Книга: Закон больших денег
Назад: Рефинансирование. Что это и когда выгодно?
Дальше: Глава 6 Инвестиционный план. Как заставить деньги работать на вас
Глава 5
Точка обнуления
– Что ты хочешь?– Я хочу, чтобы все двери были широко открыты и чтобы так было всегда.Из сериала «Карточный домик»
Ретроспектива из жизни
Перед своим путешествием в благосостояние мне пришлось пройти точку обнуления. Это точка кипения, план Б – когда другие стратегии уже не работают и обратиться не к кому. Нужно было рассчитывать только на себя. Только я могла все исправить. Подойти к этой точке мне помогли миллион ошибок в финансовом планировании и иллюзия финансовой безопасности. Мой доход зависел исключительно от собственной деловой активности. И зарплата не поспевала за возросшей долговой нагрузкой. Я смогла загрузить свободный денежный поток в ноль. Не оставалось на хорошую еду и свежие овощи. Зато были шубы, гаджеты, автомобиль и дом в собственности. В какой-то момент я поняла, что поддалась соблазнам эпохи потребления, и если буду так продолжать, о достатке, как в молодости, так и в старости, можно только мечтать. Мне было достаточно взять официальный больничный на 2 недели – и я не смогла выполнять свои обязательства по счетам. Дальше так не могло продолжаться. Требовался принципиально новый подход к жизни. Требовалось что-то придумать, чтобы получить денежный поток, не зависящий от моей деловой активности. Причем на первых этапах сумма пассивного дохода должна была быть сопоставима с зарплатой.Как только я поняла, что требуется, мозг включился на поиск первоначального капитала для инвестиций. Решению помогло знание бухгалтерского учета. Я точно знала, сколько на моем балансе активов, а сколько обязательств. И точно знала, что активы сильно превосходили все кредиты. То есть у меня был капитал. То, что активы обремененные, – вопрос техники, и он решаем. Я увидела главное – у меня есть старт для новой жизни. То, что я капитализировала на протяжении пяти лет, сейчас нужно превратить в кеш и направить не на расходы, а на будущие доходы. С того момента текущие проблемы меня перестали волновать: появился план – стать богатой.Меня тревожил лишь один вопрос – почему со своими финансовыми знаниями и несколькими дипломами о высшем образовании я никогда не применяла их к своей жизни? Почему думала только на уровне корпорации и не проецировала на собственную жизнь? Почему так поздно увидела решение, лежавшее на поверхности? Почему нас этому не обучают в 11-м классе? Это же так просто!Финансовая грамотность – очевидная необходимость бытия.В тот день я приняла решение написать книгу, которая расскажет об азах финансовой грамотности. Но сначала надо было спасти себя. И я стала действовать согласно намеченному плану.Мой путь был тернист. Сделка по реализации квартиры далась непросто. Сначала поиск агента по недвижимости – никто не мог порекомендовать достойного. Сделка обещала быть нетривиальной, мало того, что квартира была в залоге, так еще и с неузаконенной перепланировкой. Требовался агент, который подобное проходил и знал, как совершить сделку. Решила положиться на интуицию, и мне повезло. Достаточно было прийти в агентство недвижимости и изложить свои нужды. И агент нашелся, точнее – нашлась.Понятно было также, что пытаться самостоятельно узаконить перепланировку – дело гиблое, поэтому этот процесс я делегировала компании, специализирующейся на таких проблемах. Уже позже я узнала, что многие, не вдаваясь в подробности, просто делают вид, будто бы никакой перепланировки не было. Но, поскольку к тому моменту я прошла уже полпути в реализации честного плана, то решила идти добросовестно до конца.«Вишенкой на торте» оказался финальный покупатель, переговоры с ним велись очень горячо и долго. Двое суток потребовалось, чтобы согласовать договор купли-продажи, содержание которого было изложено на полутора страницах. Поскольку то была моя первая сделка по продаже недвижимости, я полагала, что, вероятно, так работает всегда. Позже выяснилось, что только у меня… А в десятилетней практике моего агента сделка оказалась первой с такими баталиями.Тем не менее, как бы тяжело ни далась мне сделка, с покупателем удалось урегулировать все вопросы. И в один прекрасный день процесс бы завершен, и на моем счете появились миллионы. Правда, не надолго – в течение часа я обнулила все кредиты. А то, что было посчитано по балансу пару месяцев назад в качестве капитала, сейчас лежало у меня на счете. Осталось только заплатить налог от сделки, но этим я планировала заняться через пару месяцев, когда подойдет время заполнять налоговую декларацию.Все это время мой любимый человек был рядом. Ожидая сдачи договора на регистрацию в Росреестр, я шепнула ему на ушко: «Дорогой, пожалуйста, не дай мне совершить прежней финансовой ошибки и купить те часы за 300 тысяч». На что он ответил: «Все под контролем. Воплощай свой план, а те часы я тебе подарю, детка». И пылко поцеловал меня. В этом момент наш малыш толкнул меня изнутри, и, взглянув на свой заметно округлившийся животик, я поняла, что с планом благосостояния надо торопиться, иначе банки не захотят сотрудничать с женщиной в явном декрете.
Почему мне пришлось выйти на точку обнуления? Вы, вероятно, уже знаете ответ. Проблема, с которой я столкнулась, тесно связана с отсутствием свободного денежного потока, а точнее – с финансовой устойчивостью.
Финансовая устойчивость – состояние вашего денежного потока, гарантирующее постоянную платежеспособность. Иными словами, из месяца в месяц у вас нет перебоев с оплатой по текущим счетам, долгам и кредитам, и даже остается запас прочности на развитие и генерацию собственного капитала. Как только денежного потока не хватает на одну из составляющих, идет замещение: человек принимает решение об оплате более приоритетных платежей в ущерб менее приоритетным. Но менее приоритетные никуда не уходят – в лучшем случае они могут выражаться в виде сокращения текущих расходов, в худшем – накапливаться в форме отложенных обязательств.
Таким образом, накопленные отложенные обязательства могут ввергнуть вас в финансовую яму, влекущую за собой отрицательную кредитную историю, а также не самое доброжелательное общение с представителями банков. Одно из решений этого вопроса – процедура рефинансирования. Другим решением может быть прохождение точки обнуления за счет активов, которыми вы владеете. Если первый инструмент (рефинансирование) рассматривается как срочный порядок действий, способный урегулировать вопрос финансовой устойчивости, то второй (продажа ликвидного актива) – скорее, как крайний сценарий. Вообще отказ от активов практически никогда не приветствуется. Тем не менее действовать по такому сценарию вы должны уметь, в случае чего – пригодится.
Более долгосрочный сценарий урегулирования вашего финансового состояния – безусловно, повышение ежемесячного дохода. Однако он требует не только времени, но и трудозатрат на повышение квалификации. К такому сценарию необходимо прибегать на постоянной основе и делать обучение и личностный рост фоновой заставкой к жизни, а не экстремальной разовой стратегией.
Теперь предлагаю небольшую игру: вам нужно будет определить, какой стоимостью активов вы можете владеть с существующим уровнем платежеспособности.
Любопытная задачка?
Для начала разделим понятия актива и денежного потока. Это два разных понятия, и, более того, они будут аккумулироваться в различных отчетах. В этой главе я немного вас подготовлю к тому, что свой финансовый план нужно строить не только исходя из ежемесячных доходов и расходов, но и активов и пассивов.
Существует масса приложений для смартфонов, позволяющих фиксировать траты. Однако у большинства из них есть существенный недостаток – отсутствие баланса активов, обязательств и капитала. Фокусируя свое внимание только на доходах и расходах, вы упускаете стратегический момент – наращивание благосостояния через капитал. Наращивать благосостояние через капитал можно и нужно посредством капитализации свободного денежного потока. А высокий свободный денежный поток сигнализирует о широких инвестиционных возможностях.
Ежемесячные доходы и расходы, баланс активов, обязательства и капитал
Схема 3.
Следует иметь в виду, что отчет о доходах и расходах – это отчет за определенный период: день, неделя, месяц, год и т. д. Но, как правило, мы привыкли мерить месяцем, поскольку доход у нас, как правило, ежемесячный, счета и различного рода выплаты – тоже. Доходы и расходы – проходящая история. То есть, если вы всю свою зарплату привыкли тратить в ноль, то свободного денежного потока нет и отчет обнулился. А вот баланс личных финансов – это накопительный отчет. Он составляется на дату. И может изо дня в день измерять ваш капитал. Впрочем, его тоже можно оценивать раз в месяц. Из баланса ничего не исчезает никогда, а лишь преобразуется из одной формы в другую. Например, деньги на банковской карте в активе могут преобразоваться в другой актив путем покупки автомобиля. Или эти же деньги могут преобразовать обязательство в сторону его уменьшения через погашение какого-то кредита. В любом случае по балансу пройдет след и закапсулирует историю на будущие месяцы, чтобы следующее погашение кредита уже учитывало уменьшенное обязательство по нему.
ФИНАНСОВАЯ УСТОЙЧИВОСТЬ – СОСТОЯНИЕ ВАШЕГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА, ГАРАНТИРУЮЩЕЕ ПОСТОЯННУЮ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТЬ.
Важно: два отчета – баланс личных финансов и отчет о доходах и расходах – связаны! Они переливаются из одного в другой.
Пример расчета ежемесячных доходов, расходов и баланса личных финансов с нулевым капиталом
Схема 4.
Ответ: такой подход к своим деньгам никак не приумножит ваш капитал.
Такой же пример с доходом в 200 000 рублей, но, представим, что тратите вы 120 000 рублей. А 80 000 рублей – свободный денежный поток.
Пример расчета ежемесячных доходов, расходов и баланса личных финансов с положительным капиталом
Схема 5.
Из баланса видим, что капитал в 80 000 рублей выражен реальными деньгами на счете в банке.
Теперь представим, что при том же доходе в 200 000 рублей, вы потратили 250 000 рублей – потому что кто-то из друзей любезно дал вам взаймы.
Пример расчета ежемесячных доходов, расходов и баланса личных финансов с отрицательным капиталом
Схема 6.
Что произошло в данном случае с вашим благосостоянием? Оно ухудшилось. И капитал стал отрицательным. Серьезная история начала финансового краха. В данном примере у вас ни одного актива, а лишь долги и отрицательный собственный капитал.
Теперь, когда вы поняли, что свободный денежный поток тесно связан с возможностями создания активов, можно вернуться к нашей задачке. Определить величину активов, исходя из существующего положения дел, вам поможет ипотечный калькулятор, расположенный в открытом доступе в Сети. Мы, безусловно, будем приобретать недвижимость с использованием ипотечного инструмента. Почему? Да потому что десять лет копить на недвижимость с существующим денежным потоком не имеет смысла – к тому времени цена на недвижимость окажется совершенно иной. Лучшая стратегия – фиксация стоимости объекта путем приобретения в собственность и с одновременным возникновением обязательств перед банком. А в случае дополнительных финансовых возможностей можно и нужно прибегать к досрочному погашению.
Итак, оценим? Небольшие вводные:
Процентная ставка по ипотеке 10,8 %
Первоначальный взнос 20 %
Срок ипотеки 20 лет
Таблица 11.
Ипотечный калькулятор
Вы можете манипулировать и первоначальным взносом, и сроком ипотеки. Имейте также в виду: собрать первоначальный взнос, допустим, в миллион рублей – тоже финансовая задача. Но, исходя из свободного денежного потока, существующего на сегодняшний день, вы можете оценить величину активов, которую способны поставить себе на баланс. Это не означает, будто нужно бежать и срочно ставить себе на баланс квартиру – помните: выплачивать ипотеку из своего «активного» дохода нерационально. Вначале необходимо создать пассивный доход, который вместо вас и производил бы выплаты по ипотеке. Это отличная финансовая стратегия! О том, как это сделать, мы поговорим в следующей главе.
Итак, на основании всего изложенного выше можно сформулировать следующее правило: величина активов ограничивается вашей платежеспособностью. Вроде мысль проста и известна всем. Но мы смогли разглядеть ее с принципиально новой стороны.
Назад: Рефинансирование. Что это и когда выгодно?
Дальше: Глава 6 Инвестиционный план. Как заставить деньги работать на вас
