3.2. Комплексная проверка юридического лица

В процессе работы над подбором квартиры в доме-новостройке Вам, уважаемый читатель, непременно придется столкнуться с различными юридическими лицами (не нужно путать с правовой формой – ООО, ЗАО и т. п.), основные из которых – девелоперы, риэлтеры, «владельцы».

Первые из них обычно продают построенные (или проинвестированные) объекты на первичном рынке; вторые – оказывают посреднические услуги по реализации всех типов жилых и нежилых помещений, третьи сами являются юридическими владельцами объекта или потенциальными приобретателями Вашей недвижимости «для себя». Соответственно, первым и третьим Вы заплатите полную стоимость предполагаемой квартиры, вторым – лишь за посреднические услуги.

Однако осуществлять проверку юридического лица необходимо в любом случае, независимо от того, с каким из вышеперечисленных типов фирм Вы собираетесь сотрудничать дальше. Приобретая квартиру через риэлтеров, не следует надеяться, что они, взяв на себя обязательства по реализации недвижимости, проведут качественную экспертизу всех документов. Ничего подобного! С них «взятки гладки». Агентства недвижимости лишь нашли Вас как покупателя и никакой ответственности за действия, а чаще всего бывает, за бездействие застройщика (строительной компании) не несут. Поэтому, приобретая квартиру через посредников, Вам в первую очередь потребуется проверить именно компанию-застройщика, а уже во вторую – посредников или последующих владельцев прав.

И вполне понятно, что комплекс работ по проверке вышеуказанных фигурантов рынка будет отличаться – самая сложная и подробная экспертиза, о которой речь пойдет ниже, осуществляется именно в отношении девелоперской (строительной) компании. Конечно, риэлтерскую фирму проверить тоже надо, но не забывайте, что посредникам вы платите в среднем лишь 2–5 % от цены недвижимости (за нахождение Вас, уважаемый читатель, как покупателя), а девелоперам и владельцам – полную стоимость объекта, который намерены приобрести.

Итак, что включает в себя стандартная проверка юридического лица?

• проверка фирменного стиля компании;

• выяснение деловой репутации;

• посещение стройплощадки и офиса фирмы;

• анализ атрибутики компании;

• проверка финансового состояния;

• работа с персоналом фирмы.

Часть указанных этапов, конечно, можно выполнить самостоятельно, особенно если Вы обладаете здравым смыслом, коммуникативными способностями и большим жизненным опытом. Однако отдельные действия требуют привлечения профильных специалистов (независимого риэлтера, строительного эксперта, бухгалтера-аудитора, а чаще всего квалифицированного юриста). Конечно, их услуги стоят недешево, но и «цена вопроса» тоже высока – остаться без квартиры и без денег не просто, а очень просто. Итак, давайте рассматривать алгоритм наших совместных действий подробнее.

1. Фирменный стиль компании.

Выявление подлинного лица фирмы начинается, как это ни банально звучит, с анализа ее рекламной кампании, точнее говоря, image creation – усилий по насаждению положительного имиджа. Уже на этом этапе можно распознать «неделовую» контору повышенной опасности и просто не тратить свое личное время на общение с ее представителями, какими бы интересными по цене и заманчивыми по форме подачи информации ни казались бы фирменные предложения. Итак, на что следует обращать внимание в первую очередь?

• указание рекламных телефонов

Определите по номерам, указанным в рекламе, к какому типу (городские, коммерческие операторы, прямые мобильные) они принадлежат (в Москве это делают по базе данных МГТС). Самый неблагоприятный случай – телефоны сотовые или квартирные диспетчерские – в случае чего концов на такую фирму впоследствии не сыскать. Кроме того, некоторые компании указывают координаты «филиалов» или даже «представительств» в регионах и за рубежом. Не поленитесь позвонить и туда.

• анализ итернет-сайта

При первом звонке по рекламному телефону сразу спросите адрес компании в сети (подразумевается, что он должен быть). Далее проанализируйте наполненность сайта, его обновление, список контактов и партнеров, посмотрите разделы «про нас пишут» и официальную книгу отзывов (естественно, негативные мнения о деятельности фирмы туда не попадают, а присутствует явная заказнуха, причем сделанная зачастую в едином стиле). Кроме того, в любой поисковой системе (Google, Яндекс, Рамблер) сделайте независимый запрос, например, «Инвестиционная корпорация F&C development» (что, кстати, может негласно расшифровываться «факиш и кукиш вам, а не квартиру») или «новостройки в Мухоранске, микрорайон Ново-Долбуново». При просмотре открывшихся ссылок можно натолкнуться и на форумы обманутых дольщиков той самой «F&C», и на координаты адвокатов, ведущих соответствующие дела в судах… А Вы говорите, надежная компания!

• сбор рекламных носителей

При посещении офиса или даже стройплощадки любой сотрудник фирмы охотно выдаст Вам «дезкомплект» рекламных буклетов, а также всякую «приблуду» в виде папочек, ручек, календариков и прочих массовых бизнес-аксессуаров. Конечно, желание руководства компании произвести впечатление столь простыми средствами вполне понятно, но амбиции должны соответствовать амуниции – откуда стиль, когда делов-то небогато? Естественно, все полученные таким образом смысловые носители (листовки, проспекты, мини-газеты, ссылки на публикации и даже визитки) подлежат в дальнейшем тщательному изучению, желательно с привлечением профильных специалистов.

• лукавая и агрессивная реклама

Мы подошли к самому сложному (но и самому важному!) элементу анализа фирменного стиля компании – выявлению навязчивой, явно манипулятивной и агрессивной рекламы, подаваемой с целью дезинформации потенциального потребителя. Известно, что средства для похудания рекламируют стройные манекенщицы, а крем от морщин – совсем юные леди, хотя ни тем, ни другим эти товары не нужны. Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке недвижимости и девелопмента – воздействие осуществляется на определенный социально-демографический слой (образ «счастливый новосел»), разыгрывается фишка «гениальной идеи» финансирования строительства, а также используются уже навязшие в зубах приемы типа голословного раздувания деловых качеств руководителя, подтверждения солидности и надежности фирмы, ссылки на уважаемых лиц или институты власти (например, правительство Москвы). Ваша задача в проведении подобного «контекст-анализа» – выявить не столько указанные манипуляторские трюки, сколько истинные намерения затейников – например, основная доля рекламных материалов направлена на привлечение новых пайщиков, небольшая часть говорит о реализации инвестпроектов, а о реально построенных объектах – ни слова. Впрочем, выводы делайте сами.

ТЕСНА КВАРТИРА? ВТЯНИ ПУЗО!

Приведенные здесь рекламные фразы взяты с реальных объявлений по недвижимости. (В скобках – комментарии авторов.)

– Наша цель – ваша недвижимость.

(Если Вам не нравится Ваша квартира, то приходите к нам. Нам понравится.)

– Молодая семья без детей и других вредных привычек снимет комнату.

(А что, заводить детей – это вредная привычка?)

– Самые низкие комиссионные: почти на общественных началах!

(Очередной благотворительный фонд по честному отъему денег у населения.)

– Государственные риэлтеры. Мы не обманем.

(Чем наглее ложь, тем больше ей верят.)

– Вы спасли нас от фашистов – мы защитим вас от аферистов.

(Реклама услуг по пожизненному содержанию стариков. Объявление вышло накануне 9мая.)

– Выбранный вариант квартиры обмену и возврату не подлежит.

(Вариация на эту же тему: «После схода пены требуйте долива».)

– В Москве такого еще не было…

(Такого обмана клиентов, что ли?)

– Хорошо, когда каждый занимается этим делом…

(Конечно, хорошо. Главное, чтобы на пользу…)

– Предъявитель данного купона имеет право на бесплатный сеанс массажа.

(А слабо одновременно с юридическими консультациями?)

– Интеллигентный москвич, кандидат наук, сымет квартиру.

(А скоко академиев мы кончали?)

– Хотите? Нас легко найти!

(А если кто не хочет? Тем что, найти трудно?)

– Сдаю полдома… 5 соседей, есть козел.

(А за сохранность домашнего оленя, в натуре, ответишь!)

– Комнату… с одинокой молодой хозяйкой, недорого сниму. Без интима, только помощь по хозяйству.

(Да… Наверное, товарищ больной или нестандартной ориентации.)

– Кто с Господом в душе и муками в сердце, придите к нам.

(Реклама аренды квартир, исходящая от «общины храма святых Петра и Павла» – скорее всего, сектанты.)

– Бесплатно два квадратных метра.

(Интересно, где? На Новодевичьем или Ваганьковском?)

– Сдаю квартиру… агентам, аферистам и прочей сволочи не звонить. (Господа риэлтеры, посмотрите на себя со стороны!)

ПРИЗНАКИ НЕДОСТОВЕРНОЙ РЕКЛАМЫ В НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ

– Цена от 49 тыс. руб.! Рассрочка от 1 % годовых!.

(По такой цене однозначно вариантов нет. А реально рассрочка обойдется в 4–5 %.)

– Звездочки * и мелкий нечитаемый шрифт.

(То, что написано крупным рекламным шрифтом, не соответствует действительности.)

– Спешите, количество ограничено! Осталось 5 квартир!

(Известный принцип «Хватай мешки, вокзал уходит». На самом деле с реализацией объемов у застройщика проблемы.)

– Акция действует до… Сейчас или никогда!

(«Акция» будет продлена еще на несколько месяцев.)

– Лучше всех, быстрее всех, дешевле всех! (Лучшее предложение на рынке!!!)

(Без комментариев. Прямое нарушение Закона о рекламе.)

– Премиум-класс по цене Бизнес! (или Бизнес по цене Эконом.)

(На самом деле никакой это не Премиум-класс.)

– Продажа от застройщика (аренда от собственника).

(В большинстве случаев через однодневку или от посредников.)

– Все коммуникации (для коттеджных поселков).

(Запроектированы, но техусловия не получены. Коммуникации придется оплачивать отдельно и ждать несколько лет.)

– Зачет старого жилья (система Trade-In).

(Зачет с грабительской скидкой 10–15 %, как при срочной продаже.)

– Бесплатные подарки (Купи квартиру – выиграй авто).

(Стоимость «подарка» 0,01 % от стоимости недвижимости. А авто выигрывает подставной сотрудник компании.)

– Визуальный ряд «Счастливый новосел».

(Эксплуатируется социальный стереотип преуспевающего человека и его семьи.)

– Визуальный ряд «Красивый дом (поселок)».

(Приезжайте на стройплощадку и увидите нечто иное. Если вообще что-либо увидите, кроме забора и котлована.)

– Телесный низ и бранные слова.

(Слоганы типа «сДАЮ за копейки»; «если ты не п…с (папуас), покупай бизнес-класс…)

• проведение PR-акций

Подобная деятельность (public relation – формирование общественного мнения) дополняет и «утяжеляет» основные виды рекламы и может проявляться в виде кампанейщины (например, обещание квартир ветеранам перед днем Победы), различных видов адресной помощи малоимущим (немотивированной благотворительности, как известно, не бывает), финансирования всевозможных тусовочных или даже «социально значимых» акций, а также участие в политических партиях и движениях. Эти элементы имиджа фирмы – всегда сигнал о том, что организация на самом деле выглядит хуже, чем хочет казаться.

* * *

Экспертиза фирменного стиля компании, которой Вы, уважаемый читатель, хотите доверить деньги или хотя бы ведение сделки, может дать массу полезной информации, при анализе которой принимается решение: двигаться в сотрудничестве дальше или, пока не поздно, выбрать других. На этом этапе цена потерь еще небольшая – всего лишь только потраченное время…

2. Выяснение деловой репутации.

В этом подразделе пойдет речь о проверке «нематериальных» и «материальных» активов компании – под первым термином подразумевается выяснение деловой репутации потенциального партнера (конечно, если таковая имеется), под вторым – анализ ее платежеспособности и финансового состояния. Однако «экономическую» часть проверки может выполнить только специалист-профессионал (что обычно бывает весьма накладно), а собрать информацию о добром (или не очень) имени фирмы может каждый из нас. Итак, на что необходимо обратить внимание в первую очередь?

• проверка через «черные списки»

Как уже говорилось выше, риэлтерами Московского региона создана и поддерживается профессиональная база данных «черный список» – это перечень недобросовестных агентств недвижимости и девелоперских фирм, а также частных маклеров, брокеров, экспертов, запятнавших свое имя явно неправомерными действиями. Основаниями для занесения в такую базу обычно являются: откровенное мошенничество или попытки вымогательства; невыполнение взятых на себя обязательств по отношению к клиенту; невозврат аванса или оригиналов правоустанавливающих документов с «эксклюзива»; немотивированное повышение цены или изменение условий совершения сделки. При посещении офиса компании обязательно узнайте фамилии директора, завотделом и менеджера (агента), который будет вести именно Ваш вариант, и проверьте их, обратившись по телефону (495) 585-83-80 (услуга бесплатная). Если фирма или указанные лица хотя бы раз за последние три года засветились в каких-либо неблаговидных делах, то оператор даст Вам координаты тех клиентов, которые реально пострадали от этих «суперпрофессионалов», и Вы сможете узнать подробности непосредственно «из первых рук».

• проверка через Интернет-ссылки

Как уже говорилось выше, на официальном сайте компании, в том числе и в гостевой книге, дается только «хорошая» информация о ее деятельности, а любые негативные сообщения блокируются администратором (модератором). Поэтому обязательно спросите о фирме у Яндекса или Гугла – введите запрос либо по названию компании (агентства), либо по строительному адресу объекта. При просмотре открывшихся ссылок можно найти и форумы обманутых клиентов, и координаты юристов (инициативных групп, адвокатов), которые ведут против фирмы дела в судах. Кроме того, просмотрите и обзор региональной прессы – наряду с явной заказнухой, опубликованной рекламными службами, можно найти и действительно интересные заметки о деятельности компании. То же самое можно проделать и по фамилиям руководителей (конечно, если это не Кузнецов, Иванов или, допустим, мистер Смит или герр Мюллер).

• посещение других объектов

Не стоит иметь дело с фирмами, которые пока не возвели и не сдали ни одного жилого дома, даже если коробка здания строится! Вполне возможно, что в последний момент у организации «вдруг» закончатся средства, или руководство внезапно исчезнет, или с Вас потребуют доплатить – обо всем этом у нас шла речь выше. При прозвоне рекламных объявлений, особенно с «интересными» ценовыми предложениями, сразу задавайте сотрудникам компании вопрос: «Сколько домов построено с участием Вашей фирмы? Можно ли узнать их адреса?» Если менеджер будет ссылаться на пресловутую «коммерческую тайну» или предложит: «Приезжайте, все расскажем на месте» – не тратьте впустую время и про эту организацию забудьте.

Кроме того, узнайте в офисе компании адреса уже построенных домов, съездите на место и подойдите к людям, которые там живут и прошли уже весь путь «от первого взноса до квартиры». Главный вопрос, который Вы должны задать: «Сколько Вам обещали и во что обошелся квадратный метр в реальности?» Если итоговая цифра сильно отличается от того, что было названо фирмой Вашим предшественникам, то не связывайтесь с ней. Обращаться лучше всего к председателю, бухгалтеру или коменданту ТСЖ, которое наверняка создано для управления имуществом во вновь заселенном доме.

• посещение местной администрации

Если строительство (или риэлтерская деятельность) ведется компанией в районных городах Московской или соседних областей, то обязательно посетите соответствующий отдел местной администрации (например, капитального строительства). За символическое «конфетно-букетное» вознаграждение соответствующие чиновники (чаще всего чиновницы) расскажут Вам о деятельности проверяемой организации очень много интересного или хотя бы дадут координаты тех лиц, которые могут это сделать (в том числе, например, инициативной группы обманутых пайщиков). В крупных мегаполисах (Москва, Питер, Киев, Нижний, Ростов) такой подход, к сожалению, малоэффективен – фирм много, да и «чинарики» в префектурах и муниципалитетах шибко занятые.

3. Посещение стройплощадки.

Как уже говорилось выше, рекламную информацию о деятельности девелоперских (или риэлтерских) компаний можно получить не только через СМИ (газеты и журналы), но и «от земли», т. е. путем осмотра и посещения стройплощадок в интересующих Вас районах. На объекте в любом случае стоит побывать, как минимум, дважды: сначала в сопровождении представителя фирмы, потом самостоятельно, с целью сбора необходимой для принятия решения информации.

Итак, каким образом «отрабатывается» стройплощадка»?

• беседа с «людьми в машинах»

Так на жаргоне риэлтеров называются сотрудники (агенты) фирм, продающих квартиры в соответствующем строящемся доме, ведь их «мобильный офис» расположен чаще всего в припаркованных рядом микроавтобусах (иногда в возведенных на стройплощадке бытовках). Там можно ознакомиться с рекламными материалами компании, просмотреть прайс-лист и типовые планировки и даже, если все устраивает, внести «предоплату за бронирование» (естественно, этого пока не следует делать!). При первичной беседе с агентом изобразите из себя простоватого незнайку – этакого волка в овечьей шкуре и подробно послушайте, насколько квалифицированно Вас будут «лечить». Обострять отношения с человеком в машине не следует даже в случае откровенного хамства со стороны последнего – ведь если Вы примите решение о дальнейшем сотрудничестве с этой компанией, агент (за дополнительную небольшую плату) может рассказать очень много интересного – надо только знать, что и как спрашивать.

• беседа со строителями и охраной

Подойдите (желательно не с пустыми руками) непосредственно к работникам на стройке (лучше всего к руководителям низового звена – мастеру, бригадиру, прорабу, начальнику охраны). Таким путем собираются сведения не только о фирме, с которой началось сотрудничество, но и о других участниках инвестиционного процесса: возможно, стоимость квадратного метра и другие условия сделки у них более выгодные. В вечернее время можно также наладить контакт и с охранниками.

• другие участники инвестпроекта

Путем опроса строителей или анализа части ИРД (исходно-разрешительной документации, представленной фирмой, с которой планируется сотрудничество) устанавливаются и выясняются координаты других организаций, имеющих отношение к строительству объекта, к числу которых относятся: инвесторы (генинвестор и со-инвесторы), заказчики (возможны сочетания «заказчик-застройщик» или «инвестор-заказчик»), подрядчики (генподрядчик и субподрядчики), а также компании, которые уже выкупили часть объемов (оптовые покупатели) или посредники, взявшие квартиры на реализацию (ответственную или простую). Ваша партнерская фирма относится к одной из вышеуказанных категорий, однако может выясниться, что это происходит весьма опосредствованно (например, «агент в машине» показал варианты планировок в разных секциях и этажах, а на стройке выяснится, что пресловутая «F&C» может распоряжаться всего двумя квартирами – все остальные либо уже проданы, либо никогда компании не принадлежали).

• оборудование, материалы, культура строительства

Ни для кого не секрет, что большинство домов, даже выдаваемых за «элитные» или «клубные», возводятся с максимальной экономией ресурсов, с нарушением большинства строительных норм и правил. Поэтому если все-таки Вы остановили свой выбор на соответствующем здании (объекте), то проведите негласную экспертизу качества строительства, хотя бы путем визуального осмотра площадки. Такие факторы, как рабсила явно «рабского» происхождения, старая и изношенная техника и автопарк, оборудование и охрана территории, график организации работ, многое скажут даже и неспециалисту. Кроме того, можно провести опрос жителей близлежащих домов. Но для всесторонней стройэксперти-зы проекта необходимо привлекать профессионалов – ведь жить в этом доме Вам, Вашим детям и внукам!

4. Посещение офиса фирмы.

Один из законов Паркинсона гласит: «Хотите узнать реальное положение дел в фирме – посетите ее туалет», ведь внимательное изучение офиса компании, его местоположения, интерьера, оборудования, озеленения, охраны может помочь сделать правильные выводы о дальнейшем сотрудничестве (или отказе от такового). Итак, на что надо обращать внимание при посещении «штаб-квартиры» риэлтерской или девелоперской фирмы?

• офисные телефоны

Идеальный случай – телефонные номера, указанные в рекламе (или хотя бы один из них), действительно «числятся» за данным помещением (как осуществляются соответствующие проверки, шла речь в подразделе, посвященном фирменному стилю компании). Ситуация намного хуже, если Вы предварительно звонили по диспетчерским или мобильным телефонам. Обычно на практике встречается «золотая середина» – в офисе установлена мини-АТС с номерами одного из коммерческих операторов связи, и в случае переезда на новое место номерная емкость сохраняется.

• документы на помещение

При просмотре учредительных и уставных документов (об этом у нас шла речь выше), «невзначай» попросите показать бумаги на занимаемое помещение, где Вы сейчас находитесь. Это могут быть: Свидетельство о собственности («зеленая бумага», аналогичная квартирной); договора аренды (муниципальной или с собственником); субаренды; простого товарищества (совместной деятельности) и ряд других.

Если сотрудники компании отказываются их показать (заперты в сейфе, отправлены на перерегистрацию, находятся у директора, а он уехал…), то обязательно выясните у вахтера, охранника или коменданта здания, давно ли фирма «Рога и Копыта» занимает помещение, своевременно ли за него платит, не было ли раньше конфликтных ситуаций с властями, бандитами или клиентами. Если выяснится, что на данный адрес агентство въехало недавно или арендовало на срок до полугода, узнайте у руководства местоположение бывшего офиса и обязательно съездите туда (хотя в отличие от «уставняка» и лицензий показывать документы на помещение и сообщать «старые адреса и явки» Вам никто не обязан).

• беседа с «независимым персоналом»

Установление условий собственности или, что чаще встречается, аренды занимаемого помещения может пролить свет не только на намерение фирмы, но и на ее финансовое состояние (подробнее об этом речь пойдет ниже). Попробуйте войти в контакт как с низовым обслуживающим персоналом здания (вахтер, охранник, комендант), так и с его владельцами (балансодержателями, «якорными» арендаторами первого порядка и т. д.). Поводом для встречи с таковыми могут быть предложения взять в аренду соседние помещения (а может быть и «переаренда» занимаемого проверяемой фирмой), а также иные профильные совместные проекты. Как показывает практика, «независимый персонал» очень хорошо осведомлен о деятельности Вашей «партнерской» фирмы, и этим людям в большинстве случаев нечего скрывать, особенно если сбор информации подкрепляется небольшим подарком или суммой.

• интерьер и оборудование офиса

При визуальном осмотре помещений обычно должны настораживать две крайности: либо старорежимное убожество времен «расцвета застоя перестройки», либо чисто заказной интерьер, которым владельцы фирмы пыжатся создать имидж респектабельности: «Если мы такие крутые, то о нас говорят кабинеты, а не дела». То же относится и к оборудованию офиса: электронно-лучевые мониторы, струйные принтеры и факсы на рулонной бумаге могут подтвердить предположение, что Вы общаетесь с представителями типичного «быстросъема», а гигантские плазменные панели или проекционные экраны с демонстрацией предлагаемых домов и планировок квартир в формате 3D – что компания хочет казаться лучше, чем есть на самом деле. система безопасности фирмы

Как правило, при входе в офис Вас встречает охранник, который может быть как в цивильной одежде, так и ряженым (униформа, камуфляж, хаки, черные очки и костюм или даже милицейские погоны). Обычно и в девелоперских, и в риэлтерских компаниях просят предъявить хотя бы один паспорт («обилечивание» всех гостей – явный перебор) и интересуются, к кому из сотрудников наносится визит. Если Вы заметили, что в фирме наблюдается «охранный маразм» (сложная и унизительная пропускная система типа «чтобы были паспорта у всех», вооруженные «Рембы Ремингтоновичи» в каждом коридоре, спецтехника для наблюдения, явно выставленная напоказ и т. д.), то это либо очередная попытка пустить пыль в глаза, либо подсознательный намек типа «предъявлять претензии нам бесполезно». Кроме того, если Вы видите или осознаете в процессе разговора с сотрудниками явные наклонности фирмы в сторону нецивилизованного решения конфликтов, например, «Как это не построят дом вовремя? Мы с ними мигом разберемся…», то лучше не связывайтесь – в случае выражения в дальнейшем недовольства Вас просто вышвырнут из офиса. Иногда на практике, особенно в агентствах недвижимости, встречается такая ситуация: если Вы пришли вдвоем, например, с родственником или юристом, то Вас проводят в зал переговоров и оставляют наедине (сотрудники идут за документами или готовят «чай, кофе, потанцуем»). На самом деле активизируется спецтехника, установленная в комнате (от простейшей прослушки до полного комплекса «аквариум»), и оппоненты уже до начала разговора частично в курсе Ваших истинных планов и намерений. Так что в этой ситуации лучше говорить о природе, погоде, женщинах (мужчинах), здоровье любимой двоюродной бабушки и подобных ниочемных вещах, а тактику ведения переговоров желательно обсудить даже не в курилке, а на свежем воздухе, т. е. вне офиса! Об активном применении доступных рядовым гражданам спецсредств (с целью выяснения истинных намерений партнеров) у нас шла речь в других книгах.

5. Анализ атрибутики компании.

Под термином «атрибутика» в этой книге подразумевается изучение истории создания фирмы, просмотр ее регистрационных (уставных) документов и лицензий, а также анализ принятых в компании управленческих процедур. Своими силами, без привлечения профильных специалистов, можно выяснить следующее:

• проверка и уточнение адреса

Как Вы знаете, большинство коммерческих фирм имеет два адреса: юридический (указанный в учредительных документах) и фактический (где находится офис). Кроме того, у крупных компаний могут быть такие обособленные подразделения, как представительства и филиалы (их правовой статус в соответствии со ст. 54–55 ГК РФ различен). Юридическому адресу должен соответствовать ИНН – идентификационный номер налогоплательщика, в котором первые четыре цифры – номер налоговой инспекции, где зарегистрировано юрлицо (например, 7701 – г. Москва (77), ИФНС № 1 (01). По фактическому адресу проверяются также и номера телефонов (об этом у нас шла речь выше).

• история создания фирмы

Как показала практика, любая афера с недвижимостью обязательно сопровождается организацией хотя бы одной новой (свежеиспеченной) фирмы, поэтому поинтересуйтесь, в каком году была создана компания, участвовала ла она в реорганизациях (изменение названия, разделение, слияние), происходили ли замены в составе ее учредителей (в АО – дополнительные эмиссии акций). Кроме того, если юридическое лицо было создано до 2002 г., попросите показать старое свидетельство о регистрации. Естественно, все ответы представителя компании на Ваши вопросы должны быть в дальнейшем подтверждены учредительными документами, с которыми Вы имеете полное право ознакомиться – эти сведения не могут составлять коммерческую тайну.

• анализ учредительных документов

к числу указанных относятся: свидетельства о государственной регистрации предприятия (старого и нового образцов); Устав и учредительный договор, а для акционерных обществ (ОАО, ЗАО) еще и проспект эмиссии акций. Кроме того, много полезных сведений можно получить в выписке из ЕГРЮЛ – Единого государственного реестра юридических лиц (не путать с ЕГРП), где отражены все изменения в уставных документах и среди учредителей фирмы. Указанную выписку согласно Закону о госрегистрации Вы можете получить в соответствующей налоговой инспекции самостоятельно (обычно в течение недели, а за взятку – сразу). Правда, подробный анализ формы и содержания уставных документов не дает, к сожалению, «информативной информации» – ведь в последние годы большинство компаний, даже самых крупных, создается при помощи «стряпчих контор», которые профессионально разрабатывают типовой «уставняк» и его регистрируют, причем в этом случае действует принцип «легче купить, чем украсть» – все документы исполнены безукоризненно. Учредителями являются живые и вменяемые физические (или реально существующие юридические) лица – в общем, придраться не к чему.

• управленческие процедуры

Под термином вынесенным в подзаголовок, подразумеваются: определение полномочий учредителей, генерального директора и его заместителей; регламент, кворум и процедура принятия решений; сроки избрания и переизбрания органов управления; порядок исполнения решения; имущественные права и обязанности участников. Для всестороннего комплексного анализа этих позиций необходимо, безусловно, привлекать профильных специалистов, особенно если вы имеете дело с акционерными обществами.

• лицензии и сертификаты

Лицензии, т. е. государственные документы, дающие право заниматься определенными видами коммерческой деятельности (на рынке недвижимости это некоторые специальные работы по проектированию и строительству) не могут представлять коммерческой тайны

и должны быть показаны (желательно оригиналы!) по первому Вашему требованию. Однако они, точно также как и «уставняк», покупаются в соответствующих стряпчих конторах. То же самое относится и к всевозможным сертификатам соответствия (качества услуг, стройматериалов, нормам безопасности и т. д.), а так же квалификационным документам (свидетельствам, аттестатам) сотрудников. Конечно, попросите все имеющиеся цветные фантики показать, однако каких-либо иллюзий по этому поводу не питайте – наоборот, активное акцентирование Вашего внимания на бумажках, висящих в рамочках, должно насторожить – фирма хочет казаться лучше, чем есть на самом деле.

• членство в строительных СРО

Как известно, с 01.01.2010 г. действие лицензий на большинство видов общестроительной деятельности отменено, и их заменило членство в саморегулируемых организациях строителей, проектировщиков или изыскателей, выдающих застройщику, генподрядчику или субподрядчику свидетельство о допуске к определенному виду работ, которое соответствующая организация должна вам показать. Как показывает практика, членство в СРО «покупается» аналогично ранее действующим стройлицензиям, но формально без него допуска на ведение СМР получить нельзя.

6. Проверка финансового состояния (платежеспособности).

Это самый сложный этап комплексной проверки юридического лица, достойный, безусловно, отдельной монографии. Своими силами в указанном случае практически ничего сделать не удастся – ведь нужно не только получить правдивую информацию, но еще ее грамотно «прочитать» и сформулировать выводы (рекомендации). Услуги профессионалов, проводящих такие проверки на высоком уровне, стоят несоразмерно дорого (десятки тысяч долларов), и обращаться в специализированное консалтинговое агентство имеет смысл лишь тогда, когда Вы приобретаете элитное или эксклюзивное жилье. Однако давайте коротко остановимся на основных этапах (алгоритме) подобной экспертизы.

– четкая формулировка вопросов к партнеру

– анализ «открытых» бухгалтерских документов

– стоимость и структура активов компании

– наличие собственного и привлеченного капитала

– структура доходов и расходов

– анализ «инвестиционного портфеля»

– вероятность искусственного банкротства

– стиль и политика финансовых операций.

Как уже говорилось выше, изучение и анализ подобных рисков не входит в предмет настоящей книги и вряд ли может быть выполнено приобретателем недвижимости самостоятельно. Однакопри этом следует отметить, что в рамках закона 214-ФЗ застройщик в тексте своей проектной декларации, размещаемой в сети Интернет и других средствах массовой информации, обязан показать (сообщить) о своем финансовом состоянии.

7. Работа с персоналом фирмы.

«Кадры решают все. Учти это, Лаврентий…» Указанная фраза из старого советского анекдота не потеряла своей актуальности и сейчас. Причем в роли «Лаврентия Палыча» придется выступить Вам, как заказчику услуг фирмы, с которой Вы планируете взаимодействовать, ведь через рядовых (и не очень) сотрудников компании можно быстро собрать необходимый для принятия решения материал, надо только знать, кого, в каких условиях и как спрашивать.

Итак, давайте рассмотрим основные персоналии «персонал-технологии» проверки фирмы.

• агенты («люди в машинах»)

Как уже говорилось выше, при посещении стройплощадки (на вторичном рынке – при первичном просмотре квартиры) попытайтесь установить неформальный контакт с низовыми работниками фирмы – агентом по показам или сотрудниками «мобильного офиса», расположенного на стройке. Как показывает практика, большинство из них не обучены профессиональным методикам манипулирования поведением клиентов (хотя иногда встречаются очень талантливые «самородки»), а также часто и не стремятся активно впаривать Вам соответствующий объект. Можно построить разговор примерно так: «Мне что-то эта квартира не нравится. Может быть, у Вас (ставится акцент «лично у Вас») есть другие варианты? Ваш намек должен быть понят правильно – работать мимо кассы всегда слаще.

Кроме того, хороший результат дает элементарная подсадка в виде Вашего родственника или знакомого, желающего «трудоустроиться» агентом по недвижимости. Подставной подходит к «людям в машинах» и интересуется, как у них работается…

• офис-менеджеры

Как уже говорилось выше (см. разделы 5.1 и 5.2), среди сотрудников этого уровня часто встречаются субъекты, в совершенстве овладевшие манипулятивными и лай (lie – ложь, обман) – технологиями общения с клиентом, попросту говоря, умеющие «лечить» и «разводить» заказчиков либо на невыгодные варианты, либо на деньги. При этом офис-менеджер много знает, но мало говорит правду (особенно о положении дел в компании), и «раскрутить» его в нужном направлении – весьма нелегкое дело даже для профессионала – выручает в такой ситуации только задействие личного фактора типа «А что Вы делаете сегодня ночью?». В любом случае попросите у своего оппонента мобильный телефон (якобы по офисному трудно дозвониться), а потом попробуйте через подставного предложить ему (ей) «более выгодную работу» или «высокую должность» в другой компании. Однако такая оперативная игра требует соответствующего легендирования – менеджер знает, что подобным образом его может проверить служба безопасности «родного» предприятия.

• секретарь руководителя

Как известно, театр начинается с вешалки, а малая или средняя фирма – с секретарши. Причем это милое создание может выполнять и фильтр-функцию, отсекая от руководства нежелательных клиентов, и быть символом «делового престижа», а также являться «очень личным секретарем», «подсадкой», «приманкой», «контролером», «куклой», а иногда даже и «младшим партнером». В любом случае секретарша – всего лишь женщина, и если Ваши мужские попытки сближения увенчаются успехом, то Вы узнаете об этой фирме практически все. Не уверены в своих способностях? Прочтите любое из изданий типа «модель эффективного соблазнения» или зайдите на какой-нибудь профильный сайт (например, lover.ru), ведь обсуждение этого щепетильного вопроса не входит в тему нашей книги.

• «деловые предложения» руководству

Прежде чем идти в фирму покупать квартиру, попытайтесь выйти на ее руководство не в качестве клиента, а под личиной «делового партнера» – предложите, например, на реализацию квартиры, якобы доставшейся Вашей компании по взаимозачету (лучше в другом городе). Конечно, такое заманчивое предложение в конце концов принято не будет, но Вы получите «доступ к телу» директора проверяемой организации. Если секретарь или кто-либо из низовых работников будет переадресовывать Вас к клеркам среднего звена, сразу поставьте их на место: «Я сам хозяин своего предприятия и привык говорить о делах только с первым лицом!» Общение с руководителем (при успешном раскладе в неформальной обстановке) даст много интересных сведений, а покупать квартиру в случае удачно проведенной проверки придет Ваш родственник уже по рекомендации.

 внедрение «засланного казачка»

Как известно, в солидную или стабильно работающую фирму очень тяжело трудоустроится со стороны, а во всевозможных «быстросъемах» и «кидняках» всегда наблюдается сильная текучка кадров. Поэтому попросите кого-нибудь из относительно молодых (конечно, лучше «молодых, да ранних») родственников или знакомых сходить в компанию в качестве желающего получить низовую работу (водителя, рассыльного, курьера, а может быть, и секретаря, агента, менеджера), о взаимодействии с которыми у нас шла речь выше. Как показывает практика, грамотному «казачку» достаточно покрутиться во «вражьем стане» всего неделю-две, чтобы собрать интересующую Вас информацию, к тому же подкрепленную и некоторыми служебными документами. А может быть (как говорится, чем черт не шутит), он (она) останется работать в этой организации всерьез и надолго, заодно сопровождая ведение вашей сделки…