5.4. Оформление прав собственности

Итак, уважаемый читатель, приемо-передаточный Акт подписан, взаиморасчеты по БТИ урегулированы, и ключи уже лежат у Вас в кармане, а может быть, Вы уже приступили к ремонту. Все это, несомненно, хлопоты приятные, с каждым шагом приближающие к заветному новоселью. Однако не все так хорошо, как может показаться на первый взгляд. Документов о собственности у Вас нет, и жильем Вы по-прежнему владеете на «птичьих правах». Бывают случаи, когда люди не могут получить Свидетельство о собственности в квартире-новостройке более трех лет. О том, как происходит этот многотрудный процесс, и пойдет речь в настоящем разделе.

Органом, осуществляющим регистрацию прав собственности в Москве, занимается Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, или Росреестр (сокращенное название), а в Московской области – отделы, представительства и филиалы (в зависимости от района) Росреестра по Московской области. Аналогичная организация существует и в других субъектах Федерации. Сама регистрация – это правовая экспертиза документов, поэтому в своей работе вышеуказанное Управление следует букве закона. И главной задачей государственных регистраторов является не допустить ошибок и нарушений. В функции госрегистрации входит работа по ведению реестра ЕГРП, куда вносятся записи о правах на недвижимость. В реестре существует столько разделов, на сколько объектов зарегистрированы в нем права.

Для того чтобы объект был внесен в ЕГРП, о нем должна быть представлена полная и достоверная информация, которая отражается в трех подразделах. В первом из них фиксируется информация об объекте, т. е. техническая характеристика дома, обмеры квартир, составленные службами Ростехинвентаризации (БТИ). Во втором – запись о правах, подлежащих регистрации, в третьем – записи о сделках и существующих обременениях.

Если все документы, подаваемые в Росреетр застройщиками (или заказчиками-застройщиками), соответствуют требованиям действующего законодательства Российской Федерации, нет никаких препятствий для того, чтобы государственная регистрация прав на каждую квартиру (дом) была произведена в установленный срок (за 30 дней).

Практика работы показывает, что сегодня в такие сжатые сроки регистрируются права лишь на очень ограниченную часть объектов-новостроек. В первую очередь это связано с ненадлежащим образом оформленными документами, которые застройщик представляет на госрегистрацию, например, копии заверяются неуполномоченными лицами, не оговариваются исправления, или они имеют противоречия с содержанием документа, и т. п.

Процедуру оформления прав собственности на квартиру условно можно разделить на два этапа: первый этап – «открытие адреса» на дом в целом и второй этап – регистрация прав собственности.

«Открытие адреса», или, как его еще называют, «открытие титула здания». Самый продолжительный и трудоемкий процесс, который осуществляется застройщиком. Начинается он с Акта реализации инвестиционного контракта. Напомним, что инвестконтракт регулирует правоотношения сторон по строительству (реконструкции) жилого дома и/или других объектов. Составить такой документ технически не представляет ничего сложного, однако согласовать его во всех компетентных органах – задача непростая. Акт реализации подписывают все участники строительства, удостоверяя, что не имеют друг к другу никаких претензий. Как правило, на это уходит немало времени, так как на практике оказывается, что отношения между участниками инвестиционного процесса на момент ввода дома в эксплуатацию до конца не урегулированы.

Например, подрядчик, в силу того, что дом сдавался зимой, не выполнил комплекс работ по благоустройству территории. Если Акт будет подписан авансом, т. е. сразу после окончания строительства, то долги по благоустройству лягут на плечи застройщика, а он сам вряд ли согласится с такой постановкой вопроса. Отсюда и происходит затяжка времени. Пока подрядчик не выполнит взятые на себя обязательства и не благоустроит придомовую территорию, Акт реализации подписан не будет, следовательно, «открытие адреса» отодвигается до теплых времен.

Еще один случай: в некоторых инвестиционных контрактах присутствует доля города (подробно об этом говорилось в главе 3.3 нашей книги). И как правило, при строительстве коммерческого жилья город получает квартиры не в построенном доме, а в панельных многоэтажках, в квартирах которых специально сделан так называемый «муниципальный» ремонт (см. раздел 5.1). В этом случае необходимо постановление городской комиссии об установлении цены передаваемых площадей, решение которой основывается на отчете независимых оценщиков. А это значит, что застройщику и городу придется выяснять, соответствуют ли по цене друг другу передаваемая площадь и приобретаемая. И пока Застройщик не рассчитается по инвестиционному контракту, Акт реализации подписан не будет, а следовательно, на этот промежуток времени затягивается и первоначальный этап оформления квартир в собственность.

Другой пример. Инвестиционная компания, застраивающая целый квартал, подписывает с городом контракт сразу на несколько домов, отличающихся друг от друга как по типовым сериям, а следовательно, и по уровню комфортности построенного жилья. Однако в инвестиционном контракте доля города обозначена в 25 %. Возникает вопрос: проценты от чего, от всех домов сразу или от каждого в отдельности? Поскольку в тексте контракта обычно отсутствуют подробные разъяснения, то каждая из сторон трактует это условие по своему усмотрению. Застройщику, естественно, выгодно отдать долю городу, исходя из стоимости всех домов, а городу – получить свою долю в каждом доме по отдельности.

Если какие-либо технические либо правоустанавливающие документы на этапе строительства были оформлены или выданы с нарушением принятых норм и правил, то подписание Акта реализации также затянется, до урегулирования всех вопросов.

К вышеупомянутому Акту в качестве приложения идет окончательный Протокол распределения общей жилой площади, в котором расписаны все квартиры в построенном доме и указаны все данные их обладателей прав. (Кстати, очень многие компании в условиях договора, который Вы оформляли в свое время, имеют право за Ваш отказ от подписания такого Протокола расторгнуть с Вами все взаимоотношения).

После подписания Акта реализации инвестиционного контракта, а также окончательного Протокола распределения общей жилой площади для «открытия адреса» собирается весьма обширный пакет документов, который включает в себя: договор аренды земли, разрешение на строительство, инвестиционный контракт, акт Приемочной комиссии и распоряжение о его утверждении, документы БТИ, учредительные документы Застройщика.

Из приведенных примеров, уважаемый читатель, Вы видите, что выполнение первоначального этапа, а именно «открытия адреса», может занять весьма продолжительный период времени, на практике от 6 месяцев и более.

Регистрация прав собственности. В порядке процедуры регистрации права собственности на гражданина (или на юридическое лицо) в Управление Росреестра подается пакет документов, на основании которых квартира перешла по цепочке от Застройщика к конечному покупателю, т. е. к Вам, уважаемый читатель.

Срок регистрации – 30 дней.

Если Вы заключили договор на оформление квартиры в собственность, то последующий сбор документов, необходимый для государственной регистрации права, осуществляют уже сотрудники компании. От Вас лишь потребуется нотариально оформленная доверенность на того специалиста, который будет заниматься только Вашими документами, а также нотариально оформленное согласие супруги (супруга) на приобретение недвижимости (если состоите в браке).

Для чего нужна доверенность на сотрудника? Для того, чтобы он смог беспрепятственно оформить от Вашего имени заявление установленного образца на регистрацию и отдать сформированный пакет документов. Текст доверенности стандартный, и ее можно сделать у любого нотариуса.

Если же Вы, уважаемый читатель, на момент регистрации прав собственности состоите в зарегистрированном браке (независимо от того, проживаете ли Вы вместе или живете порознь), то согласие супруги (супруга) также необходимо. Это связано с тем, что имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью. И для любых движений такого имущества, будь то продажа (отчуждение) или покупка (приобретение), необходимо письменное согласие «второй половины».

В случае, если Вы решились самостоятельно зарегистрировать свои права на квартиру, то Вам будут необходимы следующие документы*:

1. Оригинал договора об участии в долевом строительстве (или любого другого инвестиционного договора в зависимости от ситуации) плюс все дополнительные соглашения к нему и Акт об исполнении финансовых обязательств;

2. Документы БТИ (экспликацию и поэтажный план) – срок действия 5 лет со дня выдачи;

3. Нотариально удостоверенное соглашение супруга (супруги) – в случае необходимости;

4. Паспорт и ксерокопия всех его страниц;

5. Квитанция об оплате госпошлины, которую с реквизитами можно получить непосредственно в Управлении Росреестра или в любом из его филиалов, а также скачать с соответствующей странички в сети.

Представьте себе, уважаемый читатель, такую ситуацию: Вы решили отвергнуть навязанные платные услуги по оформлению своего жилья (как уже говорилось выше, их стоимость составляет до 2 % от цены объекта, и собрались пройти весь этот тернистый путь самостоятельно. Однако кроме Ваших «личных» документов, указанных выше, госрегистратор потребует с Вас копии(причем нотариально заверенные!) на «адрес», а в этот комплект входит дополнительно 10–15 бумаг! Естественно, что компания – застройщик, аффилированной структуре которой Вы отказались платить, имеет возможности заволокитить выдачу необходимых документов (хоты все они уже сданы в Росреестр), и «самостоятельный» процесс может растянуться на 3–5 лет!

Если, уважаемый читатель, Вы принципиально не хотите платить прикормленным посредникам от регистрации, деньги придется отдать адвокатам – единственным путем получения заветного Свидетельства о праве собственности будет обращение в суд. Дело Вы одназначно выиграете (ведь все Ваши обязательства по Договору инвестирования или долевого строительства выполнены полностью и в срок), однако процесс тоже будет длиться до полугода и потребует затрат в пределах 50–70 тыс. руб. Кроме того основанием для выдачи Свидетельства будет в этом случае судебное решение, что может вызвать определенные подозрения у покупателя, если Вы через некоторое время решите свое жилье продать. Так что, прежде чем заниматься самостоятельным оформлением, лучше еще раз взвесить «за» и «против»!

* * *

Такова, уважаемый читатель, процедура оформления квартиры в собственность. По истечении срока регистрации (30 дней) Вы получаете Свидетельство о государственной регистрации права и зарегистрированный договор об участии в долевом строительстве (любой другой инвестиционный договор в зависимости от ситуации). Ну, казалось бы, что еще? Последнее – прописка, или регистрация по месту жительства. Конечно, все мы хорошо знаем, что на свою собственность можно зарегистрироваться (прописаться) достаточно легко, но только не в новостройку. Получив документы о собственности, Вы сразу не сможете этого сделать. Вам придется ожидать, пока соответствующим распоряжением муниципальных властей в Вашем жилом доме будет открыта прописка. И только после выхода такого документа Вы сможете поставить в свой паспорт штамп о регистрации и сказать: ВСЕ! СКОРО НОВОСЕЛЬЕ!