Не только аренда

Разбогатеть, значительно увеличить свой капитал, сдавая недвижимость в аренду, не получится. Такой вид деятельности обеспечит только постоянный прозрачный денежный поток, что уже очень ценно. А вот если хочется быстро разбогатеть, то нужно рисковать, вкладывая деньги в перспективную недвижимость: например, в новостройки на ранних этапах строительства или в объект, который вы переделаете, реконструируете, и он станет цениться намного больше. Одно время в Москве и Санкт-Петербурге было очень популярно расселение коммуналок. Предлагали жильцам отдельные квартиры, но на окраине, многие соглашались, а в центре у нового владельца оставалась полноценная квартира, которая стоит очень дорого. Теперь с этим сложнее, как правило, получается не так выгодно, как раньше.

У меня есть клиент, который покупает квартиры в исторических домах Москвы, делает в них уникальный дизайн под ключ и перепродает. Во Франции даже существует такой особый вид деятельности: marchand de bien immobilier – специалист по восстановлению недвижимости. Человек выкупает обветшавшую квартиру или даже здание, реставрирует, практически создает произведение искусства. За это он платит значительно меньше налогов при продаже этой недвижимости.

Другой мой знакомый в течение многих лет ищет и выкупает перспективные участки земли или старые загородные дома в привлекательных местах и строит там новый дом, потом перепродает или сдает в аренду. Конечно, это непросто, но, как говорится, без труда не вытащишь и рыбку из пруда.

Квартира, офис, магазин?

Как формируется цена на недвижимость – очень интересный вопрос. Мало кто об этом знает, но механизм определения стоимости для жилых и коммерческих площадей совершенно разный.

Цена жилья определяется только спросом и предложением. Чтобы правильно оценить объект, надо провести сравнительный анализ аналогичных вариантов. С квартирами в городе, в спальном районе все просто – одинаковых предложений много. Сложнее с загородными домами и квартирами в исторических (не типовых) домах, потому что сравнить особо не с чем. Но тем не менее всегда можно найти, на что ориентироваться, а согласится с вашей ценой покупатель или нет – вопрос продвижения и торговли.

В последние годы продавать недвижимость стало сложно. Рынок изменился: резко увеличилось количество предложений, а покупателей, наоборот, стало значительно меньше.

Помню, в начале 2000-х я покупал двухкомнатную квартиру в Крылатском и выбрать было не из чего: буквально несколько предложений, и все с серьезными недостатками. Пришлось ждать подходящий вариант несколько месяцев и быстро, опережая других, покупать более-менее подходящий. Посмотрел сейчас – 245 предложений «двушек» в этом районе! Покупателям раздолье, а продавцам печаль. Надо как-то особым образом позиционировать свою квартиру, чтобы на нее обратили внимание при таком сумасшедшем предложении.

При оценке нежилых помещений применяется совершенно другой подход. Здесь самое главное – ставка доходности, то, сколько процентов в год сможет приносить данный объект, – то есть совершенно финансовый, денежный подход.

Реальный пример: продается офис 100 кв. м на первом этаже жилого дома в центре Москвы, в районе Чистых прудов. Как его оценить? Если сравнивать с ценами на квартиры (ведь это бывшая квартира в жилом доме), то цена должна быть в районе 400 000 рублей за 1 кв. м, то есть общая стоимость – 40 млн рублей. Сравнение с ценами на офисы в данном районе ничего не даст, потому что предложений совсем немного и все они сильно отличаются друг от друга по разным параметрам. Зато известна средняя рыночная арендная ставка в этом районе, она равна 25 000 рублей за 1 кв. м в год. То есть ежегодно за аренду хозяин офиса будет получать 2 500 000 рублей. Сегодня инвесторы и владельцы офисов рассчитывают на доходность 10 % от вложенных средств. То есть 2 500 000 рублей – это 10 % от стоимости офиса, соответственно, общая рыночная стоимость объекта – 25 млн рублей. Обратите внимание: квартира в этом доме стоит 40 млн рублей, а офис – 25 млн рублей.

Более 10 лет назад ситуация была совершенно иной и коммерческая недвижимость вследствие дефицита и высокого спроса на нее стоила значительно больше жилой. Но жизнь и ситуация на рынке изменились.

Локейшен

Месторасположение – самое главное для недвижимости. Есть такая поговорка специалистов рынка: «Для недвижимости важны три вещи: локейшен, локейшен и локейшен!» Особенно это критично для коммерческих помещений.

Многие гонятся за торговыми площадями, желая получать максимальный доход. Но надо помнить, что он связан с особым риском: чем доходнее, тем рискованнее. Если купить помещение в удачном месте, то разговоры о риске кажутся странными: адрес не меняется, сейчас помещение востребовано, желающие арендовать выстроились в очередь, цены аренды высокие. Что может случиться? Оказывается, много чего.

В переулках Мясницкой улицы, в самом центре Москвы, много лет работал продуктовый магазин. Не очень большой – порядка 200 кв. м, для этого района вполне достаточно. Стоимость аренды была в два раза выше, чем у офиса в этом же доме, конкуренция практически отсутствовала, мимо проходит большой поток людей – потенциальных покупателей. К хозяину раз в два месяца обращались желающие снять это помещение, а магазин работал и процветал. С советских времен в центре города не хватало продуктовых магазинов, и ситуация не менялась: магазинов мало, цены высокие.

Но неожиданно поменялась политика торговых сетей: они стали гнаться за выручкой и открывать множество новых торговых точек. Сначала в километре открылся «Дикси», вскоре чуть ближе появилась AB Daily, а потом в соседнем доме – магазин «Магнолия» с огромным ассортиментом, и наш небольшой сверхприбыльный магазинчик, прекрасно чувствовавший себя 20 лет, не смог выдержать конкуренции. Клиентов стало совсем мало, и он закрылся. Уже более двух лет помещение пустует, хотя хозяин снизил стоимость аренды в два с лишним раза. И выхода не видно, разве что еще снижать. Когда-то прекрасный актив превратился в пассив.

А вот еще один пример.

У моего знакомого есть торговая площадь рядом со станцией метро «Коньково» на первом этаже жилого дома. Дела шли прекрасно на протяжении многих лет, пока прямо у метро не построили новенький торговый центр площадью несколько тысяч квадратных метров. Эти метры надо было срочно заполнять, и хозяин обрушил цены аренды во всем районе, намного понизив ставки и переманив арендаторов у конкурентов. Сейчас помещение знакомого сдается, но доходность совсем не та, что раньше, и цена сильно снизилась.

На успешность магазинов очень влияет потребительский спрос, предпочтения покупателей, которые меняются со временем. Например, с началом кризиса 2014 года во многих торговых центрах опустели магазины, и арендаторы стали съезжать, что еще сильнее уменьшило поток клиентов. Арендные ставки значительно снизились, и рынок только сейчас начинает восстанавливаться. Но, видимо, до старых «золотых времен» так и не доберется.

В Москве на торговую деятельность сильно повлияла программа «Моя улица», при реализации которой расширили тротуары и уменьшили парковки. В некоторых местах пешеходный поток вырос, и это привлекло новые магазины масс-маркета, которые, правда, не платят высоких ставок аренды. А где-то торговля совершенно заглохла. Например, Тверская перестала быть главной торговой улицей страны, как это было на протяжении последних 30 лет. Теперь там негде поставить автомобиль, и богатые покупатели стали ездить в другие места, поэтому и арендные ставки упали, и свободных помещений стало очень много. Премиальные бренды почти все покинули эту улицу, а компании попроще не могут потянуть даже снизившиеся цены аренды. Да и статус, престижность улицы совершенно изменились, хотя она стала выглядеть намного лучше, чем раньше.

История со сносом торговых павильонов у станций московского метро прошумела на весь мир. Если помните, при мэре Лужкове почти все самые лучшие места были отданы под торговлю и вокруг станций метрополитена практически существовали рынки – без какой-либо архитектурной идеи, нарушая все эстетические каноны, главное – деньги. Легкие и не очень конструкции были установлены вопреки существующим правилам, но на них были оформлены положенные документы и получены законные свидетельства о собственности. Клиентов в этих местах с утра до ночи было огромное количество, торговля шла бойко, ставки аренды – запредельные. И так продолжалось более 10 лет, пока не поменялся мэр города.

Новая власть решила провести кардинальные изменения. Процесс переговоров и разбирательств тянулся долго, а закончилось все в одну ночь. Неожиданно в темноте к торговым павильонам в разных районах Москвы одновременно подъехали экскаваторы и за несколько часов превратили все эти сверхприбыльные объекты недвижимости в горы строительного мусора.

Один мой приятель владел пятью павильонами и получал с них хороший доход. Он их не строил, не платил взяток и ничего незаконного не делал, купил их совершенно легально на вторичном рынке по высокой стоимости с целью получать регулярный законный доход. Из пяти объектов четыре были уничтожены в ту ночь. Пятый ему оставили из жалости (как он потом мне рассказывал), понимая, что он не виноват и надо хоть в чем-то пойти навстречу.

Мой приятель Эдуард уже 18 лет владеет в Москве офисом площадью 400 кв. м возле станции метро «Автозаводская». Это недалеко от центра, район, где со времен перестройки офисы всегда были востребованы. В первые годы он сдавал его одной и той же компании, продлевая договор с ежегодным повышением цены. Но около 10 лет назад по соседству началось активное строительство бизнес-центров. За несколько лет возвели несколько десятков тысяч квадратных метров новых офисов с современной архитектурой и со всеми удобствами.

У Эдуарда начались проблемы: арендатор съехал в новый бизнес-центр, где ставка оказалась значительно ниже. Первое время Эдуард пытался сдать офис по той же стоимости, что и раньше, но тщетно. Затем он начал отслеживать все предложения конкурентов, чтобы сдать подешевле, но целиком помещение никто не хотел снимать. Ему пришлось сдавать офис по частям, теряя плату за общие места пользования – коридор и туалеты. Один арендатор снял относительно большую площадь – 150 кв. м, а остальные помещения пришлось сдавать по комнатам площадью от 20 до 50 кв. м и по ценам ниже, чем в новых бизнес-центрах. А еще теперь Эдуарду приходится намного больше заниматься управлением, ведь с десятком арендаторов и проблем приходится решать значительно больше, чем с одним.

Предприимчивые люди продолжают искать новые возможности даже на таком развитом рынке, как рынок торговых помещений. Один мой клиент в последние годы скупает квартиры на первых этажах жилых домов в городах Подмосковья. Предварительно он проводит замеры пешеходного трафика: если количество потенциальных покупателей достаточное по меркам сетевых магазинов (а он знает эти стандарты), то квартира покупается и оформляется как нежилое помещение. Молодец, открыл новую нишу, хотя и временную.

За последние 10 лет я не приобрел ни одного коммерческого помещения, зато купил несколько жилых, а от части коммерческих избавился – именно для того, чтобы уменьшить риски и проблемы, перечисленные выше. Но тем не менее что-то я себе еще оставил для баланса портфеля. И вам советую бóльшую часть иметь в жилых объектах, но не все. Меньшую вложить в коммерческую недвижимость, но с правильным расположением и хорошей перспективой.

Хотя я постоянно говорю о балансе вложений, о том, что нельзя держать яйца в одной корзине, есть много примеров удачных инвестиций в активы одного типа без соблюдения баланса, в том числе и в коммерческую недвижимость.

Один знакомый всю свою жизнь занимался продажей автозапчастей. Начинал с небольшого ларька и со временем стал владельцем трех магазинов на автомобильных рынках. Всегда был активно вовлечен в работу, все контролировал, принимал решения о закупках, анализировал спрос, вел учет, обучал продавцов, и бизнес в результате приносил высокую прибыль. Как рачительный хозяин, он не позволял себе необоснованных трат, почти все средства направлял на закупку новых товаров, а не на развлечения. Кроме того, год за годом он увеличивал личные накопления, вкладывая средства только в нежилые помещения Москвы, причем старался купить их в своем районе. Очень целенаправленно – только офисы для медицинских клиник, в основном стоматологических, с длительными договорами аренды и доходностью в районе 10 % годовых. Он понимал, что такие клиники ориентированы на постоянных клиентов, живущих поблизости. Кроме того, клиники много денег вкладывают в ремонт и специальное оборудование, поэтому переезжать им совершенно невыгодно – слишком затратно.

В результате он собрал более десятка помещений с постоянными надежными арендаторами и денежным потоком, составляющим несколько миллионов рублей в месяц.

Однажды к нему пришли представители конкурента – очень крупной компании, торгующей запчастями и имеющей намного больше возможностей, магазинов, выручки. Они предложили закрыть один из его магазинов, потому что он мешал их торговле, и были готовы как-то компенсировать это. Но он не оценил всех рисков и без размышлений отказался.

Возможно, эти события никак не связаны, но примерно через месяц на него напали в подъезде, ударили сзади молотком по голове, взяв все, что было у него с собой ценного. Травма оказалась серьезной, он чуть не умер, почти год провел в больнице и санатории. Все это сильно сказалось на его работоспособности, до конца он так и не смог восстановиться. За это время без его контроля бизнес дал трещину, прибыль резко упала, один магазин сгорел вместе с товаром, да и конкуренция возросла. По просьбе родных он ликвидировал этот бизнес, ничего за него не получив, но и не оставшись никому должен. Сейчас он благополучно живет, сдавая в аренду те самые коммерческие площади и получая постоянный доход, лишенный риска.