Глава 7
За городом с городским комфортом (Покупка новостроек в коттеджных поселках)
«Товарищ, смело по городу врежь – купи себе новорусский котетдж» – такой рекламный слоган выбрала одна из риэлтерских фирм, торгующих загородной элитной недвижимостью. А впрочем, почему бы и нет? Всю свою сознательную жизнь большинство из нас, уважаемые читатели, прожили в квартирах – просторных и не очень, мечтая при этом о собственном большом доме на лесной опушке, который в суровой реальности превращался в «мышиный домик» на шести сотках торфяных болот в Шатурском районе Московской области, до него ехать сто верст с гаком, а гак с учетом пробок – еще три часа.
К счастью, в последние годы появилась реальная возможность осуществить свою голубую мечту о комфортабельном загородном доме, причем для этого совсем не нужно, как ошибочно считают многие, обладать многомиллионным состоянием – при разумном подходе можно уложиться в 10 млн. руб. (например, продав свою вторую квартиру и взяв ипотечный кредит), получив за эти деньги благоустроенный таунхаус недалеко от Москвы (или другого крупного мегаполиса) или даже отдельный коттедж, но на расстоянии часа-полутора езды от центра города (без учета, разумеется, проклятых пробок). Однако давайте все по порядку: как правильно выбрать, оформить и эксплуатировать комфортабельное загородное жилье на территории вновь создаваемого коттеджного поселка (объекты, предлагаемые на вторичном рынке, мы в этой книге не рассматриваем).
7.1. Критерии выбора типа дома, местоположения и цены
Как уже говорилось выше, в главе 1, большинство объектов в организованных коттеджных поселках (ОКП) можно классифицировать по трем основным критериям: тип застройки (только коттеджи, коттеджи и таунхаусы, дополнительная малоэтажная застройка); ценовая категория (эконом-, бизнес-; премиум-классы); местоположение (для Московского региона – внутри МКАД; ближнее, среднее и дальнее Подмосковье). В этом разделе мы подробнее остановимся именно на этих трех основных признаках.
Количество застраиваемых и выставляемых на продажу (риэлтеры в этом случае используют термин «активных») ОКП Московского региона трудно поддается счету: наиболее удачные из них быстро распродаются (переходят в категории «реализованных» и даже «обжитых»), часть предложений из-за их невостребованности уходит с рынка или меняет свое функциональное назначение (например, на участки «без подряда»). По данным специализированного сайта vseposelki.ru, на конец 2011 года в Подмосковье существует всего 920 поселков, причем около 550 из них распроданы и обжиты (дома выставляются только на вторичном рынке), 230 находятся в разных стадиях строительства и благоустройства и активно предлагаются покупателям, 140 еще выходят на первичный рынок (идет оформление землеотвода и ИРД).
Как показывает практика, нынешний покупатель загородного жилья в ОКП никогда не станет принимать быстрого решения о сделке, какие бы выгодные условия или манипулятивные приемы технологии продаж (об этом у нас уже шла речь в главе 2) ни использовала девелоперская компания. Среднестатистический клиент, особенно в сегментах бизнес- и премиум-класса, взвешенно выбирает, обращая внимание не только на цену и нынешнюю среду обитания, но и на перспективы – как поселок будет «смотреться» через 20–30 лет и какова его инвестиционная привлекательность. Большую роль при этом играет оригинальная концепция будущего загородного жилья, а также такие факторы, как транспортная доступность (идеальным является поселок, построенный по американскому принципу «один поворот от хай-вэя»); качество и темп строительства (если клиент приедет на площадку через месяц и увидит, что дома «не подросли», то, скорее в сего, последует отказ); чистота и прозрачность договорных отношений (серые схемы оформления новостроек, о которых у нас шла речь в главе 4, большинство потенциальных покупателей загородного жилья уже не устраивают). Но, как уже говорилось выше, основополагающими при выборе поселка являются три фактора: тип застройки, ценовой сегмент и местоположение. Давайте остановимся на каждом из них подробнее.
7.1.1 Выбор типа застройки поселка
Первые «коттеджные поселки», появившиеся в ближайшем Подмосковье и вокруг других городов-миллионеров 15 лет назад, застраивались в основном по принципу «круче, чем у соседа» – на небольших (от 8 соток), участках возводились кичевые «французско-нижегородские» замки из красного кирпича, жить в которых было некомфортно.
Только к началу ХХ! века, возможно, под влиянием кризиса 98–99 годов (многие герои анекдотов про новых русских в эти годы вымерли, как динозавры, оставив свои недостроенные дворцы родным или продав их за бесценок), потребительские вкусы и тенденции застройки ОКП изменились, приблизившись к западным (европейским и в большей части американским) стандартам.
Итак, давайте подробнее рассмотрим основные типы застройки ОКП, которые используются в настоящее время и будут актуальны в ближайшее десятилетие.
1. «Классические» коттеджные поселки.
Это самый распространенные тип ОКП, на территории которых возводятся коттеджи (виллы) из расчета «один дом – одна семья». В поселках эконом-класса (подробнее об этом см. следующий раздел 7.1.2) возможно использование принципа «шале» – например, один типовой дом площадью 600 кв. м с участком 12 соток делится либо на два (300 кв. м + 6 сот.), либо даже на четыре части (150 кв. м + 3 сот.) или членение происходит «по уровням» – первый этаж занимает одна семья, второй – другая. Дома в таких ОКП возводят в основном из пеноблоков со штукатуркой или отделкой декоративным кирпичом, хотя встречаются и другие технологии строительства – оцилиндрованный брус, типовые панели, монолит, утепленные модули. Земельные участки нарезаются площадью от 12 до 40–50 соток. К поселку подводятся коммуникации – минимум (для эконом-класса) должны быть: электричество (в среднем 7—10 кВт на дом), магистральный водопровод или артезианская скважина, дорога с твердым покрытием. Если ОКП позиционируется как бизнес- или даже премиум-класс, требования к инженерным сетям значительно выше – магистральный газ, канализация, бойлерная, станция очистки воды и т. д. К тому же любой, даже самый «экономичный» поселок подразумевает наличие социальной инфраструктуры – как минимум ограждения, охраны, магазина, медпункта. В дорогих ОКП этот перечень можно продолжать до бесконечности – такими изысками, как вертолетная площадка или прокат воздушных шаров, уже никого сейчас не удивишь. Правда, подобные навороты приводят к удорожанию эксплуатационных расходов – суммы в 3–5 долл. за квадратный метр дома в месяц уже стали характерными для «бизнесовых» ОКП (эконом-класс пока еще держится на уровне 1,5–2 долл./кв. м).
2. Поселки таунхаусов.
Таунхаусом (townhouse, иногда можно встретить написание таунхауз, таун-хауз) называется объект малоэтажного жилищного строительства, представляющий собой полностью или частично сблокированный с аналогичными 2—3-этажный индивидуальный жилой дом (120–300 кв. м) с небольшим (обычно 3–6 соток) земельным участком, разделенным, как правило, на две части («палисадник» и «задний двор»). Чаще всего при проектировании поселка таунхаузов дома строятся по 5–7 в ряд либо в виде «колбасок», «уступа» или «лесенки» (см. рис. 7.1.1).
Рис. 7.1.1. Основные виды секций таунхаусов
Конечно, такое жилье относится к категории «эконом», являясь своего рода компромиссом между 3–4 комнатной городской квартирой и загородным коттежем, на который у представителей среднего класса, к сожалению, в большинстве случаев нет средств. Также таунхаус могут приобрести и граждане с относительно небольшими доходами, имеющие «лишнее» второе или третье жилье в городе (например, квартиру, доставшуюся по наследству), если грамотно таковым распорядятся.
3. Смешанные поселки (малоэтажные комплексы).
Этот формат загородного строительства стал активно развиваться в последние годы. Сначала появились «двойные» ОКП (коттеджи-таунхаузы), причем, первая очередь поселка (например, ближе к дороге) застраивались жильем эконом-класса, включая и шале (отдельный дом на несколько семей), а впоследствии на «глубинных» участках, расположенных рядом с лесом или водой, возводились «бизнесовые» коттеджи. В 2010–2011 гг. на рынок вышли уже «тройные» ОКП – в местах, где позволяют емкости инженерных сетей, девелоперы стали возводить и малоэтажные (3–6 этажей) многоквартирные дома, получившие название «лесная застройка» (см. раздел 1.3 нашей книги).
4. Города-сателлиты («Большая Москва»).
Эти загородные поселения уже относятся к более крупным градостроительным проектам, которые займут огромные территории – сотни и даже тысячи гектаров, и будут включать в себя не только три типа малоэтажной застройки, рассмотренные ранее, но и полноценные многоквартирные дома. Существенным достоинством подобных «городков повышенной комфортности» является относительно низкая себестоимость строительства, ведь это фактически аналог массовой застройки, обеспеченной, естественно, всеми видами городских коммуникаций. В южном Подмосковье (проект «Большая Москва») планируется именно такая застройка, однако пока продажа объектов не открыта – масштабность работ требует, к сожалению, нескольких лет подготовки.
5. Загородные резиденции.
Этот формат коттеджного строительства предназначен для богатых людей, которых по разным причинам не устраивают дома на «стандартных» участках 12–50 соток даже в самых дорогих ОКП премиум-класса. Для таких «страшно далеких от народа» господ предлагаются настоящие поместья типа «дворянская усадьба XIX века», «ранчо дядюшки Буша» или даже «загородная резиденция президента». Указанные объекты расположены на земельном участке минимум в гектар (обычно 3–7 га) и включают господский дом, хозяйственные постройки, гостевые домики, средства инженерного обеспечения. Естественно, что территория усадьбы обнесена надлежащим забором и профессионально охраняется.
Конечно, на вторичном рынке загородной real estate встречаются предложения резиденций «эконом-класса», однако вопросы их приобретения не входят в тему нашей книги (более подробно о таких объектах рассказано в других изданиях серии «Сделки с недвижимостью»).
6. Земельные участки «без подряда».
Для граждан, желающих либо сэкономить свои средства, либо проявить индивидуальность (или даже буйную фантазию), на рынке загородной недвижимости предлагаются т. н. участки «без подряда», на которых будущий собственник может самостоятельно возвести дом в соответствии со своими вкусами и материальными возможностями. Такие проекты предлагают обычно несколько фигурантов рынка: во-первых, земельные рейдеры, которым надо быстро избавиться от незаконно приобретенных наделов; во-вторых, начинающие мелкие девелоперы, объективно оценивающие свои силы (полноценный коттеджный поселок им пока «не потянуть»); в-третьих, аффилированные структуры местных администраций, получившие участки по относительно низкой цене и желающие их продать по принципу «опт-розница». Конечно, такое поселение (даже с профессиональной охраной и всеми коммуникациями) организованным коттеджным поселком назвать весьма затруднительно, но такой формат активно предлагается на рынке и находит своих покупателей. Основные достоинства и недостатки приобретения участка «без подряда» отражены в таблице 7.1.1.
Таблица 7.1.1
Сравнительный анализ застройки «с подрядом» и «без подряда»
Краткий анализ основных типов загородных домов, рассмотренных в настоящем разделе, показывает, что наилучшие перспективы, как потребительские, так и инвестиционные, имеют «чистые» коттеджные поселки бизнес-класса с полноценной городской инфраструктурой. Но для приобретения этих объектов необходимо стать весьма обеспеченным человеком со среднемесячным доходом (не суммарным, а на члена семьи) минимум 200 тыс. руб., чего авторы желают каждому из вас, дорогие читатели! О ценовых диапазонах, в которых обычно приобретается загородное жилье, у нас пойдет речь в следующем разделе.
