Войти в систему
Войти с помощью соц. сетей:
Теперь, уважаемый читатель, настала очередь подробно разобрать договоры о привлечении финансовых средств граждан и/или юридических лиц в строительство недвижимости.
К указанным выше относятся договоры, носящие самые разные названия, по которым участники строительства (граждане и/или юридические лица) в рамках инвестиционного контракта вносят денежные средства с обязательством о предоставлении им жилой площади в собственность по окончании реализации инвестиционного контракта, т. е. по окончании строительства и утверждения акта о приемки этого дома в эксплуатацию.
До вступления в силу Закона № 214-ФЗ к таким договорам относились: инвестиционный договор, договор соинвестирования, долевого участия в строительстве, паевого вклада, простого товарищества и т. п. Однако содержание перечисленных соглашений (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) являлись практически одинаковыми: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилья, а организация (генеральный инвестор, соинвестор, взаимозачетник, застройщик, заказчик, кооператив и т. д.) принимала на себя обязательства по обеспечению строительства и передаче гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Однозначных правил, закрепленных в каком-либо нормативном акте, о содержании и форме договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья не было, и как уже отмечалось в нашей книге выше, эти договоры относятся к группе смешанных, поэтому фирмы, реализующие квартиры в домах-новостройках, оформляли договор по своему личному усмотрению, часто пренебрегая или, того хуже, откровенно нарушая наши с Вами, как дольщиков, права. Отсюда и невыполнение обязательств по строительству жилых многоквартирных домов и передаче квартир в собственность гражданам – участникам строительства, неисполнение инвестиционных контрактов, срыв сроков строительства, банкротство, двойные продажи и откровенное мошенничество.
Как уже говорилось выше, с 1 апреля 2005 г. вступил в силу Закон 214-ФЗ, в котором впервые установлены гарантии для участников долевого строительства от «недобросовестных» застройщиков: проектная декларация Застройщика, определенный вид договора, обязательные условия его заключения и расторжения, в том числе, срок передачи объекта дольщику, гарантии качества объекта, штрафные санкции за невыполнение обязательств Застройщиком, государственная регистрация договора и пр.
Однако на большинство заключенных ранее и действующих в настоящее время договоров о привлечении финансовых средств в строительство многоквартиных домов, в том числе котеджей и таунхаусов, не распространяются нормы вышеуказанного Закона.
Несмотря на прямой законодательный запрет заключать «серые», т. е. не соответствующие закону 214-ФЗ договоры о привлечении финансовых средств граждан в строительство, застройщики продолжают это делать, а доверчивые дольщики согласны работать на таких, явно невыгодных для них, условиях. Так что давайте рассмотрим все варианты договоров, которые применяются на рынке первичного жилья.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц (строителей-подрядчиков) построить многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости. А после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать его участнику долевого строительства, который своевременно и полностью уплатил за этот объект недвижимости обусловленную договором цену и принял этот объект по акту приема-передачи.
То есть, иными словами, застройщик не имеет права заключать с гражданином никакой иной договор, кроме как договор участия в долевом строительстве.
Застройщиком является любое юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы (ООО, ОАО, ЗАО и т. п.) или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок для строительства многоквартирного дома (домов) и привлекающий денежные средства граждан для этого строительства на основании полученного разрешения на строительство, с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 3 Закона 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства (граждан) для строительства (создания) многоквартирного дома и/ или иных объектов только после:
• Наличия права собственности либо зарегистрированного договора аренды на земельный участок.
Договор аренды земельного участка или землеотвод, как его часто называют, регулирует земельные отношения Застройщика с местными органами власти, т. е. застройщику отводится строго определенный участок земли (пятно застройки) под строительство жилого дома (комплекса домов). Договор аренды земли заключается на определенный срок, как правило, от 1 года до 3 лет.
• Получения в установленном порядке разрешения на строительство.
На практике разрешение на строительство часто называют еще и строительным ордером. Это технический документ, разрешающий застройщику производить строительно-монтажные работы на выделенном участке земли.
Именно этот документ определяет финансовую схему реализации новостройки. Если разрешение на строительство получено после 01.04.2005 г., то ко всем правоотношениям участников долевого строительства применяются положения Закона 214-ФЗ (впрочем, на практике это легко обходится).
• Опубликования и/или размещения в средствах массовой информации проектной декларации.
Проектная декларация включает в себя информацию о Застройщике (наименование, место нахождения, госрегистрация, учредители и т. п.) и информацию о проекте строительства (цель проекта, этапы и сроки реализации). Проектная декларация опубликовывается застройщиком не позднее чем за 14 дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства (ст. 19–21 Закона 214-ФЗ).
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и /или с привлечением других лиц (строителей-подрядчи-ков) построить многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости. А после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать его участнику долевого строительства, который своевременно и полностью уплатил за этот объект недвижимости обусловленную договором цену и принял этот объект по акту приема-передачи.
Законодатель в ст. 4 Закона № 214-ФЗ четко определяет правила, обязательные для его заключения и исполнения:
1. Форма договора.
Указанный договор заключается в простой письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. По старому законодательству требовалась лишь учетная регистрация договора. В Москве учетную регистрацию договоров осуществлял Департамент муниципального жилья и жилищной политики (Распоряжение Мэра Москвы от 28.11.1997 г. № 935 РМ), а по Подмосковью – Министерство строительства Московской области.
2. Персонификация объекта.
Рассматриваемый договор должен содержать четкое определение и описание конкретного объекта недвижимости (в нашем случае – квартиры) в соответствии с проектной документацией, то есть персонификация квартиры должна полностью совпадать с проектными документами, утвержденными в установленном порядке Главным архитектурно-планировочным управлением Москвы (или другого субъекта Федерации).
3. Срок передачи Застройщиком объекта недвижимости участнику строительства.
До вступления в силу Закона № 214-ФЗ организации, реализующие квартиры в строящихся жилых многоквартирных домах, под различными предлогами старались не обозначать дату окончания строительства, тем самым снимая с себя всякую ответственность за срыв обязательств.
Теперь же срок передачи законченного строительством дома обязательно должен быть прописан в договоре, что, безусловно, удобно для граждан, инвестирующих строительство такого жилого дома. При этом срок передачи Застройщиком объекта должен быть единым для всех участников долевого строительства.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта, Застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 (одной стопятидесятой)* ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (см. текст Закона 111-ФЗ)**, а в части, не урегулированной вышеуказанным Законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
4. Цена договора.
В договоре обязательно указывается цена, т. е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для создания объекта недвижимости. Цена в договоре может быть определена как сумма денежных средств, подлежащих возмещению затрат Застройщика при строительстве плюс оплата его услуг. Однако использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, Застройщик может исключительно для строительства недвижимости в соответствии с утвержденной проектной документацией.
Размер цены договора должен быть фиксированным и не подлежать изменению, кроме случаев взаиморасчетов по итогам проведения обмеров БТИ.
Закон № 214-ФЗ указывает в договоре участия в долевом строительстве не только наличие штрафных санкций, обязательных как для Застройщика, так и для недобросовестного участника долевого строительства, но и их размеры. Так, в случае нарушения срока внесения платежа Дольщик уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 (одной стопятидесятой) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
5. Гарантийный срок на объект долевого строительства.
В связи с тем, что на сегодняшний день качество строящегося жилья оставляет желать лучшего, законодатель обязывает застройщика передать участнику долевого строительства объект, отвечающий требованиям технических и градостроительных регламентов. Это связано в первую очередь с вполне понятным, с человеческой точки зрения, желанием Застройщика не превышать ранее установленные сметы на фоне постоянного удорожания строительных материалов, во-вторую – с использованием дешевой рабочей силы. Даже самые большие и представительные компании не брезгуют использовать рабский труд гастарбайтеров, прибывших на заработки из бывших союзных республик (ближнего зарубежья). Такие рабочие, как правило, не имеют специальной подготовки (штукатура, маляра, каменщика и т. п.), порой необходимой для правильного производственного процесса, плохо владеют русским языком, а самое главное, не требуют соответствующих условий труда и хорошей заработной платы, что в совокупности, конечно, очень сильно влияет на качество строительства. Поэтому законодатель и ввел эту новацию.
Государственные стандарты Российской Федерации в области строительства устанавливают обязательные и рекомендуемые положения, определяющие конкретные параметры и характеристики отдельных частей зданий и сооружений, строительных изделий и материалов и обеспечивающие техническое единство при разработке, производстве и эксплуатации этой продукции (СНиП 1001-94 «Система нормативных документов с строительстве. Основные положения). При строительстве должна использоваться продукция промышленно-технического назначения, имеющая сертификат соответствия в Системе сертификации ГОСТ Р и/или Международной ИСО 9000.
При использовании такой продукции гарантийный срок для объекта недвижимости устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный период обычно исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства.
Условия договора об освобождении Застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
При отсутствии в договоре участия в долевом строительстве вышеперечисленных условий: письменной формы, государственной регистрации, срока передачи, цены и гарантийного срока на объект недвижимости, – такой договор считается незаключенным.
Из всего вышесказанного становится видно, что теперь в договоре об участии в долевом строительстве в большей степени учитываются интересы граждан, нежели застройщика, привыкшего за последние годы весьма вольно трактовать законодательство и пользоваться пробелами в нем. Заключая договор об участии в долевом строительстве, граждане – участники долевого строительства получают не только документ, прямо регулируемый законом, но и обеспечивающий гарантиями защиты их прав, законных интересов и имущества.
В случае смерти гражданина – участника долевого строительства права и обязанности по договору переходят к его наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства (днем открытия наследства признается день смерти наследодателя) имущественные права и обязанности наследодателя, основанные на договоре об участии в долевом строительстве, заключенном в соответствии с Законом 214-ФЗ, входят в состав наследственной массы в соответствии с положениями части третьей Гражданского кодекса РФ.
В части 9 ст. 4 Закона 214-ФЗ говорится, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
Войти с помощью соц. сетей: