акций

Подобная деятельность (public relation – формирование общественного мнения) дополняет и «утяжеляет» основные виды рекламы и может проявляться в виде кампанейщины (например, обещание квартир ветеранам перед днем Победы), различных видов адресной помощи малоимущим (немотивированной благотворительности, как известно, не бывает), финансирования всевозможных тусовочных или даже «социально значимых» акций, а также участие в политических партиях и движениях. Эти элементы имиджа фирмы – всегда сигнал о том, что организация на самом деле выглядит хуже, чем хочет казаться.

* * *

Экспертиза фирменного стиля компании, которой Вы, уважаемый читатель, хотите доверить деньги или хотя бы ведение сделки, может дать массу полезной информации, при анализе которой принимается решение: двигаться в сотрудничестве дальше или, пока не поздно, выбрать других. На этом этапе цена потерь еще небольшая – всего лишь только потраченное время…

2. Репутация и финансовое состояние компании.

В этом подразделе пойдет речь о проверке «нематериальных» и «материальных» активов компании – под первым термином подразумевается выяснение деловой репутации потенциального партнера (конечно, если таковая имеется), под вторым – анализ ее платежеспособности и финансового состояния. Однако «экономическую» часть проверки может выполнить только специалист-профессионал (что обычно весьма накладно), а собрать информацию о добром (или не очень) имени фирмы может каждый из нас. Итак, на что необходимо обратить внимание в первую очередь?

• проверка через «черные списки»

Как уже говорилось выше, риэлторами Московского региона создана и поддерживается профессиональная база данных «черный список» – это перечень недобросовестных агентств недвижимости и девелоперских фирм, а также частных маклеров, брокеров, экспертов, запятнавших свое имя явно неправомерными действиями. Основаниями для занесения в такую базу обычно являются: откровенное мошенничество или попытки вымогательства; невыполнение взятых на себя обязательств по отношению к клиенту; невозврат аванса или оригиналов правоустанавливающих документов с «эксклюзива»; немотивированное повышение цены или изменение условий совершения сделки. При посещении офиса компании обязательно узнайте фамилии директора, завотделом и менеджера (агента), который будет вести именно Ваш вариант, и проверьте их, обратившись по телефону (495) 585-83-80 (услуга бесплатная). Если фирма или указанные лица хотя бы раз за последние три года засветились в каких-либо неблаговидных делах, то оператор даст Вам координаты тех клиентов, которые реально пострадали от этих «суперпрофессионалов», и Вы сможете узнать подробности непосредственно «из первых рук».

• проверка через интернет-ссылки

Как уже говорилось выше, на официальном сайте компании, в том числе и в гостевой книге, дается только «хорошая» информация о ее деятельности, а любые негативные сообщения блокируются администратором (модератором). Поэтому обязательно спросите о фирме у Яндекса или Гугла – введите запрос либо по названию компании (например «ООО Лабеан кидалово»), либо по строительному адресу объекта. При просмотре открывшихся ссылок можно найти и форумы обманутых клиентов, и координаты юристов (инициативных групп, адвокатов), которые ведут против фирмы дела в судах. Кроме того, просмотрите и обзор региональной прессы – наряду с явной заказнухой, опубликованной рекламными службами, можно найти и действительно интересные заметки о деятельности компании. То же самое можно проделать и по фамилиям руководителей (конечно, если это не Кузнецов, Иванов или, допустим, мистер Смит или герр Мюллер).

• посещение других объектов

Не стоит иметь дело с фирмами, которые пока не возвели и не сдали ни одного жилого дома, даже если коробка здания строится! Вполне возможно, что в последний момент у организации «вдруг» закончатся средства, или руководство внезапно исчезнет, или с Вас потребуют доплатить – обо всем этом у нас шла речь выше. При прозвоне рекламных объявлений, особенно с «интересными» ценовыми предложениями, сразу задавайте сотрудникам компании вопрос: «Сколько домов построено с участием Вашей фирмы? Можно ли узнать их адреса?» Если менеджер будет ссылаться на пресловутую «коммерческую тайну» или предложит: «Приезжайте, все расскажем на месте» – не тратьте впустую время и про эту организацию забудьте.

Кроме того, узнайте в офисе компании адреса уже построенных домов, съездите на место и подойдите к людям, которые там живут и прошли уже весь путь «от первого взноса до квартиры». Главный вопрос, который Вы должны задать: «Сколько Вам обещали и во что обошелся квадратный метр в реальности?» Если итоговая цифра сильно отличается оттого, что было названо фирмой Вашим предшественникам, то не связывайтесь с ней. Обращаться лучше всего к председателю, бухгалтеру или коменданту ТСЖ, которое наверняка создано для управления имуществом во вновь заселенном доме.

• происхождение и стаж работы

Постарайтесь собрать максимум информации о «происхождении» застройщика. Лучше иметь дело с организациями, созданными на базе бывших государственных стройуправлений и трестов или являющимися дочерними компаниями таковых. Если в рекламе фирмы сказано, что она является, например, «уполномоченной Правительства Москвы» или строит жилье на деньги крупного банка, то это ничего не значит – сейчас часто применяются подобные рекламные трюки.

В разговоре по телефону сразу поинтересуйтесь, в какой организационно-правовой форме зарегистрирована организация – ОАО, ООО (эти аббревиатуры, надеемся, знакомы всем читателям), или же учредители избрали более редкие из допустимых законодательством: коммандитное товарищество (КТ), автономная некоммерческая организация (АНО) или потребительский кооператив (ПК). Как показала практика, больше всего жалоб и нареканий со стороны клиентов поступает именно в адрес КТ и ПК.

ТЕСНА КВАРТИРА? ВТЯНИ ПУЗО!

Приведенные здесь рекламные фразы взяты с реальных объявлений по недвижимости. (В скобках – комментарии авторов.)

– Наша цель – ваша недвижимость.

(Если Вам не нравится Ваша квартира, то приходите к нам. Нам понравится.)

– Молодая семья без детей и других вредных привычек снимет комнату.

(А что, заводить детей – это вредная привычка?)

– Самые низкие комиссионные: почти на общественных началах!

(Очередной благотворительный фонд по честному отъему денег у населения.)

– Государственные риэлтеры. Мы не обманем.

(Чем наглее ложь, тем больше ей верят.)

– Вы спасли нас от фашистов – мы защитим вас от аферистов.

(Реклама услуг по пожизненному содержанию стариков. Объявление вышло накануне 9 мая.)

– Выбранный вариант квартиры обмену и возврату не подлежит.

(Вариация на эту же тему: «После схода пены требуйте долива».)

– В Москве такого еще не было…

(Такого обмана клиентов, что ли?)

– Хорошо, когда каждый занимается этим делом…

(Конечно, хорошо. Главное, чтобы на пользу…)

– Предъявитель данного купона имеет право на бесплатный сеанс массажа.

(А слабо одновременно с юридическими консультациями?)

– Интеллигентный москвич, кандидат наук, сымет квартиру.

(А скоко академиев мы кончали?)

– Хотите? Нас легко найти!

(А если кто не хочет? Тем что, найти трудно?)

– Сдаю полдома… 5 соседей, есть козел.

(А за сохранность домашнего оленя, в натуре, ответишь!)

– Комнату… с одинокой молодой хозяйкой, недорого сниму. Без интима, только помощь по хозяйству.

(Да… Наверное, товарищ больной или нестандартной ориентации.)

– Кто с Господом в душе и муками в сердце, придите к нам.

(Реклама аренды квартир, исходящая от «общины храма святых Петра и Павла» – скорее всего, сектанты.)

– Бесплатно два квадратных метра.

(Интересно, где? На Новодевичьем или Ваганьковском?)

– Сдаю квартиру… агентам, аферистам и прочей сволочи не звонить.

(Господа риэлтеры, посмотрите на себя со стороны!)

ПРИЗНАКИ НЕДОСТОВЕРНОЙ РЕКЛАМЫ В НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ

– Цена от 49 тыс. руб.! Рассрочка от 1 % годовых!.

(По такой цене однозначно вариантов нет. А реально рассрочка обойдется в 4–5 %)

– Звездочки * и мелкий нечитаемый шрифт.

(То, что написано крупным рекламным шрифтом, не соответствует действительности.)

– Спешите, количество ограничено! Осталось 5 квартир!

(Известный принцип «Хватай мешки, вокзал уходит». На самом деле с реализацией объемов у застройщика проблемы.)

– Акция действует до… Сейчас или никогда!

(«Акция» будет продлена еще на несколько месяцев.)

– Лучше всех, быстрее всех, дешевле всех!

(Лучшее предложение на рынке!!!)

(Без комментариев. Прямое нарушение Закона о рекламе.)

– Премиум-класс по цене Бизнес! (или Бизнес по цене Эконом.)

(На самом деле никакой это не Премиум-класс.)

– Продажа от застройщика (аренда от собственника).

(В большинстве случаев через однодневку или от посредников.)

– Все коммуникации (для коттеджных поселков).

(Запроектированы, но техусловия не получены. Коммуникации придется оплачивать отдельно и ждать несколько лет.)

– Зачет старого жилья (система Trade-In).

(Зачет с грабительской скидкой 10–15 %, как при срочной продаже.)

– Бесплатные подарки (Купи квартиру – выиграй авто).

(Стоимость «подарка» 0,01 % от стоимости недвижимости. А авто выигрывает подставной сотрудник компании.)

– Визуальный ряд «Счастливый новосел».

(Эксплуатируется социальный стереотип преуспевающего человека и его семьи, включая детей, последнее запрещено законом о рекламе)

– Визуальный ряд «Красивый дом (поселок)».

(Приезжайте на стройплощадку и увидите нечто иное. Если вообще что-либо увидите, кроме забора и рекламного баннера.)

– Телесный низ и бранные слова.

(Слоганы типа «сДАЮ за копейки»; «если ты не п…с (папуас), покупай бизнес-класс…)

• анализ проектной декларации

Согласно закону 214-ФЗ компания-застройщик, прежде чем начинать продажи, обязана опубликовать в профильных (местных) СМИ и в Интернете проектную декларацию объекта, в которой указывается много полезных для анализа состояния фирмы сведений: и по ней самой, и по контрагентам (генподрядчик, техзаказчик), и по возводимому дому (поселку). Грамотное прочтение этого документа в первом приближении позволяет сразу сделать вывод, стоит иметь дело с такой компанией или нет. Иногда на практике встречается и такое: продажа объемов ведется по серым схемам в обход закона 214-ФЗ (ЖСК, преддоговор), а «декларация» все-таки опубликована (хотя формально застройщик не обязан этого делать).

Вот тут будьте бдительны – в такой псевдодекларации запросто могут быть указаны заведомо ложные схемы!

• посещение местной администрации

Если строительство (или риэлторская деятельность) ведется компанией в районных и небольших областных городах, то обязательно посетите соответствующий отдел местной администрации (например, капитального строительства). За символическое «конфетно-букетное» вознаграждение соответствующие чиновники (чаще всего чиновницы) расскажут Вам о деятельности проверяемой организации очень много интересного или хотя бы дадут координаты тех лиц, которые могут это сделать (в том числе, например, инициативной группы обманутых пайщиков). В крупных мегаполисах (Москва, Питер, Киев, Нижний, Ростов) такой подход, к сожалению, малоэффективен – фирм много, да и «чинарики» в префектурах и муниципалитетах шибко занятые.

• выяснение финансового состояния

Это самый сложный этап комплексной проверки юридического лица, достойный, безусловно, отдельной монографии. Своими силами в указанном случае практически ничего сделать не удастся – ведь нужно не только получить правдивую информацию, но еще ее грамотно «прочитать» и сформулировать выводы (рекомендации). Услуги профессионалов, проводящих такие проверки на высоком уровне, стоят несоразмерно дорого (десятки тысяч долларов), и обращаться в специализированное консалтинговое агентство имеет смысл лишь тогда, когда Вы приобретаете элитное или эксклюзивное жилье. Однако, давайте коротко остановимся на основных этапах (алгоритме) подобной экспертизы.

• четкая формулировка вопросов к партнеру;

• анализ «открытых» бухгалтерских документов;

• стоимость и структура активов компании;

• наличие собственного и привлеченного капитала;

• структура доходов и расходов;

• анализ «инвестиционного портфеля»;

• вероятность искусственного банкротства;

• стиль и политика финансовых операций.

Как уже говорилось выше, изучение и анализ подобных рисков не входит в предмет настоящей книги и вряд ли может быть выполнено приобретателем недвижимости самостоятельно.

3. Посещение стройплощадки.

Как уже говорилось выше, рекламную информацию о деятельности девелоперских (или риэлторских) компаний можно получить не только через СМИ и Интернет, но и «от земли», т. е. путем осмотра и посещения стройплощадок в интересующих Вас районах. На объекте в любом случае стоит побывать как минимум дважды: сначала в сопровождении представителя фирмы, потом самостоятельно, с целью сбора необходимой для принятия решения информации.

Итак, каким образом «отрабатывается» стройплощадка?

• беседа с «людьми в машинах»

Так на жаргоне риэлторов называются сотрудники (агенты) фирм, продающих квартиры в соответствующем строящемся доме, ведь их «мобильный офис» расположен чаще всего в припаркованных рядом микроавтобусах (иногда в возведенных на стройплощадке бытовках). Там можно ознакомиться с рекламными материалами компании, просмотреть прайс-лист и типовые планировки и даже, если все устраивает, внести «предоплату за бронирование» (естественно, этого пока не следует делать!). При первичной беседе с агентом изобразите из себя простоватого незнайку – этакого волка в овечьей шкуре и подробно послушайте, насколько квалифицированно Вас будут «лечить». Обострять отношения с человеком в машине не следует даже в случае откровенного хамства со стороны последнего – ведь если Вы примите решение о дальнейшем сотрудничестве с этой компанией, агент (за дополнительную небольшую плату) может рассказать очень много интересного – надо только знать, что и как спрашивать.

• беседа со строителями и охраной

Подойдите (желательно не с пустыми руками) непосредственно к работникам на стройке (лучше всего к руководителям низового звена – мастеру, бригадиру, прорабу, начальнику охраны). Таким путем собираются сведения не только о фирме, с которой началось сотрудничество, но и о других участниках инвестиционного процесса: возможно, стоимость квадратного метра и другие условия сделки у них более выгодные. В вечернее время можно также наладить контакт и с охранниками.

• принцип возведенной коробки

Как показала практика, вкладывать деньги в строительство жилого дома есть смысл только тогда, когда проложены коммуникации, закончен монтажный цикл и коробка строения возведена. В этом случае приблизительно 70–80 % средств на строительство уже освоено. И риск соответственно значительно меньше.

Не стоит иметь дело с предложениями по очень низкой цене, но сроком ввода в эксплуатацию через год и более (для монолитных зданий – полтора-два года), особенно если на стройплощадке работы только начались! При этом у застройщика могут быть не до конца оформлены документы (или это сделано в упрощенном порядке, особенно землеотвод). В дальнейшем, как показывает практика, по подобным объектам возникают проблемы с оформлением квартир в собственность, а также велик риск замораживания стройки или повышения цены, о чем у нас шла речь выше.

• другие участники инвестпроцесса

Путем опроса строителей или анализа части ИРД (исходно-разрешительной документации, представленной фирмой, с которой планируется сотрудничество, в первую очередь проектной декларации) устанавливаются и выясняются координаты других организаций, имеющих отношение к строительству объекта, к числу которых относятся: инвесторы (генинвестор и соинвесторы), заказчики (возможны сочетания «заказчик-застройщик» или «инвестор-заказчик»), подрядчики (генподрядчики субподрядчики), а также компании, которые уже выкупили часть объемов (оптовые покупатели) или посредники, взявшие квартиры на реализацию (ответственную или простую). Ваша партнерская фирма относится к одной из вышеуказанных категорий, однако может выясниться, что это происходит весьма опосредствовано (например, «агент в машине» показал варианты планировок в разных секциях и этажах, а на стройке выяснится, что пресловутая «F&C» может распоряжаться всего двумя квартирами – все остальные либо уже проданы, либо никогда «Факишу и Кукишу» не принадлежали).

• оборудование, материалы, культура строительства

Ни для кого не секрет, что большинство домов, даже выдаваемых за «элитные» или «премиум-класса», возводятся с максимальной экономией ресурсов, с нарушением большинства строительных норм и правил. Поэтому, если все-таки Вы остановили свой выбор на соответствующем здании (объекте), то проведите негласную экспертизу качества строительства, хотя бы путем визуального осмотра площадки. Такие факторы, как рабсила явно «рабского» происхождения, старая и изношенная техника и автопарк, оборудование и охрана территории, график организации работ многое скажут даже и неспециалисту. Кроме того, можно провести опрос жителей близлежащих домов. Но для всесторонней стройэкспертизы проекта необходимо привлекать профессионалов – ведь жить в этом доме Вам, Вашим детям и близким!

4. Проверка офиса компании.

Один из законов Паркинсона гласит: «Хотите узнать реальное положение дел в фирме – посетите ее туалет», ведь внимательное изучение офиса компании, его местоположения, интерьера, оборудования, озеленения, охраны может помочь сделать правильные выводы о дальнейшем сотрудничестве (или отказе от такового). Итак, на что надо обращать внимание при посещении «штаб-квартиры» риэлторской или девелоперской фирмы?

• офисные телефоны

Идеальный случай – телефонные номера, указанные в рекламе (или хотя бы один из них), действительно «числятся» за данным помещением (как осуществляются соответствующие проверки, шла речь в подразделе, посвященном фирменному стилю компании). Ситуация намного хуже, если Вы предварительно звонили по диспетчесрким или мобильным телефонам. Обычно, на практике встречается «золотая середина» – в офисе установлена мини-АТС с номерами одного из коммерческих операторов связи, и в случае переезда на новое место номерная емкость сохраняется.

• документы на помещение

При просмотре учредительных и уставных документов (об этом у нас шла речь выше), «невзначай» попросите показать бумаги на занимаемое помещение, где Вы сейчас находитесь. Это могут быть:

Свидетельство о собственности (аналогичное квартирной); договоры аренды (муниципальной или с собственником); субаренды; простого товарищества (совместной деятельности) и ряд других.

Если сотрудники компании отказываются их показать (заперты в сейфе, отправлены на перерегистрацию, находятся у директора, а он уехал…), то обязательно выясните у вахтера, охранника или коменданта здания, давно ли фирма «Факиш и Кукиш» занимает помещение, своевременно ли за него платит, не было ли раньше конфликтных ситуаций с властями, представителями криминала или клиентами. Если выяснится, что на данный адрес агентство въехало недавно или арендовало на срок до полугода, узнайте у руководства местоположение бывшего офиса и обязательно съездите туда (хотя, в отличие от «уставняка» и лицензий показывать документы на помещение и сообщать «старые адреса и явки» Вам никто не обязан).

• беседа с «независимым персоналом»

Установление условий собственности или, что чаще встречается, аренды занимаемого помещения может пролить свет не только на намерение фирмы, но и на ее финансовое состояние (подробнее об этом речь пойдет ниже). Попробуйте войти в контакт как с низовым обслуживающим персоналом здания (вахтер, охранник, комендант), так и с его владельцами (балансодержателями, «якорными» арендаторами первого порядка и т. д.). Поводом для встречи с таковыми могут быть предложения взять в аренду соседние помещения (а может быть и «переаренда» занимаемого проверяемой фирмой), а также иные профильные совместные проекты. Как показывает практика, «независимый персонал» очень хорошо осведомлен о деятельности Вашей «партнерской» фирмы, и этим людям в большинстве случаев нечего скрывать, особенно если сбор информации подкрепляется небольшим подарком или суммой.

• интерьер и оборудование офиса

При визуальном осмотре помещений обычно должны настораживать две крайности: либо старорежимное убожество времен «расцвета застоя перестройки», либо чисто заказной интерьер, которым владельцы фирмы пыжатся создать имидж респектабельности: «Мы такие крутые, о нас говорят кабинеты, а не дела». То же относится и к оборудованию офиса: устаревшие мониторы, дешевые принтеры и устаревшие копиры могут подтвердить предположение, что Вы общаетесь с представителями типичного «быстросъема», а гигантские плазменные панели или проекционные экраны с демонстрацией предлагаемых домов и планировок квартир в формате 3D – что компания хочет казаться лучше, чем есть на самом деле.

• система безопасности фирмы

Как правило, при входе в офис Вас встречает охранник, который может быть как в цивильной одежде, так и ряженым (униформа, камуфляж, хаки, черные очки и костюм или даже погоны). Обычно и в девелоперских, и в риэлторских компаниях просят предъявить хотя бы один паспорт («обилечивание» всех гостей – явный перебор) и интересуются, к кому из сотрудников наносится визит. Если Вы заметили, что в фирме наблюдается «охранный маразм» (сложная и унизительная пропускная система типа «чтобы были паспорта у всех», вооруженные «Рембы Реминггоновичи» в каждом коридоре, спецтехника для наблюдения, явно выставленная напоказ и т. д.), то это либо очередная попытка пустить пыль в глаза, либо подсознательный намек типа «предъявлять претензии нам бесполезно». Кроме того, если Вы видите или осознаете в процессе разговора с сотрудниками явные наклонности фирмы в сторону нецивилизованного решения конфликтов, например, «Как это не построят дом вовремя? Мы с ними мигом разберемся. то лучше не связывайтесь – в случае выражения в дальнейшем недовольства Вас просто вышвырнут из офиса. Иногда на практике, особенно в агентствах недвижимости, встречается такая ситуация: если Вы пришли вдвоем, например, с родственником или юристом, то Вас проводят в зал переговоров и оставляют наедине (сотрудники идут задокументами или готовят «чай, кофе, потанцуем»). На самомделе активизируется спецтехника, установленная в комнате (от простейшей прослушки до полного комплекса «аквариум») и оппоненты уже до начала разговора частично в курсе Ваших истинных планов и намерений. Так что в этой ситуации лучше говорить о природе, погоде, женщинах (мужчинах), здоровье любимой двоюродной бабушки и подобных ниочемных вещах, а тактику ведения переговоров желательно обсудить даже не в курилке, а на свежем воздухе, т. е. вне офиса! Об активном применении доступных рядовым гражданам спецсредств (с целью выяснения истинных намерений партнеров) у нас пойдет речь в главе 6.

5. Анализ атрибутики компании.

Под термином, вынесенным в подзаголовок, подразумевается изучение истории создания фирмы, просмотр ее регистрационных (уставных) документов и лицензий, а также анализ принятых в компании управленческих процедур. Своими силами, без привлечения профильных специалистов, можно выяснить следующее.

• проверка и уточнение адреса

Как Вы знаете, большинство коммерческих фирм имеет два адреса: юридический (указанный в учредительных документах) и фактический (где находится офис). Кроме того, у крупных компаний могут быть такие обособленные подразделения, как представительства и филиалы (их правовой статус в соответствии со ст. 54–55 ГК РФ различен). Юридическому адресу должен соответствовать ИНН – идентификационный номер налогоплательщика, в котором первые четыре цифры – номер налоговой инспекции, где зарегистрировано юрлицо (например, 7701 – г. Москва (77), ИФНС № 1 (01). Но фактическому адресу проверяются также и номера телефонов (об этом у нас шла речь выше).

• история создания фирмы

Как показала практика, любая афера с недвижимостью обязательно сопровождается организацией хотя бы одной новой (свежеиспеченной) фирмы, поэтому поинтересуйтесь, в каком году была создана компания, участвовали ли она в реорганизациях (изменение названия, разделение, слияние), происходили ли замены в составе ее учредителей (в АО – дополнительные эмиссии акций). Кроме того, если юридическое лицо было создано до 2002 года, попросите показать старое свидетельство о регистрации. Естественно, все ответы представителя компании на Ваши вопросы должны быть в дальнейшем подтверждены учредительными документами, с которыми Вы имеете полное право ознакомиться – эти сведения не могут составлять коммерческую тайну.

• анализ учредительных документов

к числу указанных относятся: Свидетельства о государственной регистрации предприятия; Устав (для ООО – до 2009 г. – и учредительный договор), а для акционерных обществ (ПАО) еще и проспект эмиссии акций. Кроме того, много полезных сведений можно подчерпнуть в выписке из ЕГРЮЛ – Единого государственного реестра юридических лиц (не путать с ЕГРП), где отражены все изменения в уставных документах и среди учредителей фирмы. Указанную выписку согласно Закону о госрегистрации Вы можете получить в соответствующей налоговой инспекции самостоятельно (обычно в течение недели, а онлайн за плату – сразу). Правда, подробный анализ формы и содержания уставных документов не дает, к сожалению, «информативной информации» – ведь в последние годы большинство компаний, даже самых крупных, создается при помощи «стряпчих контор», которые профессионально разрабатывают типовой «уставняк» и его регистрируют, причем в этом случае действует принцип «легче купить, чем украсть» – все документы исполнены безукоризненно. Учредителями являются живые и вменяемые физические (или реально существующие юридические) лица – в общем, придраться не к чему.

• управленческие процедуры

Под термином вынесенным в подзаголовок, подразумеваются: определение полномочий учредителей, генерального директора и его заместителей; регламент, кворум и процедура принятия решений; сроки избрания и переизбрания органов управления; порядок исполнения решения; имущественные права и обязанности участников. Для всестороннего комплексного анализа этих позиций необходимо безусловно, привлекать профильных специалистов, особенно если вы имеете дело с акционерными обществами.

• допуски СРО и сертификаты

Допуски саморегулируемых организаций, дающие право заниматься определенными видами коммерческой деятельности (на рынке недвижимости это работы по проектированию и строительству) не могут представлять коммерческой тайны и должны быть показаны (желательно оригиналы!) по первому Вашему требованию. Однако они, точно также как и «уставняк», покупаются в соответствующих стряпчих конторах. То же самое относится и к всевозможным сертификатам соответствия (качества услуг, стройматериалов, нормам безопасности и т. д.), а также квалификационным документам (свидетельствам, аттестатам) сотрудников. Конечно, попросите все имеющиеся цветные фантики показать, однако каких-либо иллюзий по этому поводу не питайте – наоборот, активное акцентирование Вашего внимания на бумажках, висящих в рамочках, должно насторожить – фирма хочет казаться лучше, чем есть на самом деле.

6. Работа с персоналом фирмы.

«Кадры решают все. Учти это, Лаврентий…». Указанная фраза из старого советского анекдота не потеряла своей актуальности и сейчас, причем в роли «Лаврентия Палыча» придется выступить Вам как заказчику услуг фирмы, с которой планируется взаимодействие, ведь через рядовых (и не очень) сотрудников компании можно быстро собрать необходимый для принятия решения материал, надо только знать, кого, в каких условиях и как спрашивать.

Итак, давайте рассмотрим основные персоналии «персонал-технологии» проверки фирмы.

• агенты («люди в машинах»)

Как уже говорилось выше, при посещении стройплощадки (на вторичном рынке – при первичном просмотре квартиры) попытайтесь установить неформальный контакт с низовыми работниками фирмы – агентом по показам или сотрудниками «мобильного офиса», расположенного на стройке. Как показывает практика, большинство из них не обучены профессиональным методикам манипулирования поведением клиентов (хотя иногда встречаются очень талантливые «самородки»), а также часто и не стремятся активно впаривать Вам соответствующий объект. Можно построить разговор примерно так: – «Мне что-то эта квартира не нравится. Может быть у Вас (ставится акцент «лично у Вас») есть другие варианты? Ваш намек должен быть понят правильно – работать мимо кассы всегда слаще.

Кроме того, хороший результат дает элементарная подсадка в виде Вашего родственника или знакомого, желающего «трудоустроиться» агентом по недвижимости. Подставной подходит к «людям в машинах» и интересуется, как у них работается…

• офис-менеджер

Как уже говорилось выше (см. разделы 5.1 и 5.2), среди сотрудников этого уровня часто встречаются субъекты, в совершенстве овладевшие манипулятивными и лай (Не – ложь, обман) – технологиями общения с клиентом, попросту говоря, умеющие «лечить» и «разводить» заказчиков либо на невыгодные варианты, либо на деньги. При этом офис-менеджер много знает, но мало говорит правду (особенно о положении дел в компании), и «раскрутить» его в нужном направлении – весьма нелегкое дело даже для профессионала – выручает в такой ситуации только задействие личного фактора типа «А что вы делаете сегодня ночью?». В любом случае попросите у своего оппонента мобильный телефон (якобы по офисному трудно дозвониться), а потом попробуйте через подставного предложить ему (ей) «более выгодную работу» или «высокую должность» в другой компании. Однако такая оперативная игра требует соответствующего легендирования – менеджер знает, что подобным образом его может проверить служба безопасности «родного» предприятия.

• «деловые предложения» руководству

Прежде чем идти в фирму покупать квартиру, попытайтесь выйти на ее руководство не в качестве клиента, а под личиной «делового партнера» – предложите, например, на реализацию квартиры, якобы доставшейся Вашей компании по взаимозачету (лучше в другом городе). Конечно, такое заманчивое предложение в конце концов принято не будет, но Вы получите «доступ к телу» директора проверяемой организации. Если секретарь или кто-либо из низовых работников будет переадресовывать Вас к клеркам среднего звена, сразу поставьте их на место: «Я сам хозяин своего предприятия и привык говорить о делах только с первым лицом!». Общение с руководителем (при успешном раскладе в неформальной обстановке) даст много интересных сведений, а покупать квартиру в случае удачно проведенной проверки придет Ваш родственник уже по рекомендации.

• внедрение «засланного казачка»

Как известно, в солидную или стабильно работающую фирму очень тяжело трудоустроится со стороны, а во всевозможных «быстросъемах» и «кидняках» всегда наблюдается сильная текучка кадров. Поэтому попросите кого-нибудь из относительно молодых (конечно, лучше «молодых, да ранних») родственников или знакомых сходить в компанию в качестве желающего получить низовую работу (водителя, рассыльного, курьера, а может быть, и секретаря, агента, менеджера), о взаимодействии с которыми у нас шла речь выше. Как показывает практика, грамотному «казачку» достаточно покрутиться во «вражьем стане» всего неделю-две, чтобы собрать интересующую Вас информацию, к тому же подкрепленную и некоторыми служебными документами. А может быть (как говорится, чем черт не шутит), он (она) останется работать в этой организации всерьез и надолго, заодно сопровождая ведение вашей сделки…

7. Юридическая экспертиза договоров.

Любая сделка с недвижимостью сопровождается возникновением между сторонами (условного первая из них – «заказчик», т. е. Вы, вторая – «исполнитель», т. е. риэлторская или девелоперская фирма), гражданско-правовых отношений, которые «материализуются» в соответствующих договорах, контрактах и соглашениях. Наверное, излишне еще раз напоминать о том, что любая передача денег, будь то сто долларов «за бронирование варианта», должна сопровождаться документальным оформлением, причем заказчик (клиент) имеет право ознакомится с соответствующим договором заранее. Подробно вопросы контрактного права в сфере недвижимости и строительства рассматриваются нами в специализированном издании, кроме того, в связи с актуальностью и важностью вопроса безопасности заключения договоров, этому посвящен раздел 5.5 настоящей книги.

* * *

– «Дайте мне билет на одно лицо. – Гражданин, а что, вы ж… мыть не будете?» Эта фраза из бородатого «банного» анекдота хорошо иллюстрирует все то, о чем шла речь в настоящем разделе – хоть комплексная проверка «лица» (без разницы, физического или юридического) весьма непроста, но она является всего лишь одним из этапов потенциального партнерского взаимодействия – ведь Вы покупаете (или продаете) ни кофточку, ни бублик, ни даже машину – квартира или иная недвижимость является наиболее ценным «товаром», доступным рядовому (или не очень) гражданину. Поэтому экономить на безопасности – последнее дело, ведь вместо даже вышеупомянутого бублика запросто можно купить и дырочку от него!