4.3. Жилищные кооперативы

Мы все с Вами, наверное, так или иначе сталкивались или слышали от родственников, друзей или знакомых следующее: «Этот дом ЖСК, или: «Мы покупали квартиру в ЖСК» и т. п. А сейчас понятие «кооператив» чаще всего у нас тесно переплетается с яркими рекламными объявлениями о продаже жилья с привлекательными на первый взгляд условиями рассрочки. Но давайте все по порядку.

Во-первых, разберемся, чем разные виды кооперативов (ЖК, ЖСК, ЖНК) отличаются друг от друга. Понятие ЖСК появилось еще в 60-е годы и представляет собой, действительно жилищно-строительный кооператив, который на деньги своих вкладчиков, и часто при личном трудовом участии его членов, осуществляет строительство жилых домов, в которые потом эти вкладчики и заселяются. При этом проценты на паевые взносы в ЖСК не начислялись.

Сейчас ЖСК занимаются фактически только эксплуатацией построенного жилищного фонда и в соответствии со ст. 14 Закона РФ № 189-ФЗ подлежат до 1 марта 2013 года преобразованию в Товарищества собственников жилья (ТСЖ). По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.

Во-вторых, с введением в действие нового Гражданского кодекса РФ (01.03.1996 г.) правовая форма жилищных кооперативов немного поменялась. Эти объединения стали потребительскими. Под этим термином подразумевается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (ч. 1 ст. 116 ГК РФ). Отсюда и название граждан и юридических лиц, объединившихся в кооператив, – пайщики.

Потребительский кооператив (ПК) – это некоммерческая организация, а потому он может извлекать прибыль, но такая деятельность должна быть у него неосновной, побочной, главная же цель такого кооператива – удовлетворение материальных и иных потребностей участников – в жилье, гаражах, дачах и т. п. Личное трудовое участие его членов не обязательно, хотя возможно.

Единственным учредительным документом кооператива является его Устав, а высшим органом управления – общее собрание (конференция), имеющее исключительную компетенцию в решении уставных задач и формирующее исполнительные органы (правление, ревизионную комиссию, бухгалтерию). При этом имущество кооператива формируется не только за счет взносов пайщиков, но и за счет осуществления ПК предпринимательской деятельности, виды которой обязательно должны быть отражены в Уставе. Также в нем оговариваются условия о размере и порядке внесения паевых взносов.

Имущество кооператива принадлежит ему на праве собственности, а пайщики сохраняют на это имущество лишь обязательственные права. ПК отвечает по своим обязательствам своим имуществом, но он не отвечает по обязательствам пайщиков. Что касается членов кооператива (пайщиков), то они совместно несут субсидиарную ответственность по обязательствам потребительского кооператива.

Субсидиарная ответственность – это ответственность, возложенная на лицо по закону, иным правовым актам, условиям обязательства, дополнительно к ответственности основного должника. Иными словами, в случае, когда жилищный кооператив не в состоянии выполнить взятые на себя обязательства, пайщики должны принять их на себя. Например, для осуществления своей деятельности кооператив взял денежный кредит в банке под определенные проценты, а погашать его в срок не успевает. Денежный долг за кооперативом увеличивается, и банк в этом случае может обязать в судебном порядке совместно погашать возникший долг. При этом членские взносы и проценты по ним пайщики оплачивают согласно первоначальному договору, а погашение кредита кооператива – это дополнительные денежные затраты.

В-третьих, только полностью выплаченный пай и проценты по нему (за квартиру, гараж, коттедж и т. п.) влекут появление права собственности, которое необходимо будет зарегистрировать в порядке, установленном Законом № 122-ФЗ*.

Право на вступление в кооператив имеют граждане, достигшие 16-летнего возраста и/или юридические лица.

На сегодняшний день на рынке недвижимости существует несколько видов потребительских кооперативов:

• Жилищные или жилищно-строительные кооператива (ЖК и ЖСК);

• Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК);

• Кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ);

• Потребительские ипотечные кооперативы (ПИК);

• Садоводческие, дачные и гаражные кооперативы.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном многоквартирном доме.

Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируется Разделом V Жилищного кодекса РФ, вступившим в законную силу с 01.03.2005 г.

Члены жилищного и/или жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Количество членов жилищного или жилищно-строительного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Кредитным потребительским кооперативом граждан признается добровольное объединение граждан с целью удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи. Число членов КПКГ не может быть менее чем 15 и более чем две тысячи человек. Деятельность кредитных потребительских кооперативов регулируется Законом № 190-ФЗ. Подробнее о них шла речь в других книгах из серии «Сделки с недвижимостью».

Потребительским ипотечным кооперативом признается добровольное объединение граждан и/или юридических лиц, сочитающее в своей работе как накопительный, так и кредитный механизмы. Но в отличие от ЖНК, ПИКи обычно работают не на собственных, а на заемных средствах и придерживаются «ипотечной» схемы работы с пайщиками, т. е. после внесения 30–50 % от стоимости выбранной жилплощади таковая сразу оформляется в собственность и обременяется залогом в пользу ПИКа, и на оставшуюся сумму пайщику предоставляется кредит на 3—10 лет под 8—12 % годовых. По похожей схеме также работает и ССК – строительная сберегательная касса.

Садоводческим, огородническим или дачным потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан в целях реализации своих прав на получение садовых, огородных или дачных земельных участков, владение, пользование и распоряжение данными земельными участками, а также в целях удовлетворения потребностей, связанных с реализацией таких прав.

Членами садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива посредством объединения паевых взносов создается имущество общего пользования, находящееся в собственности такого кооператива как юридического лица. Часть указанного имущества может образовать неделимый фонд.

Члены садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива обязаны ежегодно покрывать образовавшиеся убытки посредством внесения дополнительных взносов, а также нести субсидиарную ответственность по обязательствам такого кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов такого кооператива.

Практическая работа садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива регулируется Законом № 66-ФЗ.

До недавнего времени деятельность кооперативов по привлечению денежных средств для получения жилья почти не регулировалась и их деятельность больше походила на финансовую пирамиду, поэтому с целью упорядочения работы таких кооперативов, установления контроля за их деятельностью, гарантий защиты прав и законных интересов граждан-членов жилищных кооперативов 30 декабря 2004 г. был принят специальный Закон «О жилищных накопительных кооперативах».

Основная цель деятельности ЖНК – привлечение индивидуальных сбережений и их использование для приобретения или строительства квартир в интересах его членов (пайщиков).

В соответствии со ст. 16 Закона РФ № 215-ФЗ жилищно-накопительный кооператив может приобретать жилье для своих членов по договорам купли-продажи или участвовать в строительстве жилья, оказывать пайщикам юридические, консультационные и другие услуги. В этом возможности ЖНК шире прежних ЖСК и ЖК.

Для создания такого кооператива требуется наличие более пятидесяти человек, число членов не может превышать пяти тысяч. При превышении лимита участников объединение должно разделиться (выделиться) в течение шести месяцев.

Члены организации – только физические лица не моложе 16 лет, уплатившие вступительный взнос и часть паевого (не ниже 30 % от стоимости жилья – ст. 47 Закона № 215-ФЗ). Членство возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме, в единый государственный реестр юридических лиц со дня внесения пайщиком вступительного взноса и первого платежа в счет паевого взноса.

Однако в Законе № 215-ФЗ указано, что минимальный срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для своего члена, определяет Устав организации. При этом начиная со второго года деятельности кооператива указанный минимальный срок не может быть менее двух лет.

Ограничивается также срок внесения оставшейся части паевого взноса после возникновения права на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для своего пайщика. Этот срок не должен превышать более чем в полтора раза срок внесения первой части паевого взноса (30 %) до возникновения такого права. То есть если Вы, уважаемый читатель, внесли первый паевый взнос за 4 года, то срок внесения оставшихся 70 % денежных средств (оставшуюся часть паевого взноса) не должен превышать 6 лет.

В соответствии со ст. 26 вышеуказанного Закона вводится контроль за целевым использованием привлеченных денежных средств. Паевой фонд кооператива должен использоваться ЖНК на приобретение или строительство жилых помещений для членов кооператива. Вводится ограничение совершения сделок без предварительного согласия общего собрания.

Порядок определения очередности приобретения ЖНК жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередности строительства жилого помещения для члена кооператива устанавливается Уставом ЖНК и (или) решениями общего собрания членов. При установлении порядка определения очередности должны учитываться размер внесенного паенакопления и срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, а также могут учитываться другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков – член кооператива, ранее вступивший в кооператив, – ст. 28 Закона № 215-ФЗ.

Кооператив обязан передать члену кооператива подобранное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.

Ведение кооперативом бухгалтерского учета и бухгалтерская (финансовая) отчетность кооператива подлежат обязательной ежегодной проверке аудиторской организацией (аудитором). Уставом кооператива может быть предусмотрено проведение аудиторской проверки один раз в два года, если сумма активов баланса кооператива не превышает на конец отчетного года шесть миллионов рублей (ст. 54 Закона № 215-ФЗ). Принятие решения о проведении аудиторской проверки и выбор аудиторской организации (аудитора) осуществляются правлением кооператива на конкурсной основе.

Доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, направляются в резервный фонд и при достижении им размера, установленного Уставом, распределяются между участниками пропорционально их паям путем зачисления соответствующих сумм в счет паевых взносов.

Кооператив может быть добровольно (на основании решения общего собрания) или принудительно (на основании решения суда) ликвидирован или реорганизован в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования. Он может быть преобразован только в жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или в товарищество собственников жилья. Добровольная реорганизация осуществляется по решению общего собрания (ст. 13 вышеуказанного Закона).

Закон РФ № 215-ФЗ вступил в действие с 01 апреля 2005 г., и согласно его ст. 57, все жилищные кооперативы обязаны в течение года (т. е. до 01 апреля 2006 года привести свои учредительные документы (внести в них изменения) в соответствии с положениями вышеуказанного Закона. В случае невыполнения указанного в ст. 57 требования, такие организации не вправе осуществлять деятельность по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилья и подлежат ликвидации по решению суда на основании требований компетентных органов.

Однако ряд кооперативов приняли решение о перерегистрации в так называемые потребительские ипотечные кооперативы (ПИК). Главным отличием ЖНК от ПИК является то, что ПИКи сразу передают пайщику квартиру в собственность, оформляя на нее залог (ипотеку), тогда как ЖНК в соответствии со ст. 28 Закона № 215-ФЗ передают только после полной выплаты паевого взноса (подробнее об ипотеке речь пойдет в главе 6 нашей книги). Банки и кооперативы предназначены для разных потребителей, но санкции в случае невыполнения должниками (пайщиками) своих обязательств по выплате денежных средств у них одинаковые: член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из ЖНК, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования этим жилым помещением и обязаны освободить его в течение двух месяцев со дня прекращения членства в кооперативе. В случае отказа освободить жилое помещение член кооператива и проживающие совместно с ним лица подлежат выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения в порядке, предусмотренном жилищным законодательством Российской Федерации (ст. 31 Закона РФ № 215-ФЗ, ст. 133 ЖК РФ). Здесь, кстати, интересно отметить, что старым жилищным законодательством (ЖК РСФСР 1983 г.) было предусмотрено, что в Уставе жилищно-строительного кооператива могли быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилым помещением в доме ЖСК за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив.

В настоящее время деятельность потребительских кооперативов регламентируется ст. 116 ГК РФ, где говорится, что правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах. Такими законами являются:

– О кредитной кооперации (Закон № 190-ФЗ от 18.07.2009 г.);

– О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан (Закон № 66-ФЗ от 15.04.1998 г.);

– О жилищных накопительных кооперативах (Закон № 215-ФЗ от 30.12.2004 г.);

– Раздел V Жилищного Кодекса РФ «Жилищные и жилищностроительные кооперативы» (Закон № 188-ФЗ от 29.12.2004 г.).

Так называемые ПИКи не подпадают под действие ни одного из вышеперечисленных законов, а следовательно их правовое положение весьма шатко и не понятно. Да, их деятельность не запрещена законом, но и не регламентируется им. Поэтому, прежде, чем вносить свои денежки в потребительский ипотечный кооператив, подумайте, кому Вы, уважаемый читатель, их отдаете, и насколько высоки гарантии выполнения ПИКом своих обязательств! Возможные степени риска указаны в таблице 4.3.1.

* * *

Иначе говоря, если Вас, уважаемый читатель, не пугают дополнительные расходы в виде больших процентов, а приобрести жилье необходимо как можно скорее, то вам целесообразнее всего обратиться в любой банк, оформляющий ипотечные кредиты. Если, наоборот, денег у вас немного и время на решение жилищных проблем не поджимает, то можно вступить в ЖНК. Но в любом случае, прежде чем принять решение, каждому желающему надо изучить информацию о нем. Усвоив правила деятельности кооператива, сведения о привлеченных пайщиках, о выданных ссудах, о количестве проживающих в квартирах, человек должен для себя составить впечатление о финансовой устойчивости кооператива.

Все деньги, за исключением вступительных и членских взносов, которые пайщик вносит в кооператив, следует использовать только для приобретения жилья. Паевой фонд ни под каким предлогом нельзя расходовать на другие цели. Для этого в кооперативах есть всевозможные механизмы самоуправления: общие собрания, возможность для каждого пайщика войти в состав ревизионных комиссий, контролирующих структур, предоставление информации о деятельности организации.

Таблица 4. 3. 1

Классификация основных видов потребительских кооперативов

Примечания: * – в процентах от расчетной стоимости жилья; ** – приводятся средние значения.