Внимание на пузыри

Пузырь на рынке недвижимости надувается из-за того, что множество людей бросаются покупать недвижимость – как правило, квартиры в новостройках в кредит для перепродажи, чтобы заработать на росте стоимости. Вначале, в первые годы, все идет как по маслу, рынок растет, деньги сыплются в карманы. Но в какой-то момент цены останавливаются, а потом начинают резко падать. Люди перестают покупать недвижимость, ожидая дальнейшего падения, и цена опускается все ниже и ниже…

Те, кто купил жилье на свои деньги, могут просто переждать несколько лет, пока цены не начнут расти. А рост обязательно произойдет, только неизвестно, когда и насколько вырастет цена. Но те, кто покупал в кредит, теряют недвижимость и еще остаются должны банку крупные суммы: ведь продать пришлось значительно дешевле, чем покупали, и полученные деньги даже не покрыли кредит, а еще накопились штрафы и капают пени.

Так произошло в Японии в начале 1990-х. Очень многие японцы брали ипотеку и покупали квартиры для перепродажи – пожалуй, это был самый серьезный кризис недвижимости в мире. Страна не может оправиться от него до сих пор, стагнация японской экономики продолжается все эти годы.

Этот жуткий кризис был связан не только с недвижимостью, но и с пузырем на фондовом рынке. Катастрофе предшествовали десятилетия устойчивого роста. Начиная с 1960-х и по 1980-е годы японская экономика демонстрировала один из самых высоких в мире темпов роста, в среднем 8 % в год. Цены росли на всё: недвижимость, ценные бумаги. Почти все японцы вкладывали сбережения в недвижимость, покупали по несколько квартир, перепродавали их, брали под это кредиты.

С 1970-х по 1980-е годы цены на землю в стране выросли почти на 200 %, особенно в крупных городах. За следующее десятилетие японская земля подорожала еще более чем на 100 %, а стоимость акций японских компаний росла почти на 30 % в год. В итоге в стране разразился финансовый кризис, обрушились фондовые индексы, и это повлекло за собой бесчисленное количество банкротств.

По подсчетам экспертов, в то время объем так называемых плохих долгов (тех, которые вряд ли будут возвращены) вырос до 1 трлн долларов. Японский рынок недвижимости обрушился: за первый год цены снизились на 30–40 %, за второй – еще на 20 %. Цены продолжали падать вплоть до середины 2000-х, но до начала столетия все равно оставались самыми высокими в мире.

Цена самой дорогой недвижимости в центральном торговом и деловом квартале Гиндза в 2004 году составляла всего 1 % по сравнению с 1989 годом. Падение в 100 раз! А в среднем по стране цены снизились за 15 лет более чем в 10 раз! До этого они были сильно перегреты даже по сегодняшним меркам: 1 кв. м недвижимости в квартале Гиндза стоил около 1 млн долларов! А в других районах Токио – около 100 000 долларов. Зато сейчас цены примерно такие же, как в других крупных мировых мегаполисах – Лондон или Нью-Йорк.

Американский кризис 2008 года, потянувший за собой весь мир, произошел также из-за рынка недвижимости (это ярко и достоверно показано в фильме «Игра на понижение»). Тогда даже официантки баров покупали для перепродажи несколько домов в кредит с нулевым первоначальным взносом, и для них все закончилось весьма печально.

Сначала цены на рынке недвижимости США перестали расти, и у огромного количества людей возникли проблемы с реализацией домов и квартир. А продавать им было необходимо срочно, потому что куплено все было в кредит практически без использования собственных средств, ежемесячно приходилось платить проценты, а денег катастрофически не хватало. Недвижимость стала переходить в собственность банков. Они выставили ее на продажу и начали резко снижать цену, как и многие продавцы. Покупатели стали ждать дальнейшего падения цены. Количество сделок на рынке резко уменьшилось. Проблемы нарастали как снежный ком. В тот момент банки очень легко выдавали ипотечные кредиты, увеличивая при этом долю рискованных заемщиков, которым нечем было расплатиться по кредитам. Затем банки начали повышать ставки по уже выданным кредитам, что еще больше увеличило количество невозвратных долгов и опустевших домов. Это продолжалось почти два года, и этот кризис спровоцировал мировой кризис финансовых рынков. Результатом стало ужесточение требований к заемщикам и стагнация мировой экономики.

…Очень многие не могут выплатить долги до сих пор.

Конечно, весьма опасно участвовать в подобного рода пирамидах, когда все до одного начинают покупать недвижимость не для своих нужд, а лишь для того, чтобы перепродать дороже, – да еще и делают это на заемные средства, а банки раздают кредиты направо и налево, не интересуясь платежеспособностью заемщика. У нас такого не было и, возможно, не будет в ближайшие годы при нынешней экономической политике. Сейчас, по оценке застройщиков, доля инвесторов в новостройки составляет лишь несколько процентов от всех покупателей, и, как правило, они не пользуются ипотекой, а покупают недвижимость на собственные средства.

Самая серьезная опасность – обман или банкротство застройщика. Официальная статистика говорит, что на начало 2019 года в реестре обманутых дольщиков было около 39 000 человек. Это, конечно, далеко не все пострадавшие, но все равно официальные цифры впечатляют. В России 898 проблемных новостроек, из них 260 только в Москве. Именно поэтому 1 июля 2019 года вступила в силу новая система продаж квартир в новостройках, при которой все деньги дольщиков будут храниться на специальном счете в банке. Защищенность покупателей должна увеличиться, как и стоимость недвижимости: стало строже, оттого и дороже. Возможно, это нововведение и снимает риск потери средств, но от нарушения сроков строительства не убережет. А для бизнеса время – деньги.