Выбирай сердцем

Выбор квартиры в новостройке – это в первую очередь выбор застройщика, ведь вы принимаете на себя все его риски, а оценить их очень сложно, стопроцентной гарантии надежности не существует, как и процедуры оценки. Невозможно объективно оценить его финансовое состояние, всю разрешительную документацию по объекту, рыночные перспективы, но проявить активность необходимо. Считаю, что слепо доверять застройщику неправильно. Вам нужно найти надежного специалиста. Изучить документы должен специализированный юрист, а для помощи в рыночном прогнозировании понадобится риелтор, которому вы доверяете и в чьем профессионализме уверены. Но помните, что после изучения ситуации и сбора экспертных мнений решение будете принимать только вы, как и отвечать за свои действия.

Важно надеяться на лучшее, но быть готовым к худшему и не расслабляться. Следует не только с самого начала изучить документы, но и далее контролировать процесс силами привлеченного специалиста.

Приятель купил квартиру в новостройке. Он был знаком с генеральным директором компании-застройщика. Ему изначально предоставили выгодные условия, персональный сервис, и никого со стороны для проверки и консультаций он не привлекал, полностью доверился личным связям, а заодно и сэкономил. Отчасти это и привело к беде – излишнее доверие и отсутствие экспертной помощи. Он был уверен, что даже при возникновении проблем о нем позаботятся, не обманут, вовремя предупредят и как-то спасут, но получилось с точностью до наоборот. Дом был достроен, но до получения свидетельств о собственности компания обанкротилась. Гендиректор уверял, что он все контролирует и документы будут получены, но надо подождать, ведь дом-то достроен. Оказалось, пытаясь исправить ситуацию, компания продала квартир больше, чем их было, и руководство об этом прекрасно знало. Квартир не хватало на всех, поэтому кем-то надо было пожертвовать, и в хаосе процедуры банкротства на оформление данной квартиры отдали документы другого человека. Знакомый генеральный директор к тому времени уволился и перестал отвечать на звонки. Мой приятель остался ни с чем, его поставили в одну очередь с сотнями кредиторов. Как думаете, он получит когда-нибудь свои деньги или хотя бы какую-то часть? Посмотрим. Я очень сомневаюсь. А ведь этой ситуации можно было избежать, контролируя процесс с помощью стороннего профессионала.

Что же должно интересовать человека, решившего купить новостройку для перепродажи? Миллион вопросов:

● Надежен ли застройщик и как это проверить?

● Все ли в порядке с документами на объект?

● Перспективный ли это объект?

● Были ли у застройщика проблемы, конфликты раньше?

● Хороша ли нынешняя цена?

● Дадут ли какую-то специальную скидку?

● Какова перспектива роста стоимости и с чем она связана?

● Какие будут расходы на оформление и особенно управление домом?

● Кто будет домом управлять?

И многое другое, что необходимо знать, чтобы принять правильное решение – покупать или не покупать.

Несмотря на неблагоприятную ситуацию на рынке недвижимости, мой клиент Евгений полтора года назад купил три квартиры в только начавшем строиться комплексе. Застройщик очень крупный, но, несмотря на это, Евгений волновался, тщательно проверял все документы и собирал информацию, долго взвешивал за и против. Ему дали персональную скидку – не очень большую, но скидок тогда вообще никому не давали, а копейка рубль бережет. Купил он по цене квадратного метра 140 000 рублей, а продал по 230 000 рублей. Результат – 64 % за полтора года. Безусловно, это не средний показатель, но он доказывает, что даже на плохом, стагнирующем рынке есть возможность очень хорошо заработать. Можно, конечно, сказать, что ему повезло, но везет тем, кто везет.

Возможно, вы не знаете, что многие застройщики устраивают закрытые распродажи и особые акции «для своих». Как правило, эта информация не публична, акции никак не рекламируют, о них сообщают только узкому кругу партнеров и постоянных клиентов, и для получения наилучших условий важно входить в этот круг.

Время от времени застройщику требуются большие средства на цели, под которые сложно получить банковский кредит, например на выкуп новой строительной площадки. И тогда он принимает решение срочно продать какую-то часть активов. Объем не очень большой и не требует широкой рекламы, надо только распространить информацию среди надежных людей, и покупатели появятся. Как правило, для человека с улицы максимальная скидка едва дотягивает до 10 %, а для своих по этим акциям может доходить и до 30 %. Найдите специалистов, которые обладают такой информацией, и работайте с ними на постоянной основе. Я регулярно принимаю участие в такого рода распродажах, совершая сделки для себя и своих клиентов. А некоторые работают с застройщиками на протяжении десятилетий, одними из первых вкладываясь в новые проекты на самых лучших условиях, когда еще и реклама о строительстве жилого комплекса не появилась.

Когда это закончится

Распространен миф, что в России строится слишком много жилья и скоро спрос на него снизится, оно упадет в цене, будет пустовать. Это совершенно не так. В последние 30 лет в стране строили очень мало жилья – домов и квартир, еще с горбачевских времен. В начале 1990-х вообще случилась катастрофа, фактически произошло разрушение строительной отрасли.

Потихоньку рынок начал оживать. На смену строительным трестам пришли частные компании. Некоторые из них разорялись, другие росли, но все равно строили мало.

Сейчас на каждого жителя России приходится 24 кв. м жилья. Много ли это? Очень мало по сравнению с большинством стран. Жилья не хватает. Со временем его наверняка начнут строить больше, и люди будут покупать, потому что спрос очень сильно не удовлетворен. Даже в Китае, где уровень потребления в три раза меньше нашего, сейчас имеется 31 кв. м жилья на душу населения. А во многих странах показатель значительно выше: например, во Франции – 44 кв. м, в Германии – 55 кв. м, а в Канаде – больше 70 кв. м, даже в небогатой Греции – 45 кв. м.

Представляете, для того чтобы обеспечить население жильем на уровне Китая, нам необходимо построить половину от того количества недвижимости, которое есть сейчас (а она, между прочим, строилась на протяжении последних 100 с лишним лет). А чтобы сравняться с Францией или Грецией (не самыми «застроенными» странами), количество жилья надо удвоить. Какие огромные объемы! Уверен, при нашей жизни Россия таких показателей не достигнет, значит, спрос на недвижимость удовлетворить не удастся, люди будут стремиться купить или снять квартиру или дом побольше и получше – и не только от жадности, но и из-за элементарной нехватки.