Кварт-апарт

Распространенный вопрос клиентов-инвесторов: что сегодня лучше покупать квартиру или апартаменты и чем они отличаются?

В нашем языке слово «апартамент» – фактически синоним слова «квартира». Но в последние годы стало строиться много жилья не просто с названием «апартаменты», но и с соответствующим юридическим статусом, и в этом вопросе важно разобраться.

Кто-то не обращает внимания на эти различия и учитывает только качество объекта, его положение и цену. А есть клиенты, которые вообще не рассматривают покупку апартаментов даже в коммерческих целях. Я спрашиваю у них почему. Ответы разные, в основном эмоциональные: «Не хочу», «У меня только квартиры», «Не рассматриваю, это что-то другое», «Друзья не советуют».

Внешне разницы никакой нет – все это объекты недвижимости, пригодные для проживания, – стены, потолок, окна. Основное отличие – в юридическом статусе и соответствующих особенностях использования жилья владельцем.

Итак, квартира – это объект жилой недвижимости, а апартамент – коммерческой. В связи с этим в апартаментах нельзя иметь постоянную регистрацию, можно только временную. Правда, она делается на пять лет и затем продлевается, но тем не менее у вас могут возникнуть проблемы при обращении в социальные учреждения. Детский сад, школа, поликлиника – никто не вправе вам отказать, но в реальной жизни проблемы случаются: например, именно для вашего ребенка места в детском саду может не хватить. То есть человек с временной регистрацией всегда попадает в конец очереди, но только если она существует, а для инвесторов в недвижимость это вообще не имеет никакого значения.

В последнее время появляются предложения разрешить постоянную регистрацию в апартаментах, эксперты активно это обсуждают. Возможно, в ближайшие годы правила изменятся и этот вопрос снимется.

Следующее отличие – налогообложение. Ставка налога на жилые помещения ниже, чем на апартаменты, и вопрос о ее уравнивании тоже обсуждается, но пока не решен и неизвестно, решится ли. На квартиры ставка налога 0,1–2 %, на апартаменты – 0,5–2 %. В зависимости от разных условий в большинстве случаев в абсолютном выражении за апартаменты приходится платить большие суммы, но все зависит от конкретного варианта и обстоятельств. Часто бывает, что ставка налога выше, но кадастровая стоимость, от которой рассчитывается сумма налога, значительно ниже, в этом случае абсолютная величина платежей получается меньше. К тому же обслуживание апартаментов стоит дороже, чем квартир, но это, опять же, зависит от конкретного объекта.

Нам как потребителям важно знать, что апартаменты дешевле квартир аналогичного плана. Разница существенная и может достигать 15–20 %. Она способна компенсировать более высокие расходы на содержание и налоги.

Получается, что с точки зрения стоимости невозможно однозначно определить, что более выгодно. Я бы рекомендовал не заострять на этом внимание. Затраты на квартиру и апартаменты за большой промежуток времени (десяток лет и более) будут примерно одинаковы.

Мой друг искал себе большую квартиру в определенном районе, ограниченном десятком улиц. Апартаменты рассматривать категорически отказывался. Несколько месяцев он подбирал подходящий вариант, пересмотрел все, что только было возможно. И в результате его позиция изменилась – он приобрел апартаменты в только что возведенном комплексе. По совокупности факторов данное предложение оказалось для него самым интересным и по стоимости, и по качеству объекта. Он подробно изучил все плюсы и минусы и решил, что постоянная регистрация по этому адресу для него не важна, а стоимость квадратного метра и общая сумма сделки получалась значительно меньше, чем за квартиру аналогичного качества. Да и просто этот вариант ему понравился больше других.

Апартаменты хороши еще и тем, что в отличие от жилого помещения при необходимости их вполне законно можно использовать под офис, то есть апартаменты можно эксплуатировать по-разному. Некоторые совмещают – часть апартаментов отводят под жилье, а другую под коммерческие помещения. И ходить в офис не нужно: открыл дверь – и ты уже на работе!

Знакомый застройщик очень быстро распродал комплекс апартаментов в самом центре Москвы именно под такой формат – совмещение офисов и жилья. Было три категории покупателей: первые, кто покупал апартаменты под офис, вторые – как квартиры для сдачи в аренду, третьи – для совмещения этих форматов. И все покупатели были довольны возможностью гибкого использования помещений. Они понимали, что рыночная ситуация может измениться: например, сегодня востребованы квартиры, а завтра потребуются офисы. Такой подход уменьшает риски вложений.

Получается, что если вы приобретаете недвижимость для коммерческих целей, для дальнейшей сдачи в аренду, то вам, скорее всего, будет выгоднее купить апартаменты, а не квартиру. Если же недвижимость покупается для собственного проживания с семьей и это единственное ваше жилье, то я бы рекомендовал приобрести квартиру.

Новострой вступает в бой

Многие используют недвижимость не только как способ сохранения средств или получения арендного дохода, но и для того, чтобы значительно и быстро увеличить свой капитал, заработать сверхприбыль, – примеров множество. Как и любая предпринимательская деятельность, это рискованное занятие, но, как известно, кто не рискует, тот не пьет шампанское.

Способов приложить свои таланты в этой сфере множество: строительство и реконструкция, перепрофилирование, новое позиционирование объекта на рынке. Но самым простым и распространенным способом дополнительного заработка является покупка новостроек на раннем этапе строительства. Все предельно просто: покупаешь дешево, продаешь дорого. Этот способ подходит всем, и людям с небольшими накоплениями (ведь можно использовать рассрочку или ипотеку либо совместить их), и неспециалистам, которые почти ничего в рынке не понимают. Только надо проконсультироваться с доверенным экспертом.

Но если бы все было так просто, все были бы богаты, здоровы и счастливы и не существовало бы сотен тысяч обманутых дольщиков и людей, которые не могут расплатиться с долгами.