4.4. Простые и коммандитные товарищества

Теперь, уважаемый читатель, давайте поговорим о товариществах. Формально их можно разделить на две группы: первая из них – это простое товарищество (не путать с полным), а вторая — коммандитное (товарищество на вере).

Первая из групп (простое товарищество) работало, т. е. привлекало денежные средства физических лиц по договору простого товарищества, более известному как договор о совместной деятельности. По такому соглашению двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Такая форма взаимоотношений была особенно привлекательна для Застройщика, так как по закону (юридически) целью договоров простого товарищества является получение и распределение прибыли между участниками. Но ни один товарищ (или Пайщик) не получал прибыли и не участвовал в ее распределении. Прибыль целиком доставалась Застройщику (ст. 1048 ГК РФ), при этом ответственность у сторон договора совместной деятельности солидарная, то есть совместная. Не выполнил Застройщик свои обязательства по строительству дома – а ответственность будет лежать на всех товарищах (пайщиках), и это дает возможность узаконенного дополнительного сверх договора изымания Застройщиком денег у граждан.

Однако подобная схема, как бы она ни была выгодна для Застройщика, не имела и не имеет под собой никакой правовой основы, так как:

1. Сторонами договора простого товарищества могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. А в случае привлечения денежных средств граждан в строительство жилья одной из сторон по договору изначально являются физические лица.

2. По договору о совместной деятельности товарищи действуют совместно, а по договору с Застройщиком строительства граждане лишь вносят свои личные сбережения в строительство жилья, при этом не участвуя в организации строительства, не привлекая подрядчиков, не выполняя функции Заказчика-застройщика. А Застройщик, в свою очередь, не делает вклад, несмотря на то что закон требует равной обязанности вносить вклады. Застройщик только привлекает денежные средства населения для строительства жилого дома, однако сам денежных средств не вносит, и дом строится на собранные от товарищей деньги.

3. Договор простого товарищества заключается товарищами для достижения единой цели, а цели у сторон разные: для граждан – приобретение квартиры в доме-новостройке в собственность для дальнейшего личного ее использования и проживания. Конкретный взнос каждого гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры, а не других квартир и домов. А целью Застройщика было получение прибыли, которую он получал за счет средств, полученных в качестве вклада от граждан.

Вторая группа – это коммандитное товарищество, или, как его еще называют, товарищество на вере, привлекающее денежные средства граждан в строительство жилья по договору инвестиционного вклада. По гражданскому законодательству коммандитное товарищество состоит из двух категорий товарищей: «полных» и «коммандистов». Первые из них (обязательно индивидуальные предприниматели или юридические лица) осуществляют хозяйственную деятельность от имени всего товарищества (в нашем случае организуют инвестиционный процесс по строительству жилья) и несут неограниченную имущественную ответственность по обязательствам товарищества. Вторые – коммандисты – вносят свои вклады в имущество коммандитного товарищества, с целью дальнейшего получения от последнего жилой площади в виде квартиры, и несут риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, только в пределах сумм, внесенных ими вкладов, и не принимают участия в осуществлении коммандитным товариществом предпринимательской деятельности.

Иными словами, если застройщик ведет строительство из «рук вон плохо», мы с Вами, уважаемый читатель, выступая в роли коммандитистов, заключивших подобный договор с недобросовестным застройщиком, не можем (даже в судебном порядке) оспаривать его действия и принятые решения.

Основная обязанность вкладчика – своевременно и в полном размере внести вклад в складочный капитал коммандиты. Это действие удостоверяется свидетельством об участии, выдаваемым вкладчику товариществом на вере. Коммандитное товарищество не ограничивает участников в размере вклада, порядке и величине выплат. Кроме первоначального вклада коммандитист вправе вносить дополнительные денежные средства, таким образом накапливая их до тех пор, пока не соберет достаточную сумму, необходимую для приобретения жилья.

Осуществляя предпринимательскую деятельность, полные товарищи отвечают по обязательствам товарищества на вере всем своим имуществом. Здесь уместно будет напомнить, что когда деятельность товарищества перестает приносить должную прибыль его руководству (а это может случиться и с ранее процветавшим предприятием), инициируется процедура искусственного банкротства, которая проводится на вполне законных основаниях, при этом привлечь организаторов к уголовной ответственности по ст. 159 (мошенничество); 171, 178 (лжепредпринимательство); 195, 197 (лжебанкротство) УК РФ не представляется возможным. Обманутые пайщики, естественно, не получат свои деньги назад даже через суд (или получат лишь жалкие крохи), ведь имущества у полных товарищей не оказалось, а стало быть, отвечать перед вкладчиками им нечем.

Безусловно, вкладчик имеет право и получать часть прибыли товарищества, причитающуюся на его долю, и передать свою долю или ее часть другому вкладчику или третьему лицу (причем вкладчики пользуются преимущественным правом покупки доли), и по окончании финансового года выйти из товарищества и получить свой вклад и т. д. Однако на практике очень часто полные товарищи искусственно ограничивают права коммандитистов на выход или переуступку прав: либо удерживают неустойку, либо не возвращают «первоначальный вклад», специально собираемый для этих целей. Подобные действия полных товарищей (правления) однозначно незаконны, даже если соответствующие положения имеются в учредительных документах и в тексте договора, предлагаемого к заключению.

Естественно, что такая схема получения жилья весьма рискованна, так как вкладчики (пайщики, товарищи) не попадают под действие Закона «О защите прав потребителей», и в случае искусственного банкротства таких товариществ, могут остаться и без жилья, и без денег (или получат назад жалкие крохи).

На практике допускается участие в деятельности коммандитного товарищества, где одним из участников является крупная строительная или инвестиционная организация (компания), чьи активы гарантируют деятельность КТ В случае же, если в качестве полных товарищей выступают небольшие фирмы или индивидуальные предприниматели, то от вкладов в него следует, безусловно, воздержаться, какими бы выгодными ни казались на первый взгляд условия приобретения жилья.