5.2. Дополнительные поборы с клиентов

Все без исключения компании – участники инвестиционного процесса практикуют «сверхнормативные» поборы со своих клиентов, предлагая на разных этапах исполнения договора внести дополнительные денежные суммы, которые не входят в оговоренную стоимость квадратного метра (например, 100 тыс. руб./м²). Давайте остановимся на тех статьях расходов, которые Вам, уважаемый читатель, как потенциальному покупателю прав на жилье в строящемся доме нужно учитывать, даже если эти позиции и не будут предусмотрены условиями договора, который строительная и/или инвестиционная компания предлагает к подписанию. Особенно это важно, если деньги на покупку квартиры действительно последние. В целом внесение всех вышеуказанных платежей повышает стоимость метра на 6–8 %, то есть в нашем примере Вы заплатите не 100 тыс. руб./м², (точнее говоря, 99 тыс. руб./м², о которых говорилось в рекламе), а 106–108 тыс. руб./м². Итак, на какие дополнительные поборы нужно обратить внимание и выяснить их величину еще до подписания договора?

• замеры общей площади БТИ

В тексте договора обычно указывается и оплачивается общая проектная (строительная) площадь объекта (квартиры), однако после возведения здания она обычно меняется (в среднем на 1–3 %). Поэтому в тексте договора указывается, что в случае изменения общей площади квартиры в большую или меньшую стороны, строительная и/или инвестиционная компания и гражданин производят дополнительные взаиморасчеты. Казалось бы вполне приемлемые условия, но в реальности доплачивать приходится только одной стороне, а именно Вам, уважаемый читатель. Поскольку изначально компания несколько занижает размеры общей площади с целью получения с граждан в дальнейшем (после завершения строительства) определенной денежной суммы, исходя из стоимости одного квадратного метра. Если же общая площадь квартиры в результате проведения обмеров БТИ получилась меньше обозначенной в договоре, то компании невыгодно отдавать гражданам деньги, она засчитывает их в счет уплаты других дополнительных поборов, речь о которых пойдет ниже.

Также следует обратить внимание на то, по какой стоимости происходят взаиморасчеты. Возможно, что при оплате жилья использовалась «страховая» схема, речь о которой уже шла в главах 2 и 3 настоящей книги. Тогда, с учетом уже внесенного «страховика», проведение взаиморасчетов по стоимости одного квадратного метра, или по так называемой «инвестиционной» будет менее выгодной, потому что фактическая цена изначально дороже общей цены договора (цена договора состоит из стоимости одного квадратного метра и стоимости лжестраховки).

На практике встречаются и случаи, когда по условиям договора взаиморасчеты по БТИ не производятся. В этом случае будьте готовы к тому, что общая площадь покупаемой квартиры окажется меньше, чем заявленная в договоре.

Недобросовестные компании устанавливают нижний предел (2–3 %) расхождения проектной и реальной площадей, при недостижении которого перерасчет не производится. Например, Вы заплатили по договору за 100 кв.м. общей площади, однако фактически, в результате замеров БТИ, площадь квартиры оказалась 98,2 кв. м, и компенсацию разницы никто не вернет. Правда, в этом случае, если площадь квартиры окажется больше, например, 102,8 кв. м, Вам, уважаемый читатель, тоже не придется раскошеливаться.

• включение в договор площади летних помещений

Не следует забывать, что по новому жилищному законодательству (ст. 15 ЖК РФ) общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и элементов эксплуатируемой кровли. Вышеперечисленные летние помещения на основании постановления Госстроя ранее рассчитывались, исходя из следующих поправочных коэффициентов: балконы, террасы – 0,3 и лоджии – 0,5 от общей площади (принятой за 1). Однако большинство застройщиков включают их площадь в договор с коэффициентом 1, а на справедливое замечание дольщика, что такой подход противоречит ст. 15 ЖК РФ, отвечают: «Так это только после оформления права собственности…»

 оплата согласования электроподводки

В случае, если по проекту жилой дом сдается без межкомнатных перегородок, то электромонтажные работы производятся в два этапа: первый – установление электроустановки на общедомовые нужды с установкой этажных щитов, а второй – монтаж и допуск электроустановки квартир по отдельному согласованному в установленном порядке проекту в полном объеме. Вот за согласование такого электромонтажного внутриквартирного проекта и подсоединения к этажному щиту потребуется дополнительная плата (от 20 до 50 тыс. руб.).

• оплата нотариального оформления и регистрации

Как уже говорилось выше, оформление договоров об участии в долевом строительстве, уступки права или любого другого инвестиционного (в случае использования старой страховой схемы) не требует нотариального оформления и взимания с гражданина платы за техническую работу (а сейчас это 1 % от стоимости, указанной в договоре). Подобное принуждение к оформлению договоров, направленных на приобретение квартиры в строящемся жилом доме, через нотариуса является явным нарушением закона!

Единственно, за что требуется заплатить – это заверение нескольких видов документов, необходимых для госрегистрации, однако стоят такие действия смехотворно мало – 1,5–2 тыс. рублей.

На основании Закона РФ № 214-ФЗ договор об участии в долевом строительстве, равно как и уступка прав по такому договору, подлежат государственной регистрации. На сегодняшний день госпошлина за оформление этих действий составляет 1000 руб. за сделку (право при этом пока не регистрируется). То есть если Вы, уважаемый читатель, приобретаете квартиру на нескольких человек, то госпошлина оплачивается в размере 1000 руб. – только за регистрацию договора, независимо от количества сторон в нем.

• оплата перевода через банк

Как уже говорилось выше, самым оптимальным видом платежа за квартиру является внесение наличных рублей на расчетный счет компании, реквизиты которого указаны в договоре, предлагаемого Вам к подписанию. При этом банк, где расположен счет, не должен взимать дополнительную комиссию за зачисление суммы, эти расходы входят в операционно-кассовое обслуживание банком строительной и/или инвестиционной компании.

Также недопустимо, когда для перечисления денежных средств за квартиру гражданину предлагается самостоятельно открыть свой счет в банке, указанном компанией. Обычно такой банк территориально располагается рядом с офисом строительной и/или инвестиционной компании, куда вы пришли заключить договор. При этом оплата услуг банка по обслуживанию уже Вашего расчетного счета теперь целиком ложится только на Вас, уважаемый читатель.

На практике часто встречается, особенно при расчете долларами или евро, а также по безналу, требование с гражданина дополнительной комиссии, доходящей иногда до 2 % от величины платежа (например, чтобы на счет фирмы зачислили 100 тыс. долларов, надо перевести по безналу 102 тыс.), или оплатить цену договора в рублях не по курсу ЦБ РФ, а по курсу, установленному самой компанией, что для Вас, уважаемый читатель, явно невыгодно. Подобная величина составляет: ЦБ + 1–2 %.

• оплата коммунальных платежей

Очень часто квартплату начинают начислять с даты ввода жилого дома, в котором Вы, уважаемый читатель, приобрели квартиру, в эксплуатацию, сюда же прибавляют оплату услуг по охране объекта и придомовой территории, вывозу строительного мусора и пр. Все эти поборы незаконны: коммунальные платежи взимаются только со дня подписания соответствующего договора с управляющей компанией (УК). Именно с этого момента (а не с принятия дома!) квартплата обычно берется за 4 месяца вперед (Постановление Правительства Москвы № 942-ПП от 08.12.1998 г.).

• обязательство вступить в ТСЖ

Иногда текст договора содержит условие об обязательстве гражданина после окончания строительства вступить в Товарищество собственников жилья, создаваемой для управления объектом недвижимости. При этом подразумевается оплата, помимо квартплаты и коммунальных услуг, вступительных и членских взносов, правда, небольших. Такое положение договора незаконно.

В соответствии с п. 2 ст. 143 ЖК РФ, если в многоквартирном доме создано подобное товарищество, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них прав собственности на помещения.

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме, созданное для совместного управления комплексом недвижимого имущества в нем, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).

• оплата посреднических услуг

На практике почти в каждом втором случае строительные и/или инвестиционные компании навязывают гражданам, которые приобрели у них квартиры на этапе строительства, свои услуги по оформлению этих жилых помещений в собственность. Стоимость этих услуг может достигать 2 % от стоимости договора. Конечно, если заниматься самостоятельно этим вопросом, то оформление квартиры встанет Вам, уважаемый читатель, приблизительно 10–15 тыс. руб., тогда как сотрудничество с компанией обойдется минимум в 30 тыс. руб. Но не стоит обольщаться. Для того чтобы оформить свои законные права на квартиру, в Управление Росреестра необходимо будет представить целый пакет документов, речь о которых пойдет в разделе 5.4 нашей книги. Получить или добиться этих бумаг от компании будет весьма сложно, так как она имеет реальные возможности «заволокитить» процесс независимого оформления. Также непросто будет сдать собранный пакет на регистрацию. Проверке будет подвергаться «каждая запятая». Поэтому все-таки, как показала практика, лучше воспользоваться такими явно навязанными и завышенными по цене услугами, а не искать счастья (или правды) на стороне. Исключением из этого правила является судебная регистрация права собственности (подробнее об этом см. раздел 5.4).