6.3. Покупка новостроек с коммерческими целями

«Золотые времена» скупки real estate с целью ее дальнейшей перепродажи возвращаются в среднем раз в 5–6 лет, и, если проследить динамику цен на «среднестатистические» 1-2-3-4-комнатные новостройки (см. таблицу 6.3), то станет ясно, в какой момент стоит объекты приобретать. Одним словом – «знал бы прикуп, купил бы недвижимость в Сочи…».

Однако нынешнее посткризисное подорожание не может продолжаться бесконечно: не за горами «вторая волна» мирового экономического кризиса. Так что самыми рациональными являются «краткосрочные» схемы работы, позволяющие извлекать доход в пределах 35–50 % годовых, но в течение максимум двух-трех лет. Давайте рассмотрим ряд из них.

1. Покупка квартир на нулевом цикле.

При совершении этой сделки в идеале суммируются две инвестиционные составляющие: во-первых, рост (25–30 %) цены в процессе строительства «от котлована до приемки», во-вторых, общий рост стоимости недвижимости. Квартиры приобретаются, возможно даже оптом, у надежной организации-застройщика сразу после получения последней ордера на строительство (на нулевом цикле), а реализуются по договору переуступки прав требования после приемки дома, перед сдачей документов на госрегистрацию. Указанная схема наиболее выгодна для типовой панели: ее применение даже частными инвесторами, не имеющими возможности дополнительно сыграть на разнице «опт-розница», дает рентабельность 30–40 % годовых (данные на середину 2011 года). Для объектов в кирпично-монолитных зданиях эти цифры скромнее (20–25 %), так как жилье бизнес- или премиум-класса строится и сдается дольше.

2. Покупка готовых квартир.

Окончание предыдущей схемы фактически является началом данной: жилье приобретается после приемки, на квартиры оформляется право собственности, в них делается ремонт «под чистовую отделку», устанавливается телефон, и жилплощадь продается на вторичном рынке. При отсутствии лишних посредников и тенденции общего роста цен эта схема дает рентабельность в пределах 20–25 % годовых при значительно более низком уровне риска.

Таблица 6.3.

Динамика цен на квартиры в новостройках в г. Москве (s/м²)

Используется и «долговременная» разновидность подобной схемы: жилплощадь покупается в «перспективных» микрорайонах (для Москвы это Митино, Южное Бутово и Куркино, а также Павшинская пойма в Красногорском районе и Новокуркино в Химках), в дальнейшем приводится в порядок и сдается в наем, а через несколько лет, после благоустройства района, продается. С учетом платы, полученной с временных жильцов, такая схема приносит рентабельность в пределах 15–20 % годовых, однако есть риск дождаться снижения или даже обвала цен.

3. Организация блоков квартир.

Как показала практика, две или три квартиры на одном этаже дома, граничащие между собой стенами, продаются в среднем на 10–15 % дороже их составляющих (сумма не равна слагаемым). В домах с деревянными или смешанными перекрытиями (на вторичном рынке) возможно также создание многоэтажных блоков (двухуровневых квартир). Теоретически сюда относятся и присоединение (освоение) чердаков и надстройка этажей, однако на практике, после передачи жилого фонда в ведение ТСЖ, это сделать очень трудно.

4. Покупка квартир с выполнением ремонта.

В этом случае коммерческую привлекательность имеют два сегмента рынка: покупка за низкую цену любых «убитых» (находящихся в ужасном состоянии) квартир, с целью выполнения минимального текущего ремонта и их перепродажи (зарабатывать удается в среднем по 200–300 тыс. руб.), а также выполнение «чернового» ремонта с перепланировкой в квартирах площадью 80—150 кв. м, находящихся в «суперсталинских», «сталинских» и «доходных» домах.

5. Срочная покупка, плановая продажа.

Эти сделки приносят ощутимый доход (в среднем 300–500 тыс. руб. с каждой квартиры), но напоминают игру в «русскую рулетку» – ведь на этом сегменте квартирного рынка больше всего мошенников (см. главу 2). Суть заключается в том, что по объявлениям находятся граждане, которым недвижимость действительно надо срочно продать, и они готовы уступить 15–20 % от реальной рыночной стоимости. Впоследствии такая квартира перепродается (возможно, с выполненным ремонтом) в плановом порядке за «нормальные» деньги.

6. Покупка и сдача в наем (аренду).

Эта форма долговременных вложений денег в недвижимость имеет несколько разновидностей:

– квартиры на первичном рынке в перспективных районах (об этом шла речь выше);

– дешевые 1—2-комнатные квартиры (срок окупаемости – 8–9 лет);

– расселенные коммуналки в центре крупных городов: (окупаемость – 7–8 лет, однако для реализации проекта «морозятся» серьезные финансовые средства (минимум 10 млн. руб.);

– сдача квартир в посуточном режиме. В этом случае первоначальные вложения окупаются за 4–5 лет, однако такие мини-гостиницы требуют повышенного внимания (уборка, перекодировка замков, конфликты с соседями и др.);

– перевод квартир на первых этажах в нежилой фонд и их последующая сдача в аренду представителям малого бизнеса.

7. Загородная недвижимость.

На этом сегменте рынка определенную прибыль (20–25 % годовых при перепродаже или окупаемости 7—10 лет при найме) приносит приобретение коттеджей (не таунхаусов!) в поселках бизнес-класса на начальных этапах строительства, особенно если дома расположены в удачном месте и проектом предусмотрена развитая инфраструктура. Кроме того, второй инвестиционной составляющей является земля: чем больше площадь участка, тем лучше.

8. Большие земельные участки.

Хорошую рентабельность, в отдельных случаях до 300 %(!) годовых, приносят вложения в отдельные сегменты земельной недвижимости, а именно:

– скупка земельных паев у акционеров сельхозпредприятий (бывших колхозников);

– приобретение сельхознаделов у разорившихся КФХ (бывших фермеров);

– первичное выделение наделов местными администрациями (естественно, за взятки);

Более подробно об этих и других операциях с землей, а также о приобретении недвижимости за границей рассказано в других книгах из серии «Сделки с недвижимостью».

9. Скупка квартир у асоциального элемента.

Эта схема носит явно криминальный характер: в крупных городах ведется поиск социально незащищенных граждан, желающих в «добровольно-принудительном» порядке расстаться со своим жильем. Эффективность вложения средств здесь на порядок выше (в среднем 80–90 % годовых в валюте), однако «сколько веревочке ни виться…». Заканчивается эта коммерческая деятельность либо скамьей подсудимых, либо роскошными похоронами на престижном кладбище.

* * *

К сожалению, сфера недвижимости в последнее время осваивается частными инвесторами с все большим трудом. Связано это в первую очередь с тем, что стоимость выхода на рынок, т. е. минимально необходимая сумма инвестиций, выросла и составляет минимум 3 млн. руб. Так что светлое будущее вложений в недвижимость выглядит совсем не безоблачным, и успех или неудача подобной деятельности тесно связаны с профессионализмом либо самого инвестора, либо девелоперской или консалтинговой компании, которая управляет Вашими активами. И всегда помните о том, что недвижимость, особенно в Московском регионе, объективно не стоит тех денег, которые за нее запрашивают! Очередной кризис не за горами!