4.2. Уступка права требования

Договор уступки права требования заключается между двумя участниками долевого строительства. К этому договору применяются правила главы 24 Гражданского кодекса РФ «Перемена лиц в обязательстве», а именно: «Право (требование), принадлежащее кредитору (в нашем случае участнику долевого строительства – «Дольщику» или «Инвестору»), может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования), то есть третьим лицам.

Это означает, что, физическое лицо, заключившее с Застройщиком, договор об участии в долевом строительстве, вправе передать свои права и обязанности по договору третьим лицам, оформив с ними договор уступки прав требования (иногда, правда, не совсем юридически точно, его называют цессией).

Для перехода от Инвестора (Дольщика) к другому лицу прав участника долевого строительства не требуется согласие Застройщика, если иное не предусмотрено договором об участии в долевом строительстве. Если же в договоре вообще отсутствуют условия о возможности переуступки прав третьим лицам, то считается, что стороны вышеуказанного договора по умолчанию будут действовать в рамках действующего законодательства.

Застройщики весьма специфически подходят к данному вопросу, читая эту норму в буквальном смысле: согласия не требуется, но уведомление обязательно. Хотя в том и другом случае «согласование-уведомление» сводится к обыкновенному реквизиту «СОГЛАСОВАНО». Руководитель организации-Застройщика, ставя печать и свою личную подпись под договором уступки прав, считается уведомленным о состоявшейся переуступке. Делается это исключительно в коммерческих целях – за такое «согласование-уведомление» Застройщики, как правило, берут с Инвесторов (Дольщиков) денежное вознаграждение. По Москве эта денежная сумма начинается от 10 тыс. руб. и доходит до 5 тыс. руб., но уже за кв. м переуступленной квартиры.

Не нужно забывать, уважаемый читатель, что по вышеуказанному договору право первоначального Инвестора (Дольщика) переходит к новому участнику долевого строительства в том объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права. Иными словами, к новому Инвестору (Дольщику) переходят не только права, но и обязанности, как исполненные, так и не исполненные первоначальным участником долевого строительства. Поэтому при подписании договора уступки права требования новый Инвестор (Дольщик) должен внимательно ознакомиться с условиями первоначального договора и подробно выяснить у своего «продавца» прав обо всех не исполненных им обязательствах. В противном случае все эти обязательства тяжким грузом лягут на Ваши хрупкие плечи.

По Закону РФ № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Безусловно, это нововведение несколько обнадеживает и обеспечивает гарантию того, что наши с Вами денежки будут уплачены за юридически «чистый» вариант. Но как мы с Вами уже говорили, новый Закон распространяется лишь на те объекты строительства, разрешения на которые были получены после 01.04.2005 г. Поэтому, уважаемый читатель, не постесняйтесь спросить у первоначального участника долевого строительства (т. е. у Вашего продавца) пакет документов, на основании которых он приобретал квартиру у Застройщика во вновь возводимом доме-новостройке, а также все платежные поручения, квитанции, кассовые чеки (если имеются) об исполнении своих финансовых обязательств. Хотя все эти документы в обязательном порядке и указываются в договоре уступки права требования, будет лучше, если Вы ознакомитесь с ними заранее, а не в момент подписания договора.

Законодатель в помощь добросовестным новым участником долевого строительства прямо указывает, что первоначальный Инвестор (Дольщик) обязан передать ему не только документы, удостоверяющие право требования, но и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого требования. Такая информация может касаться и характеристики Застройщика, его деловой репутации, содержать описание тех или иных особенностей переданного права, разъяснять определенные его условия, а также дополнительные соглашения, уточнения, приложения. Все эти сведения должны иметь одно, но главное свойство – значимость для осуществления новым Инвестором (Дольщиком) переходящих к нему прав и обязанностей по договору об участии в долевом строительстве. Характер этих сведений может иметь решающее значение для Вас, уважаемый читатель.

В договоре может быть установлено, что первоначальный Инвестор (Дольщик) передает новому лишь половину или 1/3, 2/3 доли в праве. Это четко следует указать в договоре, заключенном между сторонами.

Как уже отмечалось выше, договор уступки прав требования составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. До введения в действие Закона РФ № 214-ФЗ его достаточно было составить и подписать обеим сторонам, при этом уведомив (или согласовав) условия с Застройщиком, и Вы, уважаемый читатель, становились новым участником долевого строительства, и уже на Вас в дальнейшем было бы оформлено право собственности на квартиру во вновь возведенном многоквартирном доме.

Подобная схема часто использовалась до вступления в силу Закона № 214-ФЗ при реализации взаимозачетных схем в строительстве как муниципального, так и коммерческого жилья. Что такое взаимозачет? При его реализации застройщик расплачивается со своими подрядчиками (строителями и т. п.) за выполненную ими работу (например, возведение каркаса дома, отделочные работы, доставка песка, труб, и т. п.) не денежными средствами, а квартирами, которые потом эти подрядчики самостоятельно реализуют, т. е. продают нам с Вами, дорогой читатель, по договору об уступке прав требования.

В настоящее время уступка прав между юридическим и физическим лицом не допускается. «Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и, или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме не допускается – ч. 3 ст. 1 Закона 214-ФЗ (в ред. Закона № 111-ФЗ от 18.07.2006 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Уступка участником долевого строительства прав требования по договору участия в долевом строительстве допускается лишь с момента государственной регистрации этого договора в органах юстиции (соответствующем Управлении Росреестра) до момента подписания сторонами передаточного акта (о передаточном акте речь пойдет ниже, в главе 5 настоящей книги) или иного документа о передаче объекта долевого строительства для дальнейшего оформления прав собственности.

При подписании договора об уступке права требования новый Инвестор (Дольщик) возмещает первоначальному участнику долевого строительства его инвестиционный взнос, при этом в договоре указывается лишь та сумма, которую фактически оплатил первоначальный Инвестор (Дольщик), подтвержденная соответствующими платежными документами и квитанциями. Денежные средства по договору уступки права требования могут передаваться как непосредственно в офисе Застройщика, или (что намного безопаснее и удобнее) через депозитарную ячейку любого коммерческого банка. Схема закладки и выемки денег аналогичная, что и при сделке купли-продажи (более подробно об этом шла речь в других книгах из серии «Сделки с недвижимостью»). Новый Инвестор (Дольщик) закладывает на имя первоначального участника долевого строительства согласованную ими денежную сумму, потом стороны подписывают договор уступки права требования, согласовывают его с фирмой Застройщика, и только после этого первоначальный участник долевого строительства может подъехать и изъять из депозитарной ячейки причитающиеся ему деньги, предъявив при этом сотруднику банка, как условие открытия ячейки, договор уступки прав требования, подписанный всеми сторонами договора и проштампованный Застройщиком.

Встречаются случаи, когда Застройщик предлагает первоначальному и новому участникам долевого строительства не заключать договор переуступки права требования, а просто переподписать договор. То есть договор об участии в долевом строительстве, заключенный с первоначальным Инвестором (Дольщиком) будет и отправлен «Генералу Корзинкину», а новый договор об участии в долевом строительстве в отношении этого же объекта недвижимости и той же квартиры будет заключен с новым Инвестором (Дольщиком). При этом не требуются никакие реквизиты и штампы «СОГЛАСОВАНО», хотя за переоформление договора заплатить все равно придется. Делать, конечно же, этого не следует. И вот почему:

Во-первых, подписанием договора переуступки прав требования подтверждается факт перемены лиц в договоре, что впоследствии будет немаловажно при оформлении прав собственности на квартиру.

Во-вторых, платежные поручения и квитанции, когда-то оплаченные первоначальным Инвестором (Дольщиком) считаются как оплаченные новым участником долевого строительства, и, следовательно, Вы, уважаемый читатель, считаетесь полностью выполнившим все финансовые обязательства по договору об участии в долевом строительстве. В противном случае договор об участии в долевом строительстве оформлен на Ваше имя, а финансовые обязательства выполнил за Вас некий «Козел Иванович». Где и как потом Вы будете доказывать, что необходимую сумму по договору Вы заплатили, – документов-то нет! Или первоначальный Инвестор (Дольщик) заявит, что денег от Вас никаких не получал и квартиру во вновь возводимом доме-новостройке, которую он своевременно и полностью оплатил (о чем в бухгалтерии фирмы Застройщика имеются соответствующие платежные документы) он намеревается оформлять в свою собственность. Поэтому авторы книги настоятельно советуют Вам, дорогой читатель, внимательнее относиться к подобного рода договорам, и если Вы не чувствуете в себе силы трезво и рационально подойти к вопросу переоформления объекта недвижимости, то можно обратиться к юристам, специализирующимся в этой области законодательства, по телефонам: (495) 506-20-50, 518-05-01, 585-83-80.

Что еще нужно знать о договоре о переуступке прав требования? Наверное, то, что первоначальный Инвестор (Дольщик) отвечает перед новым участником долевого строительства за недействительность переданного ему права требования. При этом не имеет значения то обстоятельство, что сам первоначальный Инвестор (Дольщик) в момент уступки требования новому участнику мог и не знать о недействительности этого требования. Например, первоначальный Инвестор (Дольщик) приобрел у Застройщика квартиру в доме-новостройке, которой Застройщик не имел права распоряжаться, и заведомо скрыл от первоначального участника долевого строительства этот факт. В равной степени, если первоначальный Инвестор (Дольщик) ввел в заблуждение нового участника долевого строительства и уступил ему заведомо недействительное требование, он несет ответственность перед новым Инвестором (Дольщиком).