5.3. Фактическая передача квартиры

Итак, уважаемый читатель, вроде бы впору принимать поздравления – долгие месяцы томительного ожидания позади: дом введен (естественно, с некоторым опозданием) в эксплуатацию, и Вас приглашают в офис строительной и/или инвестиционной компании, с которой Вы заключали договор, для подписания Акта передачи квартиры.

Обычно к моменту подписания такого акта привязывают и осуществление взаиморасчетов по БТИ, и оформление договора на оказание услуг по оформлению прав собственности, и в качестве презента – выдачу ключей от долгожданной Своей Квартиры. Последнее, как правило, скрашивает весь негатив, накопленный за многие месяцы, и Вы, уважаемый читатель, поддавшись эмоциям, не глядя подписываете передаточный Акт. А потом, уже потом, когда оформлены все документы и претензии предъявлять некому, выясняете, что Ваша жилплощадь сдана с существенными строительными недостатками и смету предполагаемого ремонта можно смело увеличивать в два-три раза.

Что же из себя представляет передаточный Акт? Как и любой подобный, он составляется всеми участниками строительства: Застройщиком, всеми Инвесторами и, наконец, Вами, уважаемый читатель. В нем указываются все компании, участвующие в строительстве, и документы (договоры), на основании которых они действовали. «Ключевым» моментом в Акте передачи является то, что Застройщик передал, а Вы, как гражданин и физическое лицо, приняли эту квартиру и никаких претензий к ее качеству не имеете.

Вот здесь и начинается самое интересное. Во-первых, надо не полениться и отправиться посмотреть Свою Квартиру. Конечно, скрытые дефекты строительства Вы сразу разглядеть не сможете, но явные – обязательно увидите. Лучше всего осмотр проводить в светлое время суток, так как квартиры сдаются без отделки и внешне представляют собой бетонную мрачную коробку, освещенную лишь дневным естественным светом. Недостатки могут быть разные. Например, не поворачиваются затворы (замки) на окнах (сейчас, как правило, везде ставят стеклопакеты), не работает отопление (холодные батареи), отсутствуют заглушки на трубах, треснула стена. Обязательно нужно проверить воздуховод. Для этого достаточно поднести спичку к вентиляционному отверстию, чтобы понять, идет ли поток воздуха («тянет» или «не тянет»). Все эти действия Вы сможете сделать самостоятельно или еще лучше – пригласите опытного эксперта-строителя, который отметит все существенные недостатки нового жилья.

В случае несоответствия квартиры предъявляемым требованиям Вы вправе, конечно, отказаться подписывать Акт. Однако практика показывает, что так делать не стоит, так как в условиях договора, который Вы когда-то подписали, большинство компаний в этом случае имеют право применить к Вам те или иные штрафные санкции, вплоть до расторжения договора.

По новому законодательству Застройщик обязан передать участнику долевого строительства (т. е. Вам, уважаемый читатель) квартиру, качество которой соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных условий, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 Закона 214-ФЗ).

В случае, если объект долевого строительства (квартира) построен Застройщиком с отступлением от установленных требований, приведшим к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (проживания), участник долевого строительства вправе по своему выбору потребовать от Застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства Вы в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от Застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за их использование в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. (С 29.03.2011 г. ставка рефинансирования составляет 8,25 % годовых, до этого несколько лет была 8 %). Указанные проценты начисляются со дня внесения денежных средств или части денежных средств в счет цены договора и до дня их возврата Застройщиком.

После Вашего справедливого требования устранить указанные недоделки менеджер компании наверняка будет ссылаться на положение договора, где сказано, что компания не несет ответственности за качество строительства, а также утверждать, что свидетельством качества квартиры, ее соответствия проекту, техническим нормам и правилам является утвержденный Акт о вводе дома в эксплуатацию. Пункт 4 ст. 7 Закона 214-ФЗ опровергает все вышеприведенные доводы: «Условия договора об освобождении Застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными».

* * *

Теперь давайте поговорим о сроках передачи квартиры. До вступления в силу Закона 214-ФЗ подобных регламентированных дат не существовало, а следовательно, процесс затягивался на месяцы. Сейчас законодатель четко оговорил сроки передачи объекта долевого строительства. Эти действия осуществляются в течение двух месяцев со дня получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, т. е. после утверждения соответствующего акта, но не позднее срока, указанного в договоре, который Вы, уважаемый читатель, подписывали со строительной и/или инвестиционной компанией.

Небольшим, но очень важным моментом в процессе оформления квартиры является передача построенного и принятого жилого дома на баланс эксплуатирующей организации, с которой Вы обязаны будете заключить договор на обслуживание. Принятие дома на «баланс» является очень серьезным моментом потому, что именно эта организация в последующем и будет осуществлять эксплуатацию дома (по крайней мере на первом этапе), то есть следить за его техническим состоянием, осуществлять текущий и капитальный ремонт, регулировать и отвечать за работу слесарей, лифтеров, дворников и т. п. И как говорилось выше, именно с этого момента начинают начисляться и коммунальные платежи.

Но прежде чем принять дом, эксплуатирующая организация просматривает все квартиры, опечатывает их, и о выявленных недостатках информируют Застройщика, для того чтобы он их ликвидировал. Обычно на устранение таких недостатков уходит несколько месяцев. Эксплуатационной организации невыгодно принимать дом с имеющимися дефектами, в противном случае она должна будет устранить их за свой счет. А раскошеливаться за чужие недоделки кому хочется?

После того как договор с эксплуатационниками будет подписан и дом принят на баланс, квартиры можно уже передавать гражданам и выдавать ключи.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

На основании ст.161 ЖК РФ способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании решения такового. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в доме, вне зависимости от того, состоят они в ТСЖ или нет.