Войти в систему
Войти с помощью соц. сетей:
Термин, вынесенный в подзаголовок, иногда ошибочно называют «ипотекой»: на самом деле ипотечное кредитование является одним из сегментов более широкого понятия – финансовых схем с участием строящихся или уже построенных объектов недвижимости, которые в наши дни получают все более широкое практическое применение.
В настоящей главе мы будем рассматривать финансовые операции на рынке новостроек, доступные рядовым гражданам (физическим лицам), которые изначально не являются мошенничеством или честным отъемом денег у населения (об этом уже шла речь в главе 2). Целью проведения подобных схем является либо приобретение объектов по более низкой цене (см. раздел 6.1 «Жилищные ценные бумаги), либо возможность вселения в жилье после выплаты только части его стоимости (раздел 6.2 – «Схемы ипотечного кредитования»), либо выгодное инвестирование свободных денежных средств (раздел 6.3 «Покупка жилья с коммерческими целями»). Безусловно, чудес на свете не бывает, и организаторы всех вышеуказанных финансовых операций (а это муниципальные власти, банки или иные кредитные учреждения, а также строительные, девелоперские или риэлтерские компании, имеющие временно свободные средства) тоже получают от этого (точнее говоря, от Вас, уважаемый читатель) определенную материальную выгоду. Главное, конечно, не купить у них под воздействием лукавой рекламы дырку от бублика, завернутую в красивую упаковку: Вы ее разворачиваете, а бублика (т. е. квартиры) там нет или, как это бывает при ипотечном кредитовании, продукт окажется поистине золотым…
Итак, давайте рассмотрим основные три финансовые схемы, о которых речь шла чуть выше, подробнее.
В середине 90-х гг., в эпоху расцвета всевозможных финансовых пирамид, жилищные ценные бумаги (акции, облигации, сертификаты), которые были номинированы либо в квадратных метрах общей площади будущей квартиры, либо в условных единицах (так называемые накопительные жилищные вклады) выпускало, причем на вполне законных основаниях, большое количество коммерческих фирм. Однако после закономерного краха МММ, «Властелины», «Московской недвижимости», а впоследствии «Социальный инициативы» и нескольких крупных жилкооперативов наученные судьбой граждане практически перестали коллекционировать ничем в реальности не обеспеченные цветные фантики и переключились на «классическое» участие в долевом строительстве.
Однако свято место пусто не бывает: освободившуюся нишу по выпуску жилищных ценных бумаг заняло государство (военные» сертификаты), муниципальные власти (облигационные жилищные займы), а также кредитные учреждения (ипотечные ценные бумаги) и ПИФы – паевые инвестиционные фонды. Давайте рассмотрим их «продукцию» подробнее.
1. «Военные сертификаты».
Один из немногих реально существующих видов ценных бумаг на рынке недвижимости – государственные жилищные сертификаты, по старинке называемые «военными», так как вначале они были предназначены для обеспечения жильем офицеров-отставников: согласно Постановлению № 153, регламентирующему порядок выпуска указанных жилищных сертификатов, военнослужащие, имеющие выслугу более 10 лет (в льготном исчислении), не могут быть уволены с военной службы без предоставления им и членам их семей жилых помещений. Ранее для этого выделялась безвозмездная финансовая помощь, однако в связи с участившимися случаями ее нецелевого использования Правительство России (еще в 1996 г.) заменило последнюю на выдачу ценных бумаг.
В дальнейшем указанная практика была распространена и на другие категории граждан: сертификаты стали выдаваться при отселении из военных городков, жертвам стихийных бедствий, беженцам из «горячих точек» Северного Кавказа, семьям погибших военнослужащих и даже ветеранам ВОВ.
Право на получение этих ценных бумаг имеют граждане, которые либо остались вообще без жилья (стихийные бедствия, боевые действия), либо поставленные на очередь как нуждающиеся в улучшении жилищных условий и постоянной площади не имеющие. Средств, выделяемых государством на эти цели, явно недостаточно: на сегодняшний день соответствующая безвозмездная субсидия предоставляется из расчета 70–80 % стоимости приобретения жилья по нормам предоставления (33 м2 общей площади на одинокого, 42 м2 на двоих и по 18 м2 на каждого члена семьи при ее численности 3 человека и более), а оставшиеся 20–30 % граждане оплачивают сами.
Сам жилищный сертификат представляет собой именную (а не на предъявителя!) ценную бумагу, удостоверяющую право его владельца на получение целевой субсидии, которая может быть использована только на приобретение жилья. Ее размер зависит от количества членов семьи очередника и нормативной стоимости 1 м2 общей площади жилья в том регионе, где планируется приобретение жилплощади: по последней методике расчета берется средняя стоимость квадратного метра по России (для второго полугодия 2011 г. – 37,11 тыс. руб.), а также устанавливается индивидуально для самых «дорогих» регионов: например, для Москвы – 97,3 тыс. руб.
После получения сертификата его владелец должен в течение трех месяцев зарегистрироваться в рабочей группе администрации субъекта РФ по будущему месту жительства и сдать бумагу в уполномоченный Минфином РФ банк (обычно это Сбербанк). На имя очередника открывается специальный целевой счет, также возможно предоставление Сбербанком кредита на недостающую для покупки квартиры или дома сумму (но не более 30 % от стоимости, указанной в сертификате). В течение следующих 6 месяцев (сейчас эта ценная бумага «выписывается» на 9 месяцев) владелец сертификата должен подобрать конкретный вариант (все равно, на первичном или вторичном рынке, главное, чтобы продавцы жилплощади согласились получить полностью или частично деньги с соответствующего лицевого счета, что обязательно отражается в договоре купли-продажи). После госрегистрации своего права собственности новосел сдает заверенные копии правоустанавливающих документов в банк, который перечисляет средства с целевого счета продавцу, стороны подписывают Акт приемки-передачи (см. раздел 5.4), и сделка считается завершенной.
Серьезным недостатком программы выпуска этих ценных бумаг является то обстоятельство, что с их помощью невозможно оплатить покупку новостройки на стадии котлована, так как Положение о правилах выпуска сертификатов гласит, что владелец имеет право приобрести жилье по договору долевого участия только после приемки дома. К тому же срок действия сертификата ограничен девятью месяцами, а за это время (во всяком случае, в Московском регионе) не удается оформить подобранную квартиру в собственность.
Коротко об обращении жилищных сертификатов на вторичном рынке: работа с ними имеет свои специфические достоинства и недостатки для всех участников сделок: чиновников, выдающих ценные бумаги; их владельцев; риэлтерских фирм, подбирающих военнослужащим жилье; потенциальных продавцов (в первую очередь оптовых). Конечно, нормативная стоимость, указанная в ценной бумаге, в 2–3 раза ниже реальной рыночной цены квадратного метра, что вынуждает владельца сертификата приобретать жилье меньшей площади (например, «двушку» на семью из 4 человек вместо положенной им «трешки»). С другой стороны, таким путем можно получить прописку (право проживания) в престижных регионах (Москва, Петербург, столичные области, Краснодарский край), особенно если у очередника есть деньги на подкуп чиновников и на доплату за лишние метры. Риэлтерским фирмам очень выгодна работа с владельцами сертификатов в «добровольно-принудительном» порядке: за откат в пределах 8—10 % военные чиновники направляют очередников именно в «уполномоченные» агентства недвижимости, предлагающие квартиры и дома быстро, но с соответствующей наценкой.
Также активно практикуется схема обналичивания сертификатов: проведя свою ценную бумагу через фиктивную покупку жилья, военнослужащий получает на руки 80–90 % от ее стоимости.
Частным же продавцам жилья работать с «сертификатчиками» не очень интересно: во-первых, невозможны расчеты в долларах (или допустимы только частично), во-вторых, уполномоченные банки иногда задерживают платежи бывшим владельцам на 2–3 месяца вместо декларируемых 2–3 недель. Так что если покупатель намерен рассчитываться деньгами с «сертификатного» целевого счета, требуйте с него гарантий своевременной оплаты (при этом можно немного, на 3–5 %, поднять цену: это разумная плата за задержку денег и возможное изменение курса доллара, а также компенсация расходов на конвертацию рублей в СКВ. Но все-таки главная проблема для продавца в том, что расчеты производятся после госрегистрации сделки, а это, конечно, определенный риск.
2. Облигационные жилищные займы.
Администрация ряда регионов Российской Федерации, особенно тех, где строительство нового жилья идет медленными темпами, привлекает денежные средства населения при помощи так называемых государственных облигационных жилищных займов (ГОЖЗ).
Фактически это ценные бумаги, номинированные в квадратных метрах (начиная с 0,1 кв. м) общей площади типовых квартир в домах-новостройках без внутренней отделки, расположенных в районах массовой застройки. Естественно, эти бумаги продаются дешевле реальной рыночной стоимости квадратного метра на этапе строительства (в среднем на 10–15 %), и муниципальные власти гарантируют погашение облигаций: как правило, только их держатель набирает «цветных бумажек» на 35–40 кв. м (площадь однокомнатной квартиры в типовом доме), местные органы обязаны таковую предоставить. Правда, на практике это делается в самых непрестижных и экологически грязных районах (в Москве – Кожухово, Некрасовка, Северный-Виноградово, Люберецкие поля и др., см. табл. 1.3.2 в главе 1).
Недостатки приобретения подобных ценных бумаг (акций, облигаций, сертификатов – названия разные, суть одинакова) очевидны: во-первых, только первая часть из них продается по низкой цене, остальные же – с учетом «курсовой надбавки»; во-вторых, по этим бумагам практически не выплачиваются проценты; в-третьих, Вы не имеете возможности выбирать местоположение, тип дома и другие характеристики будущей квартиры. Гораздо более выгодно поместить свободные деньги на банковский депозит под 6—10 % годовых в СКВ, а не коллекционировать «цветные бумажки», беспроцентно кредитуя строительство жилья (это, конечно, дело полезное, но почему за Ваш счет?)
Практика показывает, что ГОЖЗ практически не пользуются спросом (например, в Москве они выпускались 3 раза на все более «выгодных» условиях, однако реализовались слабо), и приобретение подобных «фантиков» реальных жилищных проблем гражданам практически не решает.
3. Ипотечные ценные бумаги.
В соответствии с Законом об ипотечных ценных бумагах возможна эмиссия двух видов ИЦБ: облигаций с ипотечным покрытием, покупатели (владельцы) которых имеют право на получение от организации-эмитента купонных процентов (на уровне 6—10 % годовых в СКВ); а также ипотечных сертификатов участия, дающих возможности их приобретателям быть участниками общей долевой собственности (пайщиками) на имущество, которое является предметом ипотеки (подробнее об этом см. раздел 6.2). Эмитентом указанных выше ИЦБ могут быть и муниципальные органы, и специализированные ипотечные агентства, и коммерческие банки. Теоретически выпуск таких бумаг завершает «полный цикл» ипотечного кредитования, ведь таким образом банки имеют возможность частично «отбивать» средства, выданные в виде ипотечных кредитов, причем это рефинансирование в случае облигаций с ипотечным покрытием позволяет «не выпускать из рук» сам предмет залога, под который и был выдан соответствующий кредит. Все это по логике вещей должно стимулировать выдачу новых кредитов и снизить проценты по ним. Однако за первые два года действия указанного выше закона данные схемы не получили широкого распространения на практике, ибо в распоряжении физических и юридических лиц, потенциально желающих инвестировать в ИЦБ, есть другие, уже реально действующие инструменты – «обыкновенные» ценные бумаги с купонным доходом, а также возможность покупки паев в ПИФах – паевых инвестиционных фондах.
Более подробно об ипотечных ценных бумагах, к числу которых относятся и закладные, у нас пойдет речь в следующем разделе 6.2.
4. Паи инвестиционных фондов (ПИФов).
В самом общем случае ПИФ – это объединение граждан и/или юридических лиц, в рамках деятельности которого пайщики вкладывают денежные средства и/или имущество, для того чтобы этими активами распоряжалась профессиональная управляющая компания (УК), а участники ПИФа получали бы с этого доход (дивиденды). Деятельность такого объединения регламентируется специальным Законом «Об инвестиционных фондах», которым предусмотрена специальная разновидность ПИФов – инвестиционные фонды недвижимости (ИФН), в которых не менее 40 % средств должно направляться на финансирование именно строительных и девелоперских проектов, а также покупки объектов на первичном или вторичном рынках с целью их сдачи в аренду. Идея функционирования такого фонда проста: например, существует крупный инвестпроект и ряд юридических и физических лиц, которые хотели бы в нем участвовать. Управляющая компания предлагает потенциальным пайщикам приобрести паи ИФН, общая сумма которых равна сметным затратам по проекту, и после выкупа паев (частично или полностью) средства инвестируются (в строительство, сдачу в аренду или управление уже готовым объектом). По завершении каждого финансового года управляющая компания определяет размер дохода, который принесли вложения фонда из расчета на пай, и выплачивает соответствующие дивиденды (по желанию пайщика их можно реинвестировать в новые паи). При этом УК обязуется в любой момент выкупить пай по первоначальной стоимости (что в какой-то степени является гарантией пайщикам), кроме того, последние могут продать свои паи на вторичном рынке ценных бумаг уже за реальную рыночную стоимость.
Однако на настоящий момент ИФН не получили широкого распространения, так как столкнулись с дилеммой: либо устанавливать высокую стоимость, пая, либо привлекать очень большое количество вкладчиков. К тому же доверие частных лиц к подобным финансовым инструментам пока весьма низкое: Приходит гражданин в ПИФ. «Я хочу купить у вас пай. К кому мне обратиться? – К психиатру!»
Войти с помощью соц. сетей: