3.3. Анализ пакета документов на строительство

До того как приступить к анализу документов, которые Вам, дорогой читатель, придется внимательно изучить, прежде чем совершать какие-либо телодвижения по подписыванию различных соглашений, заявлений, договоров и, конечно, внесения денежных средств, давайте ознакомимся с терминологией, наиболее широко применяемой в договорной практике при строительстве жилья (более подробно об этом – см. Приложение 5).

Инвестиции — это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, имеющие денежную оценку в целях получения прибыли.

Инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли.

Инвестиционный проект – обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков осуществления капитальных вложений.

Субъекты инвестиционной деятельности – инвесторы, заказчики, подрядчики.

Инвесторы – юридические и физические лица, осуществляющие капитальные вложения с использованием собственных или привлеченных средств.

Давайте здесь сразу уточним, кто такие юридические и физические лица. Физические лица – это обыкновенные граждане, т. е. – мы с Вами. Юридическое лицо – это организация любой формы собственности (ООО, ЗАО, ОАО, АНО, ГУП и т. д.), имеющая на своем балансе какое-либо имущество и отвечающая по своим обязательствам этим имуществом, она также может приобретать от своего имени любое другое имущество и управлять им (ч.1 ст. 48 ГК РФ).

Заказчики-Застройщики — физические и юридические лица, осуществляющие реализацию инвестпроектов. Они могут называться и по отдельности – либо Заказчиком, либо Застройщиком, Могут одновременно сочетать в себе и функции Инвестора, и тогда они будут называться «Инвестор-Застройщик».

Что означает «реализация инвестпроектов»? Это комплексная организация строительства, в которую входят и все необходимые согласования проекта с органами местной власти; и организация и ведение переговоров различных технических и административных служб, занятых в строительстве конкретного жилого дома; и оформление землеотвода и своевременная оплата арендных платежей за пользование земельным участком, за счет собственных и/или привлеченных средств; и обеспечение строительства и ввод построенного объекта в эксплуатацию, с качеством в соответствии с действующими строительными нормами; и обеспечение оформления и регистрации имущественных прав (прав собственности) инвесторов на вновь построенный объект недвижимости.

Вступивший в законную силу Закон 214-ФЗ определяет лицо, приобретающее квартиры по договору долевого строительства – как Участника долевого строительства (дольщика).

Согласно ст. 2 Закона 214-ФЗ Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных жомов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Подрядчики – физические и юридические лица, которые выполняют работы (строительные или связанные со строительством) по договору подряда. Подрядчики должны иметь соответствующий допуск к работам на осуществление, например, проектирование зданий и сооружений; строительство зданий и сооружений; инженерные изыскания.

Все отношения между субъектами инвестиционной деятельности определяются на основе договоров или контрактов, о которых речь пойдет ниже.

Разобравшись с основными понятиями, наиболее часто встречающихся как в популярных средствах массовой информации, так и в технической документации, мы подошли к содержимому пакета документов, который должно иметь любое предприятие, осуществляющее реализацию квартир в доме-новостройке, и с которым Вам, дорогой читатель, необходимо ознакомиться перед тем, как вносить какие-либо деньги, будь то аванс или бронирование за предполагаемую квартиру. Конечно, неискушенному человеку сразу будет нелегко разобраться во всех перипетиях и юридических тонкостях предложенного пакета документов, но не отчаивайтесь. Если Вы не чувствуете в себе достаточно сил и знаний, чтобы разобраться во всем, всегда можно пригласить просмотреть документы юриста или опытного риэлтера.

Итак, что входит в основной пакет правоустанавливающих документов?

• постановление (распоряжение) органов местной власти;

• инвестиционный контракт (или договор о развитии застроенной территории);

• протокол предварительного распределения квартир;

• документы на землеотвод;

• разрешение (ордер) на строительство;

• проектная декларация;

• договоры о передаче прав.

1. Постановление государственных органов местной власти.

Итак, что такое постановление (распоряжение) органов местной власти и как оно должно выглядеть?

Во-первых, это распорядительный акт, обязательно оформляемый на фирменном бланке того государственного учреждения, которым оно издается. В Москве это может быть ППМ – Постановление правительства Москвы, в Московской области – чаще всего Постановление Главы района, реже – Губернатора Московской области. В тексте Постановления (или Распоряжения) обязательно должен быть его регистрационный номер и дата издания.

Во-вторых, в документе говорится, что на таком-то участке земли такая-то организация будет строить такой-то жилой дом, с реконструкцией существующего квартала или без такового. В тексте конкретно обозначены название района, площадь застройки, наименования организации Застройщика, а также указание Земельному комитету в какой-то конкретный срок оформить на вышеуказанную компанию определенный участок земли под строительство соответствующего жилого дома.

В-третьих, рассматриваемый документ подписывается соответствующим должностным лицом, от имени которого и издается, на нем ставится печать (обычно для документов) и указывается, в какие организации разосланы другие экземпляры.

Сразу оговоримся, уважаемый читатель, что заверенную копию Постановления Вы сможете увидеть только у Застройщика, т. е. у того субъекта инвестиционной деятельности, который отвечает за организацию всего строительства. У остальных участников инвестиционного процесса могут быть лишь ксерокопии или, что бывает очень редко, нотариальные копии. Почему лишь простые ксерокопии? Ответ очень прост: потому что идти к нотариусу и заверять копии документов попросту лень, а подчас и некому.

2. Инвестиционный контракт.

На практике сложилось так, что договоры на строительство (реконструкцию) жилых домов, включая оформление земельных отношений, проведение необходимых проектных, строительных пусконаладочных и прочих работ, заключаемых на основании распорядительного документа администрации (главы) муниципального образования, принято называть контрактами. А по сути своей инвестиционный контракт – это обычный многосторонний договор.

Поскольку в инвестконтракте указываются не только объект строительства, права и обязанности сторон, и сумма инвестиций, но и доли сторон по результатам реализации этого инвестиционного контракта, прописываются этапы строительства, а также сроки выполнения вышеуказанных работ, то законодатель счел нужным закрепить примерную форму инвестиционного контракта в нормативном акте, что, безусловно, упорядочивает и систематизирует положения и разделы любого инвестиционного контракта.

По Москве таким нормативным актом является Распоряжение Мэра Москвы от 28.11.1997 г. № 935-РМ «Об утверждении Временного положения об учетной регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в жилищное строительство в г. Москве», а также Распоряжение Мэра Москвы от 09.12.1999 г. № 1411-РМ «О дополнительных мерах по обеспечению контроля за инвестиционной деятельностью в жилищной сфере».

В Московской области действует постановление Правительства Московской области от 28.08.2001 г. № 270/28 «О строительстве объектов недвижимости на территории Московской области по инвестиционным контрактам» (с последующими изменениями и дополнениями) Постановление правительства МО от 28.08.2001 г. № 272/28 «Об учетной регистрации инвестиционных контрактов (договоров) на строительство объектов недвижимости в Московской области и договоров привлечения финансовых средств в строительство (реконструкции) жилых домов в рамках инвестиционного контракта».

Нормативные акты, конечно, разные, но суть у них одна: они регламентируют общие требования к инвестиционным контрактам, а именно:

– содержание не должно противоречить смыслу распорядительного документа, на основании которого он заключен;

– содержать распределение долей между Сторонами инвестиционного контракта;

– сроки завершения строительства;

– в обязанности Застройщика (Инвестора) должно входить: во-первых, предоставить контракт на учетную регистрацию в течение 30 дней со дня согласования с экспертизой технико-экономического обоснования, включающую эскизный проект с поэтажной планировкой; во-вторых, незаключение до этого момента договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья с гражданами и юридическими лицами.

Учетную регистрацию, упомянутую выше, инвестиционный контракт должен пройти в любом случае. Она заключается во внесении записи в Реестр учета инвестиционных контрактов в виде регистрационного номера, заверенную подписью ответственного лица и печатью соответствующей организации. В Москве такую учетную регистрацию выполняет Департамент жилищной политики и жилого фонда, а в Подмосковье – Министерство строительного комплекса Московской области. Срок такой регистрации – один месяц со дня подачи необходимых документов.

Следует отметить, что соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта – очень важный момент, на который, дорогой читатель, Вам нужно будет обязательно обратить внимание. Обычно большая доля имущества закрепляется за Инвестором (здесь нужно помнить, что Инвестором может быть одновременно и Заказчик-Застройщик), а администрации достается обычно 10–30 % жилых и нежилых площадей.

В случае, когда Заказчик-застройщик и Инвестор – разные юридические лица, являющиеся сторонами инвестиционного контракта, то их доли распределяются между ними по взаимной договоренности, не затрагивая долю Администрации, и также указываются в тексте инвестиционного контракта. Например, Администрации – 25 % общей жилой площади квартир, Заказчику-застройщику – 40 % общей жилой площади квартир, Инвестору – 35 % от общей жилой и 100 % от нежилой.

Но сейчас эти доли указаны в процентах, а по итогам реализации инвестиционного контракта будут переведены в квартиры, одну из которых Вы, уважаемый читатель, и собираетесь приобрести. И, как следствие – Инвестор и/или Заказчик-застройщик не может заниматься реализацией квартир, не входящих в его долю, а Администрация не занимается распространением квартир из доли Инвестора и/или Заказчика-застройщика. А чтобы не получилась путаница, какие номера квартир входят в долю Инвестора, какие в долю Заказчика-застройщика, а какие в долю Администрации, Стороны составляют и подписывают Предварительный протокол распределения жилой площади.

3. Договор о развитии застроенной территории.

В декабре 2006 года были приняты изменения в некоторые законодательные акты Российской Федерации, по которым мы получили совершенно новый документ – договор о развитии застроенной территории.

Согласно новому законодательству решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории (ДРЗТ).

Таким образом, мы приходим к пониманию того, что по своей сути этот договор является инвестиционным контрактом, заключаемым исключительно в отношении застроенной территории, то есть той части города, где уже имеются жилые дома и инфраструктура, обеспечивающая их жизнедеятельность.

По договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и(или) средств других лиц выполнить следующие обязательства:

– изготовить и согласовать проект планировки застроенной территории;

– передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для переселенческого фонда;

– уплатить выкупную цену за жилые помещения, подлежащие сносу, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома;

– осуществить строительство в соответствии с утвержденным проектом, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для этого, а именно:

– утвердить проект планировки;

– принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений, подлежащих сносу;

– предоставить земельный участок для строительства в границах застроенной территории.

Вышеуказанный договор заключается с компанией-победителем открытого аукциона на право заключить такой договор, которая в будущем будет являться Застройщиком. В договоре жестко определяются сроки исполнения обязательств и ответственность за их неисполнение.

Такие изменения введены с 1 января 2007 года Законом РФ № 232-ФЗ и, выпуская подобного рода нормативный акт, законодатель попытался взять под государственный контроль обязательства Застройщика, ставя его в довольно жесткие рамки по строительству и реконструкции жилых домов, а окажется ли это нововведение удачным, и что из этого получится, покажет время. Очень хочется надеяться, что такие реформы не отпугнут строительные организации от интересных инвестиционных проектов.

4. Предварительный протокол распределения жилой площади.

Начнем с того, что чаще всего Предварительный протокол всегда является приложением и неотъемлемой частью к инвестиционному контракту (намного реже самостоятельным документом). Но в любом случае в нем всегда указывается к какому документу он составлен. Сначала в нем прописывается доля Администрации, где проценты переведены в квадратные метры и выделены в квартиры, а затем – доля Инвестора и/или Заказчика-застройщика.

Перечень квартир оформлен в виде таблицы, в графах которой указаны технические характеристики и параметры передаваемого жилья. Поскольку на начальном этапе строительства, до сдачи дома Приемочной комиссии, квартиры не имеют привычных для нас с Вами номеров, то их идентификация производится по номеру секции, этажу, номеру или расположением на площадке (слева или справа от лифтовой шахты), количеству комнат, общей площади. Например: гор. Зуево-Кукуево, мкр. Ново-Долбуново, проектируемый проезд 1664, квартал 3Б, корпус 6(данные для дома); секция 1 (1 эп-3тш), подъезд 4, этаж 8, трехкомнатная квартира 74,8 м² направо от лифта.

Что такое секция? Это строительный термин, указывающий на техническое разделение строящегося дома на сегменты. Нумерация квартир в строящемся доме начинается на каждом этаже в каждой секции с 1 (одного). Обычно на этаже бывает три-четыре квартиры, поэтому нумерация будет 1,2, 3, 4, по часовой стрелке.

Предварительный протокол за период строительства может претерпевать ряд изменений (как правило, в отношении общей площади). По мере того как дом будет строиться и расти этаж за этажом, могут возникать (и возникают) некоторые конструктивные изменения, сказывающиеся на общей площади квартир. Одно дело проект на бумаге, а другое дело – в строящихся конструкциях. Поэтому такой протокол называется предварительным, а общая площадь – проектной.

В ходе строительства могут возникать и другие моменты, в связи с которыми проект будет претерпевать изменения, может измениться секционность дома, его этажность. Словом, за каждыми такими изменениями обязательно следуют и соответствующие дополнения в Предварительный протокол.

Хуже всего, когда из проекта исчезают целые квартиры, которые, например, были уже «проданы» физическим лицам. Например, на одном из областных объектов в связи с техническими трудностями, повлекшими за собой изменения конструкций, трехкомнатные квартиры превратились в однокомнатные. В Москве тоже встречаются подобные случаи: из-за нехватки денежных средств проект жилого дома «урезается», и в результате вместо семисекционного дома получается пятисекционный, а также уменьшается этажность. А ведь в сокращенных секциях и этажах имелось определенное количество квартир, которые кто-то, наверное, уже приобрел, польстившись на более низкую цену 1 кв. м на начальном этапе строительства. Ведь как говорилось выше, цена дома растет пропорционально возводимым этажам.

Очень часто сотрудники риэлтерских или девелоперских компаний не акцентируют Ваше внимание, дорогой читатель, на приложениях и последующих дополнениях к инвестиционному контракту, тогда как подобные документы могут в дальнейшем стать решающими в получении Вами квартиры.

5. Договор аренды земли.

Договор аренды земельного участка, или землеотвод, как его часто называют, регулирует земельные отношения Заказчика-застройщика с местными органами власти, т. е. компании отводится строго определенный участок земли под строительство жилого дома (комплекса домов).

Во-первых, землеотвод оформляется на ту фирму, название которой указано в постановлении государственных органов местной власти и подлежит государственной регистрации в органах юстиции (соответствующем управлении Росреестра). В Москве первой стороной договора аренды являются территориальные отделы регулирования землепользования (ТОРЗы), реже Московский городской Земельный комитет, а в Подмосковье – Комитет по земельным ресурсам и землепользованию соответствующего района Московской области.

Во-вторых, землеотвод, как и любой договор аренды, содержит сроки. Как правило, на строительство жилого дома отводится примерно 2–3 года, соответственно, если Заказчик-застройщик не уложился в это время, то договор аренды должен быть продлен на срок, необходимый для завершения строительства.

Но это все теория. На практике все получается иначе. застройщик-начинает строить дом, еще не оформив вышеуказанный договор. Ведь пока договор будет подписан и зарегистрирован, может пройти от одного до шести месяцев. За это время можно построить несколько этажей. Какая разница, когда начинать строительство, ведь договор аренды все равно будет оформлен. С одной стороны, девелопер-застройщик исходит из благих намерений – начать вести строительство, ускорить продажи квартир и тем самым быстрее сдать жилой дом в эксплуатацию. Но есть и другая сторона медали. Да, дом-то будет построен, но, поскольку строительство было начато с нарушения порядка оформления земли, то на Заказчика-застройщика могут наложить определенные штрафные санкции. И пока компания будет разбираться с чиновниками государственных органов, мы с Вами, дорогой читатель, окажемся заложниками сложившейся ситуации, будем сидеть и ждать документы о собственности на квартиру, которую своевременно и полностью оплатили. И сколько на это уйдет времени – предвидеть сложно. А нет документов о собственности, нет и регистрации по месту жительства (прописки), и невозможно, если это потребуется, свою квартиру продать.

Аналогичная ситуация может произойти и с пролонгацией этого договора, т. е. тогда, когда срок аренды земли истек, а дом еще не достроен. Добросовестные Заказчики-застройщики своевременно продлевают срок аренды, тем более что эта процедура технически не сложна и не требует особых финансовых затрат. Однако бывает и так, что пролонгации нет, и сотрудник фирмы убеждает Вас в том, что это ерунда, простая формальность, мол, продлим, как только будет время. Но если поверить менеджеру о том, что продление договора аренды простая формальность, то почему бы не исполнить эту ерунду? Конечно, возможно, что у Заказчика-застройщика хорошие отношения с земельным комитетом и пролонгацию договора ему сделают «задним числом». Это было бы замечательно. А возможно, что у фирмы возникли какие-то проблемы, и продлить договор земкомитет по каким-то причинам не хочет. В этом случае по итогам строительства страдать будем мы с Вами, потому что все спорные вопросы, возникающие между участниками строительства, в конечном итоге ведут к увеличению срока оформления прав собственности на квартиру, а соответственно, и возможности зарегистрироваться в новом жилье.

Очень часто бывают не урегулированы земельные отношения по тем объектам, которые строятся на землях бывших армейских городков и воинских частей. В 90 % случаев земля под такими домами в аренду не оформлена и она на праве бессрочного пользования так и принадлежит военному ведомству. Приобретая жилье (все равно, квартиру, таунхаус или коттедж) на подобном участке земли, Вы должны понимать, что оформление прав собственности будет длиться на порядок дольше, чем у обычного жилого дома, и связано это будет с урегулированием земельных отношений.

В редких случаях земля, на которой ведется строительство, может быть оформлена и в собственность Заказчика-застройщика. В этом случае он должен вместо договора аренды предъявить Вам Свидетельство о регистрации права собственности на этот участок земли и договор, на основании которого эта земля перешла в его владение и пользование.

6. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Указанный документ, ранее называвшийся АРИ (акт разрешенного использования участка) выдается застройщику местными органами власти (в столице – комитетом по архитектуре и градостроительству) и содержит следующую информацию:

– кадастровый номер участка;

– целевое назначение и разрешенное использование земли;

– градостроительный регламент, на основании которого участок выделяется;

– информация о зданиях и сооружениях, которые имеются на участке, а также о сервитутах (ограничениях по использованию);

– сведения о технических условиях подключения к коммуникациям;

– информация о возможности раздела участка и иные сведения.

К ГПЗУ также прилагается подробный чертеж земельного участка (ранее назывался “эскиз № 1”), где указаны его границы в натуре, а также смежные землевладения. Также следует отметить, что без этого документа застройщику не удастся законным путем получить разрешение на строительство и впоследствии акт ввода объекта в эксплуатацию.

7. Разрешение (ордер) на строительство.

Разрешение на строительство выдается Заказчику-застройщику только после оформления и регистрации договора аренды земельного участка и получая ГПЗУ. Ведь если нет земли, на которой можно строить, то и возводить на ней ничего нельзя. Поэтому, если менеджер фирмы, в которую Вы обратились, предлагает Вашему вниманию разрешение на строительство, не имея при этом договора аренды земли, то скорее всего этот «ордер» поддельный или относится к другим работам (например, устранение аварий, прокладка коммуникаций и т. д.). В этом случае уточните, где бы Вы могли ознакомиться с договором аренды на этот участок. Если ответ будет отрицательным, то следует задуматься, а стоит ли обращаться в эту фирму, если с самого начала взаимоотношений Вас начинают так грубо «лечить». Что же будет дальше?

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий Застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Форма разрешения на строительство устанавливается правительством Российской Федерации и представляет собой бланк установленного образца, в котором указано название фирмы-Застройщика и то, что этой организации разрешено производить строительно-монтажные работы по объекту. В документе также указывается строительный адрес жилого дома, который должен совпадать с адресом, указанным в постановлении государственных органов местной власти, инвестиционном контракте, предварительном протоколе распределения жилой площади и договоре аренды земли. Разрешение на строительство должно быть утверждено и иметь все необходимые подписи.

Нельзя путать разрешение на ведение строительно-монтажных работ и разрешение на ведение земляных работ. Бланки одинаковые, а суть разная. «Земляной» ордер выдается сроком на 1–2 месяца или в случае проведения каких-то аварийных работ. Поэтому внимательно изучите предложенный документ, прочитайте, на что выдано разрешение.

По сути своей разрешение на строительство является «внутренним» документом, и до вступления Закона № 214-ФЗ мы редко когда обращали внимание на него. Ордер испрашивали только в том случае, когда строительство жилого дома было на уровне котлована. Сейчас же этому документу уделяется особое внимание. Так как действие вышеуказанного закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства (то есть Вас, дорогой читатель) для строительства (создания) жилых домов или иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 01.04.2005 г.

Что это значит? Это значит, что если разрешение на строительство получено до 01.04.2005 г., то квартиры в строящемся жилом доме можно реализовывать по различным схемам: инвестиционный договор, договор соинвестирования, договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования, договор уступки права инвестирования, участие в накопительных кооперативах, участие в коммандитном товариществе и т. п. Однако таких объектов почти не осталось.

Поэтому, если ордер получен после указанной даты, то здесь возможны лишь два случая: долевое участие в строительстве и уступка права требования. Подробно эти схемы мы будем рассматривать ниже в главе 4.

8. Проектная декларация.

Одним из требований закона № 214-ФЗ стала обязанность застройщика публиковать проектную декларацию. Любой застройщик, привлекающий средства граждан на основании договора долевого строительства обязан опубликовать в средствах массовой информации, включая Интернет, информацию о себе (как застройщике) и информацию об объекте строительства, для финансирования которого привлекаются денежные средства граждан.

Проектная декларация – это документ, содержащий информацию о застройщике и о проекте строительства. Оригиналы этого документа хранятся у застройщика, а копии распространяются через СМИ, включая Интернет.

Согласно закона № 214-ФЗ проектная декларация обязательно должна содержать следующую информацию о застройщике:

– о фирменном наименовании, месте нахождения – для застройщика – юридического лица, о фамилии, имени, отчестве, о месте жительства – для застройщика – индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;

– о государственной регистрации застройщика;

– об учредителях (участниках) застройщика;

– о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

– о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

– о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Кроме того, проектная декларация должна содержать в себе следующую информацию об объекте строительства:

– о цели проекта строительства, об этапах и сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

– о разрешении на строительство;

– о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

– о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

– о количестве в составе строящегося многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

– о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

– о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

– о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

– о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

– о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

Проектная декларация должна быть опубликована в СМИ и размещена в Интернете, и только через 14 дней после этого застройщик имеет право заключать договоры участия в долевом строительстве с потенциальными дольщиками (все равно, юридическими, физическими лицами или ИП).

9. Договоры о передаче прав.

Как мы с Вами, дорогой читатель, уже разобрались, Застройщик организует строительство, а инвестор вкладывает собственные денежные средства в него. Но на любой стадии ведения СМР указанные компании могут продать (возмездно уступить) свои права на квартиры третьим лицам (например, другим инвесторам или девелоперам, риэлтерским фирмам и т. п.), естественно, по более высокой цене, получив таким образом определенную прибыль. Продать они могут или весь свой объем, или часть его. И уже эти третьи лица займутся реализацией своих квартир нам с вами.

В большинстве случаев такие договоры являются договорами долевого участия в строительстве, или, как их раньше называли, соинвестирования, инвестирования и т. п., реже уступки прав требования. Подробнее о них речь пойдет в главе 4.

Неотъемлемой частью любого такого договора будет список (перечень) квартир, переходящих новым инвесторам и/или риэлтерам, на который и следует в первую очередь обратить внимание. Потому что новоиспеченные обладатели прав могут предлагать к реализации только те квартиры, которые указаны в их перечне. Внимательно изучите этот документ, посмотрите, чтобы он действительно являлся приложением к договору, который новый инвестор заключил с Заказчиком-застройщиком (и/или с «генеральным» Инвестором.).

Новый обладатель прав не может предлагать к реализации квартиры, которые закреплены в доле другого обладателя прав, или в доле застройщика, или, того хуже, в доле Администрации (если такая на объекте есть). В противном случае продажа квартиры будет считаться недействительной, и вернуть потраченные деньги будет очень нелегко.

На практике часто случается такая ситуация: по договору передачи прав требования квартир (например номер 28, 52, 164) якобы уже перешло к соинвестору (субинвестору, взаимозачетнику, риэлтеру и т. д.), однако своих обязательств (денежных, встречных или в натуре) тот перед застройщиком не выполнил (или выполнил частично, т. е. не полностью). А Вы, уважаемый читатель, внимательно изучив договор о передаче прав, поверили продавцу на слово, за что впоследствии жестоко поплатитесь – именно квартира № 52, которую Вы оплатили, и оказалась не проплачена соинвестором застройщику, и на вполне законных основаниях последний отсудил ее “назад”. Чтобы такого не случилось, необходимо не только изучить договор о передаче прав, но и попросить продавца предъявить доказательства полного выполнения обязательств по нему (платежки, допсоглашения, акты), а еще лучше – попросить у застройщика письмо о том, что уступка прав требования по квартире 52 полностью оплачена соинвестором и застройщик к нему в этой части никаких финансовых претензий не имеет.