Войти в систему
Войти с помощью соц. сетей:
В настоящее время все больший масштаб принимает гражданский оборот недвижимого имущества. К сожалению, следует признать, что российское законодательство явно не успевает за изменением обстановки на рынке, все чаще приходится сталкиваться с ситуациями, которые законом не регулируются вообще либо разрешаются недолжным образом.
Так, в частности, большие проблемы возникают не только с правоустанавливающими документами на объекты недвижимости, речь о которых шла в главе 3 нашей книги, но и с теми бумагами, с которыми Вам, уважаемый читатель, придется столкнуться на этапе оформления в собственность выбранной и оплаченной (и уже построенной) квартиры.
В свое время строителей и чиновников посетила гениальная идея – не отделывать квартиры, ведь будущие жильцы все равно будут делать ремонт, приводя жилье в соответствии со своими пожеланиями и вкусами. Действительно, стандартная отделка не отличалась особыми изысками, или, как сейчас принято говорить, эксклюзивностью. Это и понятно, ведь работа осуществлялась за государственный счет, и о красоте и качестве приходилось только мечтать. Все было как у всех: одинаковые обои, линолеум, плитка… Вот и решили: пусть новоселы самостоятельно, сами, по своему вкусу и кошельку все эти изыски и устраивают. И всем от этого должно было быть хорошо: государству – прямая экономия денег, будущим жильцам – не тратить время на «очистку» квартиры от муниципального ремонта. Но все вышло как обычно: хотели как лучше, а получилось.
Сейчас, для того чтобы «доделать» подобную жилплощадь, требуются весьма немалые затраты. Некоторые из счастливых обладателей новенькой квартиры молча мирятся и доплачивают за привидение объекта в божеский вид, другая часть возмущается и идет в суд, где сталкивается с тем, что дома по проекту сдаются без отделки и при этом они введены в эксплуатацию с отметкой о соответствии всем существующим нормам и правилам. Так что же это за нормативы? На что необходимо обращать внимание?
В настоящий момент законодательство в области приемки законченных строительством объектов состоит из документов федерального и регионального уровней, а также обязательных Строительных Норм и Правил (СНиПов). Что касается федеральных законов, то в 2004 г. был принят новый Градостроительный кодекс (вступил в действие с 01.01.2005 г.), в котором впервые появилась статья о выдаче разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно ГрК такое разрешение представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Также действуют еще различные СНиПы, по которым законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию только после выполнения строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.
Жилые дома и общественные здания нового жилого микрорайона (при массовой застройке) подлежат приемке в эксплуатацию преимущественно в виде законченного градостроительного комплекса, в котором должно быть завершено строительство учреждений и предприятий, связанных с обслуживанием населения, выполнены все работы по инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению территории в соответствии с утвержденным проектом застройки микрорайона.
Для ввода жилого объекта в эксплуатацию создаются рабочие приемочные комиссии, назначаемые Заказчиком-застройщиком строительства, которые проводят «предварительную приемку объекта». Такие временные структуры назначаются решением (приказом, постановлением и др.) организации заказчика-застройщика и создаются не позднее чем в 5-дневный срок после получения письменного извещения Генерального подрядчика о готовности объекта к сдаче. По результатам работы рабочих комиссий составляется акт о готовности зданий, сооружений, законченных строительством, для оформления акта о вводе в эксплуатацию.
Для этого заказчик-застройщик обращается в орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта;
5) документ, подтверждающий соответствие объекта требованиям технических регламентов;
6) документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации;
7) документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
8) схема, отображающая расположение объекта, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
9) заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае, если это предусмотрено) о соответствии объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.
Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче, с указанием причин принятого решения.
Основанием для отказа является:
1) отсутствие необходимых документов;
2) несоответствие объекта требованиям градостроительного плана земельного участка;
3) несоответствие объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство;
4) несоответствие параметров объекта проектной документации.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта, внесения изменений в документы учета, если объект реконструирован.
В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте, необходимые для постановки построенного здания на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета, если объект реконструирован.
Акт ввода объекта должен быть утвержден не позднее 7 дней после его подписания Приемочной комиссией, в противном случае объект считается непринятым и по нему назначается повторная приемка. Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата утверждения акта Приемочной комиссией.
Хотелось отдельно рассказать о московском региональном законодательстве в отношении приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов. В них содержится перечень работ, подлежащих выполнению на вводимых в эксплуатацию жилых домах, взависимости от вида отделки.
Вариант № 1 — муниципальная отделка:
1. Установка внутриквартирных ненесущих стен и перегородок.
2. Установка внутриквартирных дверей.
3. Установка оконных блоков и балконных проемов, застекление лоджий и балконов.
4. Установка подоконников.
5. Установка системы отопления.
6. Окончательная отделка квартир (включая устройство полов с теплозвукоизоляцией, штукатурку дверных откосов, окраску стен и потолков).
7. Внутриквартирная разводка водопровода и канализации с установкой сантехприборов и санфаянса.
8. Внутриквартирная разводка сетей TV, телефонизация, радиофикация, домофонная сеть с установкой оконечных устройств.
9. Установка автономных дымовых пожарных извещателей.
10. Внутриквартирная электроразводка. Установка розеток, электроплит и электрозвонков.
Вариант № 2 – бетонная коробка в панели:
1. Устройство ненесущих межкомнатных перегородок.
2. Выполняется монтаж стояков с отводами без выполнения трубных разводок для подключения смесителей на кухонные мойки, умывальники и ванных, смывные бачки, унитазы. Отводы оканчиваются вентилями с заглушками. Сантехоборудование не устанавливается.
3. Стояки канализации выполняются с установкой необходимых фасонных частей с поэтажными заглушками без выполнения трубных разводок для подключения сантехприборов (унитазов, ванн, моек).
4. Противопожарный водопровод.
5. Электромонтажные работы выполняются в полном объеме. Электроплиты не поставляются.
6. Отделочные работы не выполняются.
7. Установка оконных блоков и балконных проемов, застекление лоджий и балконов. Подоконные доски не устанавливаются.
Вариант № 3 – монолитное здание:
1. Без устройства межкомнатных перегородок.
2. Выполняется монтаж стояков с отводами без выполнения трубных разводок для подключения смесителей на кухонные мойки, умывальники и ванных, смывные бачки, унитазы, Отводы оканчиваются вентилями с заглушками. Сантехоборудование не устанавливается.
3. Стояки канализации выполняются с установкой необходимых фасонных частей с поэтажными заглушками без выполнения трубных разводок для подключения сантехприборов (унитазов, ванн, моек).
4. Противопожарный водопровод.
5. Электромонтажные работы выполняются в два этапа:
– монтаж и допуск электроустановки на общедомовые нужды с установкой этажных щитов:
– монтаж и допуск электроустановки квартир по отдельному согласованному в установленном порядке проекту в полном объеме с установкой оконечных устройств и подключением квартир по постоянной схеме.
6. Отделочные работы не выполняются.
7. Установка оконных блоков и балконных проемов, застекление лоджий и балконов. Подоконные доски не устанавливаются.
Войти с помощью соц. сетей: