3.4. Юридическая экспертиза договоров

Любая сделка с недвижимостью сопровождается возникновением между сторонами (условно первая из них – организация, возводящая дом, вторая – приобретатель жилплощади в нем) договорных отношений. Наверное, излишне еще раз напоминать о том, что любая передача денег, даже пяти тысяч рублей «за бронирование варианта», должна сопровождаться документальным оформлением, причем дольщик (клиент) имеет право ознакомиться с подобным договором заранее.

Эти договоры не выделены в нынешнем Гражданском кодексе в качестве самостоятельного вида, что позволяет в соответствии со ст. 421–422 ГК РФ отнести их к группе смешанных, т. е. содержащих элементы различных типов договоров, предусмотренных действующим законодательством, отражающих волю сторон и не противоречащих закону. Рассматриваемые договора составляются согласно ст.161 ГК РФ в простой письменной форме (нотариального удостоверения не требуют).

Как уже говорилось выше, с 01.04.2005 г. вступил в силу Закон РФ № 214-ФЗ, в котором законодатель попытался урегулировать гражданско-правовые отношения между организацией, возводящей дом (Застройщиком) и приобретателями квартир (Дольщиками). Так, например, застройщик или фирма-инвестор имеют права производить реализацию квартир третьим лицам только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства. Также введена государственная регистрация подобных договоров.

Не ставя себе цели проведения развернутого анализа и комментирования каждого из видов договоров, используемых при сделках с новостройками, что будет сделано в главе 4 настоящей книги, мы в этом разделе решили остановиться именно на рисках, своего рода подводных камнях, которые подстерегают добросовестного приобретателя прав на квартиры во вновь возводимом жилом доме при взаимодействии с девелоперскими или риэлтерскими агентствами, ведь большинство типовых договоров, соглашений и деклараций в них составлено по порочному принципу «мягко стелят, да жестко спать» – формулировки пунктов выглядят нейтрально или даже привлекательно для заказчиков (клиентов), а их юридическая сущность однозначно выгодна только фирме.

Итак, уважаемый читатель, Вы получили у менеджера компании образец типового договора (или даже целый пакет документов), которые необходимо будет подписать. Давайте выделим позиции, на которые необходимо обратить внимание в первую очередь:

1. Реквизиты и адреса сторон.

Экспертиза любого договора начинается с изучения его формальных, «внешних» признаков, к которым в первую очередь относятся: правовая форма и название организации; ее юридический и фактический адрес; данные о государственной регистрации (ОГРН и ИНН); сведения о банковском счете; полномочия представителя (руководителя или сотрудника, действующего по доверенности). Необходимая информация содержится в начале текста договора, а также в последнем разделе, где указываются адреса и ставятся подписи сторон. Более подробно об этом у нас пойдет речь в разделе 4.3.

В случае, если менеджер фирмы не предоставляет бланки договоров на экспертизу – «Приходите со своим юристом, изучайте все на месте», то постарайтесь записать указанные реквизиты. Этот вопрос очень актуален, если компания, в которую Вы обратились, реализует жилье по агентскому договору с непосредственным участником инвестиционного процесса (например, с заказчиком-застройщиком): попросите менеджера показать Вам соответствующий договор, найдите и запомните реквизиты второй организации.

2. Тип договора (правовой статус).

Во введении к настоящему разделу мы вкратце рассмотрели семь основных типов договоров, используемых на первичном рынке жилья. Попытайтесь идентифицировать предложенный Вам для подписи документ по этим признакам: в первую очередь необходимо научиться различать договора долевого участия в строительстве и совместной хозяйственной деятельности, ибо у них, как уже говорилось выше, разный правовой статус: правоотношения, возникающие во втором случае (сам договор может называться как угодно: инвестиционного вклада; паевого взноса; участия в товариществе; инвестирования строительства и т. д.), не попадают под юрисдикцию Закона № 214-ФЗ и менее выгодны для клиента, т. е. приобретателя жилья. В последнее время многие организации, работающие по принципу «совместной деятельности» (а это в первую очередь кооперативы и коммандитные товарищества), ставят в заглавие договора слова «Долевого участия в строительстве», что, безусловно, не должно вводить Вас с заблуждение.

3. Документы на строительство и реализацию.

В тексте договора, экспертиза которого проводится, должна быть ссылка на нормативные акты и документы, на основании которых компания имеет право предлагать Вам выбранный объект. Обычно указывается распорядительный акт местной администрации (в столице это ППМ – постановление Правительства Москвы); инвестиционный контракт или договор освоения застроенной территории (с дополнениями, изменениями и приложениями); документы на землеотвод (договор краткосрочной или длительной аренды и план земельного участка, так называемый ГПЗУ); разрешение на ведение строительно-монтажных работ (ордер на строительство), проектная декларация, а также договоры на право реализации или переуступки построенных квартир (например, по взаимозачету). Экспертиза указанных выше документов представляет определенные сложности, поэтому лучше воспользоваться услугами приглашенного специалиста (юриста или строительного эксперта).

4. Точная персонификация объекта.

В договоре обычно указывается строительный адрес, например: город Зуево-Кукуево, микрорайон Ново-Долбуново, проектируемый проезд 1664, квартал 3Б, корпус 6(данные для дома); секция 1 (1 эп – 3 тш), подъезд 4, этаж 8, трехкомнатная квартира вторая направо от лифта. Когда клиент приходит в офис, ему обычно показывают план дома (в продвинутых фирмах на проекционном экране демонстрируют объемное трехмерное изображение), и Вы можете выбрать этаж и местоположение (при этом остерегайтесь дешевых психологических трюков типа «хватай мешки, вокзал уходит» – «эта квартира уже забронирована, но пока не оплачена, но мы оставим ее для Вас, если аванс будет внесен завтра»).

В тексте договора, кроме полного строительного адреса, желательно указать ориентиры, привязывающие строящийся дом к уже существующим (например, «вторая секция от перекрестка с 3-й улицей Пирамидостроителей»), а также приложить план дома и этажа (при подписании договора выбранная квартира на эскизе помечается штриховкой, и стороны обязательно расписываются на этом листе).

5. Гарантии фиксированной цены.

Если оплата производится полностью (100 % предоплата), то в тексте договора обязательно должна быть формулировка: «стоимость 1 м² общей площади квартиры, с учетом увеличения или уменьшения площади после обмера БТИ, составляет 100 тыс. руб./ м², является окончательной и изменению не подлежит». В случае рассрочки платежи фиксируются аналогично, например: 30 % по цене 100 тыс. руб./м² в момент подписания договора; 30 % не позже 31 октября 2012 г. по цене 102 тыс. руб./м², 40 % не позже 31 декабря 2012 г. по цене 105 тыс. руб./м².

Естественно, когда дом будет построен, расчетная (строительная) общая площадь квартиры, за которую Вы и вносили деньги, не будет точно совпадать с эксплуатационной (по результатам обмера БТИ). В договоре должно быть указано, что в случае уменьшения (увеличения) реальной площади стороны производят взаиморасчеты по цене, например, 102 тыс. руб./м². Более подробно об этом у нас шла речь в разделе 5.1.

6. Сроки сдачи, заселения и оформления.

О том, что означают термины, вынесенные в подзаголовок, у нас речь шла выше, в разделе 5.1.

Обычно в договоре с клиентом застройщик указывает ориентировочные сроки сдачи дома с точностью до квартала и, хоть Законом № 214-ФЗ и установлены определенные штрафные санкции, естественно, не несет никакой ответственности за их несоблюдение, при этом следует иметь в виду, что фактическое получение ключей от квартиры и возможность начать в ней ремонт происходят в среднем через 1,5–2 месяца после приемки всего здания. Практика показала, что лучше всего находить варианты со сроком сдачи дома 6–9 месяцев (2–3 квартала вперед), ибо окончание строительства через год или даже два однозначно приведет к повышению цен: например, одна фирма строит на одной улице два абсолютно одинаковых дома: квартиры в первом корпусе продаются по 110 тыс. руб./м² со сдачей через полгода, во втором же – по 100 тыс. руб./м² через год. Желающие сэкономить должны иметь в виду: все равно придется заплатить по 110 тыс. руб./м², только придется еще шесть месяцев жить на чемоданах и трепать себе нервы.

7. Порядок проведения оплаты.

Во время переговоров обязательно поинтересуйтесь, какой вид и форму оплаты предлагает фирма. Здесь возможны следующие варианты:

• доллары, наличные рубли, безналичный платеж

Рассчитываться наличными в офисе компании (полностью или частично) вообще-то не стоит, хотя это, безусловно, удобно для клиента. За безналичные платежи на расчетный счет фирмы банк, который будет обслуживать операцию, вправе удержать комиссионный процент (от 0,1 до 2 % от суммы). Так что самый оптимальный способ расчета – наличными рублями в кассу или на счет фирмы в соответствующий банк (если Вы держите свои сбережения в долларах или евро, поговорите с сотрудниками фирмы – они наверняка порекомендуют расположенный недалеко обменный пункт с выгодным курсом). Естественно, все расчеты должны вестись по курсу ЦБ РФ (если, например, оговоренную сумму 1000 $/м² Вам пересчитывают в рубли по курсу ЦБ + 1 %, то на самом деле придется заплатить не 1000, а 1010 $/м²);

• в кассу фирмы, перевод через Сбербанк, внесение на расчетный счет

Чтобы избежать комиссионных сборов, деньги следует вносить в рублях либо в кассу фирмы, либо, что еще лучше, на расчетный счет, который указан в договоре, с получением, естественно, всех подтверждающих документов (сразу сделайте с них несколько копий). Перевод через Сбербанк возможен только в том случае, если счет фирмы находится в одном из его филиалов (в противном случае придется платить комиссионный сбор);

• платеж через дочернюю или ассоциированную компанию

На практике встречаются случаи, когда договор заключается с компанией «Рога и Копыта», а деньги предлагается провести через счет фирмы «Рога и Копыта-инвест». Такой способ, безусловно, выгоден для застройщика (особенно если у него возникли определенные финансовые или налоговые проблемы), но весьма рискован для клиента – ведь соответствующий дочерний «Инвест» может исчезнуть неизвестно куда. Подробнее об этом у нас шла речь в разделе 5.1.

• проплата официальной суммы и «боковика»

Представьте себе, что стороны (менеджер фирмы-застройщика и клиент) договорились о цене (например, 100 тыс. руб./м²), но при этом представитель компании предлагает оплатить 80 тыс. руб./м² официально, по договору, а оставшуюся сумму – в виде «боковика» (купить «страховой полис»; подписать договор о выполнении дополнительного ремонта или отделки; перевести 80 тыс. руб./м² на счет «Рогов и Копыт», а 20 тыс. руб./м² – оплатить в кассу «Инвеста» или вообще передать эти деньги руководителю (менеджеру) под расписку или гарантийное письмо фирмы). К сожалению, подобные вещи практикуются в большинстве строительных и риэлтерских компаний, и самой надежной формой оформления «боковика» является не расписка, а договор займа с особыми условиями, который подписывает сотрудник фирмы, непосредственно принимающий у Вас «боковые» деньги (чтобы было в дальнейшем с кого спросить).

Возможен также вариант со «страховиком» – фиктивным страховым полисом, а вот с «гарантийными письмами» от фирмы лучше не связываться – это простая, ничем не обеспеченная бумажка.

8. Гарантии единичности (государственная или учетная регистрация).

В любом строящемся доме-новостройке есть «выгодные» и «невыгодные» квартиры – к числу первых относятся варианты с панорамным видом из окна, более высокими потолками, окнами во двор, нестандартными архитектурными решениями. Вторая включает в себя жилплощадь на 2–3 этажах, с «видом» на стену соседского дома или в торец других секций, окнами на проезжую часть или промзону. Естественно, варианты этой группы «продаются» слабо, а на выгодные всегда имеется повышенный спрос. Поэтому многие организации идут на следующий «маркетинговый ход»: предлагают ликвидные квартиры сразу нескольким дольщикам, заключают с ними «внутренние договора», а в дальнейшем, когда наступает «час расплаты», фабрикуют «форс-мажор» и предлагают либо доплатить за хороший вариант (в среднем 5—10 тыс. руб. c квадратного метра), либо за те же деньги, т. е. без доплаты, взять неликвид, т. е. квартиры, относящиеся ко второй группе. Некоторые товарищества идут еще дальше – предлагают клиентам переоформить договора на следующую возводимую секцию или корпус, превращая их в своего рода «вечную дойную корову».

Для борьбы с подобными явлениями в некоторых субъектах Федерации (например, в Москве и Подмосковье) введена так называемая учетная регистрация инвестиционных контрактов и договоров как между юридическими лицами, так и с клиентами (приобретателями). К сожалению, указанная процедура не является обязательной, но в любом случае узнайте, практикуется ли подобная регистрация в выбранной Вами компании и есть ли на нее ссылка в подписываемом договоре. Кроме того, в соответствии с Законом № 214-ФЗ каждый договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной госрегистрации в органах юстиции, однако застройщики легко обходят это положение, предлагая клиенту заключить «всего лишь» предварительный договор.

9. Возможность переуступки прав по договору.

Представьте себе такую ситуацию: Вы заключили договор долевого участия с ценой 100 тыс. руб./м², а потом, когда дом «подрос», решили свое право получения квартиры выгодно перепродать (например, уже по 120 тыс. руб./м²). Кроме того, обстоятельства могут сложиться так, что у Вас «резко кончатся» деньги (при уплате в рассрочку). Действующее законодательство позволяет в таком случае (естественно, с уведомлением застройщика) переоформить свой договор на любое третье физическое или юридическое лицо, а компания обязана такое предложение принять (при этом возмещаются только фактические понесенные затраты по изменению учетных данных). Однако на практике в тексте договора слова «с уведомлением» меняются на «с разрешения застройщика», и тогда ситуация становится принципиально иной – переуступить свои права можно, но разницу между предварительной (100 тыс. руб./м²) и рыночной 120 тыс. руб./м²) ценой (или в лучшем случае ее часть) уже придется отдать компании.

10. Указания дополнительных выплат.

В тексте договора должно быть сказано, какие платежи (например, за учетную регистрацию договора, за обмер БТИ, нотариальный сбор за открытие титула (адреса) дома, за услуги по регистрации прав собственности) должны вноситься дополнительно (в указанную стоимость квадратного метра они не входят).

Однозначно незаконным является предложение уплатить нотариальную пошлину за заключение договора купли-продажи и сразу дать согласие вступить в ТСЖ – товарищество собственников жилья с внесением вступительного и членских взносов – это право жильца дома, а не обязанность. Более подробно об этом у нас шла речь в разделе 5.1.

В среднем, как показала практика, дополнительные поборы составляют 6–8 % от стоимости квартиры.

11. Фабрикация обстоятельств «форс-мажор».

Под этим термином подразумеваются непредвиденные обстоятельства, которые могут возникнуть (или быть искусственно сфабрикованными) в процессе исполнения договора, и при их наступлении (констатации) фирма может отказаться от взятых на себя обязательств (на «законных» основаниях повысить стоимость метра, даже зафиксированную). Экспертизу этого раздела договора все же лучше поручить опытному юристу, ибо если заявленные фирмой форс-мажорные обстоятельства будут действительно признаны таковыми, то вся проделанная Вами работа по согласованию текста договора пойдет насмарку, ибо «форс-мажор, как война: все спишет».

12. Приемка построенного жилья.

Итак, уважаемые господа, вроде бы впору принимать поздравления – долгие месяцы томительной пытки неизвестностью позади: дом введен в эксплуатацию (естественно, с некоторым опозданием), и Вас приглашают в офис фирмы-застройщика «закрыть договор долевого участия». На радостях Вы подписываете приемопередаточный Акт, получаете ключи от Своей Квартиры, а потом выясняется, что жилплощадь сдана с существенными строительными недостатками, и смету предполагаемого ремонта можно смело увеличить в 1,5–2 раза. Теоретически возможна и ситуация с точностью наоборот: Вы отказываетесь подписать Акт, и через месяц застройщик расторгает заключенный ранее договор (при экспертизе этого документа Вы не придали значения соответствующему пункту) и предлагает получить свои обесцененные денежки назад. Безусловно, после получения уведомления от фирмы-застройщика следует посетить Свою Квартиру вместе с опытным экспертом-строителем, который отметит все существенные недостатки нового жилья.

После Вашего справедливого требования устранить указанные недоделки менеджер фирмы-застройщика наверняка будет ссылаться на положение договора, где сказано, что компания не несет ответственности за качество строительства (предложение предъявлять претензии организации-подрядчику на самом деле означает «пошел ты в пешее эротическое путешествие…»), а также утверждать, что если дом сдан, то серьезных недостатков в принципе быть не может. В этой ситуации наиболее разумным является такой выход: Акт приемки-передачи подписать, но внести в него «особое мнение» с приложением списка всех дефектов; в этом случае представляется возможным в дальнейшем припугнуть организацию-подрядчика судом или добиться «помощи» материалами или неквалифицированной рабсилой при выполнении своего ремонта.

Еще одно замечание об уплате коммунальных платежей. Они начинают начисляться не с момента сдачи дома, а со дня подписания договора с эксплуатационной организацией (муниципальной или выбранной застройщиком), и берутся обычно за 4 месяца вперед.

Если в доме создается ТСЖ (товарищество собственников жилья), то членство в нем не обязанность, а право каждого из владельцев квартир: на коммунальные платежи (естественно, более высокие, чем в аналогичных муниципальных домах) это никак не влияет.

13. Оформление прав собственности.

Итак, приемо-передаточный Акт подписан, ключи от квартиры получены, все взаиморасчеты проведены, Вы даже уже начали ремонт. Последний этап, который обычно длится 6—12 месяцев с момента подписания Акта, – оформление «пакета имущественных прав» на квартиру, т. е. получение Свидетельства о государственной регистрации на Ваше жилье. Обычно всю бумажную работу за дополнительное вознаграждение (в среднем 1–2 % от стоимости квартиры) выполняет застройщик или уполномоченная им фирма. Конечно, Вы вправе отказаться от их услуг (например, все деньги ушли на ремонт), однако рекомендуем так не делать – в случае самостоятельного оформления денег на взятки уйдет примерно столько же, а времени будет затрачено в 2–3 раза больше (до трех лет включительно). Также возможно и оформление прав собственности в судебном порядке (тяжба длится в среднем 4–6 месяцев, для Московского региона стоит 50–70 тыс. руб.).

* * *

Такова, уважаемый читатель, процедура самостоятельный экспертизы типовых договоров на приобретение новостроек. Как уже говорилось выше, большинство договоров и соглашений в риэлтерских, девелоперских и строительных компаниях составляются по принципу «мягко стелят, да жестко спать». Правоотношения, возникающие после подписания договора, однозначно выгодны фирме и в большинстве случаев ущемляют интересы клиента. Поэтому, изучая предложенные для подписания документы, постарайтесь внести в них изменения и дополнения с учетом наших рекомендаций, изложенных выше. Возможно, в этом случае Вам потребуется юридическая помощь квалифицированного специалиста в области договорного права: приглашенный юрист поможет сформулировать соответствующие пункты договора на более выгодных условиях, защитить Вас от значительных финансовых потерь и связанной с этим нервотрепки. Успехов Вам!