6.2. Схемы ипотечного кредитования

Суть программы ипотечного кредитования (во всяком случае, в цивилизованных странах) заключается в том, что на заемные средства, предоставляемые специализированным банком на 10–30 лет под 8—12 % годовых (в рублях или национальной валюте), заемщик приобретает недвижимое имущество (квартиру, дом) и, живя в нем, имеет возможность со своих заработков выплатить ссуду вместе с процентами за кредит. При этом ипотека позволяет клиенту пользоваться недвижимостью (жить в ней, сдавать в аренду) без ограничений, но распорядиться объектом заемщик сможет только после полного погашения кредита с процентами. Фактически ипотека включает в себя элементы кредитования под залог недвижимости и приобретения жилья в рассрочку – ведь ипотечный кредит – это денежные средства, предоставляемые банком клиенту на покупку жилья (наличными «на руки» их получить возможно только в случае сговора с продавцом), а предметом залога является квартира, в которой заемщик (покупатель) уже живет. При этом банки, особенно те, которые являются уполномоченными по «солидным» схемам ипотеки, предоставляют на первый взгляд выгодные условия: первоначальный взнос составляет 10–30 % от продажной стоимости жилья, а оставшаяся сумма выплачивается в течение 5—30 лет из расчета 8—12 % годовых в СКВ или 10–15 % в рублях. При этом российские банки являются фактически посредниками при выдаче дешевых «западных» кредитов, поэтому их условия на первый взгляд такие выгодные.

Однако, как показала практика, банки не очень охотно выдают ипотечные кредиты под покупку объектов первичного рынка (квартир, таунхаусов, коттеджей), даже если дом введен в эксплуатацию, не говоря уж о начальных стадиях строительства. Связано это в первую очередь с тем, что предметом залога в указанном случае является не квартира, а право ее требования после получения жилья в собственность. К тому же практически у всех застройщиков, к которым обращается клиент – получатель ипотечного кредита, существуют определенные проблемы с получением исходноразрешительной документации (ИРД) на объект, что в дальнейшем, если дом (поселок) будет построен, затягивает оформление в собственность.

На конец 2011 года в Московском регионе существуют около 500 ипотечных программ от 165 разных банков, но «первичку» кредитуют только 44 из них (наиболее полная картина кредитных продуктов Московского региона представлена на специализированном портале ). Итак, давайте более подробно рассмотрим основные этапы получения ипотечного кредита для покупки новостройки:

1. Выбор программы кредитования и уполномоченного банка.

Как уже говорилось выше, ипотечные кредиты, предназначенные для покупки новостроек Московского региона, выдают порядка 50 банков, и их число, безусловно, будет увеличиваться. Естественно, растущая конкуренция приводит не только к улучшению условий кредитования (снижение ставок, уменьшение первоначального взноса, лояльность к подтверждению дохода и т. д.), но и к повышению агрессивности рекламы, вплоть до публикации явно недостоверной информации (в первую очередь этим грешат «независимые» ипотечные брокеры, всевозможные кооперативы, выступающие под вывесками центров, фондов, программ ипотечного кредитования). Поэтому первой задачей здравомыслящего заемщика является не судорожный сбор предварительных документов, а поиск кредитного учреждения, куда лучше обратиться. При этом стоит руководствоваться следующими критериями:

• размер кредита

Максимальный размер получаемых денежных средств обычно находится в рамках 2–5 млн. руб. (заемщики – владельцы мелкого и среднего бизнеса могут рассчитывать на сумму 3–7 млн. руб.). В некоторых банках оговариваются и минимальные размеры – порядка 500 тыс. руб., что позволяет получить с клиента хотя бы те платежи, которые покрывают издержки на обслуживание кредита.

• валюта кредита

На первичном рынке, по аналогии со «вторичкой», расчетным платежным средством стал рубль (в первую очередь это связано с тем, что главные операторы ипотечного кредитования по системе АИЖК выдают займы преимущественно в национальной валюте). Есть банки, которые предлагают ипотеку как в рублях, так и в долларах или евро, причем «зеленые» процентные ставки ниже. Кредитование в швейцарских франках, фунтах или иенах, которое тоже встречается, является банальным рекламным трюком. При выборе валюты кредита стоит руководствоваться принципом: в каких деньгах получаете зарплату (доход), в тех лучше и кредитоваться.

• процентные ставки

Как правило, банки делят заемщиков на четыре основные категории:

– наемные работники с официальной «белой» зарплатой, которую можно полностью подтвердить справкой 2-НДФЛ с места работы;

– наемные сотрудники с «бело-серыми» заработками, которые могут предоставить справку по форме банка, предоставленной организацией-работодателем;

– «серые» наемные работники, чьи доходы подтверждаются работодателями только в свободной письменной форме;

– собственники малого или среднего бизнеса, чьи доходы определяются анализом финансовой деятельности принадлежащей им компании.

Естественно, плата за кредит для вышеуказанных категорий заемщиков будет существенно отличаться, но она будет в любом случае выше, чем при покупке объекта за ту же цену на вторичном рынке, хотя после оформления нового жилья в собственность заемщика может быть и снижена.

• первоначальный взнос

Средний размер собственных средств заемщика, принимаемый к рассмотрению банком, составляет 10–30 % от стоимости объекта (правда, есть предложения и об ипотеке без первоначального взноса по более высоким ставкам), и это является подтверждением «серьезности намерений» клиента и в какой-то степени снижает риски банка. При этом действует правило: чем больше взнос, тем меньше процент.

• срок кредитования и возраст заемщика

Средний срок ипотечного кредитования в Московском регионе составляет 10–15 лет (минимум – 5, максимум – 30). При этом большое значение играет возраст клиента – к моменту выхода на пенсию или утраты высоких доходов (банки устанавливают сроки 65, 60 или даже 55 лет) кредит должен быть полностью погашен. Идеальным заемщиком по этим критериям является работающий тридцатилетний мужчина: – он может получить кредит еще на тридцать лет.

Определяется и минимальный возраст заемщика – обычно он составляет 25 год.

• ограничения по объектам

Многие банки предлагают клиентам так называемые «белые списки домов», т. е. по «нормальным» ставкам кредитуются только объекты определенных девелоперов и застройщиков или даже конкретные строительные адреса. В случае предложения заемщиком своего варианта обычно запрашивается полный комплект ИРД на объект, а также банк требует заключить трехсторонний договор «клиент-банк-застройщик», на что последний может и не пойти. В этом случае либо назначаются очень высокие, запредельные процентные ставки, либо в кредитовании будет отказано.

• обеспечение по кредиту

Таковым может служить поручительство третьих лиц, включая родственников и работодателей, а также ломбардное кредитование – залог существующей квартиры или домовладения заемщика, его автомобиля, иных активов. В настоящий момент к рассмотрению принимаются и «кредитные истории» – расплачивался ли клиент по ранее взятым кредитам, включая потребительские, не допускал ли перерасхода (овердрафта) по пластиковым картам; регулярно ли платил налоги или иные обязательные платежи, вплоть до квартплаты.

• досрочное погашение

Большинство кредитных учреждений в целях оправдания собственных расходов устанавливают мораторий (запрет) на досрочное погашение долга, который составляет обычно 6—12 месяцев (минимум – 3 мес, максимум – 3 года). После окончания этого срока отдельные банки начисляют штрафные санкции: в среднем 1–2 % от суммы досрочного платежа. Однако с середины 2011 г. подобная практика признана Верховным Судом РФ незаконной.

• дополнительные поборы (скрытые комиссии)

Одним из самых больных вопросов ипотечного кредитования новостроек, так же как и при их покупке на свои средства, являются дополнительные расходы заемщиков (дольщиков), которые включат в себя следующие позиции:

– рассмотрение банком заявления клиента (до 3 тыс. руб.);

– проведение андеррайтинга (до 10 тыс. руб.);

– сбор за открытие (3–5 тыс. руб.) и ведение (0,5–1,5 % от суммы кредита) ссудного счета;

– комиссия за предоставление кредита (0,8–1,5 %);

– за перечисление денежных средств застройщику (0,2–1 % от суммы);

– за конвертацию (0,2–0,5 %) и обналичивание (0,8–1 %) первоначального взноса, а также проверку подлинности денежных купюр (0,1–0,15 %);

– пересчет рублей в валюту и наоборот по невыгодному «внутреннему» курсу (ЦБ + 1–2%);

– услуги нотариуса или юридической фирмы за оформление документов (до 1 % от суммы кредита);

– услуги «прикормленного» банковского оценщика (до 0,3 % от общей стоимости объекта), а также риэлтеров (3–6%), если вариант еще не подобран;

– добровольно-принудительное страхование (не путайте его со «страховиком» при оплате квартиры): риска неприобретения права собственности (0,3–0,8 % от суммы кредита); жизни и здоровья заемщика (до 1,2 %); утраты трудоспособности (до 0,5 %). У некоторых кредитных учреждений часть позиций, указанных выше, могут быть бесплатными, однако дополнительная «плата за ипотеку» может достигать уровня 200–300 тыс. руб. (при больших суммах заимствования).

• содержание кредитного договора

Кредитные договора, так же как и большинство других на рынке новостроек, составляются банками по принципу «мягко стелят, да жестко спать» – правоотношения, возникающие после подписания всех бумаг, в большинстве случаев ущемляют интересы заемщика (клиента). Более того, в некоторых банках соответствующие договоры и соглашения просто не дают на ознакомление до принятия решения о выдаче кредита! В любом случае, чтобы избежать серьезных финансовых потерь, Вам потребуется помощь квалифицированного специалиста в области банковского кредитования. В Московском регионе можно обращаться по телефонам (495) 506-20-90, 518-05-01,585-83-80.

2. Подача заявления в кредитный комитет.

Итак, уважаемый читатель, Вы выбрали объект, банк и программу кредитования. Теперь предстоят первые траты денег, нервов и времени: ведь с подачей заявки на кредит заемщик должен собрать порядка 10 документов, начиная от формы 2-НДФЛ и трудового договора и заканчивая справками из псих- и наркодиспансеров. При этом ссудополучатель обычно проходит первичное собеседование с кредитным инспектором, который консолидирует пакет представленных документов и направляет их сначала в службу безопасности банка для проведения проверки (первичного андеррайтинга), а в дальнейшем – в кредитный комитет для принятия решения. При этом, как уже говорилось выше, в некоторых банках требуется оплата вышеуказанных процедур (до 10 тыс. руб. включительно).

3. Рассмотрение дела кредитным комитетом.

Как уже говорилось выше, служба безопасности банка, иногда с привлечением государственных силовых структур, проводит первичный андеррайтинг – анализирует информацию, переданную заемщиком, проверяет все полученные сведения и может найти какой-нибудь «рояль в кустах». На этом этапе сотрудник СБ запросто может появиться в Вашем офисе, зайти к руководству и в бухгалтерию, а также по достоинству оценить убранство и обстановку кабинета или рабочего места («полюбила летчика, думала – летает, а он на аэродроме поле подметает…»). Безопасники Сбербанка или Внешторгбанка при этом могут ненавязчиво попросить определенную сумму (обычно 3–5 тыс. руб.) за то, что «не обратят внимание» на некоторые статусные несоответствия, которые, естественно, всегда имеют место быть. Кроме того, кредитный инспектор (или сотрудник юридической фирмы, куда последний порекомендует обратиться) может попросить откат в сумме 5—10 % от выданного кредита или, например, 30–50 % от разницы между тем, что Вам якобы положено (пусть это будет 2,5 млн. руб.) и тем, что Вы получите (например, 3 млн. руб.).

4. Получение ипотечного сертификата.

Итак, самое неприятное позади: комитет принял положительное решение, банк открыл Вам «ипотечный» вклад, Вы внесли на него первоначальный взнос, согласованный с банком (в среднем 10–30 % от ориентировочной стоимости жилья), и финансовое учреждение выдает ипотечный сертификат с указанием суммы кредита. Этот документ подтверждает готовность банка в течение 3–6 месяцев перечислить средства с Вашего счета (первоначальный взнос плюс кредит) потенциальному продавцу недвижимости.

5. Подбор варианта жилплощади.

Заемщик самостоятельно или через любую риэлтерскую фирму (см. Приложение 1) подбирает недвижимость (квартиру, таун-хаус, коттедж) и сообщает об этом банку, который присылает уполномоченного оценщика. Банк соотносит стоимость объекта с суммой на ипотечном вкладе клиента, проводит дополнительную экспертизу правоустанавливающих документов по сделке и выдает заемщику т. н. «одобрение сделки», после получения которого уже можно вносить предоплату продавцу (застройщику).

6. Заключение договора и перевод денег продавцу.

Стороны, указанные выше, заключают договор долевого участия (или инвестиционный) с одновременным залогом права требования квартиры в пользу банка. Договор проходит госрегистрацию в установленном порядке (см. раздел 5.4). Кроме того, банк и клиент подписывают кредитный договор. Существенным условием кредитного договора является снижение процентной ставки (в среднем на 2,5–3 %) после оформления прав собственности заемщика (клиента) на новостройку, для покупки которой выделяются целевые (кредитные) средства.

После этого банк перечисляет застройщику (или выдает цеденту в случае уступки права) необходимую денежную сумму.

7. Возврат денег по кредитному договору.

После сдачи дома, обмера БТИ, получения ключей и подсоединения коммуникаций заемщик теоретически может поселиться на купленной жилплощади (а практически начинает делать ремонт). Банк же продолжает его обслуживание по согласованному в кредитном договоре графику, и клиент выплачивает соответствующие суммы, которые, как говорилось выше, снижаются через 2–3 года, после оформления на жилье права собственности. К этому же времени клиент может зарегистрироваться (прописаться), а после полного выполнения своих обязательств перед банком – квартиру (дом) продать.

* * *

Наряду с рыночными схемами ипотечного кредитования, о которых шла речь выше, в Российской Федерации действует национальный проект «Доступная ипотека», под который в госбюджете выделены значительные денежные средства, кроме того, Правительство России создало федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при помощи которого светлые идеи о дешевых жилищных кредитах должны претворяться в жизнь. Конечно, подобные прожекты являются всего лишь очередным способом расхищения бюджетных денег, однако рядовые граждане тоже, как это ни странно звучит, могут извлечь из чиновничьих начинаний определенную пользу. Основным направлением деятельности АИЖК является обеспечение надежности и ликвидности тех банков, которые предоставляют населению ипотечные кредиты путем покупки права кредитования (на средства из госбюджета и размещения собственных ценных бумаг на вторичном финансовом рынке). При этом Правительством РФ разработаны стандарты деятельности АИЖК, т. е. единые требования (по срокам, процентным ставкам, первоначальным взносам, оформлению документаций и т. д.), которым должны соответствовать банки-операторы (сервисные агенты). Эти условия однозначно более выгодные, чем при получении кредитов на «свободном рынке», поэтому обращение в банки, участвующие в программе АИЖК, безусловно, выгодно для заемщика. В дальнейшем количество уполномоченных сервисных агентов будет увеличиваться, а условия получения кредитов станут более мягкими.